劉靈輝,王科宇

（電子科技大學(xué) 公共管理學(xué)院，成都 611731）

一、研究背景與問題提出

在中國農(nóng)村剩余農(nóng)村勞動力的存在和農(nóng)業(yè)比較收益低下這一“推力”以及城市化、工業(yè)化帶來的就業(yè)機(jī)會與城鄉(xiāng)比較利益的差距這一“拉力”的共同作用下[1]，農(nóng)村大量青壯年勞動力向城市流動轉(zhuǎn)移。根據(jù)《2017年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報(bào)告》顯示，2017年農(nóng)民工總量達(dá)到28652萬人，占全國農(nóng)民總數(shù)的46.69%，農(nóng)民工以男性、青壯年為主，這導(dǎo)致農(nóng)民老齡化、農(nóng)業(yè)兼業(yè)化、農(nóng)村空心化現(xiàn)象日益突出。與之同時(shí)，大量進(jìn)城農(nóng)民融入城市成為“第一代市民”的夢想面臨著高房價(jià)這一“門檻”，使他們不得不游走于城鄉(xiāng)之間，成為“候鳥式”兩棲人群。另外，作為人口凈流入的大中城市的住房租賃市場需求旺盛，由于存在著租賃房源供應(yīng)總量不足等問題，租金價(jià)格水平伴隨著房價(jià)飛漲也水漲船高。上海易居研究院近日發(fā)布的《50城房租收入比研究》指出，50個(gè)城市中超七成房租相對收入較高，北京、深圳、上海、三亞等4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過高城市[2]。高房價(jià)擊碎了無數(shù)農(nóng)民的市民夢，高房租則進(jìn)一步把農(nóng)民從城市由內(nèi)向外驅(qū)趕。因此，在快速城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略背景下，通過增加城市住房用地供應(yīng)加大住房套數(shù)的市場投放量是緩解城市住房壓力的有效舉措，然而，受法律和政策的限制，農(nóng)村各類土地用途與處置受到相當(dāng)大的管控。農(nóng)用地只能維持農(nóng)業(yè)用途，不能私自轉(zhuǎn)作他用，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地。農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途被法律和政策嚴(yán)格限定在興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)和建設(shè)農(nóng)民住宅上。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第43條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，這一規(guī)定直接將農(nóng)村土地排除在參與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地供給對象之外，不能參與土地用途轉(zhuǎn)變所帶來的增值收益分享。

對于小學(xué)生來說，英語學(xué)習(xí)的確具有一定的難度。這不同于自己的母語，在學(xué)習(xí)的過程中，學(xué)生會感到很多內(nèi)容都是全新的，需要他們付出大量的時(shí)間和精力來把這些內(nèi)容掌握住。因此如果教師不采用有趣的教學(xué)方式來組織教學(xué)活動，就可能讓學(xué)生在困難面前表現(xiàn)出退縮的狀態(tài)。在教學(xué)實(shí)踐中，我們發(fā)現(xiàn)多媒體以及實(shí)物教學(xué)等形式可以更好的引導(dǎo)學(xué)生進(jìn)入一種更加投入的學(xué)習(xí)狀態(tài)中，從而有效提高他們的興趣，也提高了他們學(xué)習(xí)的成效。

鄉(xiāng)村振興離不開農(nóng)村土地制度改革與創(chuàng)新，農(nóng)村土地制度改革將是中國下一輪高速增長的重要引擎。然而，農(nóng)村大量長期“沉睡”的土地資源不能得以激活，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地“資源變資產(chǎn)，資產(chǎn)變資本”的轉(zhuǎn)化，這是農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后的深層原因之一。因此，如何將農(nóng)民快速城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移釋放出的土地空間合理利用并轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢提升農(nóng)村產(chǎn)業(yè)？如何打通農(nóng)村土地與城市產(chǎn)業(yè)用地之間的隔閡與梗阻？這兩個(gè)問題如若得到妥善解決，將對于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)的興旺、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、農(nóng)民的創(chuàng)收與增收都是大有裨益的。2017年8月國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)并實(shí)施的《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》（國土資發(fā)〔2017〕100號，以簡稱“試點(diǎn)方案”），極大地拓展集體土地用途，賦予農(nóng)村集體建設(shè)用地可以直接用于發(fā)展城市租賃性房地產(chǎn)業(yè)的權(quán)利，這無疑是中央政府“自上而下”對農(nóng)村土地“還權(quán)賦能”的一項(xiàng)大膽嘗試和探索。利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房，可以改變我國城市住宅土地供應(yīng)中只有國有土地的現(xiàn)有格局，不僅能夠緩解城市用地壓力，而且在開發(fā)商之外開辟了一條“只租不售、可以住但不可以炒”的住房供應(yīng)新渠道，有利于增加直接入市的低價(jià)租賃房源，補(bǔ)足住房租賃市場的“短板”，實(shí)現(xiàn)住房買賣市場和租賃市場共同發(fā)展，形成房屋購租相互制衡的有效體系，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，同時(shí)，引導(dǎo)消費(fèi)者根據(jù)自己的購買能力和房價(jià)租售比，理性決策住房消費(fèi)方式，真正起到貫徹落實(shí)“房子是用來住的不是用來炒的”房地產(chǎn)市場調(diào)控精神。然而，“試點(diǎn)方案”對于農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的資金籌集、投資主體界定、租金價(jià)格水平確定、出租收益分配以及對相關(guān)利益群體造成的沖擊等方面缺乏具體的、可操作的配套政策方案，故而，圍繞上述問題展開研究具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義和理論價(jià)值。

1.2.3 近紅外光譜數(shù)據(jù)的主成分分析 經(jīng)過預(yù)處理后的煙葉近紅外光譜數(shù)據(jù)仍然是一個(gè)高維數(shù)據(jù)，若直接使用SVM算法和PSO-SVM算法對其進(jìn)行分類，其計(jì)算復(fù)雜度仍然很高。主成分分析方法主要利用降維的思想，能夠把多指標(biāo)轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個(gè)綜合指標(biāo)(即主成分)，從而使用每個(gè)主成分來反映原始變量的大部分信息，且所含信息互不重復(fù)，以達(dá)到降維目的。因此，在此使用主成分分析方法分別對2個(gè)數(shù)據(jù)集進(jìn)行降維處理。

綜上所述，美國對意大利入侵埃塞俄比亞亦未堅(jiān)決站在反侵略的立場對意大利采取強(qiáng)硬政策，雖這與美國對“九一八”事變的反應(yīng)如出一轍，但背后的原因卻更為復(fù)雜。這一部分是因?yàn)橐獯罄兔绹P(guān)系的影響。另一部分是作為對國內(nèi)空前的孤立主義的回應(yīng)。正是這種想法導(dǎo)致了羅斯福政府在形式上對意大利吞并埃塞俄比亞采取了與英法并無二致的綏靖政策。因此，與在國內(nèi)殖民地問題——即菲律賓問題上的“當(dāng)機(jī)立斷”相比，20世紀(jì)30年代美國對國際關(guān)系中的殖民主義擴(kuò)張和侵略采取了較為曖昧的態(tài)度。這種“內(nèi)外之別”構(gòu)成了第二次世界大戰(zhàn)爆發(fā)前美國在非殖民化問題上的政策特點(diǎn)。

二、文獻(xiàn)回顧與評述

《義務(wù)教育數(shù)學(xué)課程標(biāo)準(zhǔn)(2011年版)》明確指出：數(shù)學(xué)是人類文化的重要組成部分，數(shù)學(xué)素養(yǎng)是現(xiàn)代社會每一個(gè)公民應(yīng)該具備的基本素養(yǎng)．作為促進(jìn)學(xué)生全面發(fā)展教育的重要組成部分，數(shù)學(xué)教育既要使學(xué)生掌握現(xiàn)代生活和學(xué)習(xí)中所需要的數(shù)學(xué)知識與技能，更要發(fā)揮數(shù)學(xué)在培養(yǎng)人的思維能力和創(chuàng)新能力方面的不可替代的作用．可見，“數(shù)學(xué)素養(yǎng)”作為數(shù)學(xué)教育的價(jià)值之一被數(shù)學(xué)課程所重視，發(fā)展學(xué)生的“數(shù)學(xué)素養(yǎng)”也應(yīng)該成為數(shù)學(xué)課堂的必要任務(wù)．為此，我們在開展數(shù)學(xué)活動時(shí)，必須以“數(shù)學(xué)素養(yǎng)”為目標(biāo)，導(dǎo)引課堂的方向與目標(biāo)．本文結(jié)合《幾何圖形》的教學(xué)實(shí)踐，談?wù)劚救说乃伎迹?/p>

