本刊記者 高妍蕊

剛剛落下帷幕的全國兩會(huì)上，房地產(chǎn)稅立法再成熱議話題。3月5日，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”；3月8日，栗戰(zhàn)書委員長(zhǎng)作全國人大常委會(huì)工作報(bào)告時(shí)表示，要集中力量落實(shí)好黨中央確定的重大立法事項(xiàng)，其中包括房地產(chǎn)稅法。加快房地產(chǎn)稅立法的態(tài)度再次明確，意味著房地產(chǎn)稅的出臺(tái)將進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。

房地產(chǎn)稅立法的加速會(huì)否成為房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)？征收條件是否成熟？房地產(chǎn)稅改革取得了哪些進(jìn)展？落地還存在哪些問題和挑戰(zhàn)？對(duì)此，《中國發(fā)展觀察》邀請(qǐng)相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜疫M(jìn)行了深度解讀和探討。

房地產(chǎn)稅立法從“穩(wěn)妥推進(jìn)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)步推進(jìn)”

近年來，房地產(chǎn)稅一直是輿論的焦點(diǎn)話題，官方的政策動(dòng)向也廣受關(guān)注。2018年政府工作報(bào)告中對(duì)房地產(chǎn)稅的相關(guān)表述為“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”，2019年政府工作報(bào)告中的表述改了一個(gè)字，變?yōu)椤胺€(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。而今年3月1日，國土部正式啟用新的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)證，計(jì)劃在今年內(nèi)全國都要實(shí)現(xiàn)新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的使用。有人猜測(cè)，房地產(chǎn)稅的啟動(dòng)如箭在弦。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，稅收籌劃與法律研究中心主任蔡昌向《中國發(fā)展觀察》記者表示，“穩(wěn)妥是穩(wěn)當(dāng)、妥善、可靠的意思，而穩(wěn)步則是有把握地按照一定的步驟推進(jìn)。從‘穩(wěn)妥’轉(zhuǎn)向‘穩(wěn)步’意味著房地產(chǎn)稅改革逐漸步入正軌，進(jìn)入一定的法定程序中。正式啟用新的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)證是房地產(chǎn)改革程序的重要一步，但這并不代表房地產(chǎn)稅馬上就要開征?！?/p>

蔡昌同時(shí)認(rèn)為，開征房地產(chǎn)稅是大勢(shì)所趨。早在2017年12月20日，財(cái)政部原部長(zhǎng)肖捷在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表題為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度——認(rèn)真學(xué)習(xí)宣傳貫徹黨的十九大精神》的文章，就明確提出：按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。

中國財(cái)政科學(xué)研究院副研究員施文潑說，“從今年兩會(huì)透露的信息來看，房地產(chǎn)稅立法工作很大可能在今年正式啟動(dòng)?！€(wěn)步推進(jìn)’的表述，可能意味著房地產(chǎn)稅法的制定將按照規(guī)定的立法程序，一步一步推進(jìn)?！?/p>

在他看來，完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是房地產(chǎn)稅征收的基礎(chǔ)。從現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度來看，還需要進(jìn)一步做好不動(dòng)產(chǎn)普查工作，完善不動(dòng)產(chǎn)登記內(nèi)容，健全房地產(chǎn)信息共享制度，為房地產(chǎn)稅的征收管理打好信息基礎(chǔ)。

“房地產(chǎn)稅改革是逐步推進(jìn)的，立法先行，做好立法才能實(shí)施稅款征收。立法需要考慮多種現(xiàn)實(shí)約束因素，立法事項(xiàng)雖然已經(jīng)提上日程，但中間需要經(jīng)過立法調(diào)研、草案擬訂、方案討論等環(huán)節(jié)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅立法工作啟動(dòng)后，在2020年才會(huì)初顯立法成效?！辈滩A(yù)測(cè)。

對(duì)于房地產(chǎn)稅征收條件是否已經(jīng)成熟，蔡昌認(rèn)為，從短期來看，條件還并未完全成熟，以家庭為單位的個(gè)人所得稅征收模式與家庭財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)剛剛開始建立，還未完善，房地產(chǎn)稅改革任重而道遠(yuǎn)。

