郭建霞

【摘 要】不動產(chǎn)登記是不動產(chǎn)所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立、變更、消滅的登記，具有行政行為和私法行為的性質(zhì)。不動產(chǎn)登記制度是有效保障社會主義市場經(jīng)濟(jì)的交易安全的一項(xiàng)重要制度。不動產(chǎn)登記錯誤的賠償責(zé)任的相關(guān)制度的設(shè)定的完善對于不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的完善十分重要。當(dāng)發(fā)生不動產(chǎn)登記錯誤時，登記機(jī)關(guān)要負(fù)行政賠償責(zé)任，以“違法性”為歸責(zé)事由?，F(xiàn)今，我國不動產(chǎn)登記錯誤的救濟(jì)措施的相關(guān)立法仍有不足和不完善之處，文章就此提出幾點(diǎn)建議。

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn)登記；登記錯誤；歸責(zé)原則；法律救濟(jì)

【中圖分類號】D923.2 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2018）02-0264-02

1 不動產(chǎn)登記概述

1.1 不動產(chǎn)登記的基本含義

不動產(chǎn)是一種特殊的地上定著物。定著物，是指附著于土地、具有連續(xù)性、不能移動，且社會觀念尤其是社會交易觀念也把它視為具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價值的物[1]。不動產(chǎn)物權(quán)登記指經(jīng)當(dāng)事人申請，國家專門機(jī)關(guān)將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)變動的事實(shí)記載于國家設(shè)計(jì)的專門簿冊上的事實(shí)或行為[2]。

1.2 不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)

關(guān)于不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，現(xiàn)今理論界主要存在以下兩種學(xué)說。？譹？訛行政行為說。該學(xué)說認(rèn)為，被申請進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記的不動產(chǎn)被不動產(chǎn)物權(quán)登記專門機(jī)關(guān)將其權(quán)利狀態(tài)進(jìn)行登記的行為，是國家機(jī)關(guān)工作人員行使行政職權(quán)的體現(xiàn)，應(yīng)屬行政行為。？譺？訛私法行為說。該學(xué)說認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)登記的申請人所進(jìn)行的不動產(chǎn)物權(quán)登記的申請行為是一種私法行為，其體現(xiàn)在不動產(chǎn)物權(quán)登記的啟動對其申請人的意思表示的依賴性上。

現(xiàn)有如下幾點(diǎn)理由，旨在說明本文所主張的不動產(chǎn)物權(quán)登記既是行政行為又具有私法行為的屬性。

（1）不動產(chǎn)物權(quán)登記通過國家不動產(chǎn)物權(quán)登記專門機(jī)關(guān)行使行政職權(quán)，發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力，對于不動產(chǎn)所有人及其他利害關(guān)系人來說，此效力又屬于私法上的效力。因此，不動產(chǎn)物權(quán)登記是不動產(chǎn)物權(quán)登記專門機(jī)關(guān)的行政行為與不動產(chǎn)所有人及其他利害關(guān)系人私法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變化的結(jié)合。在民法上存在著一系列以行政行為為發(fā)生基礎(chǔ)的事實(shí)行為，如國家的征收、征用，其最終引起公民私權(quán)利的變化?！暗怯浿贫炔粌H有平等主體的私權(quán)關(guān)系，而且有縱向的行政關(guān)系，其中貫穿著個人目標(biāo)與國家目標(biāo)的雙重價值。”[3]不動產(chǎn)物權(quán)登記作為不動產(chǎn)物權(quán)公示的方法，體著不動產(chǎn)物權(quán)登記專門機(jī)關(guān)維護(hù)不動產(chǎn)交易安全、維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序的職能?！暗怯浘哂芯S護(hù)安全高效的不動產(chǎn)交易秩序、保障不動產(chǎn)資源的權(quán)利歸屬、確保國家實(shí)現(xiàn)涉及不動產(chǎn)的稅收等公共職能，登記同時又具有給私人利益提供服務(wù)的功能。”[4]

（2）相對于不動產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生的物權(quán)變動這一私法上的效力，國家機(jī)關(guān)行使不動產(chǎn)登記這一行政職權(quán)僅是從屬性的，這集中體現(xiàn)在不動產(chǎn)登記申請人依自己的意思表示進(jìn)行不動產(chǎn)登記申請，其具有不動產(chǎn)物權(quán)登記請求權(quán)，該請求權(quán)具有實(shí)體法的性質(zhì)。如果不動產(chǎn)登記請求權(quán)的行使?jié)M足不動產(chǎn)物權(quán)登記成立所需的一切要件，難么不動產(chǎn)物權(quán)專門登記機(jī)關(guān)則必須履行其登記職責(zé)。

