高潔

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)因具有涉及面廣、資金投入大、投資周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，要健康平穩(wěn)發(fā)展，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，必須加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制。本文首先分析了房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的必要性，以及業(yè)務(wù)復(fù)雜性對(duì)內(nèi)部控制的影響，其次提出房地產(chǎn)企業(yè)存在資金活動(dòng)內(nèi)部控制管理不全面、員工素質(zhì)尚待全面提升、內(nèi)部控制監(jiān)管不力及內(nèi)部控制制度執(zhí)行不嚴(yán)的問(wèn)題，最后提出房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)企業(yè)資金活動(dòng)內(nèi)部控制、全面管理資金活動(dòng)內(nèi)部控制、全面提升企業(yè)全體員工素質(zhì)以及加強(qiáng)內(nèi)部控制力度和監(jiān)管程度的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；問(wèn)題；對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集性企業(yè)，具有涉及面廣、資金投入大、投資周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，目前受國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變、國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控政策不斷的影響，解決企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)成為房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展乃至生存的首要問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部控制的必要性

內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層和全體員工共同實(shí)施，旨在合理保證實(shí)現(xiàn)其控制目標(biāo)的一系列過(guò)程。內(nèi)部控制源于企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。有效的內(nèi)部控制管理能為房地產(chǎn)企業(yè)提供良好的內(nèi)部環(huán)境，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，提升房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

二、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜性對(duì)內(nèi)部控制的影響

房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的項(xiàng)目投資、工程建設(shè)、銷售管理、物業(yè)管理等等牽涉到社會(huì)其他方方面面的產(chǎn)業(yè)，加大了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和控制活動(dòng)復(fù)雜性；與其他企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)工程建設(shè)時(shí)涉及到的招投標(biāo)比較多，發(fā)包工程比較多，招投標(biāo)環(huán)節(jié)和發(fā)包工程環(huán)節(jié)以及發(fā)包工程款審核支付環(huán)節(jié)，都需要專業(yè)化的人才支撐，這又加大了房地產(chǎn)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及控制活動(dòng)的復(fù)雜性，這些復(fù)雜性導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在很多問(wèn)題。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)企業(yè)資金活動(dòng)內(nèi)部控制不強(qiáng)、不全面

房地產(chǎn)企業(yè)推崇“現(xiàn)金為王”，重視現(xiàn)金流，但不重視資金活動(dòng)的內(nèi)部控制管理，或資金活動(dòng)內(nèi)部控制管理不全面，有的籌資決策失誤或無(wú)效融資，使企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，籌資成本過(guò)高，負(fù)債過(guò)多，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到60%以上，加大了企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，造成企業(yè)到期無(wú)法償還債務(wù)；有的投資決策失誤，使企業(yè)盲目擴(kuò)張或喪失發(fā)展機(jī)遇，加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；有的運(yùn)營(yíng)資金支付不平衡、不合理，使企業(yè)資金運(yùn)行不流暢，資金鏈斷裂，阻礙企業(yè)發(fā)展。而國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)限購(gòu)、限貸等宏觀調(diào)控政策以及“三去一降一補(bǔ)”政策，加大了房地產(chǎn)業(yè)資金活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，資金活動(dòng)內(nèi)部控制不能全面管理暴露出的問(wèn)題日益突出。

2.房地產(chǎn)企業(yè)員工素質(zhì)尚待全面提升

房地產(chǎn)企業(yè)員工素質(zhì)參差不齊，關(guān)鍵崗位員工缺乏必要的任職資格和勝任能力，部分員工對(duì)企業(yè)的發(fā)展沒(méi)有責(zé)任感和使命感，部分員工觀念老化、思想陳舊，部分員工僅專注自己的工作，對(duì)其他人的工作漠不關(guān)心，不能和其他部門員工有效溝通、協(xié)作，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制水平不高。

3.企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)督不到位、執(zhí)行力不強(qiáng)

房地產(chǎn)企業(yè)不重視內(nèi)部控制監(jiān)督工作，甚至有的企業(yè)未設(shè)置專門的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，或由財(cái)務(wù)人員兼管內(nèi)部審計(jì)工作；有的企業(yè)建立了內(nèi)部控制制度，但不符合企業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況，導(dǎo)致內(nèi)部控制執(zhí)行不力；有的企業(yè)雖建立了符合現(xiàn)狀的內(nèi)部控制制度，但內(nèi)部控制執(zhí)行不嚴(yán)、執(zhí)行力度不強(qiáng)，使企業(yè)無(wú)法評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的效率和績(jī)效，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題，不能及時(shí)修正內(nèi)部控制制度，不能及時(shí)完善內(nèi)部控制措施。

