鄭博文

摘 要：房產(chǎn)稅改革在近些年來一直都是大家關(guān)注的熱門話題。自從上海、重慶在2011年1月27日公布房產(chǎn)稅改革試點方案，該方案已于1月28日實施，中國房產(chǎn)稅改革便開始了。本文從我國房產(chǎn)稅的歷史背景開始分析，梳理了房產(chǎn)稅的征收現(xiàn)狀，對當(dāng)前房產(chǎn)稅存在的問題進行了歸納分析，最后在計稅依據(jù)，房產(chǎn)稅率和優(yōu)惠政策三個方面提出了政策建議，為我國房產(chǎn)稅改革提供參考。

關(guān)鍵詞：稅收;房產(chǎn)稅;房產(chǎn)稅改革

房產(chǎn)稅是我國房產(chǎn)設(shè)置中的一個不可或缺的稅種。房產(chǎn)稅是地方稅收的重要稅種，同時也是貢獻地方財政收入的重要來源之一。在1984年的時候，我國在改革開放進程中開始征收了房產(chǎn)稅。房改售房后，房產(chǎn)從福利性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)榱丝梢栽谑袌錾铣浞至魍ǖ纳唐穼傩?，成為了每個人的重要資產(chǎn)之一，隨之而來的，就是房產(chǎn)稅的問題變得越來越重要了起來，當(dāng)然研究房產(chǎn)稅是否合理以及如何改革也就成為越來越多相關(guān)領(lǐng)域研究人員的關(guān)注點。同時，房產(chǎn)稅是我國整個稅收制度的一個重要構(gòu)成，對房產(chǎn)稅的改革考慮必須納入整個稅制改革的機體中。

一、我國房產(chǎn)稅歷史背景與現(xiàn)狀

（一）我國房產(chǎn)稅的歷史背景

我國房產(chǎn)稅的歷史背景可以追溯到1950年，在當(dāng)年6月，中央政府就決定把房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅進行合并，并綜合稱為房產(chǎn)稅。后來在1973年，在稅制改革中，房產(chǎn)稅被歸入了工商稅。之后一直到了1986年，出臺政策明確保留房產(chǎn)稅，但是對境外人員仍按照1951年的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》進行征收。2003年，房地產(chǎn)市場又迎來了一輪新的稅制方面的改革。國務(wù)院在2009年5月把加快房產(chǎn)稅改革提上了日程。在2011年1月26日的時候，經(jīng)過國務(wù)院的同意，上海、重慶兩地將作為房產(chǎn)稅改革的試點，在1月28日的時候正式啟動。

（二）我國房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀

我國房產(chǎn)稅征收現(xiàn)狀主要依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，該條例規(guī)定，我國對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)按年計征房產(chǎn)稅。稅收的主要對象是營業(yè)場所的房產(chǎn)，而對非營業(yè)的房產(chǎn)來說，是免稅的。納稅人分為業(yè)主，承包商，財產(chǎn)保管人或?qū)嶋H使用人。1994年的稅制改革是我國目前房產(chǎn)稅相關(guān)稅制的基礎(chǔ)，也決定了現(xiàn)狀，涵蓋了房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)方方面面，目前中國房地產(chǎn)稅制的一個明顯特征就是“重交易，輕保有”。另一方面，從地方稅收設(shè)置方面，房產(chǎn)稅其實在地方的稅收體系中并不占有重要地位，也不是地方稅收體系的重要來源。

二、我國房產(chǎn)稅存在的問題

（一）計稅依據(jù)考慮不全，房屋出租未繳納相應(yīng)稅賦

我國房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要有三個方面的問題：第一，目前的房產(chǎn)稅是基于房產(chǎn)的折舊價值的，而房產(chǎn)的折舊價值是無法反映房產(chǎn)的真實價值，也不能干預(yù)房產(chǎn)背后的增值收益。第二，不同時間的房產(chǎn)造價是不同的，估價也是不同的，舊房產(chǎn)所承擔(dān)的稅收成本是一定比新房高的。第三，我國目前存在著非常大范圍的房屋出租情況，雖然規(guī)定上房屋出租需要繳納相應(yīng)的稅，但是實際操作中往往很難確保，并且未按規(guī)定繳納的，也較少受到相應(yīng)的懲罰。

