劉艷閣

（南京融新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，南京211100）

1 引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人們生活水平的提高，房地產(chǎn)行業(yè)也獲得了迅猛的發(fā)展，在繁榮了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，也造成了一系列的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，因此，國家出臺(tái)了一系列的法律法規(guī)，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控。對(duì)此，房地產(chǎn)行業(yè)必須要加強(qiáng)自身的成本控制，實(shí)施精細(xì)化的管理，重視財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，有效應(yīng)對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理控制過程中存在的問題

2.1 缺乏系統(tǒng)科學(xué)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的重要價(jià)值，并高度重視起財(cái)務(wù)預(yù)算管理，但是絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)缺乏行之有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度，而且相關(guān)部門也缺乏對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作的合理控制以及監(jiān)督，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)隨意性較強(qiáng)，科學(xué)性不足，難以滿足當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需求以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定需要。在房地產(chǎn)行業(yè)中，通常由房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理的監(jiān)督和仲裁，這不僅會(huì)增加財(cái)務(wù)部門的工作量，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門應(yīng)接不暇，而且還會(huì)造成財(cái)務(wù)部門權(quán)力過大，缺乏有效的制約機(jī)制進(jìn)行財(cái)務(wù)部門權(quán)力的約束，容易造成各種違法亂紀(jì)以及貪污腐敗等現(xiàn)象的發(fā)生，不能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用和價(jià)值[1]。

2.2 預(yù)算編制的內(nèi)容不科學(xué)不完善

在企業(yè)預(yù)算的前提下，以企業(yè)決策為基礎(chǔ)，為了實(shí)現(xiàn)一定目標(biāo)而采取的方法，在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)企業(yè)各項(xiàng)收支業(yè)務(wù)的情況進(jìn)行具體安排和記錄的形式為預(yù)算編制。預(yù)算編制工作能夠幫助企業(yè)進(jìn)行資源的合理分配以及規(guī)劃，加強(qiáng)事前控制工作，可以通過預(yù)算的考核以及執(zhí)行對(duì)企業(yè)的管理機(jī)制進(jìn)行不斷地優(yōu)化以及完善，明確各部門的工作目標(biāo)和每名工作人員的工作責(zé)任，使得各個(gè)部門和工作人員可以共同完成企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。但是在實(shí)際企業(yè)預(yù)算編制的過程中，往往存在企業(yè)預(yù)算編制內(nèi)容不合理、不完善的情況，具體表現(xiàn)為企業(yè)預(yù)算執(zhí)行效果不佳，預(yù)算編制的數(shù)據(jù)不合理不真實(shí)等。目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋資源的開發(fā)過程中并沒有完全針對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的內(nèi)容進(jìn)行合理地開發(fā)，為了在短時(shí)間內(nèi)完成施工項(xiàng)目，進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理與控制的過程中沒有提供對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)圖紙，造成財(cái)務(wù)預(yù)算編制工作與實(shí)際施工項(xiàng)目的偏離較大，并不能夠真實(shí)準(zhǔn)確地反映施工項(xiàng)目的進(jìn)行情況，預(yù)算編制的效果較差，無法發(fā)揮應(yīng)有的價(jià)值，影響企業(yè)的正常運(yùn)作[2]。

2.3 房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行力度較差

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的過程中由于缺乏有效的管理制度以及績(jī)效考核制度，導(dǎo)致在財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)執(zhí)行和分解落實(shí)的過程中存在執(zhí)行效果較差的問題，工作人員普遍工作積極性不高，影響房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的順利開展，造成很多財(cái)務(wù)預(yù)算工作組流于形式[3]。

2.4 缺乏健全的獎(jiǎng)懲制度和責(zé)任制度

有的房地產(chǎn)企業(yè)在完成財(cái)務(wù)預(yù)算的編制工作之后，并沒有簽訂對(duì)應(yīng)的責(zé)任合同，缺乏行之有效的獎(jiǎng)懲制度以及健全的績(jī)效考核制度，導(dǎo)致實(shí)際財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行的過程中缺乏必要的約束和監(jiān)督，難以取得良好的預(yù)算執(zhí)行效果，在預(yù)算執(zhí)行過程中存在各種各樣的問題，影響預(yù)算執(zhí)行效率和執(zhí)行的作用。雖然少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)預(yù)算過程中存在的問題制定出了相對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度和績(jī)效考核制度，但在具體執(zhí)行時(shí)并不能夠得到充分的貫徹和落實(shí)，影響財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和對(duì)企業(yè)最終收益的準(zhǔn)確估計(jì)，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展[4]。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算控制與管理的相關(guān)對(duì)策

