閆江江

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)防經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及提高成本控制力度的主要措施就是合同管理，通過構(gòu)建完善的合同管理體系，有效規(guī)避可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。鑒于此，本文中通過分析房地產(chǎn)企業(yè)中的合同管理的作用，闡述房地產(chǎn)企業(yè)合同管理特點(diǎn)，給出構(gòu)建房地產(chǎn)合同管理體系的措施，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；合同管理體系；風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營管理中合同管理發(fā)揮著重要作用，導(dǎo)致合同管理過程中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)為提高管理水平，增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，需要重視企業(yè)合同管理，通過建立完善的合同管理體系，并做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。文中分析房地產(chǎn)企業(yè)中合同管理的作用，給出做好合同管理工作控制的措施，陳述如下。

二、合同管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的作用分析

1.確保企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

企業(yè)經(jīng)營管理中合同是契約的一種形式，也是確保合同雙方權(quán)利義務(wù)的協(xié)議，也是法律工作的主要依據(jù)，在實(shí)施過程中需要合同雙方嚴(yán)格執(zhí)行，具有較高的法律效力。其中合同內(nèi)容是當(dāng)事人對(duì)其權(quán)利以及應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)的一種規(guī)定。對(duì)于當(dāng)事人都會(huì)存在一定的制約、督促以及保障作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理過程中，需要將所有可能涉及的活動(dòng)納入到合同管理中，從而在一定的基礎(chǔ)上確保經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

2.提高企業(yè)合同管理力度

房地產(chǎn)企業(yè)通過合同管理，可以滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，同時(shí)在我國經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展過程中，還需要發(fā)揮出微觀主體下市場(chǎng)管理的作用。盡管在市場(chǎng)發(fā)展過程中，政府職能在一定程度上被削弱，但市場(chǎng)主體自身的管理能力也在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響下得到一定的提升。現(xiàn)階段建筑市場(chǎng)中承包商起著橋梁作用，在整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展中也會(huì)起到非常重要的作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理的特點(diǎn)

1.合同管理具有長(zhǎng)期性

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)屬于一個(gè)長(zhǎng)期的過程，因此會(huì)涉及到非常復(fù)雜的流程，因此需要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行仔細(xì)分析，同時(shí)還應(yīng)該對(duì)施工規(guī)模、地點(diǎn)以及圖紙進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，從而對(duì)施工中需要的材料、人員以及設(shè)備等因素進(jìn)行合理配置，最終在施工過程中實(shí)現(xiàn)對(duì)各類生產(chǎn)要素的控制及科學(xué)管理。當(dāng)前，大部分房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目由于工期較長(zhǎng)，需要數(shù)年時(shí)間才能完成，因此整個(gè)合同的簽訂以及內(nèi)容也存在長(zhǎng)期性與連續(xù)性的特點(diǎn)。

2.合同管理的內(nèi)容龐大

在房地產(chǎn)合同中，內(nèi)容會(huì)涉及到施工的各個(gè)方面，因此在房地產(chǎn)開發(fā)過程中也會(huì)涉及到相當(dāng)多的內(nèi)容。具體包括土地合同、人工合同、材料合同、資金合同、設(shè)計(jì)合同以及監(jiān)理合同等。由于不同的合同在合同當(dāng)事人以及內(nèi)容上存在較大差別，因此會(huì)涉及到較多層面的專業(yè)知識(shí)，對(duì)整個(gè)企業(yè)之間的協(xié)調(diào)性具有非常重要的影響。因此需要及時(shí)建立和完善合同管理體系，才能有效降低合同管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)中合同管理存在一定風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，同時(shí)也存在較多的不穩(wěn)定因素，一旦政策導(dǎo)向以及市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，將會(huì)給項(xiàng)目的施工造成一定的影響。因此，需要對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的規(guī)避。一方面，具體在施工中遇到冰雪、冰雹等自然災(zāi)害，會(huì)導(dǎo)致施工停止，影響工期，同時(shí)還會(huì)導(dǎo)致施工進(jìn)度難以滿足合同需要，存在違約、罰款的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，國家政策的變化也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。由于政策變化將會(huì)對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)造成一定的影響，同年審批的文件合同在施工過程中可以會(huì)根據(jù)市場(chǎng)變化有所調(diào)整，導(dǎo)致合同管理存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

四、建立及完善房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的主要措施

建立及完善房地產(chǎn)合同管理體系的主要措施體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，完善房地產(chǎn)合同管理制度；第二，對(duì)房地產(chǎn)合同管理信息系統(tǒng)進(jìn)行管理；第三，對(duì)合同管理組織體系進(jìn)行完善；第四，完善房地產(chǎn)合同管理的相關(guān)法律法規(guī)。

1.完善房地產(chǎn)合同管理制度

當(dāng)前，在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中，所有環(huán)節(jié)都需要合同管理的參與，為保證各個(gè)流程的科學(xué)合理性，需要通過在每個(gè)環(huán)節(jié)建立可行性的制度，實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)流程的控制管理。具體包括對(duì)介紹信的開具、信息的跟蹤、變更、索賠、違約、解除以及終止等各個(gè)環(huán)節(jié)，通過科學(xué)管理、嚴(yán)密監(jiān)控，利用制度明確分工，實(shí)現(xiàn)各個(gè)部門之間的相互配合，保證建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。

合同管理內(nèi)容涵蓋了整個(gè)施工過程的各個(gè)環(huán)節(jié)，為保證其在施工過程中各個(gè)環(huán)節(jié)中的作用，需要及時(shí)對(duì)完善合同管理組織體系的建設(shè)。具體需要在總公司、分公司以及各個(gè)項(xiàng)目單位設(shè)立合同管理崗位以及合同管理小組等機(jī)構(gòu)，將合同管理工作滲透在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)以及管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，將合同管理的重要性傳達(dá)至每個(gè)員工的內(nèi)心深處。

