周裕川

摘要：隨著我國(guó)社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，但是其本身依然存在著諸多問(wèn)題，必須要從房地產(chǎn)市場(chǎng)供求視角下不斷的完善和創(chuàng)新措施，才能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展，從本質(zhì)上來(lái)促進(jìn)我國(guó)社會(huì)以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，文章簡(jiǎn)單闡述了宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展重要意義，并且分析了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀以及完善的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；供求視角；促進(jìn)措施

近年來(lái)，為了遏制房地產(chǎn)泡沫的再次升溫，我國(guó)政府出臺(tái)了眾多相關(guān)宏觀調(diào)控措施，如控制土地供應(yīng)、限制銀行資金投入、進(jìn)行房地產(chǎn)法規(guī)執(zhí)法檢查等。但由于我國(guó)傳統(tǒng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論自身的缺陷，效果并不十分理想。一方面，我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系從理論上看近似完美，但過(guò)于注重日?；墓芾?，不能很好地適應(yīng)緊急狀態(tài)時(shí)的調(diào)控需要；另一方面，我國(guó)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論可操作性欠佳，導(dǎo)致政府在房地產(chǎn)危機(jī)出現(xiàn)時(shí)無(wú)所適從。其后果是每當(dāng)房地產(chǎn)泡沫呼聲響起，政府就祭起土地、金融、法規(guī)等三面大旗，這種權(quán)宜之計(jì)不僅使地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了“狼來(lái)了”的心理，也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展造成不利影響，政府宏觀調(diào)控的效果也大打折扣。

我國(guó)政府政策對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的影響進(jìn)行研究基本始于九十年代末，其主要研究成果散見(jiàn)于各大經(jīng)濟(jì)類、管理類的學(xué)術(shù)期刊上發(fā)表的學(xué)術(shù)論文，其中絕大多數(shù)是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為目標(biāo)而進(jìn)行的研究和探討。在研究對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，其中很重要的一個(gè)方面是控制房?jī)r(jià)的過(guò)度上漲，從這一角度研究宏觀調(diào)控政策的。作者通過(guò)研究得出了地價(jià)盡管是房?jī)r(jià)的重要構(gòu)成部分，對(duì)房?jī)r(jià)的形成有一定影響，但這種影響不是決定性的，決定房?jī)r(jià)的因素是市場(chǎng)需求而不是成本的結(jié)論；并據(jù)此提出了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策導(dǎo)向?yàn)椋赫{(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，重點(diǎn)應(yīng)調(diào)控房?jī)r(jià)；調(diào)控房?jī)r(jià)，必須控制投機(jī)需求。

一、國(guó)家采取宏觀調(diào)控政策干預(yù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必然性

（一）樓市價(jià)格日趨上升

當(dāng)今時(shí)代，我國(guó)樓市價(jià)格不斷提高，與群眾的收入比例十分不協(xié)調(diào)，從而會(huì)出現(xiàn)諸多社會(huì)問(wèn)題，進(jìn)一步增加了貧富差距。這些現(xiàn)象與我國(guó)政府所倡導(dǎo)的和諧社會(huì)相違背，為了能夠提高社會(huì)安定團(tuán)結(jié)，提高人們的購(gòu)買(mǎi)能力，必須要不斷調(diào)控樓價(jià)。目前我國(guó)樓市價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律和供求關(guān)系。政府必須規(guī)范行業(yè)發(fā)展，保障市場(chǎng)的凈化程度，從而才可以促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，穩(wěn)定稅收來(lái)源。但是其調(diào)整本身屬于長(zhǎng)期的規(guī)范，并不是短期完成的，企業(yè)必須要不斷的穩(wěn)固自身，才能夠抓住機(jī)遇得到進(jìn)一步的發(fā)展，從而保障企業(yè)能夠掌握更大的空間。

