孫玉平

摘 要：房地產(chǎn)市場交易頻繁，作為房地產(chǎn)市場的重要構(gòu)成部分，二手房交易的復(fù)雜性帶來高風(fēng)險(xiǎn)，從而促使公證成為交易過程中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。

關(guān)鍵詞：二手房交易; 風(fēng)險(xiǎn)意識; 買賣公證

中圖分類號：D926.6? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A? ? ? ?文章編號：1006-3315（2019）12-197-001

近年來，隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，二手房交易越來越多，二手房交易所產(chǎn)生的糾紛也日漸增多。二手房買賣雙方為了避免糾紛，防止糾紛發(fā)生，雙方當(dāng)事人選擇到公證機(jī)構(gòu)辦理房屋買賣公證已成為一種常態(tài)。在日常辦理房屋買賣公證的過程中也遇到了一些問題，需要我們從實(shí)務(wù)中進(jìn)行總結(jié)，并從理論上研究，以便正確處理好此類公證業(yè)務(wù)，更好預(yù)防糾紛，化解矛盾，服務(wù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，便民利民，維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)社會和諧。

下面闡述我們?nèi)粘Ｉ钪谐Ｒ姷膸追N房屋買賣的情況：商品房買賣、集資房買賣、經(jīng)濟(jì)適用房買賣和農(nóng)村集體宅基地房屋買賣等。

1.商品房的問題

（1）有產(chǎn)權(quán)證的商品房，一般情況下買賣雙方可直接到房屋管理部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，或者在辦理完公證手續(xù)后到房屋管理部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，辦理公證手續(xù)是不可以代替過戶的。（2）沒有產(chǎn)權(quán)證的預(yù)售商品房的問題。在現(xiàn)實(shí)生活中，對于沒有產(chǎn)權(quán)證的期房轉(zhuǎn)讓合同的效力問題認(rèn)識不一。有觀點(diǎn)認(rèn)為無效，理由是《城市地產(chǎn)管理法》第三十七條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，但該法第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定?！钡駷橹?，國務(wù)院并未根據(jù)法律的授權(quán)制定相應(yīng)的行政法規(guī)予以調(diào)整和規(guī)范，2005年4月30日原建設(shè)部等七部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，國務(wù)院辦公廳予以轉(zhuǎn)發(fā)，該意見明確規(guī)定禁止將購買的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。但該意見是國家為抑制炒房、哄抬房價(jià)行為而出臺的一種政策性規(guī)定。我們不能僅因出賣方尚未取得房屋所有權(quán)證而認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓合同無效。其理由是：房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，雖不能享有房屋所有權(quán)，但其享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再次轉(zhuǎn)讓并不違反法律的禁止性規(guī)定。

2.集資房的問題

集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金建造的房屋。集資房是否能買賣，首先看集資房的賣方是否擁有基本的全部的產(chǎn)權(quán)，同時還要看本單位有無特別限制的條件等情況。根據(jù)集資房出資性質(zhì)，情況有所不同。可分為兩種情況，第一種是由職工全額集資建成的。這種情況將來可以辦理100%的產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)證領(lǐng)取后就可以自由上市交易。第二種是帶有單位福利性質(zhì)的，集資人沒有全部的產(chǎn)權(quán)，只有居住權(quán)，單位不允許對外轉(zhuǎn)讓，如果集資人不再需要此住房時單位會收回，這種情況集資人是不能對外轉(zhuǎn)讓的。

3.經(jīng)濟(jì)適用房的問題

經(jīng)濟(jì)適用房是政府為解決低收入家庭居住問題而建的保障性住房。它是具有社會保障性的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)和商品房產(chǎn)權(quán)不一樣，經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。購買經(jīng)濟(jì)適用住房后滿5年，購房人需要按照一定比例繳納土地出讓金后，將經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩亢蟛趴梢陨鲜薪灰住?/p>

根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第二十九條：居民個人購買經(jīng)濟(jì)適用住房后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理權(quán)屬登記。房屋、土地登記部門在辦理權(quán)屬登記時，應(yīng)當(dāng)分別注明經(jīng)濟(jì)適用住房、劃撥土地。第三十條購買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購;購房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

上述規(guī)定應(yīng)在經(jīng)濟(jì)適用住房購買合同中予以載明，并明確相關(guān)違約責(zé)任。

第三十一條：已經(jīng)購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用住房由政府按規(guī)定及合同約定回購。政府回購的經(jīng)濟(jì)適用住房，仍應(yīng)用于解決低收入家庭的住房困難。

因此，經(jīng)濟(jì)適用房必須在轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐贩亢蟛趴梢陨鲜薪灰住?/p>

4.農(nóng)村集體宅基地房屋

農(nóng)村集體宅基地房屋是在集體土地上所建的房屋，是農(nóng)村村民在宅基地上建造的自有住房，只屬于該農(nóng)村的集體所有者。宅基地及宅基地上所屬的房屋是不能對外轉(zhuǎn)讓的，只能在本村組內(nèi)流轉(zhuǎn)，外村村民是不能購買的，更不能轉(zhuǎn)讓給城市居民。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。

一般情況下大部分買房人是只看房屋的狀況及房屋的價(jià)款，對房屋的實(shí)質(zhì)問題即房屋的產(chǎn)權(quán)手續(xù)并不了解也不關(guān)注。還是傳統(tǒng)的交易模式即買方付款，賣方交付房屋，交易就算完成。在這里真心提醒一下需要買房的人們，買房最重要的是看你所要購買的房屋有沒有明確的產(chǎn)權(quán)。在買房之前一定要詳細(xì)了解房屋的情況，最好先到房屋管理部門及公證機(jī)構(gòu)詳細(xì)咨詢。

綜上所述，房產(chǎn)手續(xù)必須符合法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，才可以交易，公證機(jī)構(gòu)才可受理辦理公證。

買房對于普通百姓家庭來說，也算是頭等大事，因此，一定要謹(jǐn)慎。查閱了解相關(guān)法律知識，買賣雙方最好選擇到公證機(jī)構(gòu)申請辦理公證，公證機(jī)構(gòu)會審查房屋的手續(xù)并詢問房屋的情況及現(xiàn)狀，降低交易風(fēng)險(xiǎn)，從而使雙方的交易更安全。

在公證工作的司法實(shí)踐中，我們遇到的情況行行色色，涉及到的問題也比較復(fù)雜，以上所提到的觀點(diǎn)僅僅是個人工作中的一些粗淺的認(rèn)識，難免會有疏漏。