（3）為了將不動產(chǎn)物權(quán)變動的狀況加以公示而進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記，該登記不但滿足了不動產(chǎn)登記申請人的個人需求，而且更進(jìn)一步地通過不動產(chǎn)登記，籌建不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，為不動產(chǎn)所有人及其他利害關(guān)系人提供查閱不動產(chǎn)物權(quán)變動的信息平臺，成為國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、不動產(chǎn)稅收政策的制定的重要依據(jù)。綜上，不動產(chǎn)物權(quán)登記不但滿足了不動產(chǎn)登記申請人的個人需求，同時維護(hù)著不動產(chǎn)交易的安全、保障著公共安全。

2 不動產(chǎn)登記錯誤的賠償責(zé)任概述

2.1 對不動產(chǎn)登記錯誤的性質(zhì)的劃分

在我國，不動產(chǎn)物權(quán)登記的相關(guān)立法未對不動產(chǎn)登記錯誤的性質(zhì)進(jìn)行明確劃分。因此，在我國理論界，對其存在著爭議。梁慧星教授主張不動產(chǎn)登記錯誤的賠償責(zé)任是國家賠償責(zé)任，楊立明教授認(rèn)為不動產(chǎn)登記錯誤的賠償責(zé)任是民事賠償責(zé)任。也有學(xué)者認(rèn)為兩者兼有。本文認(rèn)為不動產(chǎn)登記錯誤的賠償責(zé)任應(yīng)為行政賠償責(zé)任。不動產(chǎn)登記的工作人員進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記的行為，是其作為國家機(jī)關(guān)工作人員，國家賦予其的行政職權(quán)，也是其履行行政職責(zé)的一種體現(xiàn)，其代表國家為該行政行為，該行政行為之后果應(yīng)由國家承擔(dān)。所以，當(dāng)不動產(chǎn)物權(quán)登記發(fā)生錯誤時，應(yīng)由國家承擔(dān)賠償責(zé)任，再對造成不動產(chǎn)登記錯誤的為該行政登記行為的責(zé)任人員進(jìn)行追償。

2.2 不動產(chǎn)登記錯誤的賠償責(zé)任的歸責(zé)原則

關(guān)于不動產(chǎn)登記錯誤的歸責(zé)原則，有過錯責(zé)任原則、無過錯責(zé)任原則、過錯推定責(zé)任原則3種說法。本文認(rèn)為不動產(chǎn)登記錯誤的歸責(zé)以“違法性”來判斷登記機(jī)關(guān)是否承擔(dān)賠償責(zé)任比較好。因?yàn)闊o過錯責(zé)任原則、過錯推定責(zé)任原則、過錯責(zé)任原則都是民事侵權(quán)行為的歸責(zé)原則。而不動產(chǎn)登記錯誤屬于行政賠償責(zé)任，而行政“違法性”作為行政賠償責(zé)任的構(gòu)成要件之一，同樣應(yīng)該作為不動產(chǎn)登記錯誤的歸責(zé)原則。

2.3 關(guān)于不動產(chǎn)登記錯誤的賠償金額的設(shè)定

我國《物權(quán)法》僅規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)可以收取登記費(fèi)用，而對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未作說明。我國臺灣地區(qū)對不動產(chǎn)登記錯誤的賠償金做了專門的規(guī)定：地方政府將不動產(chǎn)登記費(fèi)的10%進(jìn)行提存，以此作為不動產(chǎn)登記儲備基金，作為不動產(chǎn)登記錯誤的賠償基金，?？顚Ｓ?。不動產(chǎn)登記損害賠償?shù)念~度，不得超過因不動產(chǎn)登記錯誤給受害人造成損失時該實(shí)際損害的價值，在地方政府拒絕以此對受害人進(jìn)行賠償時，受害人可向司法機(jī)關(guān)提起訴訟請求，訴訟時效為2年。該不動產(chǎn)登記損害賠償金的規(guī)定，可為我國不動產(chǎn)登記錯誤賠償金的相關(guān)立法所借鑒。我國不動產(chǎn)專門登記機(jī)關(guān)向申請人收取費(fèi)用采用計(jì)件收費(fèi)的收費(fèi)模式，且收費(fèi)金額較不動產(chǎn)本身的價值較低，對此我國可根據(jù)被申請不動產(chǎn)的價值按一定比例收取登記費(fèi)用，適當(dāng)改變現(xiàn)今不動產(chǎn)登記計(jì)件收費(fèi)的模式。同時，借鑒我國臺灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)，將收取的登記費(fèi)按一定比例提存后專門用作不動產(chǎn)物權(quán)登記錯誤的賠償金。不但能夠減輕因賠償費(fèi)用過高，給不動產(chǎn)登記的專門機(jī)關(guān)帶來的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，保證其正常履職，發(fā)揮其在維護(hù)不動產(chǎn)交易安全上的應(yīng)有功能，同時可以使不動產(chǎn)申請人之間風(fēng)險共擔(dān)，降低不動產(chǎn)權(quán)利人及利害關(guān)系人因不動產(chǎn)登記錯誤可能帶來的風(fēng)險，還能維護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人及利害關(guān)系人的利益，使其損失及時得到有效的補(bǔ)償。同時，還應(yīng)對不動產(chǎn)登記錯誤損害賠償?shù)恼埱髾?quán)的時效做出相應(yīng)的規(guī)定，這有利于不動產(chǎn)申請人及其利害關(guān)系人及時行使權(quán)力，不動產(chǎn)登記錯誤的損害賠償機(jī)關(guān)及時對相對人采取相應(yīng)的賠償措施。