（二）中央與地方政府的博弈

地方政府往往為了稅收以及土地經(jīng)營(yíng)款等收入問(wèn)題鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提倡提高房?jī)r(jià)，從而才能夠促使地方政府在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)較大的比例，進(jìn)一步促進(jìn)城市的發(fā)展，進(jìn)而才能夠愈加凸顯政績(jī)，與我國(guó)中央政府提倡的和諧社會(huì)違背，所以，不能讓其隨意發(fā)展，必須要進(jìn)行宏觀調(diào)控。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不合理

影響房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)性發(fā)展的因素有很多，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理對(duì)其的影響最為直觀。結(jié)合相關(guān)調(diào)研表明，在住房供應(yīng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，國(guó)家可以對(duì)房源進(jìn)行控制的數(shù)量應(yīng)該占總房源的30%才是比較合理的結(jié)構(gòu)。但是，根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中別墅以及商品房的數(shù)量占有非常大的比例，由于我國(guó)政府能夠調(diào)控的經(jīng)濟(jì)房和限價(jià)的商品房的數(shù)量與總房源相比是十分少的，這樣的現(xiàn)狀就使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的失衡。本質(zhì)上的原因還是由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商只注重利益的追求，另一方面，由于商品房的價(jià)格的升高會(huì)一定程度上影響地方財(cái)政的稅收，進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，從而使得地方政府對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方面非常重視。

（二）商品房?jī)r(jià)格的不斷上漲

商品房?jī)r(jià)格的不斷上漲使得我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，人們購(gòu)房壓力劇增，而商品房?jī)r(jià)格不斷上漲本質(zhì)原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本的增加和商品房銷售行為的不規(guī)范，從而使得我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展受到了一定的影響。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的混亂

現(xiàn)階段，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入規(guī)則不完善，所以外資企業(yè)想要進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常容易的，這樣會(huì)對(duì)我國(guó)的回避政策的執(zhí)行力度造成直接的影響，從而造成我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序混亂，房地產(chǎn)的投機(jī)者通過(guò)借助期房的方式能獲取有效的經(jīng)濟(jì)效益。我國(guó)很多的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商都會(huì)在現(xiàn)房的銷售過(guò)程中實(shí)施優(yōu)惠等措施，這樣的做法會(huì)給人們帶來(lái)不良心理暗示，消費(fèi)者的合法知情權(quán)并沒(méi)有得到保障。

三、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給體系

（一）加強(qiáng)有效供給

結(jié)合我國(guó)實(shí)際的房地產(chǎn)供求關(guān)系，導(dǎo)致我國(guó)商品房空置率比較高，必須要提供有效的供給數(shù)量，才能夠真正的減少無(wú)效供給。在供給總量來(lái)講，其主要包括兩個(gè)方面，即適銷對(duì)路的有效供給以及滯存積壓的無(wú)效供給。為了保障我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的均衡，關(guān)鍵問(wèn)題就是減少無(wú)效供給，提高有效供給，為了能夠有效的實(shí)現(xiàn)有效供給，必須要進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，進(jìn)一步建設(shè)完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，保障價(jià)格信號(hào)能夠準(zhǔn)確的發(fā)揮作用。另外，還必須要加大經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的供求，為我國(guó)中低收入人員的住房提供保障，從而才有利于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)性發(fā)展。

