邱新忠

一、營改增政策的概述

營改增的內(nèi)容是：規(guī)范減免稅環(huán)節(jié)，保證抵扣鏈條完整；降低小規(guī)模納稅人占比和建立留抵扣稅額退稅制度；完善統(tǒng)一增值稅率，盡量減少稅率檔次；擴大增值稅征稅范圍，全面實施營改增。

我國對增值稅一共改革了三次，營改增改革是最重大的。之前銷售額是我國營業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)，但造成嚴重的重復(fù)征稅，因此，我國政府提出了營改增的改革方案，在全國范圍內(nèi)進行實施。營改增政策在很大程度上防止了企業(yè)營業(yè)稅的重復(fù)征稅問題，特別是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，因這個行業(yè)流通環(huán)節(jié)多、產(chǎn)業(yè)鏈條長重復(fù)征稅現(xiàn)象非常嚴重，實行營改增之后，企業(yè)稅負減小很多，這在一定程度上能緩解商品房價格的升高，降低房地產(chǎn)行業(yè)市場的準入規(guī)則，促進房地產(chǎn)行業(yè)的自由競爭。

二、營改增政策的實施對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響

1.營改增政策的實施對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的不良影響

（1）稅負的影響。營改增政策對我國房地產(chǎn)企業(yè)稅負產(chǎn)生的影響主要表現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的不動產(chǎn)固定資產(chǎn)之前是根據(jù)一定比例來繳納營業(yè)稅，購買機械設(shè)備的增值稅不能抵扣，這些都增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)成本；但是實施營改增后增值稅不包括房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)的購置成本。第二，增值稅在政策上是能抵扣的，但是要先取得增值稅發(fā)票，然而房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中用的沙石、水泥等原材料和農(nóng)民工、勞務(wù)公司的勞務(wù)費用等不容易取得增值稅發(fā)票，因此不能抵扣，據(jù)調(diào)查房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)費用占總費用的比例高達30%，這增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。

（2）財務(wù)報表的影響。第一，沒實施營改增前，購置不動產(chǎn)的營業(yè)稅要當作成本進行入賬，實行營改增后，購置不動產(chǎn)要當進項稅額來抵扣，降低入賬價值，增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險、把房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率提高了。第二，利潤表方面，增值稅是價外稅，要從營業(yè)收入中減增值稅額，降低房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)收入。但是人工、原材料等成本不容易取得增值稅發(fā)票，不能抵扣，增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負成本。第三，在現(xiàn)金流量表方面，房地產(chǎn)工程竣工才能取得增值稅發(fā)票，房產(chǎn)企業(yè)要提前投入大量資金，增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流不利。

（3）財務(wù)核算的影響。營改增將使用房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入、利潤雙雙下降。收入方面，原收入總額不變的前提下，營改增后的營業(yè)收入將同比下降9.9%。成本方面，原成本、費用不變的前提下，營改增后的成本、費用也將有所下降；資產(chǎn)也隨之縮水，財務(wù)核算改變對上市公司而言，面臨較大的業(yè)績考驗壓力。

2.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的有利影響

第一，營改增政策的實施能很大程度上防止征稅多次，增值稅是按照所有環(huán)節(jié)增值額來進行征稅的，營業(yè)稅是按照銷售額來征稅的，房地產(chǎn)的主要成本有材料、建筑、安裝、土地等成本，材料、建筑、安裝成本已經(jīng)交過稅負，但在房產(chǎn)銷售時仍需繳納營業(yè)稅，導(dǎo)致多次繳稅。實施營改增以后，只要在增值環(huán)節(jié)繳稅，用材料、建安等成本增值稅發(fā)票的形式來抵扣，降低房地產(chǎn)的企業(yè)稅負。

第二，有助于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)進行整合，房地產(chǎn)企業(yè)實施營改增后，不以單據(jù)的方式來報銷，而是按照增值稅的專用發(fā)票以及普通發(fā)票來抵扣，財務(wù)的有關(guān)部分只需審核增值稅發(fā)票，業(yè)務(wù)單位只需要給財務(wù)部門提供合格的增值稅發(fā)票，這樣原來稅票的重點在財務(wù)部門改變?yōu)闃I(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門的配合協(xié)調(diào)。營改增政策的實施推動房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)、財務(wù)票據(jù)的整合。