綜上所述，學(xué)術(shù)界對集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房存在的法律適應(yīng)問題、配套政策問題、資金問題、投資風(fēng)險(xiǎn)與收益分配問題、政府監(jiān)管問題以及對策建議進(jìn)行了一定程度的研究，然而，現(xiàn)有研究對利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房存在的問題分析不夠深入、不夠系統(tǒng)。同時(shí)，結(jié)合微觀個(gè)體的外業(yè)調(diào)研數(shù)據(jù)和實(shí)際案例而對農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的研究成果尚缺乏。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查研究，2017年全國大概有1.68億的租房人口，而在學(xué)歷構(gòu)成層面顯示，本科及以上占到總樣本的63.6%，其中又以本科學(xué)歷的比重最高，基本占據(jù)了50%左右。同時(shí)，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的成本較低、租金較便宜，目標(biāo)人群應(yīng)是中低收入人群，尤其要側(cè)重高學(xué)歷人才[10]。因此，本文結(jié)合2018年2月—2018年12月對大學(xué)生這一城市主要租房群體的1575份有效調(diào)查問卷數(shù)據(jù)以及J縣BG鎮(zhèn)WWG社區(qū)利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的案例材料，著重研究“試點(diǎn)方案”在執(zhí)行過程中可能遇到的資金來源、租金水平確定、收益分配、違法違規(guī)等問題，然后，針對性地提出相應(yīng)的對策建議，以期能夠形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果，進(jìn)而服務(wù)于“試點(diǎn)方案”得以完善并盡早在全國范圍內(nèi)推廣實(shí)施。

三、調(diào)研設(shè)計(jì)與數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

（一）調(diào)研過程

為深入了解大學(xué)生對集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的態(tài)度、要求、租金支付意愿等方面的信息，在明確研究內(nèi)容的基礎(chǔ)上，通過查閱文獻(xiàn)、咨詢專家意見建議等途徑，筆者于2018年2月份設(shè)計(jì)了針對大學(xué)生群體的《利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房調(diào)查問卷》初稿。在問卷初稿完成后，首先，團(tuán)隊(duì)成員自己填寫問卷、相互反饋信息，做針對性的修改完善，以確保問卷內(nèi)容達(dá)到研究目的所需無遺漏、問題次序排列合理、問題難易程度合適，并做到問卷語句的流暢度、通俗易懂性。修改后的問卷包含三大部分內(nèi)容：第一，個(gè)人基本情況，主要調(diào)查受訪大學(xué)生的性別、年齡、學(xué)歷、就讀院校類別、工作狀態(tài)、購房打算等信息；第二，家庭基本情況，主要調(diào)查受訪大學(xué)生的家庭地址、家庭人口數(shù)量及內(nèi)部構(gòu)成、家庭總收入與收入結(jié)構(gòu)等信息；第三，對租住集體建設(shè)租賃性住房潛在需求方面的調(diào)查，主要調(diào)查受訪大學(xué)生對集體建設(shè)租賃性住房的戶型、裝修、基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施配套、距離工作地點(diǎn)的距離、通勤時(shí)間、出租價(jià)格水平等方面的要求信息。然后，2018年3月通過互聯(lián)網(wǎng)（線上）、面對面訪談（線下）相結(jié)合的方式開展了預(yù)調(diào)研，根據(jù)預(yù)調(diào)研反饋得到的問題對問卷進(jìn)行修改完善，形成調(diào)查問卷的最終版本；最后，利用“問卷星”制作網(wǎng)絡(luò)問卷，團(tuán)隊(duì)成員再次填寫并反饋，以確保網(wǎng)絡(luò)問卷無技術(shù)問題?？紤]到網(wǎng)絡(luò)填寫問卷存在著交流困難而導(dǎo)致的數(shù)據(jù)質(zhì)量不能很好保證等問題，在開展大規(guī)模問卷調(diào)查前，筆者先后聯(lián)系了5所大學(xué)的5位專業(yè)領(lǐng)域的大學(xué)教師，培訓(xùn)了3名研究生和6名本科生，以他們?yōu)橹行南蛲鈹U(kuò)散問卷，并專門負(fù)責(zé)解答大學(xué)生填寫問卷過程中遇到的問題和困惑，以確保大學(xué)生對問卷內(nèi)容的完全理解、準(zhǔn)確填寫。問卷調(diào)研從2018年4月初開始至12月中旬結(jié)束，共計(jì)收回有效問卷1575份。

根據(jù)大學(xué)生租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的三種態(tài)度（愿意租住、不清楚、更愿意租住商品房）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可以發(fā)現(xiàn)：（1）更愿意租住商品房的684人，占43.43%；（2）愿意租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的大學(xué)生共524人，占33.27%；（3）持觀望態(tài)度的大學(xué)生共367人，占23.30%。然后，根據(jù)大學(xué)生的性別、年齡、學(xué)校類別、學(xué)歷狀態(tài)、工作狀態(tài)、家鄉(xiāng)所在地、家庭收入等信息，對大學(xué)生租住集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的意愿進(jìn)行統(tǒng)計(jì)（見表 1）。

表1 大學(xué)生租住集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房和商品房的意愿分布情況

從表1可以看出：

江西銅業(yè)股份有限公司貴溪冶煉廠（簡稱貴冶）是中國第一家采用世界先進(jìn)閃速熔煉技術(shù)、高濃度二氧化硫轉(zhuǎn)化制酸技術(shù)、傾動爐、卡爾多爐雜銅冶煉技術(shù)和ISA（艾薩法）電解精煉技術(shù)的現(xiàn)代化煉銅工廠。年產(chǎn)陰極銅百萬噸以上，是中國最大的銅、硫化工、稀貴金屬產(chǎn)品生產(chǎn)基地，也是世界首個(gè)單廠陰極銅產(chǎn)量超百萬噸的煉銅工廠。

農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房通過對外出租獲得的收益分配涉及到集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民、投資者等多方利益主體，這些收益應(yīng)當(dāng)如何在錯(cuò)綜復(fù)雜的主體間進(jìn)行合理分配是所有項(xiàng)目參與者共同關(guān)心的問題。

第二，在城鄉(xiāng)差異上，來自農(nóng)村的大學(xué)生，有24.42%的人愿意選擇租住集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃性住房，有38.65%愿意租住城市商品房；來自城市的大學(xué)生，有21.62%的人愿意選擇租住集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃性住房，有50.72%愿意租住城市商品房?？梢钥闯觯鞘写髮W(xué)生租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的意愿低于農(nóng)村大學(xué)生，但是租住城市商品房的意愿高于農(nóng)村大學(xué)生。

第三，在年齡上，18歲以下愿意租住集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的學(xué)生占18.33%，19—21歲的占 25.06%，22—24歲的占 23.81%，25—27歲的占 20.00%，28—30歲的占20.00%，31歲以上的占5.45%?？梢钥闯?，大學(xué)生租住集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的意愿呈先增后減的趨勢，在19—21歲這一年齡段達(dá)到最高，隨后逐漸減少，在31歲以上這一年齡段降至最低。這主要是由于隨著大學(xué)生年齡的增長其職業(yè)穩(wěn)定性越來越高、經(jīng)濟(jì)實(shí)力也越來越強(qiáng)、成家立業(yè)的可能性越來越大，愈發(fā)需要通過自購商品房或者租住商品房解決居住問題。故而，農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃性住房對剛畢業(yè)的大學(xué)生更有吸引力。

第四，在學(xué)歷方面，?？啤⒈究?、碩士、博士租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的意愿分別為29.95%、22.61%、21.36%和15.00%?？梢姡髮W(xué)生的學(xué)歷層次與租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的意愿呈負(fù)相關(guān)趨勢，這主要是由于隨著大學(xué)生學(xué)歷越高，其社會地位、薪水待遇等方面會有較大的提升，對生活品質(zhì)的要求也會隨之提升。因此，他們更傾向于通過購買商品房等途徑解決住房問題。

