耿麗

[摘 要]在政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控背景下，外資撤離、信貸政策差別化待遇、流動(dòng)性趨緊等，房地產(chǎn)企業(yè)的融資趨緊已經(jīng)成為定局。而房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)，融資的風(fēng)險(xiǎn)與融資能力的大小決定著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景。文章就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)融資的新格局、潛在風(fēng)險(xiǎn)以及政策的應(yīng)對(duì)做出簡(jiǎn)要的分析，以供相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)踐進(jìn)行參考借鑒。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)；融資新格局；潛在風(fēng)險(xiǎn)；政策應(yīng)對(duì)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.30.062

近些年，我國(guó)一些城市土地市場(chǎng)，地價(jià)不斷地增加，致使這些城市的土地出讓價(jià)格及其的總價(jià)值都不斷刷新著市場(chǎng)的紀(jì)錄。這與房地產(chǎn)開發(fā)融資的方式有著密切的關(guān)系，尤其是現(xiàn)在越來(lái)越多的融資方式出現(xiàn)。土地與房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目，被一些房地產(chǎn)開發(fā)的信托機(jī)構(gòu)與銀行所青睞，特別是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，在融資與貸款方面出現(xiàn)需求不足的時(shí)候，推動(dòng)了資本進(jìn)入房地產(chǎn)的開發(fā)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)的融資新格局

我國(guó)各地區(qū)的地價(jià)不斷上漲，主要與房地產(chǎn)開發(fā)金融融資工具的創(chuàng)新有著很大的關(guān)系。在目前流動(dòng)性泛濫的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段較為多元化，也有著充足的開發(fā)資金。房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有抵押的特點(diǎn)，在融資的時(shí)候很容易吸收到大量的資金。由于許多影子銀行的存在，融資的方式多種多樣，監(jiān)管沒有跟上房地產(chǎn)的發(fā)展，即使政府想要抑制房?jī)r(jià)與地價(jià)，也不像之前那么容易。

1.1 信托融資

信托融資是目前非國(guó)企房地產(chǎn)企業(yè)融資最普遍應(yīng)用的方法之一，雖然有過一段時(shí)間的降溫，主要原因是之前房地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力較大，新增加的投資規(guī)模較小，使得融資的需求下降；還有低成本的融資渠道開發(fā)，如股票、債權(quán)等，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資的意愿下降。不過隨著現(xiàn)在房?jī)r(jià)的再次上漲，使得房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資再次成為信托行業(yè)的“香餑餑”。

1.2 發(fā)行公司債

房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)會(huì)進(jìn)行大規(guī)模公司債的發(fā)行，這種方式也成為現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的常用融資手段，在資本市場(chǎng)大行其道的背景下，就使得眾多房地產(chǎn)拿地資金有了足夠的保障。這種融資的方式不但門檻比較低，而且還能夠獲得巨大資金。在2015年中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》中明確指出了，在對(duì)境內(nèi)的債券發(fā)放的主體，由原來(lái)只能上市公司發(fā)行變?yōu)楝F(xiàn)在所有公司都可以進(jìn)行公司債券的發(fā)行，同時(shí)也沒有明確規(guī)定資金用途，促使發(fā)行公司債券的門檻再次降低。

1.3 永續(xù)債

這種債券與公司債券不同，這是近些年被房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)相推崇的一種新的債種，它指的是沒有到期日的一種債券，將債券與股權(quán)屬性有效融合。與一般的債券比較而言，其沒有規(guī)定期限，有一定的次級(jí)屬性，因此也就不能夠要求債券的持有人清償本金，不過這種債券可以定期獲得利息，這是債權(quán)與股權(quán)之間的一種券種，類似于債券中的股票。

2 房地產(chǎn)開發(fā)融資潛在風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)融資已經(jīng)形成了新的格局。這種格局的出現(xiàn)不但表現(xiàn)了我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在經(jīng)常長(zhǎng)久的發(fā)展中趨于成熟，也致使房地產(chǎn)行業(yè)為步入“金融時(shí)代”。房地產(chǎn)企業(yè)不斷優(yōu)化自身的金融創(chuàng)新，也讓現(xiàn)如今的融資方式變得更加多種多樣，這不僅滿足了自身發(fā)展的需求，也為我國(guó)房地產(chǎn)的金融市場(chǎng)產(chǎn)品與層次進(jìn)行了拓展。然而，融資的創(chuàng)新是一把“雙刃劍”，也有潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1 房地產(chǎn)的融資成本過高

最近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫逐漸變大，我國(guó)為了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)實(shí)際的情況相繼出臺(tái)了一系列政策，這些政策在一定程度上對(duì)房地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)造成了影響。例如，銀行限制了房地產(chǎn)行業(yè)的貸款數(shù)額，房貸率也得到了增加，致使某些房地產(chǎn)企業(yè)不能利用預(yù)售款作為轉(zhuǎn)投資金，企業(yè)轉(zhuǎn)向民間的借貸機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款，但是相比銀行的利率，民間借貸機(jī)構(gòu)的利率要高出很多，這使得房地產(chǎn)企業(yè)所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也就越高。

