金 莎

(安徽職業(yè)技術(shù)學(xué)院 財(cái)經(jīng)商貿(mào)學(xué)院，安徽 合肥 230011)

現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房屋租賃和房屋轉(zhuǎn)租賃的現(xiàn)象極其普遍。所有權(quán)和用益物權(quán)相分離，使得房屋的使用價(jià)值得到充分發(fā)揮，繁榮了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。但因?yàn)榉梢?guī)定不完善、租賃信息不對(duì)稱等原因，次承租人的權(quán)利經(jīng)常受到侵害，有的造成嚴(yán)重?fù)p失，影響社會(huì)穩(wěn)定。如何從法律層面有效地防范次承租人的承租風(fēng)險(xiǎn)，是值得研究的問(wèn)題。

1 案例回顧與問(wèn)題的提出

2016年，某購(gòu)物中心將部分場(chǎng)地出租給甲。租賃合同約定，甲可將上述場(chǎng)地進(jìn)行轉(zhuǎn)租，但不得整體轉(zhuǎn)租。合同簽訂后，甲交納購(gòu)物中心履約保證金100萬(wàn)元。合同生效后，甲將該場(chǎng)地劃分為數(shù)十個(gè)單元，分別租賃給乙等二十余家商戶。在裝修中，甲因無(wú)資金繼續(xù)投入，造成開(kāi)業(yè)時(shí)間大大延誤，被購(gòu)物中心解除了租賃合同并收回了租賃場(chǎng)地。(為方便論述和理解，本文將承租人稱為“轉(zhuǎn)租人”，將出租人與承租人(轉(zhuǎn)租人)簽訂的合同稱為“租賃合同”，將承租人(轉(zhuǎn)租人)與次承租人簽訂的合同稱為“轉(zhuǎn)租合同”)乙等次承租人與甲簽訂的轉(zhuǎn)租合同也被迫終止，造成包括保證金、裝修金等較大損失。乙等次承租人向甲主張退還保證金、承擔(dān)違約責(zé)任，但甲無(wú)力承擔(dān)。遂向購(gòu)物中心主張權(quán)利，但購(gòu)物中心以合同相對(duì)性為由予以拒絕。乙等次承租人只好集合起來(lái)上訪，給當(dāng)?shù)胤€(wěn)定造成了不良影響。最終，購(gòu)物中心將甲交納的100萬(wàn)元保證金退還甲，甲將該100萬(wàn)元分還給乙等次承租人，該案以調(diào)解終結(jié)。

在上述案例中，乙忠實(shí)履行了轉(zhuǎn)租合同，無(wú)違約也無(wú)過(guò)錯(cuò)，但是轉(zhuǎn)租合同被迫提前終止，損失慘重。那么我們不禁思考，造成這種后果的原因是什么呢？從出租人方面來(lái)講，購(gòu)物中心對(duì)承租人(轉(zhuǎn)租人)的選擇不夠謹(jǐn)慎，其選擇了沒(méi)有足夠資金能力的甲來(lái)承租如此大的場(chǎng)地，而乙等次承租人之所以選擇與甲簽約，一定程度上也是基于購(gòu)物中心的規(guī)模和影響。但是盡管如此，根據(jù)現(xiàn)行規(guī)范，如果沒(méi)有證據(jù)證明購(gòu)物中心與甲是惡意串通，乙等次承租人向購(gòu)物中心主張權(quán)利并無(wú)法律依據(jù)；從承租人方面來(lái)看，其違約是糾紛產(chǎn)生的直接原因。甲因資金問(wèn)題，導(dǎo)致開(kāi)業(yè)時(shí)間遲延，被解除租賃合同，導(dǎo)致系列矛盾的產(chǎn)生，理應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。那么，次承租人方面有無(wú)原因呢？倘若進(jìn)一步仔細(xì)分析的話，可知乙等次承租人對(duì)甲與購(gòu)物中心簽訂的合同內(nèi)容的未知導(dǎo)致了損失的持續(xù)擴(kuò)大。假如其知曉了甲與購(gòu)物中心簽訂的合同內(nèi)容，那么就會(huì)知道其約定的開(kāi)業(yè)時(shí)間。假如乙等次承租人知曉了開(kāi)業(yè)時(shí)間，就會(huì)對(duì)裝修等開(kāi)業(yè)前的應(yīng)有的準(zhǔn)備情況與實(shí)際的準(zhǔn)備狀況做自覺(jué)的對(duì)比。假如對(duì)比明顯失調(diào)，那么乙等次承租人自然可以對(duì)甲提出疑問(wèn)，行使同時(shí)履行抗辯、現(xiàn)行履行抗辯等合同權(quán)利，從而減少繼續(xù)裝修的投入，避免損失的擴(kuò)大。