他表示，當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)稅收結(jié)構(gòu)呈“重增量輕存量、重交易輕保有”的特征；房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)平均稅負(fù)水平。房地產(chǎn)稅改革是對(duì)各環(huán)節(jié)稅賦調(diào)整的平衡方案，若對(duì)居民住房開征房地產(chǎn)稅，則應(yīng)相應(yīng)減少交易環(huán)節(jié)稅負(fù)；同時(shí)，宜按照“簡(jiǎn)并稅種、優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)”方向推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革，為房地產(chǎn)稅的立法與實(shí)施創(chuàng)造條件。

蔡昌分析，征收房地產(chǎn)稅需要滿足以下條件：一是開展全國性住房普查，建立全國統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)；二是統(tǒng)一界定房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，完成房地產(chǎn)稅改革（重新設(shè)置建設(shè)、交易、保有環(huán)節(jié)稅種稅賦，避免重復(fù)征稅等）；三是完成《城鎮(zhèn)住房保障條例》立法，清楚界定居民“基本住房標(biāo)準(zhǔn)”，完成修訂《稅收征管法》，為依法治稅提供依據(jù)。

房產(chǎn)稅不等同于房地產(chǎn)稅

什么是房地產(chǎn)稅？當(dāng)前，公眾對(duì)自己需要交多少稅非常關(guān)注，但具體對(duì)“房地產(chǎn)稅”的理解可能還不清楚。十八屆三中全會(huì)之前，并無“房地產(chǎn)稅”的概念?！胺康禺a(chǎn)稅”與之前所說的“房產(chǎn)稅”有什么不同？

蔡昌解釋道，此前征收的房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為稅基，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。征收范圍僅限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性房屋。對(duì)于個(gè)人持有的非經(jīng)營性房屋，并不征收房產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅不一樣，它不是簡(jiǎn)單地把原來的房產(chǎn)稅平移，而是要把涉地的稅收與房產(chǎn)稅進(jìn)行整合，即整合現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，并擴(kuò)圍到居民住房。房地產(chǎn)稅是一種資產(chǎn)稅或者財(cái)產(chǎn)稅。推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，更多的是要完善我國稅收體系，提高直接稅比重，增加資產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、收入稅結(jié)構(gòu)比重，強(qiáng)化地方主體稅種的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)作用。

中國房地產(chǎn)稅體系主要有10個(gè)稅種，涉及開發(fā)建設(shè)、交易、保有三個(gè)環(huán)節(jié)。其中，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及7個(gè)稅種，交易環(huán)節(jié)涉及7個(gè)稅種，保有環(huán)節(jié)有2個(gè)稅種（房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅）。本次房地產(chǎn)稅改革是要整合相關(guān)稅種、合理降低房地產(chǎn)建設(shè)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，既能夠起到籌集財(cái)政收入的作用，又能夠產(chǎn)生調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平的積極效應(yīng)。

除此之外，公眾對(duì)于房地產(chǎn)稅立法還存在很多爭(zhēng)議，比如，按照什么標(biāo)準(zhǔn)征稅？房產(chǎn)稅和70年的土地出讓金可以一起收嗎?在國有土地上征收房地產(chǎn)稅有法理依據(jù)嗎?……

對(duì)此，蔡昌進(jìn)一步發(fā)表了看法。他說，“房地產(chǎn)稅被定義為財(cái)產(chǎn)稅，是對(duì)私人財(cái)產(chǎn)征收的一種稅，若對(duì)土地和房屋征收，則默認(rèn)土地和房屋是私人所有的；而我國實(shí)行的是土地公有制度，土地通過出讓制度讓渡給私人使用，但是土地所有權(quán)屬于國家。土地出讓金即默認(rèn)土地屬于國家。這與房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象相違背。因此，房地產(chǎn)稅和土地出讓金不能一起征收。在國有土地上征收房地產(chǎn)稅違背了基本的產(chǎn)權(quán)規(guī)則。因此，要么征收房地產(chǎn)稅，取消土地出讓金，承認(rèn)土地私有；要么在征收房地產(chǎn)稅時(shí)減讓土地出讓金或者只評(píng)估房屋的價(jià)值征收房地產(chǎn)稅，而不對(duì)土地價(jià)值征收房地產(chǎn)稅。這一問題，在現(xiàn)實(shí)中，即有以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值按照一定比例折合計(jì)算稅基的方法確定征收房地產(chǎn)稅的稅基?！?/p>

