宋平

摘要：當(dāng)前，一、二線城市和四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在諸多差異，為摸清四線城市住房信貸市場(chǎng)情況，從微觀視角了解住房市場(chǎng)需求端現(xiàn)狀，文章對(duì)湖北省咸寧市2017年發(fā)放的個(gè)人住房貸款進(jìn)行了抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人存在非常住人口占比、貸款杠桿率較高，但還款壓力較小、提前還款比例上升等特點(diǎn)，同時(shí)分析地區(qū)住房信貸市場(chǎng)存在的問(wèn)題，并從房地產(chǎn)調(diào)控、市場(chǎng)監(jiān)管、金融創(chuàng)新等方面提出推進(jìn)四線住房信貸市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：四線城市；住房信貸；抽樣調(diào)查

一、差別化住房信貸政策

2010年9月，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀發(fā)[2010]275號(hào)文件），正式提出差別化住房信貸政策，此后該政策成為政府實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工具。住房信貸政策的“差別化”主要體現(xiàn)在四個(gè)方面，即住房貸款申請(qǐng)者條件、購(gòu)房套數(shù)、住房貸款首付款比例和住房貸款利率。在2010年和2011年期間，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)）、《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)）以及《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)），房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊；2014～2016年，在房地產(chǎn)去庫(kù)存、經(jīng)濟(jì)增速趨緩的背景下，地方政府逐步松綁限購(gòu)政策，住房信貸政策趨松（見表1）。隨著一、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲，部分三、四線城市房?jī)r(jià)輪動(dòng)上漲，熱點(diǎn)城市出臺(tái)限地、限購(gòu)、限價(jià)、限貸等諸多政策措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

二、居民購(gòu)房行為及貸款特征

咸寧市位于湖北省東南部，湘鄂贛三省交界處，屬于中部四線城市。2014年、2015年，咸寧市連續(xù)上榜由標(biāo)準(zhǔn)排名研究院推出的“鬼城”指數(shù)排行榜。為摸清地區(qū)住房信貸市場(chǎng)情況，了解住房市場(chǎng)需求端現(xiàn)狀，本文對(duì)咸寧市2017年發(fā)放的個(gè)人住房貸款進(jìn)行了隨機(jī)抽樣，共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷300份，回收有效問(wèn)卷285份，其中縣域樣本125份，市區(qū)樣本160份，并同2015年全國(guó)35個(gè)大中城市（以下簡(jiǎn)稱全國(guó)重點(diǎn)城市）個(gè)人住房貸款抽樣調(diào)查各項(xiàng)參數(shù)值進(jìn)行對(duì)比，基本情況如下。

（一）借款人的基本情況

1. 非常住借款人占比顯著高于全國(guó)重點(diǎn)城市均值。全部樣本中，不在本市長(zhǎng)期居住的借款人占比為23.9%，高于全國(guó)重點(diǎn)城市均值19.7%。本市戶籍人口占比89.1%，高于全國(guó)重點(diǎn)城市21.1%，其中不在本地長(zhǎng)期居住且戶籍不在本地的占比6.0%，高于全國(guó)重點(diǎn)城市3.7%。

2. 借款人平均年齡偏低，以25～35歲為主。借款人平均年齡33歲，較全國(guó)重點(diǎn)城市均值低1歲，35歲以下的借款人比例為66%，高于全國(guó)重點(diǎn)城市6.5%，其中25～35歲占比最高，達(dá)到52.6%，同全國(guó)重點(diǎn)城市平均水平一致。

3. 借款人收入高于全市平均水平。居民家庭稅后年收入均值11萬(wàn)元，中位數(shù)為8萬(wàn)元，家庭人口中位數(shù)3人，其中市區(qū)人均稅后年收入均值4.6萬(wàn)元，相當(dāng)于咸寧市統(tǒng)計(jì)局2016年公布的城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入的2.5倍。

（二）所購(gòu)住房基本情況

1. 超過(guò)97%的借款人購(gòu)買普通商品住房。從抽樣調(diào)查來(lái)看，貸款購(gòu)買普通商品住房占比97.2%，購(gòu)買保障性住房占比0.4%，購(gòu)買別墅等非普通商品住房占比2.5%。

2. 住房面積顯著高于全國(guó)重點(diǎn)城市均值。借款人所購(gòu)住房面積均值為122.4平米，較全國(guó)重點(diǎn)城市高18.4平米。家庭人均住房面積達(dá)到52.8平米，購(gòu)房者傾向于選擇面積較大的住房，對(duì)住房條件要求較高。