2.完善合同管理并構(gòu)建信息管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部設(shè)置專門的合同管理機(jī)構(gòu)，使得合同管理機(jī)構(gòu)延伸到項(xiàng)目各個(gè)層次。同時(shí)對(duì)控制體系主體進(jìn)行詳細(xì)劃分，合理運(yùn)用分級(jí)劃分的方式確認(rèn)部門職責(zé)，實(shí)現(xiàn)崗位責(zé)任制，充分發(fā)揮合同管理的作用。同時(shí)，財(cái)務(wù)部門也要和相關(guān)部門聯(lián)系，對(duì)財(cái)務(wù)工作進(jìn)行進(jìn)一步的規(guī)范，順利開展房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作。考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目合同種類較多且周期偏長(zhǎng)，不同合同之間存在不同程度的制約，履約過程中存在很多往來的函件與資料，因此合同管理具有極強(qiáng)的系統(tǒng)性，如果還采用傳統(tǒng)人工管理的方式，合同管理的效率將無法得到提升，管理質(zhì)量也無法提高，因此需要構(gòu)建信息化管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)通過推行信息化管理模式，構(gòu)建完善的信息管理系統(tǒng)，促進(jìn)管理質(zhì)量與效率的提升，達(dá)成推動(dòng)企業(yè)發(fā)展的目的。

財(cái)務(wù)人員審批項(xiàng)目資金支付申請(qǐng)時(shí)，需要詳細(xì)登記合同執(zhí)行的具體情況，也就是合同臺(tái)賬的構(gòu)建。完整的合同臺(tái)賬包括三方面內(nèi)容，即銷售類型、管理類型及工程類型的內(nèi)容。銷售類型臺(tái)賬：與銷售活動(dòng)存在聯(lián)系的經(jīng)濟(jì)合同，也就是將消費(fèi)費(fèi)用領(lǐng)域中采取中劃歸出來的合同；管理類型臺(tái)賬：項(xiàng)目日常工作中會(huì)使用到的與經(jīng)營管理存在聯(lián)系的合同，也就是被劃歸到管理費(fèi)用中的財(cái)務(wù)賬務(wù)的合同。每次支付掉實(shí)際付款金額后，合同工作人員將這一次實(shí)際付款金額記入到申請(qǐng)額度范圍中，這樣可以詳細(xì)記錄已付款金額并對(duì)其有一個(gè)明確了解。

3.通過合同管理進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本管理

成本會(huì)計(jì)取得建造合同復(fù)印件后應(yīng)建立合同檔案，合同檔案應(yīng)包括：（1）建造合同總表（包括：合同編號(hào)、合同名稱、合同主要內(nèi)容、承包方名稱、簽約時(shí)間、合同履行期、合同總金額、保證金、應(yīng)付款總額、已結(jié)算金額、未結(jié)算余額、已提供發(fā)票金額、未提供發(fā)票金額等項(xiàng)目）；（2）建造合同明細(xì)表（包括：合同基本內(nèi)容、合同結(jié)算內(nèi)容兩部分，具體項(xiàng)目與“建造合同總表”一致，本表每個(gè)供應(yīng)商一份）；（3）合同復(fù)印件。

流程：

（1）結(jié)款單位人員按公司結(jié)款流程持“付款申請(qǐng)單”、“工程價(jià)款結(jié)算單”在成本會(huì)計(jì)處對(duì)賬、交發(fā)票。

（2）成本會(huì)計(jì)對(duì)賬無誤并審核完發(fā)票后要求結(jié)款單位經(jīng)辦人填寫“建造合同細(xì)表”并簽字確認(rèn)。

（3）完成上述工作后，成本會(huì)計(jì)在“付款申請(qǐng)單”、“工程價(jià)款結(jié)算單”上簽字確認(rèn)結(jié)款金額，同時(shí)傳遞單據(jù)給主管領(lǐng)導(dǎo)審批。

（4）成本會(huì)計(jì)根據(jù)紙質(zhì)“建筑合同明細(xì)表”登記電子版“建筑合同明細(xì)表”，將該明細(xì)表與電子版合同鏈接，將該明細(xì)表主要數(shù)據(jù)過入“建造合同總表”對(duì)應(yīng)項(xiàng)中（通過超級(jí)鏈接實(shí)現(xiàn)）。

（5）當(dāng)合同結(jié)算完畢，并且發(fā)票已經(jīng)全部取得，則凍結(jié)該合同對(duì)應(yīng)的“建筑合同明細(xì)表”，并在“建造合同總表”作出標(biāo)記，避免重復(fù)引用。

效用：這樣既通過電子檔案可以迅速對(duì)賬取數(shù)，又可以留下紙質(zhì)證據(jù)，避免扯皮；可以直觀看到項(xiàng)目建造成本的款項(xiàng)支付情況和發(fā)票取得情況，為企業(yè)提供較為準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)。

五、結(jié)語

綜上所述，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不斷提高。房地產(chǎn)企業(yè)可以有效規(guī)避房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，從而避免資金、物資的浪費(fèi)與缺失，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過將合同管理與房地產(chǎn)企業(yè)成本管理結(jié)合起來，也能夠避免結(jié)算過程中的財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)，有助于收集發(fā)票、工程結(jié)算書等相關(guān)資料，為后續(xù)的土地增值稅清算及企業(yè)所得稅匯算工作提供證據(jù)資料。

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