第二，集體經(jīng)濟(jì)組織號召下的農(nóng)民集資與建設(shè)用地抵押相結(jié)合。即集體經(jīng)濟(jì)組織首先不依靠外力解決建設(shè)租賃性住房的各項(xiàng)支出，在集體經(jīng)濟(jì)組織公開《租賃性住房規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》和《租賃性住房建設(shè)籌資與收益分配方案》的前提下，采取向集體內(nèi)部成員公開籌資的方式來解決，集體內(nèi)部成員根據(jù)自身意愿和經(jīng)濟(jì)能力投入不低于集體經(jīng)濟(jì)組織規(guī)定數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的資金，在農(nóng)民共同集資數(shù)額不能滿足需求并且集體成員代表協(xié)商一致的情況下，再考慮將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織用于建設(shè)租賃性住房的建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押擔(dān)保向金融機(jī)構(gòu)貸款融資。這種模式適用于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的理事會或者董事會的凝聚力、執(zhí)行力、號召力較強(qiáng)，農(nóng)民人數(shù)較多且家庭經(jīng)濟(jì)條件相對富裕的村莊，該籌資模式能夠很好地利用農(nóng)民手中分散的資金，起到集中力量辦大事的效果，同時(shí)，集體建設(shè)用地抵押開辟了金融機(jī)構(gòu)投資農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房這一領(lǐng)域的新渠道。

第六，工作狀態(tài)方面，在校學(xué)生租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的意愿為23.87%；待業(yè)或找工作的大學(xué)生為24.69%；有工作或創(chuàng)業(yè)中的大學(xué)生為20.36%?？梢钥闯?，大學(xué)生租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的意愿與工作狀態(tài)之間的關(guān)系不是十分明顯。

第七，在學(xué)校類別方面，就讀高職高專的大學(xué)生租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的意愿最高，為32.84%，就讀三本院校的大學(xué)生租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性群毆住房的意愿最低，為17.33%。這主要是就讀三本院校的大學(xué)生家庭經(jīng)濟(jì)狀況往往較好，能夠支付起較高的學(xué)費(fèi)支出；因此，他們對住房品質(zhì)的要求也相對較高，而就讀高職高專的大學(xué)生對自己的未來發(fā)展前景比較悲觀，家庭經(jīng)濟(jì)狀況也往往比較一般，故而傾向于選擇比較保本務(wù)實(shí)的住房選擇模式。

（二）信度與效度分析

信度與效度分析是問卷分析的第一步，是檢驗(yàn)問卷合格與否的標(biāo)準(zhǔn)之一。信度具體是指可靠性，指使用相同的指標(biāo)或測量工具重復(fù)測量相同的事物時(shí)，得到的結(jié)果具有較好的一致程度。效度即有效性，即衡量評價(jià)指標(biāo)能夠準(zhǔn)確反應(yīng)評價(jià)目的和要求。

1.信度分析

為檢驗(yàn)問卷的信度水平，首先，對問卷內(nèi)容里的性別、年齡、戶口狀態(tài)等客觀性內(nèi)容予以剔除，只保留主觀性題目；其次，在SPSS21.0中選擇“分析-度量-可靠性分析”，然后把問卷指標(biāo)全部選入項(xiàng)目中，選擇Cronbach's Alpha系數(shù)法進(jìn)行檢驗(yàn)，最后，可以獲得問卷信度的評價(jià)結(jié)果（見表 2）。

表2 大學(xué)生租住農(nóng)村建設(shè)租賃性住房量表的可靠性統(tǒng)計(jì)量

目前對于Cronbach's Alpha系數(shù)的普遍評價(jià)方式是，如果Cronbach's Alpha系數(shù)大于0.7，表示問卷信度達(dá)到比較理想的水平，如果Cronbach's Alpha系數(shù)大于0.6，則表明問卷信度已經(jīng)達(dá)到了可以接受的水平。通過可靠性分析得知，非標(biāo)準(zhǔn)化的Cronbach's Alpha系數(shù)為0.665，標(biāo)準(zhǔn)化的Cronbach's Alpha系數(shù)為0.811?？梢钥闯觯瑔柧砭哂休^好的可信度。

2.效度分析

效度檢驗(yàn)通常分為Bartlett球體檢驗(yàn)和因子分析兩個(gè)步驟，Bartlett球體檢驗(yàn)常以KMO值不小于0.5為標(biāo)準(zhǔn)，因子分析常以因子載荷系數(shù)不小于0.5為標(biāo)準(zhǔn)[11]。首先，對問卷內(nèi)容里的性別、年齡、戶口狀態(tài)等客觀性內(nèi)容予以剔除，只保留主觀性題目；其次，在SPSS21.0中選擇“分析-降維-因子分析”，把問卷指標(biāo)全部選入項(xiàng)目中，運(yùn)用KMO和Bartlett球形檢驗(yàn)的方法對大學(xué)生租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房量表的效度進(jìn)行檢驗(yàn)（見表3）。

表3 大學(xué)生租住農(nóng)村建設(shè)租賃性住房量表的KMO和Bartlett檢驗(yàn)結(jié)果

從表3可知，本次調(diào)查問卷的KMO值為0.861，Bartlett球形檢驗(yàn)的sig值為0，結(jié)果顯著：因子載荷系數(shù)均不小于0.5。因此，表明問卷調(diào)查具有較高的可信度。

四、現(xiàn)實(shí)問題與成因分析

（一）農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的資金來源問題

2006年，國家全面取消了農(nóng)業(yè)稅。自此以后，絕大多數(shù)農(nóng)村基層組織失去了內(nèi)生的收入來源，只能依靠國家財(cái)政轉(zhuǎn)移支付維持基本運(yùn)轉(zhuǎn)并發(fā)揮職能[12]。根據(jù)2011年農(nóng)業(yè)部、監(jiān)察部印發(fā)的《農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)務(wù)公開規(guī)定》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2011〕13號），集體經(jīng)濟(jì)組織收入構(gòu)成包括集體經(jīng)營性收入、發(fā)包及上繳收入、投資收入、財(cái)政補(bǔ)助收入、征地補(bǔ)償收入、救濟(jì)扶貧收入、社會捐贈收入、資產(chǎn)處置和其他收入?？梢钥闯?，集體經(jīng)濟(jì)組織收入來源主要依賴于外界支持、內(nèi)生動力不足。同時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織普遍負(fù)債較重，根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制與經(jīng)營管理司發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，全國村組兩級集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)債總額達(dá)1.25萬億元，村均224.40萬元，增長15.20%，村均資產(chǎn)負(fù)債率40.40%，上升0.9個(gè)百分點(diǎn)。在農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、農(nóng)民普遍貧困、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)凋敝的大背景下，集體經(jīng)濟(jì)組織吸引社會資本的能力也極為有限。另外，對于利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房這類工程項(xiàng)目，亦不能過度干預(yù)采取政府直接投資，否則，又難免會演變成一場政府主導(dǎo)下的國有化運(yùn)動。同時(shí)，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房要想達(dá)到對外出租的效果，需要對房屋內(nèi)部按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行一定程度的裝修。根據(jù)問卷調(diào)查顯示，有42.03%的大學(xué)生認(rèn)為應(yīng)當(dāng)一般裝修，54.98%的大學(xué)生認(rèn)為應(yīng)當(dāng)中等裝修，2.98%的大學(xué)生認(rèn)為應(yīng)當(dāng)豪華裝修，這就對農(nóng)村集體建設(shè)的租賃性房屋內(nèi)部的家具家電配置提出了相應(yīng)的要求（見表4）。因此，雖然利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房相比城市建商品性住房會減少征地、儲備和出讓的環(huán)節(jié)，但是房屋拆遷、農(nóng)民安置、建筑安裝、內(nèi)部裝飾裝修等仍需大筆資金。那么，這筆資金從哪里籌集，通過何種模式籌集？這是亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題。

