林藝泉

摘要：隨著“房住不炒”一系列調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本走高、渠道收窄，而開發(fā)周期長、資金投入和回收在時間上的不匹配，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境和調(diào)控政策影響的風險較大，對現(xiàn)金流管理水平提出了更高的要求。建立開發(fā)項目的動態(tài)管理體系、注重經(jīng)營現(xiàn)金流、適當進行融資創(chuàng)新是企業(yè)健康發(fā)展的必然選擇。本文作者從實際工作經(jīng)驗出發(fā)，對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理普遍存在的問題進行分析，并提出相應(yīng)的管理思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);現(xiàn)金流;工程節(jié)點

2019年7月12日，國家發(fā)改委頒布通知（發(fā)改辦外資[2019]778號），要求房地產(chǎn)企業(yè)新增的海外發(fā)債只能用于置換一年內(nèi)到期的中長期海外債券。2019年8月以來，銀行監(jiān)管層實行窗口指導，開發(fā)貸額度收緊。然而今年下半年以來土拍市場持續(xù)回暖，2019年1-10月，萬科、碧桂園、保利分別拿地達1476億元、1224億元、920億元，中小房企也不甘落后。這種背景下，我們尤其應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)金流的管理，保證資金鏈的安全。

一、現(xiàn)金流管理的必要性

現(xiàn)金流管理，可以概括為是在企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略引領(lǐng)下，主動作為，對內(nèi)梳理整合工作流程、對外協(xié)調(diào)并尋求戰(zhàn)略合作，采取有效管控手段對現(xiàn)金的流入和流出在時間上進行合理匹配的動態(tài)管理過程。健康的現(xiàn)金流，有利于有序地組織項目開發(fā)建設(shè)、降低財務(wù)風險，同時也可以向銀行等外部單位傳遞積極信息，降低企業(yè)的融資成本;做好現(xiàn)金流管理工作，可以深度挖掘房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在增長潛能、為管理決策提供有力的支持。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理存在的問題

在實際管理過程中，現(xiàn)金流往往會與資金計劃偏離，這是正?，F(xiàn)象，因為現(xiàn)金流的預(yù)測是供決策參考使用的，一般只要求能夠在項目資金投入和回收的時間和數(shù)量上“模糊的準確”即可。多數(shù)企業(yè)現(xiàn)金流管理普遍存在的問題是：現(xiàn)金流的編制和效率考核一般都在財務(wù)部門，而對工程部門、銷售部門缺少考核機制，或者考核指標設(shè)置不合理，導致管理工作未能深入到各個開發(fā)環(huán)節(jié)，而幾乎每個環(huán)節(jié)都可能存在改變現(xiàn)金流結(jié)果的影響因素。不能對現(xiàn)金流進行深入分析而停留在表面的現(xiàn)金流管理就很容易導致“準確的錯誤”，也就是決策者在資金投入和收回的節(jié)奏把握上，迷失了方向，導致決策失誤。

三、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的影響因素

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部、外部許多因素都可能影響現(xiàn)金流，主要表現(xiàn)在：

（一）融資成本影響籌資能力

融資成本與企業(yè)的股東背景、規(guī)模體量、經(jīng)營效益、資產(chǎn)質(zhì)量、償債能力息息相關(guān)，不同的房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的差異較大。據(jù)統(tǒng)計，今年以來國內(nèi)40家典型房企共133筆融資，利率最高達15.5%，最低只有0.1%，今年7月泰禾集團在新加坡發(fā)行4億美元的債券，票面年息達15%。在國家出臺對房地產(chǎn)行業(yè)的各種調(diào)控政策的綜合影響下，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本不可避免地走高。優(yōu)質(zhì)大型房企對于調(diào)控的承受能力較強，但對于大部分房企來說，高昂的融資成本使得企業(yè)不僅背負著沉重的利息負擔，而且容易發(fā)生債券違約等流動性風險，在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌中被淘汰出局。