（二）調(diào)整供給缺口

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他商品市場(chǎng)以及資金市場(chǎng)有著十分緊密的聯(lián)系，市場(chǎng)供求關(guān)系的變化會(huì)直接影響到另外一個(gè)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，所以，房地產(chǎn)供給缺口的緩和以及消除不僅需要依靠房地產(chǎn)市場(chǎng)的單獨(dú)調(diào)控。雖然我國(guó)房地產(chǎn)供給缺口體現(xiàn)出房地產(chǎn)商品市場(chǎng)供不應(yīng)求，在進(jìn)行宏觀調(diào)控的時(shí)候是必要的，但是，如果其他市場(chǎng)不變，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)變化也不能從根本上消除房地產(chǎn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。所以，房地產(chǎn)市場(chǎng)上，必須要通過(guò)科學(xué)、合理的宏觀調(diào)控才能夠真正的解決房地產(chǎn)商品供給的短缺。其主要調(diào)控措施可以從以下幾個(gè)方面加以體現(xiàn)。其一，數(shù)量調(diào)整措施，從增加供給角度來(lái)講，必須要積極的調(diào)整土地出讓的規(guī)模，調(diào)整房屋出售的規(guī)模，進(jìn)而才能夠不斷的促進(jìn)房地產(chǎn)商品的建設(shè)。從抑制需求來(lái)講，必須要不斷的擴(kuò)大出讓使用土地的面積，進(jìn)而才能夠真正的增加可供出售的房屋數(shù)量，從根本上減少短缺房地產(chǎn)商品市場(chǎng)所面臨的巨大壓力。其二，從價(jià)格調(diào)整來(lái)講，必須要不斷的調(diào)高房地產(chǎn)價(jià)格，進(jìn)而才能夠促進(jìn)短缺房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)，應(yīng)該適當(dāng)?shù)脑黾臃康禺a(chǎn)租金，來(lái)提高供給。從抑制需求的角度出發(fā)，調(diào)高房地產(chǎn)價(jià)格，以達(dá)到減輕短缺房地產(chǎn)商品市場(chǎng)所面臨的壓力；抑制需求的角度出發(fā)，調(diào)高房地產(chǎn)的租金，以達(dá)到減少社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求的目的。

（三）房地產(chǎn)供給的定義

房地產(chǎn)供給是指一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)所有者，以買(mǎi)賣(mài)雙方共同約定的價(jià)格提供的房地產(chǎn)商品量。從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，房地產(chǎn)供給是指某段時(shí)間內(nèi)，特定地區(qū)內(nèi)的供給總量，包括增量房地產(chǎn)商品，即新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)商品，和存量房地產(chǎn)商品，即房地產(chǎn)商過(guò)去開(kāi)發(fā)尚未出售的存貨。在其他條件不變的情況下，根據(jù)供給法則（Law of supply），房地產(chǎn)的價(jià)格和房地產(chǎn)建造者的供給量正相關(guān)，供給量越多，房地產(chǎn)的價(jià)格越高。

（四）房地產(chǎn)供給價(jià)格彈性 房地產(chǎn)作為一種特殊商品，其供給、需求和價(jià)格之間的關(guān)系有其特性，需求和供給對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)敏感程度不一樣。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求對(duì)價(jià)格敏感性大，相對(duì)主動(dòng)、變化快；而供給對(duì)價(jià)格敏感性小，相對(duì)被動(dòng)、變化慢，也就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求彈性大、供給彈性小。

1 房地產(chǎn)需求彈性

房地產(chǎn)需求是在一定的時(shí)期內(nèi)、一定的價(jià)格水平上，消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)而且能夠購(gòu)買(mǎi)的房地產(chǎn)數(shù)量。商品需求規(guī)律揭示價(jià)格與需求之間呈反方向變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣存在需求規(guī)律：當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌，會(huì)激起消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，市場(chǎng)需求量上升；當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，增加了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)成本，就會(huì)抑制一部分的需求，市場(chǎng)需求量下降。但房屋是一個(gè)特殊的商品，具有居住和投資的雙重功能，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)等，有時(shí)并不完全遵循需求規(guī)律。例如當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，消費(fèi)者心理上會(huì)形成繼續(xù)上漲的預(yù)期，市場(chǎng)上出現(xiàn)“追漲”現(xiàn)象和“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，所以價(jià)格雖然上漲但是需求仍然上升。而當(dāng)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，市場(chǎng)上也有可能形成觀望，需求反而下降。房地產(chǎn)需求彈性指價(jià)格變動(dòng)所引起的需求量變動(dòng)的程度，即房地產(chǎn)需求量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。房地產(chǎn)需求對(duì)價(jià)格較為敏感，例如一些樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)或推出大幅優(yōu)惠促銷時(shí)，出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)的場(chǎng)面，需求量迅速增加。而當(dāng)價(jià)格上升特別是持續(xù)上升時(shí)，也會(huì)形成市場(chǎng)的恐慌心理和上漲預(yù)期，需求仍較為旺盛。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求對(duì)價(jià)格比較敏感，彈性較大，無(wú)論價(jià)格漲與跌，都會(huì)引起需求量的更大反應(yīng)。

