武曉娣

[摘 要]房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、資金投入大、成本構(gòu)成較多，相應(yīng)的風(fēng)險也高于其他行業(yè)。因此，確定正確的成本核算對象和選擇合理的成本分攤方法在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中尤為重要。房地產(chǎn)成本核算的準確性，對產(chǎn)品定價、稅務(wù)籌劃、利潤指標的實現(xiàn)起著關(guān)鍵性作用，是企業(yè)里一個重要的研究對象。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；稅務(wù)籌劃

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.30.157

隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的不斷加強，房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈。房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)長期穩(wěn)定發(fā)展，就必須提高財務(wù)管理水平，實現(xiàn)精細化的成本管理。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的收益增加和長期發(fā)展，探究房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的問題和對策，就成為完善成本核算的重點之一。

1 成本核算在房地產(chǎn)企業(yè)中的意義

房地產(chǎn)企業(yè)是指對城鎮(zhèn)使用土地進行開發(fā)，對房屋建筑進行售賣改造或是出租轉(zhuǎn)讓的行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成包括：土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費及開發(fā)間接費用（包括項目資金成本、現(xiàn)場施工管理費用等）。具體如下：①土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用。②前期工程費，指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。③建筑安裝工程費，指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出。⑤公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈予地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。⑥開發(fā)間接費。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。

房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大、投資風(fēng)險高、開發(fā)周期長、核算環(huán)節(jié)多等特點，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的成本組成比其他一般行業(yè)的成本組成都要復(fù)雜得多，成本核算在財務(wù)管理中的意義非常重要。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在整個開發(fā)過程中進行事前、事中、事后的全成本管理。包括拿地前的成本預(yù)測、開發(fā)過程中的成本核算及開發(fā)完成后的清算管理。成本核算則為重中之重。

2 成本核算在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中存在的問題

國家對房地產(chǎn)成本核算方法特別是各項成本的分攤方法沒有具體的規(guī)定，只是在財會〔2013〕17號財政部關(guān)于印發(fā)《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》的通知中對成本核算對象和成本分攤方法做了原則性的規(guī)定，沒有詳細的操作細則。目前各企業(yè)只遵循國稅發(fā)〔2009〕31號文對土地成本、公共配套成本及借款費用做了統(tǒng)一的處理。其他各項成本由企業(yè)自行確定，各自處理差異較大，主要存在以下問題。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象的問題。

合理確定成本核算對象才能順利進行成本核算，大型房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期長、資金壓力大，一般都會采用分期開發(fā)的方式，開發(fā)業(yè)態(tài)也多樣化，成本核算對象可選擇性較大。另外，并不是所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本核算時，都能夠把所有成本涵蓋的對象考慮全面。因此，在成本核算對象的分配上，就會出現(xiàn)一些不容忽視的漏洞。由于成本對象確定比較復(fù)雜，在實際操作過程中會出現(xiàn)過粗或者過細的狀況，劃分過粗會導(dǎo)致核算不準確，進而影響各業(yè)態(tài)的定價及利潤水平，也不利于成本分析及管理；劃分過細會導(dǎo)致分配工作量加大。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的歸集與分配問題。成本核算對象一旦確定之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是根據(jù)核算對象進行成本歸集與分配，因為在具體的規(guī)定中只給出總體的成本分配思路，沒有具體的實施方法，就導(dǎo)致各企業(yè)在實際操作中，以追求當期利潤為目標就少分攤成本，以降低稅負為目標就多分攤成本；在各產(chǎn)品業(yè)態(tài)成本分配方面，銷售好價格高的產(chǎn)品業(yè)態(tài)多分攤成本，滯銷或價格低的產(chǎn)品業(yè)態(tài)少分攤成本；在完工與未完工產(chǎn)品之間也存在分配不均的現(xiàn)象；在公共配套費的分攤上也比較隨意，導(dǎo)致會計信息披露不準確、成本分析資料不可靠、不完整。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)賬面成本不能反映真實成本。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算周期，也會因為各種因素的影響發(fā)生變化，核算周期不穩(wěn)定受到多方面的影響。目前房地產(chǎn)企業(yè)賬面確認成本多以支付多少工程款收到多少對方發(fā)票為依據(jù)，收到多少工程及材料發(fā)票則計入多少開發(fā)成本，歸集的成本與工程實際進度不匹配；在實際操作中，收入確認的差異也會影響成本結(jié)轉(zhuǎn)，有些以開發(fā)產(chǎn)品實際交付業(yè)主為原則確認收入同時結(jié)轉(zhuǎn)成本；有些以收到全款且開發(fā)產(chǎn)品已辦理竣工驗收為原則確認收入同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。另外，房地產(chǎn)開發(fā)項目在完工時還會存在一些未結(jié)算工程，雖然有些企業(yè)會預(yù)估未結(jié)算部分，但是沒有明確的預(yù)估方法，會導(dǎo)致利用預(yù)估成本來人為調(diào)節(jié)利潤，等等。這些都會使得在某一時點上企業(yè)的報表數(shù)據(jù)不能真實反映企業(yè)的資產(chǎn)和負債情況，不能真實反映某一期間的利潤，也不符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的會計核算原則。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的策略