第三，按照調(diào)查的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利潤低于56%，營改增政策實施會降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，增加房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，但房地產(chǎn)企業(yè)的毛利潤大于56%，那營改增政策的實施將增加房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，根據(jù)調(diào)查，我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)的毛利潤都小于56%，就是實施營改增之前，根據(jù)計算營業(yè)稅以5%的稅率，算上土地增值稅、教育費附加以及城建稅等后，綜合稅負是14.97%，但實施營改增政策后根據(jù)11%的增值稅稅率進行計算，得到綜合稅負是14.49%，所以，理論計算上房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增政策有利于減少稅負。

三、解決營改增對房地產(chǎn)企業(yè)影響的措施

1.做好房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理和稅務(wù)籌劃工作

增值稅能夠有效防止重復(fù)征稅，主要原因是按照增值額來進行計稅，而增值額計稅要進行抵扣進項稅發(fā)票以及銷項稅發(fā)票，所以，管理好房地產(chǎn)行業(yè)的各種票據(jù)對增值稅是特別重要的。要想做好房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理和稅務(wù)籌劃工作，第一，尋找能夠開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商進行合作，比方說，我國政府非營利性機構(gòu)或者小規(guī)模納稅人，在勞務(wù)方面盡量和外包公司進行合作，在農(nóng)產(chǎn)品方面，要和農(nóng)民進行合作，因增值稅對農(nóng)產(chǎn)品有很多的優(yōu)惠政策；第二，取得增值稅發(fā)票的時間要和合作商協(xié)商好，不可以延期申報，占很多流動資金；第三，做好規(guī)范財務(wù)部門的票據(jù)管理工作，要嚴格審核，定期培訓(xùn)票據(jù)管理人員，避免管理人員的票據(jù)暗地理進行操作。第四，做好成本稅務(wù)籌劃。房地產(chǎn)行業(yè)的金額巨大、時間長，房地產(chǎn)企業(yè)要盡量多與本地稅務(wù)機關(guān)進行溝通、交流，掌握最新的優(yōu)惠政策，然后把整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本在一定時間內(nèi)分攤，這樣承擔的稅負少，在銷售階段進行成本籌劃，把房產(chǎn)與房產(chǎn)裝修進行分離，房產(chǎn)的增值稅稅率是11%，而裝修稅率是6%，可降低企業(yè)稅負。

2.劃分層次加強培訓(xùn)

針對領(lǐng)導(dǎo)層面，開展“投資新概念，經(jīng)營新思維，融資新方向等”交流，實現(xiàn)觀念轉(zhuǎn)變；針對中層、高層，舉辦“增值稅原理，增值稅相關(guān)規(guī)定等”培訓(xùn)，增加管理層依法依規(guī)管理的自覺性；針對財務(wù)人員，開設(shè)“營改增政策，增值稅管理、增值稅核算等”課程，讓專業(yè)人員掌握專業(yè)知識技能。

3.重建業(yè)務(wù)流程，建立建全精細管理

重視營業(yè)稅下業(yè)務(wù)存在的稅務(wù)風(fēng)險，再造業(yè)務(wù)流程，制訂相關(guān)制度，在采購、建設(shè)、銷售中避免增值稅風(fēng)險。向管理要效益，增值稅對企業(yè)管理要求非常高，比如對供應(yīng)商、客戶群體進行分類管理。營改增后，客戶能否接受稅負轉(zhuǎn)嫁，將在很大程度上影響企業(yè)的收入、利潤、稅負、現(xiàn)金流。

四、結(jié)語

營改增政策的實施是我國最為重大的改革，在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生很多影響，既有有利的影響也有不良的影響，需要房地產(chǎn)行業(yè)認真分析營改增政策，清楚該政策的實施對房地產(chǎn)企業(yè)納稅或者會計核算方面的影響，然后提出應(yīng)對的措施，做好房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理和稅務(wù)籌劃工作，這對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃與財務(wù)管理都有很重要的意義。

[1]孫建華.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響[J].會計師，2016（08）.

[2]沈琪.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響分析[J].財會學(xué)習(xí)，2017（03）.