（二）稅率設(shè)計存在歧視，全國統(tǒng)一未考慮地方差異

線性房產(chǎn)稅的稅率設(shè)計也存在比較大的問題：一方面，目前房產(chǎn)稅對于自用房產(chǎn)的稅率為1.2%，但是對于出租房產(chǎn)的稅率確高達12%，如此高的差距也不適應(yīng)現(xiàn)在提倡租房的環(huán)境，存在非常嚴重的稅收歧視。另一方面，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅率在全國是統(tǒng)一制定，統(tǒng)一實施的，并未考慮到地方的差異化需求，也沒有考慮到各地不同的房產(chǎn)狀況，也不利于地方政府的根據(jù)實際情況進行調(diào)控。

（三）對房屋保有環(huán)節(jié)零稅收，不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展

現(xiàn)行房產(chǎn)稅最大的一個問題在于稅收優(yōu)惠，房改售房之后，房屋的商品屬性越來越重要，其福利性質(zhì)則慢慢弱化，同時房屋也漸漸成為個人家庭的重要財產(chǎn)，也是家庭中最大最主要的支出。但是現(xiàn)行房產(chǎn)稅對非經(jīng)營性的房產(chǎn)和土地是實施免稅的，居民對房屋的保有環(huán)節(jié)是零成本的，這在某種層面上刺激了炒房，將房屋作為首要投資選擇，靜等價格上漲再轉(zhuǎn)手賣出。

三、房產(chǎn)稅改革的對策建議

（一）完善計稅依據(jù)，完善房地產(chǎn)評估制度

在計稅依據(jù)方面，我們應(yīng)該借鑒發(fā)達國家的稅收經(jīng)驗和滬、渝兩地的改革經(jīng)驗，應(yīng)該使用房產(chǎn)的估價價值作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，因為估價是正確科學(xué)反映房產(chǎn)真實價值而非交易價值。房產(chǎn)稅的依據(jù)變化之后，稅收就會同步變化，在整體經(jīng)濟發(fā)展之后，房產(chǎn)的估價價值也會隨之上升。房地產(chǎn)評估制度在這個背景下就顯得尤為重要了：首先，房地產(chǎn)評估制度的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)登記體系，應(yīng)該對其進行完善，確保每處房產(chǎn)都有明確的記錄和編號，并保持更新，以此來掌握全國的房產(chǎn)信息;其次，房地產(chǎn)評估制度也應(yīng)該結(jié)合我國的現(xiàn)狀，科學(xué)的建立和完善，才能盡可能準確的評估房產(chǎn)真實的價值;最后，我國目前評估機構(gòu)和人員還是比較稀缺，評估機構(gòu)需要第三方來承擔(dān)，應(yīng)該促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同時大力培養(yǎng)相關(guān)人才。

（二）科學(xué)設(shè)置房產(chǎn)稅率，充分體現(xiàn)公平原則

在房產(chǎn)稅率方面，應(yīng)該針對1.2%和12%做出大的改變，相對一刀切的原有稅率，新稅率應(yīng)該實施差異化的稅率體系，主要基于兩方面的考慮：一方面，不同城市不同區(qū)域，其國民經(jīng)濟發(fā)展水平肯定是不一致的，甚至差別是很大的，此時應(yīng)該采用不同的稅率來應(yīng)對這種發(fā)展水平的差異;另一方面，房產(chǎn)是具有不同類型的，不同類型的房產(chǎn)應(yīng)該采用不同的稅率，例如一般住宅，商業(yè)，工業(yè)，公共服務(wù)類等等。

（三）合理確定優(yōu)惠政策，保障居民生活

稅收優(yōu)惠方面，應(yīng)該保證政策的延續(xù)性，科學(xué)的保留原有正確的優(yōu)惠措施，在這個基礎(chǔ)上，增添新的優(yōu)惠措施。第一，應(yīng)該保留原有政策中對于公共服務(wù)設(shè)施的減免政策;第二，應(yīng)該特別針對低收入群體制定對應(yīng)的減免措施。第三，應(yīng)該對非經(jīng)營性房產(chǎn)的優(yōu)惠政策進行調(diào)整，及時取消掉這部分的免稅規(guī)定，終止在保有環(huán)節(jié)零稅收的情況。

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