（二）農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的投資主體不明

農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展租賃住房，實(shí)際上就是發(fā)展經(jīng)營性物業(yè)，這些物業(yè)必然需要相應(yīng)的公共配套設(shè)施[5]，“試點(diǎn)方案”中要求“試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全”。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房不僅僅是房屋的建設(shè)，還應(yīng)包含道路、綠化、公園、教育、醫(yī)療、郵電、通訊等配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。否則，租購?fù)瑱?quán)無異于一張空頭支票。同時(shí)，租房群體租住農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房也必然會對其周邊的配套設(shè)施提出相應(yīng)的要求以滿足自身生活需要（見表5）。城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施狀況是其發(fā)展水平和文明程度的重要支撐，是城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和社會協(xié)調(diào)發(fā)展的物質(zhì)條件[13]，目前主要依靠地方財(cái)政和市場化的融資渠道解決[14]。然而，集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)的租賃性住房配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，是建設(shè)在集體土地上，而非城市土地上。大部分集體經(jīng)濟(jì)組織“空殼化”比較嚴(yán)重，這深刻地影響著農(nóng)村公益性基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展和公共服務(wù)的提供[15]。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施具有巨大的外部性、公共性以及全民服務(wù)性特征，往往很少直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，那么，這些基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套所需的大量資金該由哪些主體投資，該通過何種途徑籌資解決？就顯得尤為關(guān)鍵。根據(jù)問卷調(diào)查顯示，當(dāng)受訪大學(xué)生被問及“集體建設(shè)的租賃性住房周邊配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的修建需要大筆資金時(shí)，您覺得應(yīng)該由哪些主體負(fù)責(zé)承擔(dān)這筆費(fèi)用”這一問題時(shí)，選擇政府的1310人次，占35.74%，選擇村集體經(jīng)濟(jì)組織的695人次，占18.96%，選擇項(xiàng)目投資方的1054人次，占28.76%，選擇租客的437人次，占11.92%，選擇其他主體的169人次，占4.61%?？梢?，對農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施投資主體的認(rèn)知存在著分散性、隨意性的特征，如果配套設(shè)施的投資主體不明確，勢必會影響到農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的整體進(jìn)度和安排。

表4 農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的內(nèi)部家具家電配置需求表

表5 農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施需求表

（三）農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的租金水平確定問題

對于城市商品房對外出租的租金水平確定，已經(jīng)有一套完整的市場化形成體系，根據(jù)待出租房屋的地段、樓層、朝向、房型、面積大小、裝修和家具家電等情況，結(jié)合周邊區(qū)域類似出租房源的大致市場租金價(jià)格區(qū)間，在房東確定意向租金后委托給中介代理出租，或者房東自己通過和租客面對面討價(jià)還價(jià)確定最終的租金價(jià)格。由于利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房繞開了以往的政府征地、“招拍掛”出讓等環(huán)節(jié)，在用地性質(zhì)、功能定位、建設(shè)區(qū)位等方面，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房與城市商品房之間存在著較大的差異。因此，不能完全照搬商品房租金水平的確定方法。然而，“試點(diǎn)方案”中并沒有給出確定租金水平的指導(dǎo)意見，這就需要試點(diǎn)城市探索建立相應(yīng)的租金形成機(jī)制。本文認(rèn)為，確定農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的租金水平需要關(guān)注和考慮如下幾個(gè)問題：

第一，如何協(xié)調(diào)與城市商品房租金水平的關(guān)系？在住房出租市場上，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房與城市商品房之間具有較強(qiáng)的可替代性，如果過分強(qiáng)調(diào)其租金價(jià)格優(yōu)勢，致使農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房與同檔次的商品房之間租金相差過大，會導(dǎo)致雙方為了爭奪客源而打價(jià)格戰(zhàn)，陷入零和博弈，影響正常的市場秩序。同時(shí)，根據(jù)外業(yè)問卷調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，大學(xué)生對租住城市商品房愿意支付的平均月租金為1039.17元，對租住集體建設(shè)的租賃性住房愿意支付的平均月租金為809.21元，后者比前者低28.42%（見表6），那么，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的租金優(yōu)惠程度能否達(dá)到租房者的預(yù)期也是需要考慮的重要問題。

第二，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的用地成本低這一優(yōu)勢在租金水平確定上的體現(xiàn)程度？農(nóng)村集體建設(shè)的租賃性住房所利用存量土地雖然沒有經(jīng)過征地環(huán)節(jié)和“招拍掛”出讓程序產(chǎn)生“溢價(jià)”，但是農(nóng)村集體建設(shè)用地本身是有價(jià)值的，在集體建設(shè)用地直接對外流轉(zhuǎn)交易市場尚未建立的情況下，那么，租金水平的確定如何體現(xiàn)集體建設(shè)用地的市場價(jià)值？

第三，如何平衡農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的租金收益與成本之間的關(guān)系？在實(shí)踐中，超大和特大城市的農(nóng)村集體建設(shè)用地大部分都不是空置的，意味著都有地上建筑物。因此，要利用農(nóng)村存量土地建設(shè)租賃性住房，就意味著需要首先支付高額的拆遷和安置成本、建安成本以及配套設(shè)施建設(shè)成本等，從而，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的租金水平確定無疑要考慮項(xiàng)目的投資回收期和利潤率。J縣是C市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房項(xiàng)目三個(gè)試點(diǎn)區(qū)縣之一，J縣計(jì)劃利用BG鎮(zhèn)WWG社區(qū)的27.78畝集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，經(jīng)XJ公司測算，項(xiàng)目總投資約2.4356億，建成住宅31701.19㎡（租金每平米120元/年）、商鋪3085.72㎡（租金每平米240元/年）、車位470個(gè)（租金每個(gè)車位480元/年），在考慮空置率以及扣除物業(yè)運(yùn)營管理費(fèi)用后，每年獲得的凈收益僅為240萬，投資回收期高達(dá)101.48年。

第四，利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃性住房的租金該由哪個(gè)主體來主導(dǎo)決定？如果采取集體經(jīng)濟(jì)組織自主籌資方式，那么集體經(jīng)濟(jì)組織似乎就天然擁有租金水平的定價(jià)權(quán)，然而，如果采取聯(lián)營或者入股方式，則租金水平確定的主導(dǎo)權(quán)將變得尤為復(fù)雜。如何協(xié)調(diào)多方利益主體在租金水平上的定價(jià)決策權(quán)，以更好地兼顧投資回收與讓利于租客的雙重目標(biāo)，顯得尤為關(guān)鍵和重要。

表6 租賃商品房和集體建設(shè)租賃性住房的月租金支付意愿表

（四）農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房出租收益的分配問題

第一，在性別上，男大學(xué)生有19.77%的人愿意選擇租住集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃性住房，有43.11%愿意租住城市商品房；女大學(xué)生有25.57%的人愿意選擇租住集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃性住房，有43.63%愿意租住城市商品房?？梢钥闯?，女大學(xué)生愿意租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃性住房、城市商品房的比例都高于男大學(xué)生。

第一，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房在建成之后，將產(chǎn)生巨額收益，如何在集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民之間進(jìn)行分配，是一個(gè)重要挑戰(zhàn)[5]。首先，集體經(jīng)濟(jì)組織的收益該如何體現(xiàn)、體現(xiàn)多少才能更好地維護(hù)土地所有者的主體地位？這是值得考慮的問題。J縣BG鎮(zhèn)WWG社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織提供的集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值，暫估價(jià)為46萬元/畝，這樣集體經(jīng)濟(jì)組織持股比例約為5.25%，每年可分得收益為12.6萬元，據(jù)BG鎮(zhèn)政府、集體經(jīng)濟(jì)組織和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的反映，存在著集體經(jīng)濟(jì)組織持股份額少而導(dǎo)致收益偏低問題。其次，集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的收益該如何在農(nóng)民間進(jìn)行分配，農(nóng)民作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員是否都應(yīng)該參與收益分配，該如何參與收益分配？例如，部分農(nóng)民在農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房中投入了資金，按照“誰投資，誰受益”的原則，其投資理應(yīng)在收益中有所體現(xiàn)，然而，沒有參與投資的農(nóng)民是不是可以憑借成員權(quán)獲得一定的經(jīng)濟(jì)收益？再如，如果用于農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的建設(shè)用地是通過“拆舊建新”獲得的，那么，被拆除房屋的農(nóng)民對租賃性住房所需建設(shè)用地的取得做出了貢獻(xiàn)，這一貢獻(xiàn)是否應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)收益分配中有所體現(xiàn)？那么，既沒有參與投資，又沒有被拆除房屋的農(nóng)民，是否可以僅憑借集體成員權(quán)參與經(jīng)濟(jì)收益分配？最后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配獲得的收益是全部留在理事會或董事會，還是理事會或董事會預(yù)留一部分，剩余收益在農(nóng)民內(nèi)部進(jìn)行分配，亦沒有相應(yīng)的制度政策規(guī)定。

第二，如果農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房采取的是聯(lián)營的方式，參與利益分配的主體還應(yīng)當(dāng)有企業(yè)，那么，投資方在住房建設(shè)中投入的資本該如何參與收益分配？同時(shí)，在集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民、企業(yè)之間按什么標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收益分配在“試點(diǎn)方案”中亦尚無明確規(guī)定。