四、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題的改善對(duì)策

1.加強(qiáng)資金管理方面的內(nèi)部控制

（1）加強(qiáng)籌集資金的內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)需求、企業(yè)全面預(yù)算、籌資規(guī)劃制定籌資方案，籌資方案明確列示：籌資方式、籌資金額、籌資用途、籌資時(shí)機(jī)、籌資期限、利率、股利等?？茖W(xué)論證籌資方案 ：籌資方案是否符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，籌資時(shí)機(jī)是否合適，籌資成本是否最低，資本結(jié)構(gòu)是否最優(yōu)，企業(yè)的償債風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是否可控。嚴(yán)格審批經(jīng)論證過(guò)的籌資方案，嚴(yán)格按照審批后的籌資方案籌集資金，未經(jīng)論證、未經(jīng)審批的籌資方案不得執(zhí)行。重大籌資方案要形成可行性研究報(bào)告，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體決策或聯(lián)合簽署。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)籌資業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制，建立籌資業(yè)務(wù)賬簿，核算監(jiān)督資金籌集、償還本金、還款期限、還款計(jì)劃、利息、股利支付等，進(jìn)行籌資分析，防范籌資風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率保持在穩(wěn)定區(qū)間、嚴(yán)控在60%以下提供數(shù)據(jù)支持。

（2）加強(qiáng)投資資金的內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)企業(yè)投資目標(biāo)和規(guī)劃需求，保證資金成本最低、企業(yè)價(jià)值最大化情況下，科學(xué)分析、決策投資項(xiàng)目，制定并選擇最優(yōu)投資方案，嚴(yán)格按照審批后的投資方案投資，重大投資方案形成可行性研究報(bào)告，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體決策或聯(lián)合簽署。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)投資業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制，建立投資業(yè)務(wù)賬簿，核算監(jiān)督投資金額、投資比例、投資期限、投資資金使用情況、投資收益等，派專人跟蹤管理投資項(xiàng)目，密切關(guān)注投資合同履行情況、投資方的財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量、經(jīng)營(yíng)成果等，定期分析投資收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo)，分析投資回報(bào)率是否高于籌資利息率，投資收益增長(zhǎng)幅度是否大于資產(chǎn)負(fù)債率的增長(zhǎng)幅度等，準(zhǔn)確對(duì)投資價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，防范投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于到期收不回來(lái)的投資，及時(shí)提取資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

（3）加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金的內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)資金營(yíng)運(yùn)全過(guò)程的管理，全面協(xié)調(diào)企業(yè)各部門在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金需求，平衡銷售、工程建設(shè)、原材料采購(gòu)等各環(huán)節(jié)的資金收支業(yè)務(wù)，全面提高營(yíng)運(yùn)資金的使用效率。建立房產(chǎn)銷售定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)控制制度，售房款等資金收入及時(shí)入賬，嚴(yán)禁設(shè)置“小金庫(kù)”，專人負(fù)責(zé)回收應(yīng)收賬款，加強(qiáng)資金收付業(yè)務(wù)的預(yù)算控制、合同控制，根據(jù)預(yù)算、合同嚴(yán)格控制審核預(yù)付賬款、應(yīng)付賬款、發(fā)包工程款等支付環(huán)節(jié)，使?fàn)I運(yùn)資金收付及時(shí)，運(yùn)行流暢、保持良性循環(huán)狀態(tài)，防范營(yíng)運(yùn)資金支付風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格審批超預(yù)算的資金支付，大額資金支付業(yè)務(wù)，須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體決策或聯(lián)合簽署。

房地產(chǎn)企業(yè)在資金營(yíng)運(yùn)過(guò)程中有閑置資金的，可購(gòu)買國(guó)債、理財(cái)?shù)忍岣哔Y金利用率，出現(xiàn)資金臨時(shí)性流動(dòng)不足的，可通過(guò)短期融資解決資金困難，使企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金保持最佳持有量。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)運(yùn)資金的會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制，收不回來(lái)的應(yīng)收賬款，及時(shí)提取壞賬準(zhǔn)備金，定期分析資金運(yùn)用效率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)，為企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金下一循環(huán)做準(zhǔn)備。

（4）建立資金活動(dòng)重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立資金活動(dòng)重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，資金活動(dòng)突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制，建立專項(xiàng)償債基金等重大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

（5）加強(qiáng)資金活動(dòng)的監(jiān)督檢查，全面完善資金活動(dòng)的內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)監(jiān)督檢查資金的活動(dòng)全過(guò)程，及時(shí)評(píng)價(jià)資金內(nèi)部控制活動(dòng)的效率和效果，對(duì)在資金活動(dòng)中違規(guī)的人員一一追究責(zé)任，反思資金內(nèi)部控制活動(dòng)存在的問(wèn)題，不斷全面完善資金活動(dòng)的內(nèi)部控制。

資金堪稱是房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”，只有嚴(yán)格資金活動(dòng)每一個(gè)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制，全面管理資金活動(dòng)的內(nèi)部控制，使“血液”循環(huán)流動(dòng)暢通無(wú)阻，才能保證企業(yè)健康運(yùn)行。