3.1 完善財(cái)務(wù)預(yù)算程序

房地產(chǎn)企業(yè)管理人員必須要明確當(dāng)前財(cái)務(wù)預(yù)算工作的重要意義，并加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的重視，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)部門開展資本預(yù)算工作，并將原有的財(cái)務(wù)管理思想理念以及管理方式進(jìn)行優(yōu)化和升級(jí)。根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況不斷完善內(nèi)部的資本預(yù)算程序，為后續(xù)企業(yè)經(jīng)營過程中資本投資過程提供有效的制度保障和程序保障。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，往往會(huì)面臨著一些不可控的風(fēng)險(xiǎn)因素和資本因素，通過科學(xué)完善的資本預(yù)算程序能夠綜合分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金投資和資金決策方面的問題并進(jìn)行解決，避免問題進(jìn)一步擴(kuò)大而造成企業(yè)大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)損失，做到有效止損。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的資本預(yù)算程序需要包括預(yù)算編制、預(yù)算監(jiān)督、預(yù)算復(fù)核以及預(yù)算執(zhí)行等相關(guān)流程。房地產(chǎn)企業(yè)在具體的預(yù)算管理的過程中，還需要加強(qiáng)各個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)與溝通，保證財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作能夠發(fā)揮應(yīng)有的作用和價(jià)值。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)對(duì)國家政策的分析，由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，在發(fā)展過程中很容易受到外界因素的影響尤其是國家政策的變化，因此，要根據(jù)相關(guān)政策不斷加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的調(diào)整以及執(zhí)行力度，綜合考慮現(xiàn)金流通、銷售回款、融資管理等相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行全面的控制和管理，提升管理環(huán)節(jié)的規(guī)范性和有效性。

3.2 完善房地產(chǎn)行業(yè)的資金管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要想充分發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算管理的作用和價(jià)值，必須要建立起科學(xué)系統(tǒng)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制，為財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作提供制度支持。房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合當(dāng)前行業(yè)的市場(chǎng)走向以及國家的政策要求，明確房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)，并通過數(shù)據(jù)分析為房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理提供有效的決策支持，幫助房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算的有效調(diào)整。此外，還需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金需求情況的評(píng)估以及預(yù)測(cè)，明確房地產(chǎn)行業(yè)的資金使用需求計(jì)劃，并按照需求計(jì)劃制訂詳細(xì)的評(píng)估報(bào)告以及管理制度，掌控房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資流程和目標(biāo)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作可以順利穩(wěn)定地開展。

3.3 保證房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的順利連接

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金量比較大的行業(yè)，保證房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的健康和順利連接對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的正常經(jīng)營具有十分關(guān)鍵的作用。房地產(chǎn)行業(yè)在固定資產(chǎn)的分配時(shí)，要做到各司其職，要求相關(guān)部門財(cái)務(wù)支出的申領(lǐng)需要具有真實(shí)的依據(jù)，要將施工人員與費(fèi)用申請(qǐng)部門的職責(zé)相互分離開來。在資金申請(qǐng)的過程中，要提供購貨合同等相關(guān)的文件，通過不斷的監(jiān)督和審查有效進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理。另外，還需要增加設(shè)備更換資金支出等額外支出的費(fèi)用，及時(shí)地增加財(cái)務(wù)預(yù)算，完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系。

4 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算控制管理工作的效率直接關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性和資金的健康性，房地產(chǎn)企業(yè)在資金預(yù)算控制的過程中存在預(yù)算管理機(jī)制不完善、執(zhí)行力度較差以及管理方法落后等各種問題，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，無法實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)。因此，必須要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的研究，通過完善預(yù)算管理機(jī)制，優(yōu)化預(yù)算管理手段以及加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行監(jiān)控等一系列的措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的整體水平，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。