3. 貸款所購(gòu)住房總價(jià)偏低。住房總價(jià)均值為38萬(wàn)元，中位數(shù)34.5萬(wàn)元，住房單價(jià)均值3041元/平米。住房總價(jià)更多集中在40萬(wàn)元以下的，占比達(dá)到76.5%，住房總價(jià)在50萬(wàn)元以上僅占樣本7.4%。與全國(guó)重點(diǎn)城市相比，咸寧市借款人所購(gòu)住房?jī)r(jià)格均值比全國(guó)重點(diǎn)城市低84.8萬(wàn)元，住房?jī)r(jià)格分布特點(diǎn)同西部和東北部城市更為接近。

（三）貸款情況

1.借款人平均貸款額度24.2萬(wàn)元，貸款期限均值為14.7年。借款人貸款額度和期限較全國(guó)重點(diǎn)城市平均水平分別低49.7萬(wàn)元、6.9年，其中市區(qū)借款人貸款額度均值27.4萬(wàn)元，貸款年限均值為16.4年，縣區(qū)借款人平均貸款額度為20.5萬(wàn)元，貸款期限均值為12.6年。

2. 貸款利率均值為基準(zhǔn)利率的1.006倍，超過(guò)九成貸款隨基準(zhǔn)利率浮動(dòng)。其中，首套房貸款利率均值為基準(zhǔn)利率的0.997倍，非首套房貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.15倍。94%的借款人選擇了浮動(dòng)利率貸款，相較于全國(guó)重點(diǎn)城市平均水平低2.3%。2017年個(gè)人住房貸款利率水平持續(xù)上升，貸款期內(nèi)借款人利息支出隨基準(zhǔn)利率調(diào)整，利率變化對(duì)借款人還款能力的影響較為顯著。

3. 貸款主要用于購(gòu)買首套自住房。有80.8%的借款人購(gòu)買首套自住房，比全國(guó)重點(diǎn)城市均值低4.5%。按照貸款用途分，借款人貸款購(gòu)房用于自住占91.7%，給父母或子女居住占7.1%，出租占0.8%，自住比例低于全國(guó)重點(diǎn)城市4%，但為父母和子女居住的比例則高出4.1%。購(gòu)房原因中為結(jié)婚和子女上學(xué)比例高達(dá)68.7%。

4. 平均首付款比例35.5%，超八成借款人完全依靠家庭積蓄。借款人貸款首付比均值為35.5%，低于全國(guó)重點(diǎn)城市3.4%。從首付款來(lái)源來(lái)看，84.2%的借款人完全依靠家庭積蓄，有親屬或者他人資助的占15.4%，有其他必須償還的借款占0.4%，樣本借款人的首款款來(lái)源比較穩(wěn)定。

（四）個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

1. 借款人還款壓力顯著低于全國(guó)重點(diǎn)城市平均水平。借款人房?jī)r(jià)收入比均值為4.3，比全國(guó)重點(diǎn)城市低2.9，月供收入比為30.5%，比全國(guó)重點(diǎn)城市低2.4%，借款人還款壓力較低，主要是房?jī)r(jià)偏低，主城區(qū)住房均價(jià)在3000元/平米左右徘徊多年。

2. 多數(shù)借款人還款意愿較強(qiáng)，對(duì)未來(lái)收入、房?jī)r(jià)、利率預(yù)期較為理性。94%的借款人僅有本次住房貸款未結(jié)清，88.9%的借款人表示“即使所購(gòu)房屋價(jià)格下跌到低于貸款余額，也不會(huì)放棄償還貸款”。52.6%的借款人預(yù)期未來(lái)收入基本穩(wěn)定，36.1%人預(yù)期未來(lái)收入將上漲，僅有4.1%的借款人認(rèn)為未來(lái)收入下降。超過(guò)四成的人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲，其中8.8%的人預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)大幅度上漲，38.7%的借款人認(rèn)為房?jī)r(jià)基本不變，20.6%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌，認(rèn)為房?jī)r(jià)可能上漲的最主要因素是當(dāng)前房?jī)r(jià)相對(duì)較低，幾乎觸及房地產(chǎn)開發(fā)成本，隨著城市人口增加，房?jī)r(jià)觸底反彈可能性大；而認(rèn)為房?jī)r(jià)可能下跌的原因則多元化，包括商品房過(guò)剩、經(jīng)濟(jì)下行、人口外流、貨幣政策收緊等因素減少對(duì)商品房的需求。利率預(yù)期方面，44.4%的借款人預(yù)期利率基本穩(wěn)定，29.3%的借款人預(yù)期利率會(huì)上升，9.8%的借款人表示不確定。

