摘 要 自1978年改革開放以來，我國的經(jīng)濟發(fā)展的速度很快，尤其是最近十幾年，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛。但是通過分析發(fā)現(xiàn)，我國并沒有隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，完善房地產(chǎn)法律制度，所以導(dǎo)致出現(xiàn)了很多相應(yīng)的問題，比較突出的就是住房供應(yīng)的不合理以及分配失衡的問題。到目前為止，我國所使用的房產(chǎn)稅收仍舊是根據(jù)1986年制定的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》進行管理和控制。由于其中所載有的內(nèi)容都比較老舊，而且當時的經(jīng)濟條件比價和現(xiàn)代的不同，所以存在一定的局限性，導(dǎo)致我國目前的房產(chǎn)稅的征收存在很不多不合理的地方，無法充分的發(fā)揮出房產(chǎn)稅的重要作用。本文通過對我國房地產(chǎn)發(fā)展的具體情況進行分析，結(jié)合量能課稅原則，對我國房產(chǎn)稅中存在的問題進行了全面的分析和研究，并據(jù)此提出了我國房產(chǎn)稅立法的建議，希望可以充分的發(fā)揮出房產(chǎn)稅的控制作用，提升我國房地產(chǎn)行業(yè)的綜合發(fā)展水平。

關(guān)鍵詞 量能課稅 房產(chǎn)稅 分配正義

作者簡介：龐家馨，中國石油大學(xué)（華東）。

中圖分類號：D922.2 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.08.151

一、量能課稅原則的理論剖析

（一）量能課稅原則的概念

對于量能課稅來說，其中所說的賦稅課證并不是法律方向上的課證，而且需要滿足財政的需要的課證。從本質(zhì)上來說，主要是要求賦稅負擔在國民之間的公平分配。從根本上來說，納稅人需要按照自身的負稅能力，負擔與自身想匹配的稅收，因此也可以說量能課稅原則就是負擔能力原則。通過對量能課稅原則的概念進行分析發(fā)現(xiàn)，量能課稅中的納稅人所承受的稅賦并不相同。這主要是負稅人被人的能力有偏差，而且國民在對待公民征稅的時候，需要對自身能力較差的公民少征收賦稅，對于能力比較強的多征收賦稅。所以量能課稅原則對于公民來說，是比較公平工程的賦稅原則，也是根本上的公平原則。

（二）量能課稅原則的內(nèi)涵及定位

對于量能課稅原則來說，內(nèi)涵的表現(xiàn)主要是從保障負稅人自身的生活防止受到稅課的損害。另外量能課稅還能夠提升有負擔能力的人所納稅的水平，在賦稅的程度反面進行全面的管理和控制，既確?？梢猿浞值募{稅，又對納稅人有相應(yīng)的納稅保護，提升了納稅的針對性和保護性。在對量能課稅原則進行定位的時候，主要的觀點有兩個，其中之一就是認為量能課稅是立法的重要原則，而且據(jù)有相應(yīng)的法律實用性，所以可以成為稅法的基本原則。另外還有的學(xué)者認為，量能課稅原則僅僅是一種膚淺的原則，無法按座位稅法的基本原則，對量能課稅原則可以進行遵從，但是不需要將其列入法律之中。

