文/陳海夫 溫嶺市住房和城鄉(xiāng)建設局 浙江溫嶺 317200

1、案例背景

房地產(chǎn)開發(fā)是一項資金密集型產(chǎn)業(yè)，對開發(fā)商的資金能力、經(jīng)營能力、銷售水平和開發(fā)技術等要求較高，同時該行業(yè)受國家宏觀政策、房產(chǎn)調(diào)控政策的影響也較大。在房產(chǎn)市場發(fā)展階段各種風險極易掩蓋，當房產(chǎn)市場處在調(diào)控或下行階段各種風險和矛盾就將呈現(xiàn)，極易產(chǎn)生由于經(jīng)營不善造成資金鏈斷裂，項目停建而引發(fā)社會問題。從前期溫嶺市房產(chǎn)開發(fā)商總體能力上看，大量是項目開發(fā)公司，整體融資能力差，開發(fā)實力低下，扛風險能力弱，以及由于自身對市場研判不準確，在國家宏觀調(diào)控下，致使相關企業(yè)開發(fā)項目停工建設，無法按時交房，導致購房業(yè)主利益受損，造成群體性事件和社會不穩(wěn)定因素。

2、發(fā)生過程

2015年上半年開始，受房地產(chǎn)市場低迷影響，溫嶺市共有7個樓盤由于開發(fā)時間較長，地價、開發(fā)成本的不斷增加，企業(yè)融資困難，資金壓力增大，導致7個樓盤相繼停工，延期交房，引發(fā)購房業(yè)主出現(xiàn)非理性維權，造成群體性事件和社會不穩(wěn)定因素。為確保業(yè)主利益，2015年下半年起，溫嶺市政府積極應對，采取有效措施，通過多種途徑，幫助停建樓盤復工建設。截止目前，原停工的7個樓盤已全面復工，業(yè)主情緒得以平復。其中：潤城房產(chǎn)東湖怡景園項目通過驗收并交房；天宏房產(chǎn)兩個樓盤項目得到銀行貸款支持后已復工，鉑金家園項目進入工程竣工驗收階段，鑫業(yè)佳園已通過驗收并交房；寧波銀潤置業(yè)有限公司注入資金托管寧興房產(chǎn)兩個樓盤項目，寧興佳苑和濱海灣花苑均已通過驗收并順利交房。華富房產(chǎn)兩個樓盤項目通過業(yè)主和股東籌資，歐華苑已通過驗收并交房。

3、工作措施

為有效處置相關房產(chǎn)開發(fā)項目停工建設，無法交房，群眾利益受損，造成社會不穩(wěn)定現(xiàn)象。市委、市政府高度重視，相關部門根據(jù)項目特點分類施策，采取有效措施，積極處置。

3.1 加強組織領導，緊抓責任落實

一是建立處置領導小組。建立由市委、市政府領導和相關部門負責人組成的領導小組，設立處置辦公室，領導處置工作。處置辦公室牽頭相關部門，深入一線勘察、評估，多次商討研究，根據(jù)每個樓盤實際情況制定相對應的處置方案，統(tǒng)籌安排各項工作。加強與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和業(yè)主的聯(lián)系，定期召開會議，掌握項目進展情況。二是開展日常協(xié)調(diào)工作。處置辦定期召集住建、國土、建工、稅務、法院、公安等部門分析研究相關項目處置措施，積極推進處置工作。處置辦主動對接業(yè)主代表，及時聽取、了解業(yè)主的意見和訴求，向業(yè)主代表通報項目復工進展情況，并就相關的事宜進行解答。三是召集多方專題商討。針對各個樓盤復盤過程中的具體問題，多次召開專題研討會，與業(yè)主代表、當?shù)卣㈤_發(fā)企業(yè)、法律顧問、銀行等共同研究，群策群力，商討具體問題的解決措施。