2 房地產(chǎn)供給彈性

房地產(chǎn)供給是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在某一時(shí)間內(nèi)，在一定的價(jià)格水平上，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。大多數(shù)商品其供給量與價(jià)格是同方向變化的，即商品價(jià)格上升，供給量增加；價(jià)格下降，供給量減少。同樣，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲、利潤(rùn)增加時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資意愿增強(qiáng)，市場(chǎng)供應(yīng)增多；反之，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資興趣降低，投資規(guī)模收縮，市場(chǎng)供應(yīng)減少。房地產(chǎn)供給彈性指房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)所引起供給量變動(dòng)的程度，即房地產(chǎn)供給量對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度。房地產(chǎn)投資規(guī)模大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)、審批環(huán)節(jié)多，當(dāng)價(jià)格變動(dòng)時(shí)，其供應(yīng)量變動(dòng)比較緩慢。短期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠提供給市場(chǎng)的產(chǎn)品量，僅限于已經(jīng)可以上市銷售的產(chǎn)品存量，無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)增加供應(yīng)，供應(yīng)量不會(huì)因價(jià)格的變化而迅速得以調(diào)整；長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)調(diào)整投資和開(kāi)發(fā)規(guī)模，對(duì)價(jià)格變化作出反應(yīng)，房地產(chǎn)供給的彈性增大，但由于房地產(chǎn)業(yè)受土地的制約較多，土地供應(yīng)的彈性非常小，土地的稀缺性和不可再生性使得房地產(chǎn)的長(zhǎng)期供給也缺乏彈性。

3 房地產(chǎn)市場(chǎng)供需彈性的調(diào)節(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求彈性大，供給彈性小，兩者之間存在不平衡。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體來(lái)說(shuō)仍處于供不應(yīng)求的狀況，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲較快，雖然市場(chǎng)機(jī)制最終會(huì)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)均衡，但這個(gè)過(guò)程需要一段時(shí)間，因此在市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，非常有必要采取措施主動(dòng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需彈性，一方面降低需求彈性，抑制不合理的需求；另一方面提高供給彈性，增加市場(chǎng)有效供應(yīng)，最終實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)均衡。

房地產(chǎn)需求彈性調(diào)節(jié)――抑制彈性需求。彈性需求是除剛性需求、改善性需求以外的需求，這類需求相對(duì)來(lái)說(shuō)以投資性的購(gòu)房置業(yè)較多，同時(shí)不排除部分投機(jī)性需求。彈性需求可變性較強(qiáng)，受政策、市場(chǎng)、金融、經(jīng)濟(jì)等方面的影響較為明顯，是產(chǎn)生需求彈性的重要因素。當(dāng)前的市場(chǎng)狀況下，調(diào)節(jié)的重點(diǎn)應(yīng)是抑制彈性需求、降低需求彈性。一是采取金融手段抑制投資、投機(jī)需求。如實(shí)行差別化的住房信貸政策，對(duì)二套房提高首付比率和貸款利率、三套房停止發(fā)放貸款。二是增加房地產(chǎn)交易成本。發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅政策，打擊投資投機(jī)行為。三是直接限制購(gòu)買(mǎi)。對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，可在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)，直接抑制市場(chǎng)需求，特別是投資、投機(jī)性的購(gòu)房需求。

四、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求體系

制止把房地產(chǎn)當(dāng)作投資和投機(jī)對(duì)象的錯(cuò)誤做法。如果房地產(chǎn)為居民純粹的消費(fèi)品而非投機(jī)的載體，房?jī)r(jià)就不會(huì)在短期內(nèi)大幅波動(dòng)，只會(huì)隨著人口和收入的增加在長(zhǎng)期內(nèi)穩(wěn)中緩慢上升。到后期人口逐步實(shí)現(xiàn)零增長(zhǎng)，人口結(jié)構(gòu)和生活水平基本穩(wěn)定，歷年積累的住宅存量基本可以滿足穩(wěn)定人口的需要，每年新增住房流量只是為了抵補(bǔ)存量的毀損和折舊，這時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才是成熟的市場(chǎng)，這樣的發(fā)展模式才是健康的模式。