評價(jià)時(shí)段i的灰色聚類評估序列σi=(σi1,σi2,σi3,σi4)，評價(jià)時(shí)段所屬客流擁塞風(fēng)險(xiǎn)水平為k*,根據(jù)下式確定第i個(gè)評價(jià)時(shí)段的客流擁塞風(fēng)險(xiǎn)水平式(9)：

（五）農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的違法違規(guī)問題

利用集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃性住房與“小產(chǎn)權(quán)房”兩者之間有一定的相同之處，即都是在集體經(jīng)濟(jì)組織土地上建設(shè)的房屋，兩種房屋建設(shè)都能給集體經(jīng)濟(jì)組織和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民帶來一定的經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)，法律政策都不允許其像“大產(chǎn)權(quán)房”那樣對外出售?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的興起源于城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)背景下，城市人口不斷膨脹，住房價(jià)格飆升，然而，居民工資收入增長水平低于住房價(jià)格的增速，同時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織收入來源渠道窄，農(nóng)民法律意識淡薄且創(chuàng)收意愿強(qiáng)烈，于是集體經(jīng)濟(jì)組織在集體土地或農(nóng)民的宅基地上自行修建或者與其他主體合作建設(shè)廉價(jià)住房并對外銷售。由于“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律政策保護(hù)，屬于集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民在逐利動機(jī)下自發(fā)建設(shè)的房屋，不僅違反《土地管理法》關(guān)于農(nóng)村集體土地使用范圍的限制性規(guī)定，而且很容易違反《土地利用總體規(guī)劃》、《城市土地利用總體規(guī)劃》和《村鎮(zhèn)規(guī)劃》，出現(xiàn)違法占用耕地的情況，嚴(yán)重?cái)_亂鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)秩序。由于“小產(chǎn)權(quán)房”在住房建設(shè)過程中缺乏政府的有效監(jiān)管，容易出現(xiàn)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，甚至變成危房或發(fā)生房屋倒塌，損害購房者的利益。同樣道理，如果政府對于農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房缺乏規(guī)劃引導(dǎo)，將很可能造成試點(diǎn)城市一窩蜂超前、超規(guī)模地建設(shè)農(nóng)村集體租賃性住房，同樣會出現(xiàn)集體經(jīng)濟(jì)組織違反規(guī)劃建設(shè)租賃性住房，甚至在利益驅(qū)使下出現(xiàn)突破存量土地、違法占用耕地的情況；如果政府對農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的房屋建設(shè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及房屋密度、高度、容積率、建設(shè)面積、綠化面積等缺乏科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)控制和執(zhí)行監(jiān)督，也容易導(dǎo)致住房布局不合理以及建設(shè)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、不合格；如果政府對農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的后期運(yùn)營情況缺乏管理，在收回投資“套現(xiàn)”的動機(jī)下，不可避免也會出現(xiàn)“以租代售”的情況。另外，集體土地的權(quán)屬屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，如果可以無限期租賃農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房，不僅與出售無異，而且會引發(fā)許多負(fù)面問題。比如，一些社會資本可能與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合謀，無限期地租賃農(nóng)村集體建設(shè)用地，將建設(shè)的租賃住房用于出租[7]。

（六）農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房對城市房地產(chǎn)市場及相關(guān)利益群體的沖擊問題

目前，中國土地市場采取的是“招拍掛”土地出讓交易模式，農(nóng)村集體土地必須首先被征收為國有土地才能通過土地交易市場提供給用地方，國有土地使用權(quán)出讓交易價(jià)格是在國家壟斷土地一級市場狀況下按照既定的價(jià)格形成機(jī)制產(chǎn)生的。然而，農(nóng)村集體建設(shè)用地不經(jīng)征收、儲備程序直接進(jìn)入土地市場用于城市租賃性住房開發(fā)，打破了現(xiàn)有的城市土地市場交易規(guī)則，政府、開發(fā)商、集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民之間的既有土地增值收益的分配格局將受到較大擾動，那么，“試點(diǎn)方案”會在多長時(shí)期、多大范圍內(nèi)對同一供需圈內(nèi)的國有土地使用權(quán)交易市場形成多大沖擊尚難以估計(jì)；農(nóng)村土地直接入市與農(nóng)村土地征收后入市并行存在的市場交易該如何更好地做好銜接，才能實(shí)現(xiàn)國有土地使用權(quán)交易市場平穩(wěn)健康發(fā)展，不因利益沖突而誘發(fā)較大的震蕩，值得思考和關(guān)注。另外，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的試點(diǎn)城市均為大城市或者特大城市，同時(shí)，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房要想具有生命力和市場活力，必定要選址在城市邊緣的工業(yè)、教育等產(chǎn)業(yè)集中、人群密集所帶來的租房需求量大的地區(qū)。截至2018年7月，全國13個(gè)試點(diǎn)地區(qū)已供應(yīng)集體土地用于建設(shè)租賃住房面積達(dá)330公頃，作為全國13個(gè)試點(diǎn)之一，北京已供應(yīng)集體土地204公頃，占全部13個(gè)試點(diǎn)地區(qū)已供應(yīng)土地面積的62%[8]。預(yù)計(jì)到2021年，北京將供應(yīng)1000公頃農(nóng)村集體土地用于建設(shè)租賃住房[16]。那么，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的規(guī)模、區(qū)位布局、價(jià)格優(yōu)惠、建設(shè)質(zhì)量和建筑式樣等，會對快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中涌現(xiàn)出的大量潛在購房群體的心理形成多大影響，進(jìn)而對城市的房租、房價(jià)產(chǎn)生多大的拉低效應(yīng)，尚有待科學(xué)合理的評估。同時(shí)，原來在農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房周邊區(qū)域的國有土地上也會有相應(yīng)的出租房源，那么，房屋租賃市場必定會形成一定的競爭，如何避免惡性競爭保護(hù)出租者的合法權(quán)益亦是需要考慮的因素之一。最后，隨著快速城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的區(qū)域很有可能會被逐漸納入城市的范圍，那么，用于建設(shè)租賃性住房的農(nóng)村土地需要不需要再被征收以轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)，在轉(zhuǎn)變用地性質(zhì)后，農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃性住房可否用于出售？農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房在被征收后，該如何妥善處理地方政府、集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民、投資者等多元主體之間的利益，也需要提前加以思考和應(yīng)對。

五、對策與建議

（一）多元化融資渠道解決農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房所需資金來源問題

農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房應(yīng)充分考慮集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、集體經(jīng)濟(jì)組織董事會或理事會的凝聚力和號召力、村民的富裕程度與集資積極性等因素，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式和資金籌資方案，具體包括以下幾個(gè)方面：

第一，集體經(jīng)濟(jì)組織獨(dú)資。即直接由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的理事會（董事會）牽頭籌資并承擔(dān)起建設(shè)租賃性住房的所有開支，這種模式適用于經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、有穩(wěn)定持續(xù)收入的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。同時(shí)，該籌資模式具有資金來源渠道單一，能夠有效把控資金使用方向，有利于避免多元主體投資隨之而來的決策難度增大以及后期收益分配難題。

第五，在家庭收入方面，家庭收入在14萬元以內(nèi)的大學(xué)生，租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的比例均高于20%，平均值為25.65%；家庭收入在14萬元以上的大學(xué)生，租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的比例均低于20%，平均值為15.51%?？梢钥闯?，農(nóng)村大學(xué)生的家庭收入與租住農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的意愿呈負(fù)相關(guān)。這主要是由于大學(xué)生的家庭越富裕，支付能力越強(qiáng)，自尊心亦越強(qiáng)，其父母越不愿意子女租住感覺低人一等的住房。

第三，聯(lián)營、入股。聯(lián)營是一種聯(lián)合方式，聯(lián)營包括法人型聯(lián)營、合伙型聯(lián)營和合同型聯(lián)營，聯(lián)營關(guān)系緊密程度依次遞減[17]。由于合同型聯(lián)營是一種松散型、簡易型的聯(lián)合形式，聯(lián)營各方既不出資，也不組建新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。因此，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房只能采取法人型聯(lián)營和合伙型聯(lián)營。對于合伙型聯(lián)營，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)作為“有限合伙人”的身份出現(xiàn)，以其出資額對企業(yè)負(fù)有限責(zé)任，而非無限連帶責(zé)任，否則，將會出現(xiàn)集體經(jīng)濟(jì)組織無力償債而轉(zhuǎn)嫁給內(nèi)部成員的問題。同時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織可以將建設(shè)用地作價(jià)入股給其他經(jīng)濟(jì)主體，由該主體負(fù)責(zé)租賃性住房的建設(shè)和運(yùn)營，自己僅以股東的身份憑借所持股份參與公司的決策和后期經(jīng)營收益的分紅。這種籌資模式可以借助投資外部主體的雄厚資金實(shí)力以及開發(fā)運(yùn)營方面的規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化優(yōu)勢，增強(qiáng)資金使用的科學(xué)性，有效避免農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織缺乏大規(guī)模開發(fā)建設(shè)能力的問題。