2.2 易受到外部因素的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展很大程度也受到外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。如果在房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的地方，房地產(chǎn)企業(yè)的融資也會(huì)比較容易，但是如果房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到阻礙，銀行等一些金融機(jī)構(gòu)于是懷疑房地產(chǎn)企業(yè)的償還能力，就會(huì)要求企業(yè)提供相應(yīng)的擔(dān)保以及支出較高的融資成本。

3 應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)融資潛在風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

3.1 融資創(chuàng)新需要謹(jǐn)慎

金融的創(chuàng)新需要審慎推進(jìn)，由于現(xiàn)階段融資工具的出現(xiàn)速度比較快，因此就需要相關(guān)的部門制定出新的思路和新的對(duì)策。可以持續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)的信托投資資金，這種作為股權(quán)的融資創(chuàng)新手段，可以幫助投資者有效分散投資可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于債權(quán)融資類別，相關(guān)管理部門要保持高度的警惕，特殊情況下要暫緩進(jìn)行。[1]還有在信用違約互換的范圍中，也需要警惕運(yùn)用，不能大面積地進(jìn)入房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)信用風(fēng)險(xiǎn)過高，我國(guó)的擔(dān)保公司與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在償付與風(fēng)險(xiǎn)控制上還不夠成熟，法律制度也不夠健全，因此推行信用違約互換還沒有堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.2 控制好融資的規(guī)模

現(xiàn)如今，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的管控措施越來(lái)越多，也比較嚴(yán)格，在目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為復(fù)雜的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)自身的銷售情況有一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，能夠根?jù)相關(guān)數(shù)據(jù)及時(shí)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，對(duì)未來(lái)的融資計(jì)劃與投資計(jì)劃要進(jìn)行反復(fù)的審核，切實(shí)論證所要進(jìn)行的項(xiàng)目的可行性，在融資的時(shí)候合理控制好規(guī)模，保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，要確保融資的成本與銷售的資金回收協(xié)調(diào)。

3.3 政府要對(duì)融資渠道適度監(jiān)管

政府應(yīng)該有效地管理控制創(chuàng)新融資的渠道，特別是房地產(chǎn)企業(yè)拿地資金的管理控制，要幫助房地產(chǎn)企業(yè)合理引導(dǎo)資金的流向。隨著很多城市對(duì)樓市的管控政策的收縮，有關(guān)部門也在緊收房地產(chǎn)開發(fā)的融資，因此政府只要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資進(jìn)行干預(yù)，就能夠使房?jī)r(jià)穩(wěn)定，從而就會(huì)降低可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

從現(xiàn)階段的情況來(lái)看，由于政府的嚴(yán)格管控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際狀況，能夠全面有效分析融資活動(dòng)可能給企業(yè)帶來(lái)哪些風(fēng)險(xiǎn)，并且根據(jù)評(píng)估結(jié)果建立有效可靠的預(yù)警模型，實(shí)時(shí)監(jiān)控企業(yè)融資活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的模型需要確保貼近融資活動(dòng)的實(shí)質(zhì)，與經(jīng)濟(jì)政策和所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境變動(dòng)相符合，避免錯(cuò)誤估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的大小，要使房地產(chǎn)企業(yè)的資金能夠得到有效的使用，還應(yīng)將可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)覆蓋到。同時(shí)企業(yè)也需根據(jù)所建立的預(yù)測(cè)結(jié)果，制定出相應(yīng)的緊急應(yīng)對(duì)措施，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)可以有效減少風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)所帶來(lái)的損失。[2]

3.4 隨時(shí)關(guān)注政府的調(diào)控政策，及時(shí)調(diào)整融資方式

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與企業(yè)的融資規(guī)模很大程度上都是隨著國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化的。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化時(shí)，國(guó)家通常就會(huì)利用調(diào)整銀行利率的形式來(lái)調(diào)控，住房作為全社會(huì)較為關(guān)心的民生問題，國(guó)家也會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行合理的政策調(diào)整。無(wú)論是銀行的利率，還是國(guó)家進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整，都會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)。因此就需要房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)刻關(guān)注政府的相關(guān)政策，仔細(xì)進(jìn)行研究分析相關(guān)政策的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，然后對(duì)企業(yè)的融資手段與融資金額進(jìn)行合理的調(diào)整，最終能夠確保達(dá)到適應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)，健康良好地發(fā)展。

4 結(jié) 論

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，是關(guān)系到我國(guó)民生的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)的融資新格局在為行業(yè)帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)，也具有很大挑戰(zhàn)，因此需要相關(guān)專業(yè)人士在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中不斷總結(jié)、摸索，提出符合時(shí)代發(fā)展需求的對(duì)策，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳杰，陳卓.房地產(chǎn)開發(fā)融資新格局、潛在風(fēng)險(xiǎn)與政策應(yīng)對(duì)[J].基建管理優(yōu)化，2016（4）：22-33.

[2]張莉.現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資風(fēng)險(xiǎn)分析及管理[J].2017（10）：25.