（三）量能課稅原則在房產(chǎn)稅法中的適用

通過分析發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅的主要社會功能就是對社會人員的收入進行合理的分配，提升人們收入的均衡性。對于房地產(chǎn)來說，其本身具有財產(chǎn)的屬性，因此房產(chǎn)稅可以全面的發(fā)揮出氣自身的調(diào)節(jié)作用，優(yōu)化收入配置的公平性。將量能課稅原則應(yīng)用在房產(chǎn)稅法中，主要是由于房產(chǎn)稅的征收對象是房屋和土地，其本身具有聚集財富的效應(yīng)。目前我國的市場經(jīng)濟發(fā)展的速度很快，全國各行各業(yè)都在進行相應(yīng)的變革，社會資源的合理分配是確保社會正常良好發(fā)展的關(guān)鍵。對于房地產(chǎn)資源的分配，主要是由市場控制，一般靜態(tài)的財產(chǎn)會出現(xiàn)社會分配的兩極化。社會分配的兩極化是比較明顯的社會矛盾，長期以往必將導(dǎo)致社會的不安定，所以必須要環(huán)節(jié)這一矛盾。充分的發(fā)揮出房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)中的重要調(diào)節(jié)作用，確保實現(xiàn)社會分配的平衡。對于房產(chǎn)稅法來說，其本身屬于財產(chǎn)稅法。房產(chǎn)稅具有較強的調(diào)節(jié)性，而且對于平衡分配機制，有較為明顯的控制，可以實現(xiàn)全面的社會經(jīng)濟平衡。對于財產(chǎn)稅來說，其本身的課稅主要是財產(chǎn)、生產(chǎn)資料以及部分資源。因此將其作為直接稅，可以提升稅負的穩(wěn)定性和直接性，防止出現(xiàn)稅負的轉(zhuǎn)嫁。將量能課稅應(yīng)用在房產(chǎn)稅法中，可以更好的提升公民的稅負針對性，確保國家對所有納稅人的平等對待。在進行日常納稅的時候，需要遵循量能課稅原則，提升多房產(chǎn)稅個要素的控制，做好相應(yīng)的收入分配和調(diào)整，實現(xiàn)社會貧富差距的緩解。

二、量能課稅視角下我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅立法存在的問題

（一）征稅范圍過于狹窄

從量能課稅的視角對我國的現(xiàn)行房產(chǎn)稅立法進行全面的分析發(fā)現(xiàn)，其中存在征稅范圍過窄的問題。主要的表現(xiàn)為農(nóng)村的經(jīng)營性房產(chǎn)以及企業(yè)房產(chǎn)不納稅，個人非營業(yè)性的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。

我國一直以來都是將房產(chǎn)稅的征收范圍限制在城市和縣城以及有相應(yīng)建制的城鎮(zhèn)和工業(yè)區(qū)。但是一直以來，都沒有對農(nóng)村的相應(yīng)房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。對于一般的農(nóng)村居住房產(chǎn)來說，這樣的征收要求是合理的。不過農(nóng)村也是存在生產(chǎn)性房產(chǎn)，很多企業(yè)鉆房產(chǎn)稅的漏洞，在農(nóng)村建設(shè)企業(yè)房產(chǎn)，并不需要繳納房產(chǎn)稅，這些都為違反量能課稅原則的。我國一直以來都是十分重視農(nóng)村的發(fā)展，為了提升農(nóng)村的發(fā)展水平，根據(jù)國家的情況和相應(yīng)的政策，選擇免除或者是減少農(nóng)村房產(chǎn)稅的征收。但是從根本上來說，農(nóng)村的房屋仍舊屬于納稅的范圍，而且和城鎮(zhèn)的房屋有相同的納稅要求，農(nóng)村房屋的納稅人承擔相應(yīng)的納稅義務(wù)。從量能課稅的角度來說，農(nóng)村的房屋可以免交房產(chǎn)稅，這樣的作用并不正確，對于社會的發(fā)展和國家的穩(wěn)定有一定的影響。我國在對房產(chǎn)稅進行征收的時候，并沒有對個人出租性房產(chǎn)和經(jīng)營性房產(chǎn)進行征收賦稅。但是從我國目前的實際情況來看，個人擁有私有住房已經(jīng)成為十分常見的現(xiàn)象，而且原有的個人非營業(yè)性住房免交房產(chǎn)稅目前存在一定的滯后性。