而在施文潑看來，房地產(chǎn)稅與土地出讓收入是不同性質(zhì)的政府收入，土地出讓收入是政府出讓一定年限的國有土地使用權(quán)獲得的收入，而使用權(quán)是從所有權(quán)中分離出來的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，因此它是政府對(duì)土地所有者權(quán)益的體現(xiàn)；房地產(chǎn)稅則是政府憑借政治權(quán)力、作為社會(huì)管理者向納稅人征收的一種稅，主要用于地方政府公共服務(wù)支出。二者功能定位不同，完全可以并存。

房地產(chǎn)稅立法及改革落地面臨多重挑戰(zhàn)

對(duì)于房地產(chǎn)稅改革，近幾年被頻頻提起的實(shí)踐試點(diǎn)，中央和各地也正在穩(wěn)步推進(jìn)，通過不斷努力，目前取得了一些進(jìn)展?；仡櫡康禺a(chǎn)稅的前世今生，可以看出政府有決心和信心推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。

蔡昌梳理以往政策后總結(jié)說，1951年我國就有房地產(chǎn)稅，在大部分房產(chǎn)歸公后取消了房地產(chǎn)稅，并分割出工商稅、城市維護(hù)事業(yè)稅、教育附加、土地使用稅、耕地占用稅。房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革后，在房屋建造與銷售環(huán)節(jié)中增加各項(xiàng)稅費(fèi)項(xiàng)目，包括土地出讓金、拆遷支出等；1986年出臺(tái)《房產(chǎn)稅暫行條例》，一直延用至今，但由于征稅對(duì)象范圍窄、稅基偏小，房產(chǎn)稅收入在地方財(cái)政收入中占比有限，2007-2015年維持在3%左右；2010年國務(wù)院和財(cái)政部三次發(fā)文，積極推進(jìn)擴(kuò)展至個(gè)人住房范圍的房產(chǎn)稅改革。

2011年，上海和重慶率先試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革；2013年5月，國務(wù)院轉(zhuǎn)批的國家發(fā)改委《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》明確提出，將擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍；2016年，時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，房地產(chǎn)稅改革將“義無反顧地去做”；2017 年，時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》一文中提出，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施；2018年政府工作報(bào)告中表示要“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”；2019年政府工作報(bào)告中表示要“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

但與此同時(shí)，房地產(chǎn)稅立法及改革落地仍然面臨很多問題和挑戰(zhàn)，需要有效解決和推進(jìn)。中國財(cái)政科學(xué)研究院研究員樊軼俠說，“房產(chǎn)稅面向家庭征收，對(duì)住房基礎(chǔ)信息管理、房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估等要求都很高，稅收征管將面臨極大挑戰(zhàn)。不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度僅是征管面臨的問題之一。后續(xù)，住房信息系統(tǒng)建設(shè)等需要進(jìn)一步完善和加強(qiáng)，征稅方式、程序、稅收優(yōu)惠等方面也將經(jīng)過多輪討論?！?/p>

具體來看，蔡昌從四個(gè)方面作了分析：

一是從財(cái)政收入來看，當(dāng)前我國地方財(cái)政高度依賴土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收。2016年，全國地方本級(jí)財(cái)政收入中，土地出讓收入占比28.6%，房地產(chǎn)相關(guān)稅收占比17.1%。這些稅收集中在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。2016年房地產(chǎn)相關(guān)稅收結(jié)構(gòu)中，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)征稅規(guī)模占地方財(cái)政收入的比重分別為9.3%、4.4%和3.4%。若開征房地產(chǎn)稅代替土地出讓收入，將在短時(shí)期內(nèi)增大地方政府財(cái)政赤字，造成入不敷出，不能有效解決土地財(cái)政依賴問題。

二是從房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象來看，房地產(chǎn)稅按照評(píng)估值征收，而目前我國房產(chǎn)的價(jià)值主要是土地的價(jià)值而非房屋的價(jià)值，房屋一直在貶值，但是土地在不斷增值。對(duì)于土地和房屋的關(guān)注又回到土地私有和國有的矛盾問題上，按照何種評(píng)估價(jià)值進(jìn)行稅款征收將是一個(gè)復(fù)雜的問題。此外，現(xiàn)實(shí)中存在的房屋并非只有一種國有產(chǎn)權(quán)土地，還有農(nóng)村集體土地。如何統(tǒng)一農(nóng)村和城市土地的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，如何對(duì)不同產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的土地適用統(tǒng)一的稅制，也成為解決土地問題和土地征稅問題的核心。