（1）房地產(chǎn)企業(yè)必須明確成本核算對象。正確劃分成本核算對象是準確核算成本的基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)企業(yè)當中，成本核算對象的分類方式很多。企業(yè)應(yīng)綜合考慮交付時間、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等因素合理確定成本核算對象，可將同一交付時間的產(chǎn)品劃分為一類成本核算對象，這種劃分與項目的開發(fā)周期匹配，而且有明確的節(jié)點和相關(guān)的證照支持，更有利于合同管理和項目管理；可以根據(jù)業(yè)態(tài)如住宅、商業(yè)、辦公、車位等劃分成本核算對象；可以根據(jù)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)如：高層、洋房、別墅等劃分成本核算對象。在實際操作中，成本對象的分類可通過在科目中設(shè)置輔助核算實現(xiàn)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的合理分配。房地產(chǎn)企業(yè)成本分配有建筑面積法、占地面積法及預(yù)算造價法三種方法。對不同的成本項目應(yīng)采用不同的成本分配方法。

土地成本一般采用占地面積法進行分配，分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象的占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配，再按某一成本對象占地面積占本期全部成本對象占地面積的比例進行分配，占地面積法能解決不同容積率產(chǎn)品的土地成本分配配比問題，如同一開發(fā)用地上，有別墅，有高層，如果按照建筑面積法分配土地成本就會導(dǎo)致別墅類產(chǎn)品分配的土地成本過低，不能為產(chǎn)品定價提供合理依據(jù)，也不符合收入與成本配比原則。

前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費應(yīng)根據(jù)合同及工程進度歸集成本，按照建筑面積法在各成本對象間進行分配。

資本化借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按照預(yù)算造價法進行分配，這也要求企業(yè)具有較高的預(yù)算管理水平。

（3）合理預(yù)計房地產(chǎn)項目的完工進度和結(jié)算成本。由于在進行成本核算時會有時間上的差異，從賬面成本很難看出實際成本。這要求房地產(chǎn)企業(yè)要定期根據(jù)完工進度預(yù)估成本，使賬面成本數(shù)據(jù)與工程進度匹配。對于已完工未結(jié)算的成本對象需預(yù)估后續(xù)將發(fā)生的成本，作為計算開發(fā)產(chǎn)品成本的依據(jù)。在工程結(jié)算后，要對預(yù)估成本沖銷，按照結(jié)算差額計入相應(yīng)成本對象，使得各成本對象的成本完整、可靠。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當制定全面的成本核算制度，提高成本核算人員的專業(yè)能力。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)自身開發(fā)項目的特點，合理制定成本核算制度和原則，一經(jīng)確定，不隨意變動。房地產(chǎn)成本核算相對于其他行業(yè)較為復(fù)雜，在成本核算中需要考慮會計、融資、稅務(wù)等一系列專業(yè)，亦要考慮到可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素，要求企業(yè)必須加強員工綜合素質(zhì)和能力的培養(yǎng)。

4 結(jié) 論

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，企業(yè)所面臨的風(fēng)險評估和成本預(yù)測有著很大的挑戰(zhàn)，這需要科學(xué)有效的方法進行專業(yè)推斷，不斷進行修正完善。但由于個人知識欠缺，以上提出的問題以及對策可能不夠全面，還望諒解。

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