租賃信息的不對(duì)稱阻礙了糾紛自我解決機(jī)制發(fā)生效力，但當(dāng)提供租賃信息純粹是轉(zhuǎn)租人的道德義務(wù)時(shí)，租賃信息就不可能及時(shí)、全面的反饋給次承租人。因此，有必要對(duì)租賃合同的特點(diǎn)進(jìn)行分析，對(duì)次承租人承租風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源進(jìn)行探析，對(duì)轉(zhuǎn)租人的此等義務(wù)作出合理的強(qiáng)制性規(guī)定。

2 次承租人承租風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源探析

次承租人承租風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源有很多，除次承租人自身風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)外，從法律關(guān)系上來(lái)說(shuō)，主要是轉(zhuǎn)租法律關(guān)系比較復(fù)雜；從法律技術(shù)上來(lái)講，主要是合同法中任意性規(guī)范的應(yīng)用產(chǎn)生的消極作用。

2.1 轉(zhuǎn)租法律關(guān)系的復(fù)雜性

在一般合同行為中，法律關(guān)系相對(duì)單純，合同即是雙方當(dāng)事人對(duì)彼此權(quán)利義務(wù)的約定，不涉及第三人，也不會(huì)對(duì)第三人的利益產(chǎn)生重大影響。盡管雙方可能對(duì)權(quán)利義務(wù)做了極為復(fù)雜的約定，但雙方都對(duì)這些確定十分清楚，因此合同履行中很少有不確定的風(fēng)險(xiǎn)。但在轉(zhuǎn)租法律關(guān)系中，情況就要復(fù)雜的多。在轉(zhuǎn)租關(guān)系中，存在著兩個(gè)合同，即出租人與轉(zhuǎn)租人之間的租賃合同和轉(zhuǎn)租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同。這兩份合同雖彼此有著獨(dú)立的法律效果，但也有必然的聯(lián)系。基于合同相對(duì)性原理，除物權(quán)行為外，出租人與次承租人不發(fā)生直接的法律關(guān)系，出租人的合同權(quán)利向轉(zhuǎn)租人主張即可滿足。法律已經(jīng)為出租人提供了足夠的保護(hù)手段。但對(duì)次承租人來(lái)說(shuō)，承擔(dān)的是雙重義務(wù)，既要對(duì)轉(zhuǎn)租合同負(fù)責(zé)，在實(shí)際后果承擔(dān)上，還要對(duì)租賃合同負(fù)責(zé)。情況往往是，盡管次承租人嚴(yán)格遵守了其與承租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同，但依然不能保證這些遵守符合轉(zhuǎn)租人與出租人簽訂的租賃合同約定。次承租人合法合約的行為，也有可能導(dǎo)致轉(zhuǎn)租人對(duì)出租人合同義務(wù)的違反，導(dǎo)致出租人解除租賃合同，進(jìn)而導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同被迫終止履行。

2.2 合同法中任意性規(guī)范應(yīng)用產(chǎn)生的消極作用

合同法上的任意性規(guī)范，是指通過(guò)合同當(dāng)事人的約定排除其適用的法律規(guī)范。為貫徹合同自由原則，任意性規(guī)范在《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱《合同法》)中居于核心地位，《合同法》所確立的法律規(guī)則大多屬于任意性規(guī)范[1]。出租人和轉(zhuǎn)租人對(duì)這些任意性規(guī)范的運(yùn)用，雖然最大限度地維護(hù)了自身的意思自治、契約自由的傳統(tǒng)民法精神，但這些約定同時(shí)也給次承租人帶來(lái)了不確定的風(fēng)險(xiǎn)，將次承租人擺在了“人為刀俎，我為魚(yú)肉”的境地。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，次承租人承租風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾個(gè)方面。