（二）計稅依據(jù)過于簡單

目前我國的房產(chǎn)稅計稅方式主要有兩種，分別是從價計征和從租計征。目前我國對經(jīng)營性房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的方式主要是采用的從價計征的方式。通過研究發(fā)現(xiàn)，從價計征所依據(jù)的是房產(chǎn)的原有價值的余值模式，并沒有采用現(xiàn)值模式。余值模式的計價方式，在現(xiàn)代社會中有一定的滯后性，而且目前我國的經(jīng)濟發(fā)展的速度很快，土地的重要性逐漸的表現(xiàn)出來。很多城市中的房產(chǎn)都在不斷的升值，再加上城市自身建設(shè)和地價的上漲，所以導(dǎo)致很多城市房產(chǎn)的升值幅度較大。雖然房產(chǎn)隨著時間的推移會出現(xiàn)一定的折舊，但是緊急依靠單純的原值扣除折舊率的方式，無法真正的體現(xiàn)出房產(chǎn)的真實價值。余值模式無法真正的表現(xiàn)出房產(chǎn)的真實價值，導(dǎo)致納稅的時候無法表現(xiàn)出納稅人的真正納稅能力。因此需要采用正確的方式，實現(xiàn)房產(chǎn)實際價值的獲取，才能夠確保按照量能課稅的原則進行房產(chǎn)稅的合理征收。

如果按照從租計征的方式征收房產(chǎn)稅，可以較為真實的反應(yīng)出房產(chǎn)的現(xiàn)實價值，而且提升了納稅人的納稅能力。不過從租計征的方式會導(dǎo)致房產(chǎn)原值的余值模式出現(xiàn)較高的波動，使得納稅人自身的納稅壓力較大。而且對于不同的房屋來說，其本身的作用也完全不同，有的是自用，有的是空置和出租。所以不同的用處，也需要有不同的納稅方式和納稅比例。

（三）稅率過于單一

目前我國的房產(chǎn)稅征收是按照《房產(chǎn)稅暫行條例》第四條規(guī)定的余值計算繳納，所繳納的稅率為1.2%。按照我國目前的房產(chǎn)租金收入計算納稅，稅率為1.2%。這兩種計算方式的稅率完全相同，但是稅率仍舊區(qū)分了出租性房產(chǎn)和經(jīng)營性房產(chǎn)的類別。從整體上來說，我國目前的稅率相對較為單一。

我國國土面積十分廣闊，而且東西部的經(jīng)濟發(fā)展差異性較大，所以我國的東西部應(yīng)該存在房產(chǎn)稅率的差異，但是我國采用的是全國統(tǒng)一稅率的方式，并沒有根據(jù)地區(qū)的經(jīng)濟差異，做出相應(yīng)的變化。雖然我國的《房產(chǎn)稅暫行條例》中對房產(chǎn)的出租性和經(jīng)營性有了相應(yīng)的區(qū)分，但是并沒有做出稅率的改變。從根本上來說，出租也是經(jīng)營方式的一種。所以對于出租的房產(chǎn)，并不需要單獨計費征收房產(chǎn)稅。對于所有的經(jīng)營房產(chǎn)，統(tǒng)一按照1.2%的稅率，這樣的方式過于單一，并不符合量能課稅的原則。

從根本上來說，稅率對于我國的稅制有十分重要的作用，而且直接決定了稅收的負擔。所以對于個人營業(yè)性的房產(chǎn)，需要進行出租性房產(chǎn)使用稅率的控制，確保做出相應(yīng)的變革，確保經(jīng)營性房產(chǎn)設(shè)置的有一定的浮動稅率，確保符合公平公正的原則。