（二）根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的屬性劃分合理確定投資主體

根據(jù)物品的競爭性和排他性的特征，薩繆爾森將物品分為純私人物品與純公共物品，然而，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家布坎南曾指出“有這樣的物品和服務(wù)，它們的消費(fèi)包含著某些‘公共性'，在這里，適度的分享團(tuán)體多于一個(gè)人或一家人，但小于一個(gè)無限的數(shù)目?！?的范圍是有限的。”這種介于純私人物品和由國家提供的純公共物品之間的產(chǎn)品和服務(wù)就是俱樂部物品（Club goods），布坎南認(rèn)為他的“俱樂部物品”能夠涵蓋從薩繆爾森的純私人物品到純公共物品的所有情況[18]。顯然，俱樂部物品既和私人產(chǎn)品相區(qū)別又不完全等同于公共物品，屬于一種準(zhǔn)公共物品?；A(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施有公共物品的特點(diǎn)，也有商品的特點(diǎn)。它們中有一部分為純公共產(chǎn)品，如醫(yī)療衛(wèi)生、教育、文化等；但基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施中更多部分則屬于準(zhǔn)公共產(chǎn)品，如供水、供電、供氣、通訊等[19]。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施由于不可移動的特性一般只用于滿足一定范圍內(nèi)的居民使用，“俱樂部物品”屬性明顯。史蒂文斯亦認(rèn)為“社區(qū)本身就是俱樂部”，社區(qū)公共物品類似于俱樂部產(chǎn)品[20]。當(dāng)然，除了純私人物品、純公共物品、俱樂部物品之外，還有一種物品，這就是公共資源，其具有兩個(gè)基本特征：第一，這些資源不為哪一個(gè)個(gè)人或企業(yè)組織所擁有；第二，社會成員可以自由利用這些資源。它使得公共資源具有競爭性的特征，但不具有排他性的特征。因此，對于連接城市主城區(qū)到農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的主干道路等純公共物品，應(yīng)該由政府作為投資主體，由政府負(fù)責(zé)提供；對于農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房區(qū)域內(nèi)依法依規(guī)由個(gè)人設(shè)置、僅供個(gè)人使用的小型兒童游樂場所等私人物品，應(yīng)該由租房者自行承擔(dān)建設(shè)費(fèi)用和后期拆除費(fèi)用；在集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)的租賃性住房范圍內(nèi)，資源要么歸國家所有，要么歸集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民所有，不存在這種類似公海這類無主財(cái)產(chǎn)，故而，不存在公共資源這一物品。對于農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房范圍內(nèi)的公園、超市、餐飲店、菜市場等“俱樂部物品”，應(yīng)該按照根據(jù)“誰受益，誰付費(fèi)”原則，根據(jù)各自受益程度的大小通過集資的方式解決。因此，這類基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的費(fèi)用應(yīng)該由項(xiàng)目受益方（政府、集體經(jīng)濟(jì)組織、項(xiàng)目投資方）共同出資較為理想。由于承租人所愿意支付的租金數(shù)額受配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的完備度與滿意度的影響較大，意味著他們是為之支付了成本和費(fèi)用的。

學(xué)期結(jié)束后，觀察組學(xué)員的理論成績及操作成績均明顯高于對照組(均P<0.05)；觀察組學(xué)員的教學(xué)滿意度調(diào)查中教學(xué)計(jì)劃、教學(xué)管理、專業(yè)認(rèn)同項(xiàng)目評分均明顯高于對照組(均P<0.05)；教師態(tài)度、教師水平、學(xué)術(shù)期望項(xiàng)目評分與對照組比較差異無統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。見表1,2。

（三）科學(xué)合理確定集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)租賃性住房的租金水平

目前，多數(shù)城市是按成本法來測算公租房租金的，即在保證回收成本和一定利潤（通常為3%）的基礎(chǔ)上，按照保本微利的原則，結(jié)合租住房屋的市場租金，一定比例下浮確定公共租賃住房的租金的定價(jià)模式[21]，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的租金水平不能像城市公租房那樣遵循“保本微利”的原則，因?yàn)槌鞘泄夥康慕ㄔO(shè)主體是政府，要體現(xiàn)政策的福利性和住房的保障性，而農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的建設(shè)主體是集體經(jīng)濟(jì)組織、企業(yè)、農(nóng)民以及其他合法主體，政策目的是為了增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，而非純粹出于保障性目的。故而，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的租金水平應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高于城市公租房。同時(shí)，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的租金水平也不能完全參照商品房的租金來進(jìn)行確定，由于農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的建設(shè)用地沒有經(jīng)過征收、儲備和出讓等環(huán)節(jié)，建設(shè)用地沒有“溢價(jià)”而直接用于租賃性住房的地基使用，用地成本相較商品房優(yōu)勢明顯。同時(shí)，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房在區(qū)位、硬件設(shè)施、建筑樣式等方面確實(shí)會略遜于商品房，所以，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的租金應(yīng)該低于同檔次的商品房租金。鑒于農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的商品屬性明顯。本文認(rèn)為，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的租金水平（Y1）應(yīng)該重點(diǎn)參照同一市場供需圈范圍內(nèi)同類型、同檔次的商品房租金水平（Y）的基礎(chǔ)上進(jìn)行減價(jià)修正確定，具體步驟如下：

第一，根據(jù)同一市場供應(yīng)圈范圍內(nèi)商品房建設(shè)用地使用權(quán)平均出讓價(jià)格與集體建設(shè)用地使用權(quán)的平均評估價(jià)，測算出商品房土地出讓價(jià)占房價(jià)的比重（δ%）以及集體建設(shè)用地使用權(quán)的評估價(jià)占租賃性住房價(jià)格的比重（ε%），確定“地價(jià)差”減價(jià)修正系數(shù)（a%）。為了使集體經(jīng)濟(jì)組織的土地所有者地位得到充分體現(xiàn)，集體經(jīng)濟(jì)組織以建設(shè)用地入股的，建設(shè)用地的評估價(jià)不應(yīng)完全參照“地票”的價(jià)格來確定，而應(yīng)參照所在區(qū)域國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格進(jìn)行確定，以提高集體經(jīng)濟(jì)組織的占股比例。

面對農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房過程中可能出現(xiàn)的違章亂建、質(zhì)量瑕疵等問題，政府部門應(yīng)及早通過健全法律法規(guī)予以預(yù)防，建立起農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房從項(xiàng)目報(bào)批（包括預(yù)審、立項(xiàng)、規(guī)劃、占地、施工）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、項(xiàng)目運(yùn)營管理等規(guī)范性程序，健全農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，具體而言，包括以下幾個(gè)方面：

群眾文化是社會建設(shè)和發(fā)展過程中的重要組成部分，在人民群眾的日常生活中發(fā)揮著重要作用。同時(shí)，群眾文化在一定程度上可以體現(xiàn)出人民群眾的文化素養(yǎng)和幸福指數(shù)。下文針對文化現(xiàn)象和文化建設(shè)方面的內(nèi)容對群眾文化進(jìn)行了概述。

“左雙權(quán)從小就是在呼蘭區(qū)紅旗村長大的，村里的親戚朋友他都熟悉，必要時(shí)他帶著站經(jīng)理到村里進(jìn)一步開發(fā)客戶?！狈逗霉庹f。

第二，將農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房與同區(qū)域、同類型、同檔次的商品房兩者的區(qū)域因素（商業(yè)繁華程度、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平等）和個(gè)別因素（新舊程度、裝修家具、樓層）一一對比，確定區(qū)域因素減價(jià)修正系數(shù)（b%）和個(gè)別因素減價(jià)修正系數(shù)（c%）。由此可以得到，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的租金水平測算公式Y(jié)1=Y*（1-a%-b%-c%）。

