【摘 要】 近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，許多的房企開(kāi)始探索適合自身生存與發(fā)展的商業(yè)模式。本文將以萬(wàn)科萬(wàn)通兩個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)為例，通過(guò)比較兩企業(yè)的地產(chǎn)五力模式和資源能力，并作出評(píng)估，尋求中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的路徑與方法。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè) 五力模型 資源能力

一、房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈可以定義為圍繞房地產(chǎn)商品從土地獲得到市場(chǎng)流通所涉及的相關(guān)部門(mén)之間的連接關(guān)系。資本和土地可以說(shuō)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上最重要的資源，由于我國(guó)的土地公有化制度，讓拿地成為一件不容易的事，同行的相互競(jìng)價(jià)，讓一塊地成為天文數(shù)字的“地王”。產(chǎn)業(yè)鏈的終端就是面對(duì)的消費(fèi)者，不同消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品有著不同的需求。通俗一點(diǎn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈就是拿地、建造、銷(xiāo)售、售后四個(gè)階段涉及的所有部門(mén)，目前來(lái)說(shuō)，由于建筑土地資源緊缺，拿地是比較困難的，特別在一線(xiàn)城市。而且房地產(chǎn)行業(yè)的飽和，讓政府首要任務(wù)就是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，解決“去庫(kù)存”這一重大課題。所以房地產(chǎn)企業(yè)把目光聚集在舊改項(xiàng)目上，而舊改會(huì)牽扯到拆遷，拆遷得讓業(yè)主同意，這又涉及到新的問(wèn)題。所以說(shuō)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈會(huì)隨著市場(chǎng)的調(diào)節(jié)而整合。一個(gè)成熟的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈需要多方的密切協(xié)作、良性循環(huán)、平穩(wěn)創(chuàng)造價(jià)值、利益合理分配各鏈條環(huán)節(jié)有條不紊地嚴(yán)格遵循一套完整規(guī)范的市場(chǎng)游戲規(guī)則，才能保證產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定和繁榮。

二、萬(wàn)科、萬(wàn)通的戰(zhàn)略地位

1.五力模型

五力模型是指：新進(jìn)入者的威脅、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、買(mǎi)方討價(jià)還價(jià)的能力、替代品的威脅及當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競(jìng)爭(zhēng)行為。

①新進(jìn)入者的威脅。萬(wàn)科作為房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，擁有很高的知名度，這是一些新進(jìn)入行業(yè)的企業(yè)無(wú)法企及的。萬(wàn)科作為中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)，多年的發(fā)展使其掌握了制造和關(guān)鍵商業(yè)流程的經(jīng)驗(yàn)，使其更好地控制生產(chǎn)過(guò)程中所需要的特殊生產(chǎn)要素，也可以憑借較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)去獲得更多的資金，這些都促成了萬(wàn)科相對(duì)于新進(jìn)企業(yè)的絕對(duì)成本優(yōu)勢(shì)。

萬(wàn)通作為中國(guó)老牌房地產(chǎn)企業(yè)，起步稍比萬(wàn)科晚，公司住宅業(yè)務(wù)主要集中在京津地區(qū)，擁有的悠久的企業(yè)文化。但萬(wàn)通一直處于房地產(chǎn)中庸之道，不算特別拔尖。當(dāng)一個(gè)企業(yè)特別有資本、有能力、有資源、對(duì)于萬(wàn)通企業(yè)存在一定的威脅。

②供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，供應(yīng)商是指能夠提供土地、設(shè)計(jì)、建材、施工和營(yíng)銷(xiāo)等服務(wù)資源的公司或個(gè)人。開(kāi)發(fā)類(lèi)供應(yīng)商的議價(jià)能力十分有限，判斷與定標(biāo)的主動(dòng)權(quán)仍然緊握在房地產(chǎn)企業(yè)手中。

③買(mǎi)方討價(jià)還價(jià)的能力。萬(wàn)科和萬(wàn)通都是專(zhuān)注于房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)面對(duì)的是消費(fèi)者，消費(fèi)者在房?jī)r(jià)面前是處于被動(dòng)的，但是可以選擇不購(gòu)買(mǎi)其房子，具有選擇權(quán)。