2.房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，員工是根本

（1）以財(cái)務(wù)人員為中心帶動(dòng)全體員工提升自己的價(jià)值

增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，要求以財(cái)務(wù)人員為中心的企業(yè)各部門員工都能各司其職、承擔(dān)相應(yīng)的職責(zé)并發(fā)揮積極作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視人力資源開(kāi)發(fā)，公開(kāi)選聘優(yōu)秀人才，重視崗位培訓(xùn)，建立員工培訓(xùn)長(zhǎng)期機(jī)制，提升全體員工尤其是財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度在變，準(zhǔn)則在變，稅法在變，這就要求財(cái)務(wù)人員由核算型會(huì)計(jì)向管理會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)變，持續(xù)不斷地學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，不斷調(diào)整、適應(yīng)新的制度、準(zhǔn)則、稅法，同時(shí)還要學(xué)習(xí)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售知識(shí)、管理知識(shí)，了解房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)運(yùn)作全過(guò)程，把財(cái)務(wù)內(nèi)部控制工作貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，為企業(yè)制定發(fā)展戰(zhàn)略，分析評(píng)估企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和作出重大事項(xiàng)決策等起關(guān)鍵作用，不斷提升自己的價(jià)值，從而帶動(dòng)其他部門員工也不斷提升自己的價(jià)值，滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需求。

（2）制定并完善人力資源激勵(lì)機(jī)制和薪酬制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立公平、合理、有時(shí)效性的人力資源激勵(lì)約束機(jī)制和薪酬制度，對(duì)全體員工進(jìn)行嚴(yán)格考核和評(píng)價(jià)，激發(fā)全體員工的潛能，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性，使每一個(gè)員工都了解企業(yè)內(nèi)部控制的目標(biāo)，意識(shí)到自己的工作成效與企業(yè)內(nèi)部控制目標(biāo)息息相關(guān)，增強(qiáng)全體員工對(duì)企業(yè)發(fā)展的責(zé)任感和使命感。

（3）實(shí)行輪崗制度，全面提升員工素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立管理人員和關(guān)鍵崗位員工定期輪崗制度，規(guī)范輪崗制度，使相關(guān)崗位員工通過(guò)輪崗，開(kāi)闊視野，業(yè)務(wù)知識(shí)更全面，從而全面提升員工素質(zhì)，增強(qiáng)全體員工的溝通、協(xié)作能力，使房地產(chǎn)企業(yè)充滿生機(jī)與活力。

只有全面提升全體員工素質(zhì)，使員工強(qiáng)強(qiáng)合作，上下通力合作，才能提升企業(yè)內(nèi)部控制水平。

3.加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督力度是房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)施內(nèi)部控制的重要保證

（1）成立審計(jì)委員會(huì)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)由董事會(huì)下設(shè)審計(jì)委員會(huì)，監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)，監(jiān)督企業(yè)內(nèi)部控制的有效性，領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)展企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施的內(nèi)部自我評(píng)價(jià)，溝通協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部控制外部評(píng)價(jià)，審核監(jiān)督中介機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)部控制有效性的審計(jì)意見(jiàn)和非財(cái)務(wù)報(bào)告內(nèi)部控制重大缺陷等事宜。審計(jì)委員會(huì)成員須具有獨(dú)立性和專業(yè)性。

（2）發(fā)揮監(jiān)事會(huì)的作用

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)由層次更高、獨(dú)立性更強(qiáng)的監(jiān)事會(huì)對(duì)董事會(huì)的建立與實(shí)施內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)督。

（3）成立專門的內(nèi)部審計(jì)部門

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專門的內(nèi)部審計(jì)部門，監(jiān)督企業(yè)會(huì)計(jì)崗位和出納崗位，出納崗位和檔案管理崗位，經(jīng)辦人和審批人，采購(gòu)人和保管人等不相容職務(wù)是否分離；監(jiān)督授權(quán)審批內(nèi)部控制的實(shí)施；監(jiān)督預(yù)算內(nèi)部控制的實(shí)施；監(jiān)督運(yùn)營(yíng)分析控制的實(shí)施；監(jiān)督會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制的實(shí)施；監(jiān)督財(cái)產(chǎn)保護(hù)控制的實(shí)施，監(jiān)督績(jī)效考核控制以及重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制的實(shí)施，及時(shí)評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的有效性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的缺陷，及時(shí)與董事會(huì)及審計(jì)委員會(huì)溝通，及時(shí)報(bào)告內(nèi)部控制建設(shè)進(jìn)展情況和存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督力度，及時(shí)分析內(nèi)部控制缺陷產(chǎn)生的原因，對(duì)在監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的違規(guī)行為，嚴(yán)肅通報(bào)全公司，嚴(yán)格追究相關(guān)人員的責(zé)任；及時(shí)、有針對(duì)性地對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制的措施加以改進(jìn)，不斷健全和完善企業(yè)內(nèi)部控制，才能保證企業(yè)內(nèi)部控制的有效實(shí)施，加強(qiáng)企業(yè)各部門內(nèi)部控制的執(zhí)行力。

目前，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策，使房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)企業(yè)只有科學(xué)管理，強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制，才能保障企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)安全、有效，防范企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、平穩(wěn)地發(fā)展。

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