第三，政府的利益該如何體現(xiàn)？在“試點(diǎn)方案”中指出要“兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個(gè)人利益”，關(guān)于政府收益的體現(xiàn)大致可以采取以下兩種策略：（1）通過向農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房出租獲得收益征收所得稅，那么，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房是否應(yīng)屬于國家重點(diǎn)扶持和鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目，在所得稅上享受優(yōu)惠待遇？（2）政府可以對農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房按租金收入收取房產(chǎn)稅，由于農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房擔(dān)負(fù)著“構(gòu)建購租并舉的住房體系”、“拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道”等重任。那么，是否應(yīng)納入房產(chǎn)稅免（減）稅的范圍，或者享受定期減征或者免征房產(chǎn)稅的政策？

第三，按照房屋的租金回報(bào)率公式：租金回報(bào)率=（1年租金-房屋保養(yǎng)費(fèi)）/房屋價(jià)格，應(yīng)使農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的租金回報(bào)率穩(wěn)定在合理的區(qū)間范圍內(nèi)，據(jù)此對測算出來的租金價(jià)格水平進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整修正，實(shí)現(xiàn)商品性出租房和農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房各有“賣點(diǎn)”和“租價(jià)”，呈現(xiàn)“互補(bǔ)性”和“共贏性”的帕累托改進(jìn)局面。

（四）按照“誰投資，誰受益”、體現(xiàn)集體建設(shè)用地權(quán)利、兼顧成員權(quán)的原則，構(gòu)建起政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和農(nóng)民共同受益的利益分配格局

農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的出租運(yùn)營收益在扣除公司日常經(jīng)營管理及房屋維護(hù)等各項(xiàng)開銷后，根據(jù)不同籌資方式和籌資數(shù)額大小，確定參與農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房出租收益的分配主體和分配標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，對于為獲得農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房所需地基做出貢獻(xiàn)的農(nóng)民，按照提供建設(shè)用地貢獻(xiàn)程度的大小差異，使這些被拆除房屋的農(nóng)民按照原有宅基地面積在后期收益分配上有所體現(xiàn)。由于農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的建設(shè)用地所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，而集體經(jīng)濟(jì)組織是特定區(qū)域的人員集合，那么，集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展租賃性住房產(chǎn)業(yè)所獲得的收益，理應(yīng)讓集體經(jīng)濟(jì)組織范圍內(nèi)享有成員資格的農(nóng)民都有一定的收益體現(xiàn)，這樣才能調(diào)動廣大農(nóng)民參與和配合農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的積極性，實(shí)現(xiàn)“拓寬集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道”的政策預(yù)定目標(biāo)。對于政府收益的體現(xiàn)，可以參照房產(chǎn)稅按照從租計(jì)征的方式來進(jìn)行，但是為體現(xiàn)政策對農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的鼓勵(lì)和支持，應(yīng)給予一定年限內(nèi)享受免征的政策優(yōu)惠（見表7）。

表7 集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性住房后期運(yùn)營收益分配

（五）統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)租賃性住房，強(qiáng)化政府部門的過程監(jiān)管

[59] United States Department of State Bureau of Oceans and International Environmental and Scientific Affairs, Limits in the Seas, No. 143, China: Maritime Claims in the South China Sea, https://www.state.gov/documents/organization/234936.pdf.

雖然利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房屬于一項(xiàng)尚處于試點(diǎn)階段的新政策，但是一些學(xué)者已開始圍繞這一問題開展了一定程度的研究。譚榮（2017）指出，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房可能面臨著三大潛在問題：第一，與現(xiàn)行法律相適應(yīng)的問題；第二，“小產(chǎn)權(quán)房”變相合法化的風(fēng)險(xiǎn)；第三，對國有建設(shè)用地市場的挑戰(zhàn)[3]。紀(jì)成旺（2017）認(rèn)為，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市及項(xiàng)目選擇應(yīng)具備的四個(gè)因素：有租賃住房需求、有資金來源、有建設(shè)意愿、有較強(qiáng)的政府監(jiān)管能力[4]。伍振軍（2017）指出，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房面臨的四大困境：第一，與現(xiàn)行法律相關(guān)規(guī)定不符；第二，具體配套政策缺位；第三，項(xiàng)目投資大、回收期長、風(fēng)險(xiǎn)高；第四，合理的收益分配機(jī)制有待建立。同時(shí)，提出了相應(yīng)的配套對策建議：第一，放寬對集體建設(shè)用地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)的限制；第二，拓展集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上物業(yè)的權(quán)能；第三，推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革，完善股份權(quán)能[5]。劉衛(wèi)民（2017）認(rèn)為，開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房試點(diǎn)，未來需要對三個(gè)方面進(jìn)一步探索：第一，探索實(shí)現(xiàn)租賃市場的供需基本平衡，避免階段性的過度建設(shè)或供給不足問題；第二，探索將“新市民”納入集體建設(shè)用地租賃住房供應(yīng)體系，使之與當(dāng)?shù)鼐用褚粯拥某凶鈾?quán)；第三，探索建立集體建設(shè)用地租賃住房的金融支持體系[6]。嚴(yán)榮（2017）認(rèn)為，在“試點(diǎn)方案”推進(jìn)過程中有四個(gè)問題值得關(guān)注：第一，存量土地與增量土地的關(guān)系；第二，存量房屋與增量房屋的關(guān)系；第三，集體收益與專業(yè)化運(yùn)營的關(guān)系；第四，只租不售與用途管制的關(guān)系[7]。黃保華（2018）對利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)進(jìn)展情況、主要做法、存在的主要問題等情況進(jìn)行了調(diào)查，并從完善利益分配機(jī)制、以市場為導(dǎo)向進(jìn)行科學(xué)選址、建立統(tǒng)一租賃平臺、信貸與稅費(fèi)優(yōu)惠支持、部門聯(lián)動同步推進(jìn)改革等方面提出了相應(yīng)的對策與建議[8]。王婷婷（2018）論述了集體經(jīng)營性建設(shè)用地租賃房制度存在的三個(gè)問題：法律法規(guī)不健全、登記制度欠缺和收益分配不合理，并針對性地提出了三個(gè)方面的對策建議：第一，應(yīng)當(dāng)完善法規(guī)，完善登記制度和法律規(guī)范；第二，合理解決權(quán)屬來源瑕疵問題，構(gòu)建全網(wǎng)“四級聯(lián)動”系統(tǒng)；第三，健全收益分配制度，政府以稅收的方式參與分配[9]。

第一，發(fā)展規(guī)劃先行。要做好試點(diǎn)城市農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的發(fā)展規(guī)劃，對農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的數(shù)量、布局和年度建設(shè)計(jì)劃等進(jìn)行統(tǒng)籌安排。

第二，與各類規(guī)劃銜接。將試點(diǎn)城市農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的發(fā)展規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃相銜接、相協(xié)調(diào)，將集體經(jīng)濟(jì)組織用于建設(shè)租賃性住房的建設(shè)用地納入土地利用總體規(guī)劃用地指標(biāo)管理體系，在空間和時(shí)間上進(jìn)行統(tǒng)籌安排，同時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村規(guī)劃，對農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)行總量控制，促進(jìn)集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用。

第三，制定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。參照建設(shè)部2005年11月發(fā)布國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）和2016年6月28日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50180-93），由各試點(diǎn)城市制定出適用于本地區(qū)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房小區(qū)的設(shè)計(jì)規(guī)范和住房建筑規(guī)范，對建設(shè)規(guī)模、容積率、建筑密度、層高、樓間距、綠化率等進(jìn)行專門的規(guī)定。

第四，加強(qiáng)農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的質(zhì)量安全監(jiān)督管理。農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房項(xiàng)目，應(yīng)該依法進(jìn)行公開招標(biāo)，由具備相應(yīng)建筑企業(yè)資質(zhì)的建設(shè)單位組織施工，禁止集體經(jīng)濟(jì)組織自發(fā)組織施工隊(duì)建設(shè)的租賃性住房投放市場；同時(shí)，建筑結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)該符合國家和本地區(qū)的相關(guān)法規(guī)、規(guī)范要求，符合相關(guān)安全要求。在農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房過程中，建設(shè)、規(guī)劃行政主管部門應(yīng)對轄區(qū)內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量安全進(jìn)行監(jiān)督管理。

受水區(qū)淺層地下水超采區(qū)面積為 5.83萬 km2，超采量為 56.40億m3；深層承壓水開采區(qū)（界定為超采區(qū)）面積為10.46萬km2，開采量為46.48億m3，列為不合理開采量，即認(rèn)為全部是超采量。地下水超采量總計(jì)102.88 億 m3。