④競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。地產(chǎn)行業(yè)間都存在著相互競(jìng)爭(zhēng)，特別是萬(wàn)科萬(wàn)通在一線(xiàn)城市都有自己的項(xiàng)目。而且目前房地產(chǎn)行業(yè)存在著“改革”的趨勢(shì)，目前的競(jìng)爭(zhēng)存在在產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，“改革”成功的房地產(chǎn)公司。

⑤替代品的威脅。對(duì)于專(zhuān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)適用房、廉價(jià)出租房、二手房的威脅。

2.資源能力

土地儲(chǔ)備方面，萬(wàn)科總量明顯比萬(wàn)通要高，這幾年在也增加了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的儲(chǔ)備。而萬(wàn)通主要業(yè)務(wù)集中在京津地區(qū)，土地儲(chǔ)備相比更少了。從項(xiàng)目區(qū)域布局來(lái)看，萬(wàn)科的3+X體現(xiàn)的非常明顯，但中西部項(xiàng)目所占的比重偏低，10%略多一點(diǎn)。萬(wàn)科的產(chǎn)品研發(fā)水平是全國(guó)領(lǐng)先的，產(chǎn)品定位中端和剛需，對(duì)市場(chǎng)需求的定位和判斷比較精準(zhǔn)，相應(yīng)的創(chuàng)造出多條有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品線(xiàn)。

對(duì)萬(wàn)通而言，“前瞻力”是萬(wàn)通的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，就是站在未來(lái)安排今天，以戰(zhàn)略導(dǎo)向替代機(jī)會(huì)經(jīng)營(yíng)；在未來(lái)找一個(gè)支點(diǎn)，引領(lǐng)自己的企業(yè)，創(chuàng)造未來(lái)，贏取未來(lái)。不斷通過(guò)“創(chuàng)新”而“領(lǐng)先”，這是萬(wàn)通決勝于未來(lái)的重要戰(zhàn)略原則。

三、未來(lái)的發(fā)展路徑與方法

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)不斷下滑，而在海外投資的回報(bào)率卻一直保持的穩(wěn)定的趨勢(shì)；國(guó)內(nèi)政策多變，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)政策有許多的不確定性，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而國(guó)外的房地產(chǎn)業(yè)更成熟，已形成完整的運(yùn)營(yíng)模式。此外發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)國(guó)外房企開(kāi)啟優(yōu)惠政策，讓中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)加快了國(guó)際化戰(zhàn)略的步伐。

早在2011年，萬(wàn)科的業(yè)務(wù)就開(kāi)始與國(guó)際上的企業(yè)合作，包括現(xiàn)在和未來(lái)，萬(wàn)科的主流業(yè)務(wù)都在國(guó)際化。目前，萬(wàn)科已經(jīng)同日本的資金、新加坡的資金，尤其是新加坡的PIC進(jìn)行合作，還與新加坡的PIC成立了合資公司。萬(wàn)科的合資邏輯不是傳統(tǒng)的股份五五開(kāi)，對(duì)方派總經(jīng)理、己方派管理團(tuán)隊(duì)，彼此鉗制互相制約。萬(wàn)科是五十對(duì)五十，管理團(tuán)隊(duì)完全是萬(wàn)科的，PIC百分之百委托。萬(wàn)通的國(guó)際化道路最大的亮點(diǎn)就是在海外的投資。其實(shí)早在數(shù)年前，馮侖就開(kāi)始積極參與到紐約世貿(mào)大廈的重建與投資。美國(guó)的投資方興未艾之際，馮侖又開(kāi)始在臺(tái)灣一試身手。

房企出海，需要克服的正是固有的住宅思維模式?！白非竺娣e和開(kāi)工量沒(méi)有用，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的核心是經(jīng)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)能力，不是開(kāi)發(fā)建設(shè)能力。不是說(shuō)誰(shuí)蓋的多，而是看每一平米租金回報(bào)率多高。”顯然，無(wú)論對(duì)于萬(wàn)通還是國(guó)內(nèi)其他“外向型”地產(chǎn)商而言，資金、人才的問(wèn)題是有形的，然而這種思維的徹底轉(zhuǎn)變才是無(wú)形而艱巨的。

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作者簡(jiǎn)介：何靜（1994-），女，漢族，四川人，碩士研究生，單位：重慶交通大學(xué)；研究方向：產(chǎn)業(yè)政策與發(fā)展。