3.2 靈活融資手段，加大監(jiān)管力度

分項目設立專項處置監(jiān)管賬戶，積極籌集建設資金。一是引導銀行貸款建設。通過市政府協(xié)調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和銀行，解決樓盤后續(xù)復建資金，銀行按有關程序發(fā)放貸款，由政府和相關部門監(jiān)管該筆資金，做到?？顚Ｓ?，完成樓盤后續(xù)工程建設。二是組織業(yè)主集資自救。鼓勵購房業(yè)主自主籌集資金，作為借款注入樓盤續(xù)建工程，待樓盤完工銷售后，在業(yè)主代表和部門監(jiān)管下，銷售回籠資金優(yōu)先歸還業(yè)主。三是企業(yè)墊資建設。通過處置辦協(xié)調(diào)后，供水、供電、供氣等相關施工企業(yè)同意先行墊付工程費用，進場建設水、電、氣等配套設施。四是盤活資產(chǎn)。運用司法手段，督促房地產(chǎn)企業(yè)加快“名為買賣，實為借款”網(wǎng)簽商品房的置換工作，相關部門積極指導資產(chǎn)置換工作，加強對網(wǎng)簽交易的有效監(jiān)管，加快原網(wǎng)簽商品房的資產(chǎn)盤活。

3.3 鼓勵第三方介入，完善后續(xù)工作

一是尋求企業(yè)托管。通過選擇信譽較好，公眾認可度較高的公司來托管樓盤，注入啟動資金，進行后續(xù)的項目管理和銷售，直到項目竣工驗收，房屋具備入住條件為止。如寧興房產(chǎn)開發(fā)的溫嶠鎮(zhèn)寧興佳苑、濱海鎮(zhèn)濱海灣花園由寧波銀潤置業(yè)有限公司進行代管，于2016年12月底簽訂項目委托代管協(xié)議書。二是委托業(yè)主委員會接管。為了將有限的資金用好，基本完成樓盤的后續(xù)工程。多次召集房地產(chǎn)公司及建筑公司，就樓盤后續(xù)工程建設的相關事項進行協(xié)調(diào)，由房地產(chǎn)公司委托業(yè)主委員會實施后續(xù)工作。如鉑金家園于2016年11月簽訂了后續(xù)建設工程協(xié)議書，由業(yè)主委員會全權負責后續(xù)工程的施工。

4、案例啟示

上述項目出現(xiàn)的問題是近幾年我市房地產(chǎn)市場少有的現(xiàn)象，暴露出我市房地產(chǎn)市場運行不規(guī)范的、不健康的一面，也同時反映出我市房地產(chǎn)監(jiān)管不到位的一面，需要及時改進，積極處置。

4.1 強化監(jiān)管，突出預防

一是房地產(chǎn)主管部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)商的預售管理，防止銷售資金未及時進入房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管賬戶。二是加強對房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管賬戶資金流向監(jiān)管。房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管銀行要切實發(fā)揮好資金監(jiān)管責任，房地產(chǎn)主管部門要強加資金動態(tài)監(jiān)管，確保房地產(chǎn)商銷售資金規(guī)范使用、合法分配。三是突出預防。通過有效監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)開發(fā)項目的異常情況，及時預警預防。

4.2 依法處置，積極應對

始終把握房地產(chǎn)開發(fā)是市場行為，房產(chǎn)項目出現(xiàn)的問題也是市場經(jīng)濟正常的現(xiàn)象，政府不能越位代行。始終堅持依法處置底線，對資不抵債的企業(yè)堅決采取破產(chǎn)保護、破產(chǎn)重整等措施解決。對違法違規(guī)房產(chǎn)開發(fā)商堅決立案查處，嚴厲打擊。同時政府在解決過程中要積極有為，在政策允許的范圍內(nèi)采取有效措施幫助企業(yè)解困，維護群眾利益。

4.3 部門聯(lián)動，分類施策

一要加強部門聯(lián)動，房產(chǎn)開發(fā)項目出現(xiàn)問題，必然涉及建設、稅收、債務等，處置過程也較為復雜，需要住建、建工、稅務、法院等部門緊密配合共同協(xié)調(diào)幫助解決。要建立部門協(xié)同機制，加強處置工作的統(tǒng)一領導。二要分類施策，要針對項目的實際，及時掌握具體項目的特點，有針對性的開展處置工作，如采取資產(chǎn)盤活、引入第三方資金、破產(chǎn)保護等措施予以處置。