三、四線城市住房信貸市場(chǎng)存在的問(wèn)題

通過(guò)抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，咸寧市購(gòu)房人群中非常住人口占比較高，個(gè)人住房貸款主要支持首套自住和改善型需求，居民杠桿率相對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市偏高，但貸款額度、期限以及房?jī)r(jià)收入比偏低，借款人還款壓力較小，住房信貸風(fēng)險(xiǎn)總體可控。房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展是住房信貸市場(chǎng)健康運(yùn)行的基礎(chǔ)，四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在一些問(wèn)題、特點(diǎn)，對(duì)未來(lái)住房信貸市場(chǎng)發(fā)展可能產(chǎn)生影響，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）從宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1. 一、二線城市房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)三、四線城市外溢影響差異化。一、二線城市房地產(chǎn)調(diào)控加碼，開發(fā)商拿地、居民購(gòu)房門檻上升，進(jìn)而將需求轉(zhuǎn)向三、四線城市，一定程度上帶動(dòng)了三、四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，但是外溢影響首先投射在環(huán)熱點(diǎn)城市、環(huán)城市群經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的城市。咸寧市地處武漢城市圈，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，開發(fā)商主要以本地企業(yè)為主，2017年政府未新增住房土地供應(yīng)，抽樣調(diào)查顯示外地借款人在咸寧購(gòu)房占比6.0%，近期房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅持續(xù)收窄，商品住房銷售面積穩(wěn)步增加，主城區(qū)住房均價(jià)3276元/平米，較年初上漲13%，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，但同周邊經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的襄陽(yáng)、孝感等地區(qū)相比還有較大差距。

2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡難以短期改善。咸寧市區(qū)機(jī)關(guān)單位多，居民家庭有2～3套房子，包括單位福利房、集資建房等，還有小產(chǎn)權(quán)房，此外房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)繁榮時(shí)期過(guò)度開發(fā)，對(duì)供需關(guān)系把握不準(zhǔn)，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷后形成大量庫(kù)存積壓，房地產(chǎn)供給充裕。需求方面，咸寧市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、就業(yè)難等因素使得吸納人口能力不足，居民收入水平較低，2016年全體居民人均年可支配收入為18699元，低于全國(guó)平均水平5122元，較2015年差距擴(kuò)大322元。

3. 棚改貨幣化安置的后續(xù)發(fā)力存在不確定性。通過(guò)走訪開發(fā)商，發(fā)現(xiàn)咸寧市本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的主要驅(qū)動(dòng)力來(lái)自于棚改貨幣化安置。三季度棚改貨幣化安置比例達(dá)到78.6%，較二季度提高18.52%。依托棚改貨幣化安置提振房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不確定，主要考慮一是棚戶區(qū)改造工程將在2020年收尾；二是棚改貨幣化安置的后續(xù)效果有待觀察。一方面住房均價(jià)有明顯波動(dòng)，8月咸寧市主城區(qū)住房均價(jià)環(huán)比上漲6.4%，但9月環(huán)比下降3.9%；另一方面棚戶區(qū)改造成本較高。從土地儲(chǔ)備中心了解到，政府按每平方米2600元（不含其他補(bǔ)貼）撥付給城市棚改拆遷戶，棚改的成本較高，也將推高后續(xù)進(jìn)駐的房企開發(fā)成本和住房?jī)r(jià)格，但是從咸寧市居民收入來(lái)看，能承載的住房均價(jià)很難突破5000元/平米。

（二）從微觀主體行為分析

1. 借款人提前還款比例上升。2017年1～11月，個(gè)人住房貸款提前還款占償付總額比例為20.5%，較2016年同期上升3.2%，其中全額提前還款比2016年同期增長(zhǎng)39.7%。調(diào)查顯示，借款人提前還款主要為減少利息支付。一是棚改貨幣化安置加速落地使得部分居民家庭貨幣收入增加，催生借款人提前還款。二是消費(fèi)習(xí)慣及投資渠道狹窄影響。部分借款人對(duì)長(zhǎng)期負(fù)債的容忍度偏低，或限于理財(cái)認(rèn)知不足、投資渠道較少，借款人往往將閑置資金存入銀行，存貸利差促使借款人提前還款。三是前期高息驅(qū)動(dòng)。2011年房貸執(zhí)行利率處于較高水平，一部分借款人貸款利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍之上，利息成本累計(jì)支出較高。四是預(yù)期利率上浮壓力。隨著美聯(lián)儲(chǔ)等央行縮表加息預(yù)期強(qiáng)化，國(guó)內(nèi)加速去杠桿，整體資金環(huán)境趨緊、利率上行，借款人因貸款利息成本支出增大而選擇提前還款。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)暴露對(duì)住房信貸產(chǎn)生負(fù)外部性。個(gè)人住房不良貸款上升主要包括一是借款人經(jīng)營(yíng)不善、意外事故等導(dǎo)致償債能力下降；二是房企違約影響借款人還款行為。如部分開發(fā)商因自有資金不足、融資困難等，資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，以致整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢，借款人以開發(fā)商無(wú)法按時(shí)交房為由拒絕償還貸款，此情況下往往存在房地產(chǎn)開發(fā)及個(gè)人住房不良貸款雙升現(xiàn)象。根據(jù)銀監(jiān)部門數(shù)據(jù)反映，咸寧市三季度房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率為0.45%，較年初上升0.13%，其中個(gè)人住房貸款不良率為0.31%，比年初上升0.06%，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)較小，但仍需警惕房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)外溢。