三是從房地產(chǎn)稅的征稅目的來看，作為財(cái)產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅主要起到收入調(diào)節(jié)分配作用。而現(xiàn)實(shí)中由于拆遷等情況的存在，擁有多套住房的人并非一定是收入高的人群，同時(shí)房改房、自建房等情形也暴露出同樣問題。因此，只根據(jù)住房情況調(diào)節(jié)收入水平，不能維護(hù)稅收公平，也就不能有效調(diào)節(jié)收入分配。

四是從房地產(chǎn)稅的征稅條件來看，開征房地產(chǎn)稅需要國家系統(tǒng)掌握全國的住房情況，需要落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記制度。目前我國存在大量的不同性質(zhì)和類型的住房，如商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、小產(chǎn)權(quán)房等，是否要對(duì)不同性質(zhì)和類型的房屋征收不同的房地產(chǎn)稅，在稅制建設(shè)時(shí)需要進(jìn)行充分論證和科學(xué)設(shè)計(jì)。

房地產(chǎn)稅改革將一定程度影響房地產(chǎn)市場(chǎng)

在房地產(chǎn)稅立法已被全國人大、國務(wù)院明確表態(tài)積極推進(jìn)的背景下，輿論討論不斷升溫，有人視其為利空消息。房地產(chǎn)稅的出臺(tái)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生哪些影響？房地產(chǎn)稅加速立法是否將成為房?jī)r(jià)和土地財(cái)政的拐點(diǎn)？

國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張俊偉說，“房地產(chǎn)市場(chǎng)格局正在發(fā)生變化。持續(xù)飆升的房?jī)r(jià)引發(fā)了政治層面的反應(yīng)，‘房住不炒’的新定位加快了城市居民住宅向居住屬性的回歸。而房地產(chǎn)稅改革將顯著影響城市住房的投資屬性。從今年的政府工作報(bào)告可以預(yù)見，房地產(chǎn)稅法草案將在今年提交人大審議。對(duì)于房地產(chǎn)稅存在各種爭(zhēng)論，但無論如何折中各種利益訴求，對(duì)投資性房產(chǎn)（如第三套住宅）、豪華型住宅（如別墅等）征收重稅應(yīng)該是各界共識(shí)。在房?jī)r(jià)明顯偏高的條件下征收房地產(chǎn)稅，其最終結(jié)果只能有兩個(gè)：一是把空置房逼向市場(chǎng)，從而顯著增加市場(chǎng)供給，二是顯著增加高端住房人群的持有成本，削弱真正的潛在購房客戶的現(xiàn)實(shí)購買力。其最終結(jié)果必然是在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來嚴(yán)重的沖擊?！?/p>

“另外，考慮到農(nóng)村人口老齡化、農(nóng)村生產(chǎn)生活條件改善等因素，我國城市化的潛力可能遠(yuǎn)沒有數(shù)據(jù)顯示的那么大。”張俊偉預(yù)測(cè)，未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景很可能是：在熬過一段“困難時(shí)期”后，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來的不是“發(fā)展的春天（白銀時(shí)代）”，而是“蒼白平淡”的“青銅歲月”。

而在蔡昌看來，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響是間接的。他說，“作為在保有階段征收的房地產(chǎn)稅，主要目的在于健全地方稅收體系，使房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入成為地方政府的重要收入來源，改變土地財(cái)政所帶來的惡性循環(huán)。但是房地產(chǎn)稅從來就不是為控制房?jī)r(jià)而產(chǎn)生的，也并不能起到抑制房?jī)r(jià)的作用。無論是從國外征稅實(shí)踐還是重慶、上海的改革試點(diǎn)來看，房地產(chǎn)稅均不是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的有效手段。如要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、‘房住不炒’，需要改革住房制度和建立長(zhǎng)效機(jī)制。但房地產(chǎn)稅可能通過影響房地產(chǎn)市場(chǎng)中買賣雙方的預(yù)期，間接對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響?！?/p>