(1)轉(zhuǎn)租有效性風(fēng)險(xiǎn)。《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?！比舫鲎馊嗣魑慕罐D(zhuǎn)租，或者出租人對(duì)轉(zhuǎn)租沒(méi)有進(jìn)行追認(rèn)，或者轉(zhuǎn)租沒(méi)有滿足出租人與轉(zhuǎn)租人約定的生效條件等等，就會(huì)造成轉(zhuǎn)租合同能否繼續(xù)履行的問(wèn)題。

(2)房屋用途風(fēng)險(xiǎn)。《合同法》第二百一十七條規(guī)定：“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對(duì)租賃物的使用方法沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照租賃物的性質(zhì)使用?！边@種風(fēng)險(xiǎn)在日常生活和經(jīng)營(yíng)中是非常普遍的，尤其在集中經(jīng)營(yíng)性房屋租賃關(guān)系中表現(xiàn)的更為苛刻。比如，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)租賃合同約定某店鋪的用途是出售童裝，如果轉(zhuǎn)租合同對(duì)店鋪用途沒(méi)有約定或者約定為其他種類服裝的話，那么盡管轉(zhuǎn)租符合租賃物的使用性質(zhì)，沒(méi)有造成租賃物的任何損失，仍極可能導(dǎo)致出租人解除合同。

(3)維修、裝飾裝修、擴(kuò)建等權(quán)利義務(wù)不公平的風(fēng)險(xiǎn)?！逗贤ā返诙俣畻l規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。”約定的維修義務(wù)對(duì)次承租人至少可能導(dǎo)致兩種風(fēng)險(xiǎn)：一個(gè)是合同順利履行的風(fēng)險(xiǎn)。例如，出租人與轉(zhuǎn)租人約定房屋的維修義務(wù)由出租人承擔(dān)，但轉(zhuǎn)租人為了避免請(qǐng)求出租人履行該義務(wù)的麻煩，又與次承租人約定房屋的維修義務(wù)由次承租人承擔(dān)。這樣，一個(gè)義務(wù)有兩個(gè)人承擔(dān)，就可能造成房屋維修義務(wù)履行的混亂。二是維修費(fèi)用承擔(dān)不公平的風(fēng)險(xiǎn)。若約定房屋維修義務(wù)由出租人承擔(dān)，那么轉(zhuǎn)租人一定支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)，一般表現(xiàn)為租金的提高。轉(zhuǎn)租人又將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，提高的租金必然也一并轉(zhuǎn)嫁給次承租人。那么，次承租人不但承擔(dān)了高額的租金，而且還要承擔(dān)維修義務(wù)，這對(duì)次承租人來(lái)說(shuō)是不公平的。與維修義務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相同的，次承租人還面臨著裝飾裝修補(bǔ)償不公平和房屋擴(kuò)建費(fèi)用承擔(dān)不公平的風(fēng)險(xiǎn)。

(4)租賃期限風(fēng)險(xiǎn)?！逗贤ā返诙偃l規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人?！奔偃甾D(zhuǎn)租人的承租期限沒(méi)有與出租人約定或者該租賃期限少于轉(zhuǎn)租人與次承租人約定的轉(zhuǎn)租期限，那么出租人可以隨時(shí)提出解除合同。

(5)其他不確定風(fēng)險(xiǎn)。除上述風(fēng)險(xiǎn)外，在《合同法》總則部分以及相關(guān)司法解釋中，還有許多諸如“當(dāng)事人另有約定的除外”抑或“當(dāng)事人另有約定或者另有交易習(xí)慣的除外”的任意性條款，這些條款的運(yùn)用也會(huì)給次承租人帶來(lái)不確定的風(fēng)險(xiǎn)。

3 對(duì)次承租人有效防范承租風(fēng)險(xiǎn)的思考

囿于物權(quán)效力優(yōu)于債權(quán)和合同相對(duì)性理論的限制，通過(guò)制約出租人來(lái)保護(hù)次承租人目前并不是我們努力的方向。但是，轉(zhuǎn)租人作為次承租人的出租人，在法律上與次承租人直接發(fā)生聯(lián)系，在租賃收益上以轉(zhuǎn)租費(fèi)的方式從中不勞而獲甚至對(duì)租賃標(biāo)的進(jìn)行惡意炒作，在風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用承擔(dān)上向次承租人傳遞和攤派，理應(yīng)成為被制約的對(duì)象。如上文所述，不確定的條款給次承租人的合同履行帶來(lái)了未知的風(fēng)險(xiǎn)，那么能夠有效防范這些風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑莫過(guò)于直接規(guī)定次承租人有權(quán)查看租賃合同。