（二）宏觀政策影響銷售資金回籠

房地產(chǎn)行業(yè)是一個深受宏觀政策影響的行業(yè)。政策的地區(qū)性差異給銷售資金回籠帶來很大的影響。比如對于企業(yè)而言，購房首付款是一項無息負債，是極其重要的一項現(xiàn)金流入，使得房地產(chǎn)企業(yè)能夠在較高的資產(chǎn)負債率水平還能進行項目滾動開發(fā)。取得首付款的前提是取得預(yù)售許可證，而各地管理部門對預(yù)售的辦理條件不盡一致，有些是正負零、有些是三分之一樓層、有些是封頂;對于按揭款來說，有些地區(qū)的只要預(yù)售就可以放款、有些要封頂才能放款。此外，城鎮(zhèn)化目標、土地供應(yīng)計劃、棚改貨幣化政策、財稅政策等因素都可能影響商品房銷售，從而對銷售資金回籠產(chǎn)生重要影響。

（三）經(jīng)營戰(zhàn)略對現(xiàn)金流管理的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略包括區(qū)域布局、產(chǎn)品定位、開發(fā)模式等內(nèi)容。有些中小企業(yè)土地儲備分布區(qū)域過于集中，產(chǎn)品線單一，布局的不合理導致資產(chǎn)質(zhì)量欠佳，影響企業(yè)抵押融資的能力;有些房企的開發(fā)計劃較為激進，甚至項目未通過審批時也敢開工，存在停工的風險;有些企業(yè)盲目進行產(chǎn)業(yè)的多元化擴張造成大量流動資金沉淀。對于大部分民營中小型房企而言，其籌集資金的能力較弱，如果發(fā)生債務(wù)集中到期、被縮減貸款額度或者是貸款遲遲不下來等情況，其資金鏈很容易斷裂。

四、加強房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理的思路

出現(xiàn)銷售回款和融資受阻，又遭遇短期償債高峰的情況，對于現(xiàn)金流管理來說是極為嚴重的挑戰(zhàn)。今年以來不少房企都不同程度遭遇了這個問題，比較典型的是泰禾集團。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，最直接有效的措施是立即停止拿地、通過出售開發(fā)項目、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等措施迅速收縮戰(zhàn)線，降低負債率。但這意味著企業(yè)已經(jīng)偏離了原來的發(fā)展軌道，改變了原來的增長邏輯，這也是遭遇危機而不得不采取斷臂求生的手段。對于處于正常發(fā)展軌道的房地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該做好以下工作：

（一）建立動態(tài)成本管理體系

建立動態(tài)成本管理體系的基礎(chǔ)是工程關(guān)鍵節(jié)點。任何一個關(guān)鍵工程節(jié)點，比如開工節(jié)點、±0節(jié)點、預(yù)售節(jié)點、封頂節(jié)點、竣工節(jié)點、結(jié)算節(jié)點、交房節(jié)點都可能改變現(xiàn)金流量。這就要求現(xiàn)金流管理必須深入到開發(fā)的各個重要環(huán)節(jié)，使得各個環(huán)節(jié)傳遞的現(xiàn)金流信息都能與財務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)有效整合。只有提高項目動態(tài)管理的水平，使得企業(yè)財務(wù)部可以根據(jù)工程節(jié)點變化情況不斷修正現(xiàn)金流預(yù)測，并編制滾動現(xiàn)金預(yù)算。如果現(xiàn)金流管理無法適應(yīng)項目動態(tài)變化，那么，現(xiàn)金流管理對于管理者決策的就會失去意義。

（二）把握好關(guān)鍵工程節(jié)點

通過認真梳理每個工程節(jié)點對現(xiàn)金流的影響，并對關(guān)鍵節(jié)點進行重點分析和設(shè)計、提升項目管理水平。比如：

1.拿地環(huán)節(jié)：不同的土地取得方式導致不同的現(xiàn)金流。如招拍掛方式獲得土地可以分期繳納，但一般要求一年內(nèi)結(jié)清，短期流動性壓力較大;收購方式拿地，可以分期支付，短期資金壓力相比招拍掛小，長期同樣侵蝕現(xiàn)金流;合作方式拿地，可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補，降低企業(yè)的運營風險，緩解現(xiàn)金流壓力。