3 不動產(chǎn)登記錯誤的救濟(jì)措施及對其完善的立法建議

3.1 不動產(chǎn)登記錯誤的救濟(jì)措施

（1）更正登記是通過不動產(chǎn)物權(quán)的所有人或其他利害關(guān)系人的申請，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)的登記進(jìn)行更正的登記。不動產(chǎn)更正登記有利于使不動產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)得以公示。異議登記記是不動產(chǎn)物權(quán)的所有人或其他利害關(guān)系人申請對該不動產(chǎn)經(jīng)行更正登記時，未得不動產(chǎn)登記申請人的同意時，可以向不動產(chǎn)登記專門機(jī)關(guān)提出異議登記。因異議登記后，第三人在一定時間內(nèi)不得對該不動產(chǎn)主張權(quán)利，從而及時避免因不動產(chǎn)登記錯誤可能給利害關(guān)系人帶來的風(fēng)險，為其主張權(quán)利，為不動產(chǎn)真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)得到及時確認(rèn)贏得時間。

（2）行政訴訟是不動產(chǎn)登記錯誤的主要司法救濟(jì)措施。

3.2 完善我國的不動產(chǎn)登記錯誤救濟(jì)措施

完善我國的不動產(chǎn)登記錯誤救濟(jì)的措施的相關(guān)立法，本文提出如下建議。

3.2.1 改變現(xiàn)今不動產(chǎn)登記計(jì)件收費(fèi)模式

改變現(xiàn)今不動產(chǎn)登記計(jì)件收費(fèi)的收費(fèi)模式，可依據(jù)不動產(chǎn)的價值，按照一定的比例收取不動產(chǎn)登記費(fèi)用。

3.2.2 建立不動產(chǎn)登記錯誤的專項(xiàng)賠償基金

由于不動產(chǎn)大多價值高，在進(jìn)行不動產(chǎn)登記錯誤賠償時，往往需要支付高額的賠償金，如僅靠行政機(jī)關(guān)進(jìn)行賠償，無疑會增加行政機(jī)關(guān)的負(fù)擔(dān)，繼而影響其正常履職。我國可借鑒臺灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)，在不動產(chǎn)登記費(fèi)用中按照一定比例提取資金，作為不動產(chǎn)登記錯誤的專項(xiàng)賠償金。

3.2.3 建立不動產(chǎn)登記錯誤賠償請求權(quán)訴訟時效制度

不動產(chǎn)錯誤登記賠償請求權(quán)訴訟時效制度有利于促進(jìn)不動產(chǎn)物權(quán)所有人及其他利害關(guān)系人及時主張自己的權(quán)利，從而及時解決因不動產(chǎn)登記錯誤而帶來的一系列問題。

3.2.4 完善行政救濟(jì)的相關(guān)制度

當(dāng)不動產(chǎn)登記專門機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記發(fā)生錯誤時，可依職權(quán)對該不動產(chǎn)在一定期間內(nèi)進(jìn)行異議登記，并及時告知相關(guān)權(quán)利人及利害關(guān)系人及時進(jìn)行不動產(chǎn)的更正登記。

3.2.5 明確不動產(chǎn)登記發(fā)生錯誤措施

明確不動產(chǎn)登記發(fā)生錯誤時，不動產(chǎn)登記專門機(jī)關(guān)工作人員的行為“違法性”的判斷標(biāo)準(zhǔn)。因不動產(chǎn)登記錯誤的賠償責(zé)任屬于行政賠償責(zé)任，而行政賠償?shù)臉?gòu)成要件之一是行政行為的“違法性”，所以明確不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的“違法性”的構(gòu)成事由尤為必要。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]符啟林.房地產(chǎn)法[M].第3版.北京：法律出版社，

2004.

[2]崔建遠(yuǎn).中國房地產(chǎn)法研[M].北京：北京中國法制出版社，1995：34.

[3]王洪亮.不動產(chǎn)物權(quán)登記立法研究[J].法律科學(xué)，2000

（2）：120.

[4]常鵬翱，王啟鶯.不動產(chǎn)物權(quán)登記程序的法律構(gòu)造[M].北京：法律出版社，2002：586.