SF的收派業(yè)務(wù)在收件環(huán)節(jié)，客戶滿意度最高的是收件服務(wù)中收派員的服務(wù)態(tài)度，主動積極。而在收件服務(wù)中發(fā)現(xiàn)收派員業(yè)務(wù)熟練度、專業(yè)度這方面滿意度較低，說明SF員工在專業(yè)知識方面還是比較欠缺。在收件環(huán)節(jié)，滿意度最低的是價(jià)格價(jià)值中的價(jià)格是否透明，這說明收派員在上門收件的過程中，并沒有明確地告訴顧客各項(xiàng)服務(wù)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，只是隨性給顧客辦理服務(wù)手續(xù)。

（六）制定集體土地與國有土地并行供地的規(guī)則，評估試點(diǎn)方案對住房交易和租賃市場的影響，化解城鎮(zhèn)化過程中的主體間利益沖突

允許農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房，將農(nóng)村土地可直接入市的范圍從集體經(jīng)營性建設(shè)拓展到整個(gè)集體建設(shè)用地，擴(kuò)大了集體土地直接入市的規(guī)模，為避免集體土地和國有土地并行入市所帶來的問題。在新一輪改革試點(diǎn)中，從城鄉(xiāng)整體發(fā)展的視角，需要研究建立與國有土地出讓相競爭和互補(bǔ)的集體建設(shè)用地供應(yīng)模式和機(jī)制[22]，具體而言包括：

企業(yè)應(yīng)該注重員工隊(duì)伍建設(shè)，提高員工整體素質(zhì)。如努力建設(shè)學(xué)習(xí)型企業(yè)，緊緊圍繞崗位工作，積極學(xué)理論、學(xué)法律、學(xué)業(yè)務(wù)，充分創(chuàng)造條件，多種形式開展全員參與的教育和培訓(xùn)工作，切實(shí)提高全體員工的效率效能意識；大力開展工作和技能競賽活動，以提高工作技能和管理水平，深化產(chǎn)品品牌創(chuàng)建活動，培育職業(yè)道德覺悟高、業(yè)務(wù)工作能力強(qiáng)的標(biāo)兵。

第一，制定集體建設(shè)用地入市價(jià)格的科學(xué)化、規(guī)范化形成機(jī)制，以及與同一市場供需圈范圍內(nèi)的國有土地價(jià)格的良性競爭機(jī)制，在城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)規(guī)劃的范圍內(nèi)做好兩類用地的供應(yīng)點(diǎn)位選擇，避免點(diǎn)位距離太近、太密集且價(jià)格懸殊太大而誘發(fā)的惡性競爭。

第二，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房使得土地的具體用途十分明確，而國有土地使用權(quán)入市的用途包含著工業(yè)、商業(yè)、住宅等多種用途。因此，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房不應(yīng)布局在遠(yuǎn)離城市住房租賃或銷售市場的偏遠(yuǎn)地帶，這樣才能有利于兩者之間形成良性互動的競爭機(jī)制，服務(wù)于構(gòu)建租售并舉的住房供應(yīng)體系。

第三，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)，是在新型城鎮(zhèn)化背景下建立健全房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的重要探索[23]，未來可能會在試點(diǎn)方案積累的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上在全國普及和推廣。故而，應(yīng)合理評估農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房大量投放市場對城市住房租賃市場帶來的沖擊，研究農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的市場投放量、區(qū)位布局、價(jià)格優(yōu)惠幅度等對城市住房租賃市場的影響幅度，同時(shí)，進(jìn)一步研究房屋租金下降幅度與消費(fèi)者購房的心態(tài)、計(jì)劃、行為之間的影響，進(jìn)而在構(gòu)建租售并舉住房供應(yīng)新體系的同時(shí)，把農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房對房屋租購市場的沖擊控制在合理的范圍之內(nèi)。

第四，農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房所使用土地的所有權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有且位于大城市邊緣帶，故而，除非必須用于國家能源、交通、水利、軍事設(shè)施等重點(diǎn)項(xiàng)目選址確實(shí)無法避開，不應(yīng)將農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房納入征地的范圍，以避免破壞來之不易的集體經(jīng)濟(jì)組織新興產(chǎn)業(yè)，維護(hù)投資方、集體和農(nóng)民等主體的合法權(quán)益。如果農(nóng)村集體建設(shè)用地及其地上建設(shè)的租賃性住房確需因公益事業(yè)而被征收，應(yīng)該合理評估和核算集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)用地價(jià)格、地上建筑物以及配套設(shè)施的價(jià)格，按照各方主體擁有的資產(chǎn)份額或者投資額進(jìn)行合理的收益分配。同時(shí)，政府征收這類土地應(yīng)該考慮對未來持續(xù)穩(wěn)定的出租收益帶來的損失額進(jìn)行一定的補(bǔ)償。

六、研究結(jié)論與未來展望

本文基于大學(xué)生這一重要城市租房群體的1575份調(diào)研問卷，深入剖析農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房過程中可能遇到的資金來源、租金確定、收益分配、違法違規(guī)等一系列問題，然后針對性地提出相應(yīng)的政策建議，以期能夠服務(wù)于“試點(diǎn)方案”的完善與細(xì)化，保障這項(xiàng)事關(guān)集體土地制度和城市住房制度的政策創(chuàng)新得以順利推進(jìn)，在農(nóng)村培育并形成城市租賃性住房出租這一新興產(chǎn)業(yè)，助力鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

（一）農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的規(guī)劃選址問題

商品房是建設(shè)在國有土地之上，開發(fā)商拿地建設(shè)樓盤之前往往都會針對目標(biāo)地塊的區(qū)位優(yōu)勢、開發(fā)類型、目標(biāo)客戶、盈利空間等進(jìn)行嚴(yán)格的調(diào)研、分析和論證。然而，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房是建設(shè)在農(nóng)村土地之上，待開發(fā)地塊一般位于城市邊緣區(qū)或者城中村，那么，選擇出具有開發(fā)潛力和開發(fā)價(jià)值的集體建設(shè)用地是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵所在，然而，集體經(jīng)濟(jì)組織在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等方面處于劣勢，如果項(xiàng)目選址失敗，再加上農(nóng)村建設(shè)的租賃性住房存在著位置偏僻、交通不便、配套設(shè)施不完備等問題，不可避免地會導(dǎo)致租房客戶的數(shù)量達(dá)不到預(yù)期這一現(xiàn)實(shí)性問題。

（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的目標(biāo)群體問題

農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的目標(biāo)群體無疑是在城市無房的中低收入群體，其中，農(nóng)民工和剛畢業(yè)的大學(xué)生是這類住房的最重要潛在客戶。然而，農(nóng)民工和大學(xué)生在學(xué)歷、工作類型、收入水平、城鎮(zhèn)化潛力與決心、生活習(xí)慣等方面存在著顯著的差異，故而，他們對住房的內(nèi)部裝修裝飾、周邊配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、小區(qū)物業(yè)管理等方面的要求也會存在著巨大差異。如果只單純考慮把農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房投放市場以提高出租率、減低空置率，而不顧及目標(biāo)群體的差異化需求，無疑會降低租客的居住滿意度，誘發(fā)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房小區(qū)內(nèi)部的鄰里關(guān)系不和諧等一系列問題。

（三）農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的租住意愿及租金支付意愿的實(shí)證研究

在鎖定農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的潛在目標(biāo)客戶群體之后，需要有針對性地開展大規(guī)模問卷調(diào)查，實(shí)證分析哪些因素影響著他們租住農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房與否的選擇意愿，實(shí)證分析哪些因素影響著他們租住農(nóng)村集體建設(shè)租賃性住房的租金支付意愿。然后，根據(jù)實(shí)證結(jié)果挖掘出采用哪些措施才能使?jié)撛谀繕?biāo)客戶群體轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的客戶群體，制定什么樣的租金價(jià)格水平才能與目標(biāo)客戶的支付能力相適應(yīng)。同時(shí)，根據(jù)實(shí)證結(jié)果，還可以發(fā)現(xiàn)農(nóng)村租賃性住房的選址、層高、裝修狀況、容積率、建筑密度、綠化率、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施等因素對潛在目標(biāo)客戶群體的租住意愿和租金支付意愿的影響，進(jìn)而指導(dǎo)農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房的規(guī)劃選址與建筑設(shè)計(jì)。