四、推進(jìn)四線城市住房信貸市場(chǎng)健康發(fā)展的政策建議

房地產(chǎn)行業(yè)牽動(dòng)著經(jīng)濟(jì)、金融與民生工程。房地產(chǎn)市場(chǎng)是金融風(fēng)險(xiǎn)的重大來(lái)源，四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需同國(guó)家宏觀政策發(fā)展方向、住房制度改革等相協(xié)調(diào)，因城因地施策，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)住房信貸市場(chǎng)健康運(yùn)行。

（一）落實(shí)地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的主體責(zé)任

地方政府發(fā)揮主體責(zé)任，貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。四線城市在熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控趨緊的大背景下推進(jìn)去庫(kù)存，一方面加強(qiáng)供給端供地計(jì)劃管控和優(yōu)化用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存消化期過(guò)長(zhǎng)的地區(qū)，嚴(yán)格管控用地計(jì)劃，并加強(qiáng)對(duì)已供土地的供后監(jiān)管，形成土地的有效供應(yīng)，不斷推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，以市場(chǎng)為主滿足多層次住房需求；另一方面結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，制定前瞻性的產(chǎn)業(yè)政策，加快新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，推進(jìn)戶籍制度等配套措施改革，吸引年輕勞動(dòng)力返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)致富，提高城市吸引力。

（二）繼續(xù)完善差別化住房信貸政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀審慎管理

完善差別化住房信貸政策，支持居民合理住房需求，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房，探索將房地產(chǎn)信貸納入宏觀審慎評(píng)估體系，作為強(qiáng)化監(jiān)督、調(diào)控房地產(chǎn)部門的一種途徑促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。各地應(yīng)按照國(guó)家宏觀調(diào)控要求，結(jié)合地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，因地制宜對(duì)住房信貸進(jìn)行調(diào)整，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范購(gòu)房融資行為

部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，出現(xiàn)諸如首付貸、現(xiàn)金貸等類金融產(chǎn)品，變相加大居民購(gòu)房杠桿，脫離購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)買力，削弱房地產(chǎn)調(diào)控的有效性，易誘發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。相關(guān)部門需加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)提供首付融資；金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)盡職審查，對(duì)首付資金來(lái)源等嚴(yán)格要求，規(guī)范消費(fèi)貸款使用，防止個(gè)人綜合性消費(fèi)貸款騰挪用于購(gòu)房。同時(shí)，充分發(fā)揮地區(qū)自律機(jī)制作用，推進(jìn)住房信貸市場(chǎng)有序競(jìng)爭(zhēng)。

（四）穩(wěn)妥推進(jìn)金融創(chuàng)新，優(yōu)化住房金融服務(wù)

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)結(jié)合地區(qū)實(shí)際創(chuàng)新金融產(chǎn)品，為居民提供成本適當(dāng)?shù)慕鹑诋a(chǎn)品，支持居民首套自住需求，保障低收入群體住房需求；大力發(fā)展資本市場(chǎng)，豐富投資渠道，探索開展房地產(chǎn)投資信托基金；推進(jìn)個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債管理，緩解借款人提前還款帶來(lái)的銀行損失和現(xiàn)金流及期限管理等問(wèn)題。此外，關(guān)注房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈條企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)，支持有發(fā)展?jié)摿Φ姆康禺a(chǎn)相關(guān)企業(yè)度過(guò)難關(guān)。

（五）建立信息共享機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展

積極探索建立商品房開發(fā)信息公示制度或者平臺(tái)，降低市場(chǎng)主體間的信息不對(duì)稱。同時(shí)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間的兼并整合，培養(yǎng)、扶持一批有實(shí)力、有潛力的企業(yè)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)需加強(qiáng)自身建設(shè)，提高對(duì)居民住房消費(fèi)需求變化的洞察力，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)空間和結(jié)構(gòu)布局，不斷提升產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)值。

注釋：

參見《中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告2016》附錄二，35個(gè)大中城市分別是北京、上海、廣州、深圳、杭州、長(zhǎng)沙、天津、重慶、成都、南京、沈陽(yáng)、武漢、西安、濟(jì)南、鄭州、昆明、南寧、蘇州、廈門、銀川、合肥、呼和浩特、烏魯木齊、哈爾濱、東莞、佛山、石家莊、無(wú)錫、福州、大連、南昌、寧波、青島、長(zhǎng)春、貴陽(yáng)。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：中國(guó)人民銀行咸寧市中心支行）