施文潑從時(shí)間上分析稱，“短期內(nèi)，房地產(chǎn)稅的開征會(huì)對(duì)民眾心理造成影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)因此而承壓。但從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響力并不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要受人口、經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化等因素的影響?！?/p>

“開門立法”求共識(shí)，綜合施策

在房地產(chǎn)稅開征的大趨勢(shì)下，要穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，需“開門立法”求共識(shí)。對(duì)于房地產(chǎn)稅立法和改革，專家們給出了諸多具有現(xiàn)實(shí)意義的建議。

施文潑說，“一是房地產(chǎn)稅立法需要經(jīng)過充分、透明的討論，盡可能地消除分歧。二是給地方的授權(quán)范圍應(yīng)盡量大一點(diǎn)，使各地能更好地依據(jù)本地情況設(shè)置相應(yīng)稅制要素。”

總體而言，樊軼俠表示，第一，體現(xiàn)“量能課稅”的原則。進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)稅稅收優(yōu)惠，使納稅人稅收負(fù)擔(dān)與實(shí)際支付能力匹配。第二，明確免征標(biāo)準(zhǔn)。比如，是給每個(gè)家庭一定面積的免征額，還是給予每個(gè)人一定價(jià)值的免征額，值得仔細(xì)斟酌。到底是免面積還是免金額，都需要認(rèn)真研究其中隱含的問題，制定好對(duì)策。第三，完善房地產(chǎn)稅征收的配套制度。如建立合理的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系，隨市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整評(píng)估價(jià)值，以完整反映房地產(chǎn)溢價(jià)信息。

具體來說，蔡昌從以下六點(diǎn)提出政策建議：第一，從房地產(chǎn)稅的改革方向看，房地產(chǎn)稅是將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅整合，即將這兩個(gè)涉及房產(chǎn)、土地的稅種合而為一，并對(duì)個(gè)人住房開征房地產(chǎn)稅；房地產(chǎn)稅的征收目的是用房地產(chǎn)稅替代土地出讓收入，完善地方房產(chǎn)土地稅制，使地方政府財(cái)政體制適應(yīng)未來存量房時(shí)代的宏觀管理新形勢(shì)。

第二，從房地產(chǎn)稅的立法原則看，房地產(chǎn)稅要加快立法工作，堅(jiān)持稅收法定原則；同時(shí)根據(jù)普遍適用原則，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房等其他特殊類型的住房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，以防出現(xiàn)房地產(chǎn)的“稅收洼地”。

第三，從房地產(chǎn)稅的征收對(duì)象看，房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值可以采取以下措施，一是取消土地出讓金制度，只有評(píng)估房屋時(shí)才允許將房地產(chǎn)價(jià)值扣除土地出讓金；二是評(píng)估時(shí)所有性質(zhì)的住房均按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，統(tǒng)一房地產(chǎn)稅的稅基和征稅權(quán)利。

第四，從房地產(chǎn)稅的稅收抵扣和優(yōu)惠待遇看，房地產(chǎn)稅需要設(shè)定最低居住面積免除額，進(jìn)行必要的稅收抵扣，保障基本住房需求，這就需要確定居民的基本住房標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)對(duì)困難家庭、低收入家庭以及特殊困難群體給予相應(yīng)的稅收減免優(yōu)惠。

第五，從房地產(chǎn)稅的稅率來看，房地產(chǎn)稅屬于地方稅種，由地方自主征稅，因此，稅率也應(yīng)當(dāng)由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況具體選擇適用，中央政府只界定稅率的彈性區(qū)間。房地產(chǎn)稅是按照市場(chǎng)價(jià)值征稅，誰住大面積房子誰就多交稅，誰住中心城市或者城市中心地區(qū)的房子誰就多交稅，還可以設(shè)置相應(yīng)的累進(jìn)稅率。

第六，從房地產(chǎn)稅的征管方式來看，一方面政府應(yīng)當(dāng)對(duì)所有的工商業(yè)住房和個(gè)人住房征稅，建立一整套房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系，包括房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)立與運(yùn)行制度、不動(dòng)產(chǎn)登記制度；另一方面應(yīng)當(dāng)建立納稅申辯制度，允許納稅人對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值及征稅爭(zhēng)議進(jìn)行申訴。