禁止消費(fèi)層面的投機(jī)行為。為了控制房?jī)r(jià)非理性的過(guò)度上漲，各地政府最好在購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)時(shí)設(shè)置一定的限制條件。對(duì)于這些游資，政府應(yīng)該設(shè)法將他們引導(dǎo)到不是制造泡沫而是創(chuàng)造真實(shí)財(cái)富的生產(chǎn)性投資活動(dòng)中去。同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等獲取條件要嚴(yán)格把關(guān)，謹(jǐn)防高收入者霸占社會(huì)有限資源。封堵境外投機(jī)資金，收縮國(guó)內(nèi)面向房地產(chǎn)行業(yè)的銀行信貸。大量可利用的投機(jī)資金是房地產(chǎn)價(jià)格上漲，泡沫膨脹的催化劑。要防止已有的泡沫繼續(xù)膨脹就要封堵境內(nèi)外投機(jī)資金繼續(xù)涌入，要想擠出現(xiàn)有泡沫，就要分流出已進(jìn)入的資金。對(duì)人民幣升值的預(yù)期是境外投機(jī)資金持續(xù)涌入的動(dòng)力，外資的涌入對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲所起的作用至少有兩個(gè)方面：首先是它直接形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，推升了房?jī)r(jià)的上漲；其次中國(guó)人總相信外國(guó)人是聰明的，外資的行為極大地影響了國(guó)內(nèi)潛在買(mǎi)家對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。在現(xiàn)行匯率政策不能貿(mào)然改變的情況下，只能通過(guò)其他的經(jīng)濟(jì)手段和行政手段來(lái)阻止。

采取適度的調(diào)控措施，避免預(yù)期突然轉(zhuǎn)變。泡沫的引發(fā)、投機(jī)行為的產(chǎn)生與人們的預(yù)期有極大的關(guān)系。當(dāng)預(yù)期房?jī)r(jià)未來(lái)要上漲時(shí)，就會(huì)刺激人們?cè)黾赢?dāng)前需求?？陀^上使得價(jià)格真的上漲，從而陷入漲價(jià)―預(yù)期―再漲價(jià)的惡性循環(huán)，使本來(lái)有序的市場(chǎng)變得混亂。若由最具權(quán)威的政府部門(mén)根據(jù)人口、收入等因素制定比較詳細(xì)的房地產(chǎn)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，并定期修改、公布，且嚴(yán)格實(shí)施，那么人們的預(yù)期也就不會(huì)跌宕起伏，投機(jī)行為也就難以發(fā)生。

總結(jié)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段是指政府按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，通過(guò)調(diào)整經(jīng)濟(jì)利益，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿及產(chǎn)業(yè)政策等經(jīng)濟(jì)機(jī)制來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一種手段。主要包括產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財(cái)政政策手段。通過(guò)政策的扶持或約束，以政策確定性引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，是調(diào)控的重要方式。政策通過(guò)產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策導(dǎo)向，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，這對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是有非常重要的意義。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策作為一種方向性、導(dǎo)向性的政策措施體系，應(yīng)充分注意時(shí)效性，應(yīng)當(dāng)反映房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的客觀規(guī)律，體現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，并且政策的實(shí)施以間接為主。財(cái)政政策。是指政府運(yùn)用財(cái)政收支的各種工具，通過(guò)調(diào)節(jié)國(guó)民收入分配、再分配的方向和規(guī)模，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡目的的政策手段。在宏觀調(diào)控中，財(cái)政政策具有最直接、最有效的作用，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，財(cái)政政策也同樣起著十分重要的作用。

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（作者單位：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)）