汪峻竹

摘要： 為更好地制定與落實調(diào)控房價措施，因此必須研究房價地成本構(gòu)成以及房地產(chǎn)開發(fā)過程地資金鏈構(gòu)成及來源結(jié)構(gòu)，分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場與金融機構(gòu)的支持是息息相關(guān)并且互相影響的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格 成本 資金鏈

1998年我國實施房地產(chǎn)市場化改革以來，我國房地產(chǎn)市場規(guī)模逐漸擴大，市場從零到有，從散戶經(jīng)營到規(guī)?；窘?jīng)營，房屋質(zhì)量、建筑品質(zhì)逐步提高，房屋數(shù)量、樓盤規(guī)模也呈現(xiàn)出較快的增長狀態(tài)，尤其是從2009年我國商品房價格出現(xiàn)快速上漲，因此為了抑制我國房價這種較快的平均增長速度，中央政府出臺了一系列措施以調(diào)控房價。為了更好地調(diào)控房價，就必須研究房價的成本構(gòu)成以及整個房地產(chǎn)開發(fā)的資金鏈構(gòu)成及來源結(jié)構(gòu)，以便更好地落實調(diào)控措施。

一、我國房地產(chǎn)價格的成本構(gòu)成

首先由于我國的特殊國情，房地產(chǎn)價格的成本構(gòu)成與國外不盡相同。我國房地產(chǎn)價格主要由三大部分構(gòu)成：土地成本、建筑成本、銷售成本及利潤。

1、土地成本：這部分成本為土地價格，又稱土地出讓金。土地價格分為兩種：農(nóng)地轉(zhuǎn)市場價格和市場價格。農(nóng)地轉(zhuǎn)土地價格包括：耕地占用費、土地補償費、安置補助費、地上附著物及青苗補償費、土地開發(fā)費、投資利息、管理費、土地開發(fā)利潤等；而市場價格包括：拆遷安置費、土地再開發(fā)費、投資利息、管理費、土地開發(fā)利潤等。

2、建筑成本：這部分成本包括勘察設(shè)計費、建筑材料費、建筑施工費、投資利息、管理費、房屋建筑利潤等。

3、銷售成本及利潤：這部分成本包括銷售相關(guān)費用（保險費、管理費等）、投資利息、住房銷售稅、經(jīng)營利潤等。

但房地產(chǎn)的價格也不能單純的用成本加利潤的定價方式?jīng)Q定，由于房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)，既可產(chǎn)生實際效用，又兼具投資價值，加之我國的土地供給由政府控制，土地價格被現(xiàn)行的土地管理制度及土地使用權(quán)招拍掛的出讓方式限制住，致使土地價格不能隨市場波動而變化，因此導(dǎo)致我國土地市場供需不均衡。由于土地價格不斷上漲帶動了房價的上漲，因此資本化定價才是其價格的主要估價方式。

從上述房地產(chǎn)價格的成本構(gòu)成可以看到房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，其成本構(gòu)成遠比一般商品的成本復(fù)雜得多。同時在土地成本和建筑成本這兩塊里，需要源源不斷投入大量資金，這些資金的來源涉及銀行信貸、信托資金、自有資金、銷售回款等各個方面，每一個方面的變動都會影響到房價的構(gòu)成。

二、房地產(chǎn)開發(fā)流程三個階段的資金鏈分析

由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，其本質(zhì)為資金密集型行業(yè)，需要源源不斷的資金注入，房地產(chǎn)項目才得以運行，如果脫離了資金來源，那么房地產(chǎn)行業(yè)是無法正常運作的。要厘清房地產(chǎn)開發(fā)過程與資金來源的關(guān)系，首先需要分析房地產(chǎn)項目投資開發(fā)的具體流程，并對在每一個流程中參與進來的資金來源及走向進行分析，主要分為三個階段：購買土地期及項目開發(fā)前期，項目開發(fā)建設(shè)期，項目開發(fā)尾期。

1、購買土地期及項目開發(fā)前期：資金的主要來源是房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金，這部分資金包括企業(yè)的公積金、未分配利潤及股權(quán)融資等。資金的主要去向主要花在兩個部分：第一是土地成本，包括購置土地時需繳納的土地評估費、土地競買保證金、土地使用權(quán)競買價格、相關(guān)稅費等；第二是項目開發(fā)前期所需的成本費用，包括勘察設(shè)計費、策劃設(shè)計費、政府部門相關(guān)費用等。

2、項目開發(fā)建設(shè)期：資金的主要來源主要由兩個部分組成：第一是前期通過各種渠道籌集的資金，如銀行信貸、信托資金、私募基金、民間資本、國外資本等，這部分資金數(shù)額遠超前期投入的自有資本數(shù)額，來源也十分廣泛；第二是通過預(yù)售房源得到的銷售回款，這部分資金包括商品房銷售時購房者的定金、預(yù)付款及銀行個人按揭房貸等，且其流入規(guī)模呈現(xiàn)出先大后小的特點。資金的主要去向主要花在：項目開發(fā)建設(shè)期間的勘察設(shè)計費、建筑材料費、建筑施工費，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共設(shè)施配套建設(shè)、商品房裝修費用、其他間接開發(fā)費用等。