3.1 規(guī)定次承租人有權(quán)查看租賃合同的法理基礎(chǔ)

合同不僅僅是意思自治的產(chǎn)物，它必須符合法定的條件才有效力，它是當(dāng)事人意思與上升為法律的國(guó)家意志的統(tǒng)一體[2]。也就是說(shuō)，合同不能違背合同法的規(guī)定，意思自治絕不是毫無(wú)限制的自由，任何當(dāng)事人私下的合意都不能違背合同法的基本原則；合同正義是合同法的原則之一，它強(qiáng)調(diào)一方給付與對(duì)方給付之間的等值性，合同上的負(fù)擔(dān)和風(fēng)險(xiǎn)的合理分配[2]。要達(dá)到分配合理，必要條件是交易雙方掌握的信息對(duì)稱。倘若一方掌握的信息多，另一方掌握的信息少，那么交易就無(wú)法完成，即使完成了，也極有可能是不公平的交易。

3.2 規(guī)定次承租人有權(quán)查看租賃合同的基本價(jià)值

一是風(fēng)險(xiǎn)提示功能。將公開(kāi)租賃合同作為次承租人的一項(xiàng)權(quán)利或轉(zhuǎn)租人的一項(xiàng)義務(wù)加以明確規(guī)定，可以提醒次承租人注意此項(xiàng)權(quán)利或該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。日常實(shí)踐中，次承租人作為社會(huì)和經(jīng)濟(jì)中的相對(duì)弱者，法律意識(shí)不強(qiáng)，承租風(fēng)險(xiǎn)考慮不周。許多轉(zhuǎn)租人不會(huì)將詳細(xì)的租賃信息提供給次承租人，房屋能否轉(zhuǎn)租往往僅憑轉(zhuǎn)租人是否具有房門(mén)鑰匙認(rèn)定，這非常不利于次承租人的權(quán)利保護(hù)。

二是有利于降低交易的成本，提高交易效率。具有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的次承租人或許會(huì)查看轉(zhuǎn)租人與前手簽訂的租賃合同，若次承租人到備案部門(mén)查看租賃合同，由于租賃合同備案與否不影響合同效力，因此租賃合同備案制度執(zhí)行不到位，次承租人到合同備案部門(mén)難以得到查看。即使合同備案了，由于現(xiàn)行規(guī)范沒(méi)有規(guī)定合同以外的第三人可以查詢，這類合同也不屬于政府信息公開(kāi)的范疇，因此次承租人到合同備案部門(mén)也難以得到查看。并且，到備案部門(mén)查看租賃合同必然影響交易效率。因此，顯而易見(jiàn)，直接規(guī)定次承租人的查看權(quán)利有利于較小次承租人查看的成本，提高交易效率。

三是鼓勵(lì)誠(chéng)實(shí)信用和鼓勵(lì)交易。按照《合同法》第二百一十三條的規(guī)定，租賃合同內(nèi)容一般包括了租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等核心內(nèi)容。次承租人只要知曉了這些內(nèi)容，就會(huì)理智判斷承租的合法性和經(jīng)濟(jì)性，并在后續(xù)合同履行中自覺(jué)遵守約定、提前預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)，從而非常有效的避免違約的發(fā)生或向出租人傳導(dǎo)。

3.3 具體的建議

通過(guò)以上分析，我們建議，在《合同法》租賃合同一章或相關(guān)司法解釋中規(guī)定：“次承租人有權(quán)查看轉(zhuǎn)租人與其前手簽訂的租賃合同，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供。租賃合同內(nèi)容變更的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容通知次承租人?！敝劣谶`反本規(guī)定的責(zé)任，若轉(zhuǎn)租人拒不提供租賃合同，那么次承租人可以選擇不與之簽訂合同，這自無(wú)需規(guī)定。但若轉(zhuǎn)租人提供的租賃合同不實(shí)，則須承擔(dān)一定責(zé)任，建議規(guī)定：“轉(zhuǎn)租人提供的租賃合同與實(shí)際不符，造成次承租人損失或額外負(fù)擔(dān)的，次承租人可以要求轉(zhuǎn)租人變更轉(zhuǎn)租合同并賠償損失?！?/p>