2.開工環(huán)節(jié)：盡量縮短圖紙設(shè)計和采購招投標的時間，如推行標準化系列產(chǎn)品線，快速復制、連鎖開發(fā)，縮短從拿地到開工的時間跨度。通過提高項目運營效率，對于提高資金周轉(zhuǎn)效率有重要的意義。

3.開盤環(huán)節(jié)：開盤意味著房地產(chǎn)企業(yè)大量現(xiàn)金開始回籠。不同地區(qū)辦理預(yù)售的條件各異，企業(yè)根據(jù)實際情況進行協(xié)調(diào)和安排，并結(jié)合區(qū)域供求關(guān)系、市場環(huán)境、按揭貸款等因素做好售價分析與回款預(yù)測。

（三）整合內(nèi)部和外部資源

通過對內(nèi)盤活企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)，對外整合產(chǎn)業(yè)鏈條，提高風險承受能力。主要包括：

1.壓縮存貨等資產(chǎn)的規(guī)模。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，縮短項目開發(fā)周期、提高資金周轉(zhuǎn)效率，其回報率一般會高于持有資產(chǎn)的增值。因此應(yīng)考慮快速去化，存量房滯銷的，應(yīng)該盡可能采取適當?shù)拇黉N手段;對于持有的資產(chǎn)如大型商業(yè)MALL，也可以考慮通過資產(chǎn)證券化盤活資產(chǎn);此外，對于訂購未簽約，或者已簽約未回款的，應(yīng)采取有效的措施推動銷售回款。

2.建立與施工單位的戰(zhàn)略合作關(guān)系。在互惠互利的前提下進行戰(zhàn)略合作，雙方組成利益共同體有利于項目快速有序推進，在融資環(huán)境不利時能夠保證項目持續(xù)進行，一起應(yīng)對市場行情的波動。

（四）探索新融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有銀行貸款、債券（境內(nèi)、境外）、信托、預(yù)收房款等。從今年5月以來監(jiān)管部門出臺的政策可以預(yù)見后續(xù)融資環(huán)境并不樂觀。要獲取業(yè)務(wù)正常發(fā)展所需資金，應(yīng)嘗試不同的融資方式的創(chuàng)新，如：

1.應(yīng)付票據(jù)融資。目前使用較多的是品牌房企，如恒大、碧桂園。票據(jù)同樣會占用銀行貸款額度，但可以嘗試通過票交所交易減少額度占用。從規(guī)模上看，應(yīng)付票據(jù)融資的融資規(guī)模遠遠低于債券、信托資金等，具有較大的提升空間。

2.資產(chǎn)證券化ABS。盡管今年下半年以來房地產(chǎn)ABS發(fā)行審核收緊，但只要基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營情況較好還是可以通過審核的。鑒于房地產(chǎn)ABS的基礎(chǔ)資產(chǎn)來源比較廣泛：如購房尾款、租金收益權(quán)、物業(yè)費、CMBS、類REITs等，且發(fā)行渠道日益健全，房企可以嘗試利用這種融資方式調(diào)節(jié)資金回籠節(jié)奏。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)要擁有長期健康的現(xiàn)金流，一方面必須關(guān)注投資項目本身的利潤，另一方面通過提升提高項目運作效率來放大每個項目的利潤，這是企業(yè)長期健康發(fā)展、源源不斷創(chuàng)造現(xiàn)金流的根本保證。提高項目動態(tài)管理水平、準確有效把握房地產(chǎn)開發(fā)的各個關(guān)鍵節(jié)點是做好現(xiàn)金流管理的基礎(chǔ)。

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