3、項目開發(fā)尾期：通常一個完整且運營正常的房地產(chǎn)項目，在項目開發(fā)尾期時，資金的主要來源于剩余的現(xiàn)房銷售回款及租賃型物業(yè)的租金回款。銷售回款占比已經(jīng)不大，而租金回款則呈現(xiàn)出前期回款較慢，隨著后期運營逐漸成熟而穩(wěn)定增長的趨勢。資金的主要去向包括：項目后期運營管理費用、營銷推廣費用、代理費用等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的來源結(jié)構(gòu)分析

通過對房地產(chǎn)開發(fā)流程的三個階段具體分析，將房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的資金來源總結(jié)為以下幾個渠道：

銀行信貸：主要指銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的抵押貸款或信用貸款，由銀行的自有資金及存款提供。這部分資金主要用于房地產(chǎn)項目在開發(fā)期間的開發(fā)建設(shè)費用或補充流動性資金。

企業(yè)自有資金：包括房地產(chǎn)企業(yè)自有資金積累、未分配利潤、發(fā)行股票進行股權(quán)融資等。這部分資金主要用于項目前期的土地購置及開發(fā)。

信托資金：指信托機構(gòu)募集的房地產(chǎn)信托資金，這部分資金的作用于銀行信貸類似。

企業(yè)資金拆借：主要指企業(yè)之間不同期限結(jié)構(gòu)的資金拆借。

外資：這部分資金的很大一部分是通過熱錢的方式流入，不容易觀測，但是其資金滲入環(huán)節(jié)包括了房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，如土地購買、項目并購收購、合伙入股房地產(chǎn)企業(yè)等。

民間資本：這部分資本不易統(tǒng)計，但卻是房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈中很重要且隱秘的一環(huán)。較多的民間資本通過私募基金進入房地產(chǎn)融資渠道，而眾多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于其他融資渠道存在不便時，會更加偏好這種融資方式，但這種融資方式由于承諾的收益率過高也是存在較大風(fēng)險的。

銷售回款：如上文所述，這部分資金包括商品房銷售時購房者的定金、預(yù)付款及銀行個人按揭房貸等，只有唯一這部分的資金是屬于房地產(chǎn)項目開發(fā)的本身收益，這也是房地產(chǎn)開發(fā)運營情況好壞的體現(xiàn)指標。

四、房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的特點分析

1、房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的資金來源離不開金融機構(gòu)的支持

由于房地產(chǎn)項目所需資金規(guī)模巨大，項目開發(fā)依靠大量的資金注入，同時房地產(chǎn)項目開發(fā)及建設(shè)周期長，項目的回款期也長，一般房地產(chǎn)項目的資金回款期需要3年至5年，規(guī)模更大的項目則更長，僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本根本無法撬動多個房地產(chǎn)項目的運行，也難以擴張市場，發(fā)展規(guī)模；同時由于開發(fā)建設(shè)期間資產(chǎn)的流動性較差，但是涉及資金的流入與流出期限很短，如果僅僅依靠自有資金，那么資金鏈很容易斷裂；因此房地產(chǎn)企業(yè)尋求金融機構(gòu)融資渠道的支持是發(fā)展必要的選擇之一，如來自傳統(tǒng)的銀行信貸、信托資金、基金等的大量金融渠道資金注入了房地產(chǎn)開發(fā)項目及企業(yè)，這些資金保證了項目開發(fā)的進行和運營，因此來自于金融機構(gòu)的融資支持對房地產(chǎn)企業(yè)來說是十分重要的。

2、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)發(fā)展相互影響

金融機構(gòu)的融資支持對房地產(chǎn)企業(yè)的運轉(zhuǎn)與發(fā)展起到了十分重要的作用，但由于房地產(chǎn)本身也具有金融屬性，存在著潛在的投資價值，因此金融機構(gòu)的資金投入房地產(chǎn)領(lǐng)域也可以抵御一定的通脹風(fēng)險，獲得一定的投資收益，也是金融機構(gòu)可選擇的一種投資渠道。雖然金融業(yè)的資金來源對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很大的支持，但是這也有可能加劇房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。從房地產(chǎn)企業(yè)角度出發(fā)，如果房地產(chǎn)市場不景氣，房價顯著下跌時，資產(chǎn)價值嚴重縮水，屆時無法償還金融機構(gòu)的借貸資金，將房地產(chǎn)市場的風(fēng)險擴散至金融市場，造成對經(jīng)濟的沖擊和社會信用的損害。從買房者角度出發(fā)，由于房地產(chǎn)本身滿足了普通百姓的住房需求，因此具有廣泛的市場空間，但由于房地產(chǎn)資產(chǎn)價格較高，普通百姓無法承擔這種高額消費，而銀行信貸正好提供了貸款支持，如果房地產(chǎn)市場景氣，價格持續(xù)走高，那么消費者和銀行是雙贏局面，但如果房地產(chǎn)市場不景氣，房價嚴重下跌導(dǎo)致其抵押房產(chǎn)的資不抵價，消費者容易放棄還貸造成違約，這對于銀行是存在較大的信用風(fēng)險。因此房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與金融業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，只有保證共同市場的健康平穩(wěn)發(fā)展，才能夠互相促進，有利于社會經(jīng)濟水平的發(fā)展和提高。

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