三、量能課稅原則下我國房產(chǎn)稅立法的完善

（一）擴大征稅范圍

在量能課稅的原則下，想要實現(xiàn)我國房產(chǎn)稅立法的完善，首先需要合理的擴大征稅的范圍。通過拓寬稅基，提升納稅者的全面了解，控制納稅人的納稅強度，確保逐漸擴大房產(chǎn)稅征收的合理性。在進行征稅范圍擴大的時候，需要根據(jù)我國的國情進行相應(yīng)的控制，按照量能課稅原則，逐漸改變農(nóng)村經(jīng)營性房產(chǎn)和企業(yè)房產(chǎn)稅收的征收。在擴大征稅范圍的時候，可以將農(nóng)村個人非營業(yè)性房產(chǎn)納入免稅范圍，可以實現(xiàn)對農(nóng)村經(jīng)營性房產(chǎn)、企業(yè)房產(chǎn)的征稅，實現(xiàn)征稅范圍的擴大。另外由于城鎮(zhèn)中的個人所有非營業(yè)性房產(chǎn)和附屬物具有較高的價值，可以將其列為非營業(yè)性住房征稅范圍。在進行具體化操作的時候，還需要結(jié)合我國的實際情況，進行相應(yīng)的變更。

（二）完善計稅依據(jù)

1確立以市場評估值為定價依據(jù)

目前我國所采用的仍舊是從價計征的方式，通過對原值的余值乘以折舊率，實現(xiàn)稅金的計算。這樣的方式已經(jīng)無法滿足目前我國市場經(jīng)濟下房產(chǎn)稅的計算要求。作者通過多方面參考資料的研究發(fā)現(xiàn)，可以將原來余值計算方式，轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲈u估定價的方式。市場評估定價的方式是比較穩(wěn)定的，而且可以準確的反應(yīng)出房產(chǎn)的現(xiàn)有價值，完全符合公平性的要求。在評估體制沒有建立健全的時候，可以暫時采用存量房原值減去折舊率的方式進行余值的計算，確?？梢栽谥贫冉ㄔO(shè)完成后，及時的實現(xiàn)全面市場評估得出房產(chǎn)價值。

2.建立房產(chǎn)評估制度

我國目前的房產(chǎn)評估制度并不符合公平公正科學(xué)的原則，所以需要通過立法，實現(xiàn)房產(chǎn)價值評估體系的構(gòu)建。對于評估主體需要進行確定，然后通過相應(yīng)的方法，做好全面的評估，對于計算方式和方法，也要計入立法文件中。雖然我國目前的市場經(jīng)濟體制并不完善，但是政府的參與，可以全面提升房產(chǎn)評估的科學(xué)性。通過對保障性住房的合理定價，提升評估機構(gòu)的評估水平。對于商品方和別墅等，需要國土部門和物價部門建立不動產(chǎn)評估機構(gòu)，實現(xiàn)房地產(chǎn)真實價值的評估。在房產(chǎn)評估制度建設(shè)完成后，可以將定價轉(zhuǎn)化為純粹的市場行為，通過民間的評估機構(gòu)進行評估后，政府出具相應(yīng)的規(guī)范化評估方式和評估方法，實現(xiàn)房產(chǎn)評估制度的全面合理建立和使用。對于評估制度中的評估人員，要建立較高的資格準入制度，提升人員隊伍的建設(shè)水平，確保房產(chǎn)價值的合理評估和控制，綜合提高科學(xué)性和準確性。

四、結(jié)語

對于房產(chǎn)稅的征收，需要全面的發(fā)揮出其本身的重要作用，確保通過合理的改，提升房產(chǎn)稅的征收合理性。在量能課稅的原則下，我國的房產(chǎn)稅的立法有待完善。對于房產(chǎn)稅的立法，需要控制在一定范圍內(nèi)，確保不會對國家的公權(quán)力產(chǎn)生影響，利用法律制度，實現(xiàn)納稅人權(quán)利的保護。目前人們對于房產(chǎn)稅的管理十分重視，而且量能課稅原則逐漸被人們所認知。通過在房產(chǎn)稅立法中使用量能課稅原則，能夠提升改革的速度，確保公平的原則。對于房產(chǎn)稅立法的現(xiàn)狀，需要進行全面的管理，做好試點工作的同時，實現(xiàn)量能課稅原則的合理運用，全面確保我國的房地產(chǎn)市場合理運轉(zhuǎn)，維護納稅人基本權(quán)益的同時，提升我國房地產(chǎn)市場的綜合發(fā)展水平。

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