朱曉紅

每年的7、8月份，畢業(yè)季、求職季、開(kāi)學(xué)季疊加，租房需求大增，房租往往會(huì)上漲。但2018年中國(guó)一線城市上漲幅度超過(guò)了大多數(shù)租房者的承受能力，因此引發(fā)了強(qiáng)烈的社會(huì)關(guān)注。

一、房租快漲的表現(xiàn)

從大量的租客反映情況來(lái)看，在高企的房租下，他們已經(jīng)難承租金之重，有的忍痛拿出近半工資續(xù)租，有的住進(jìn)了更加狹小的空間，有的搬向遠(yuǎn)郊，有的己經(jīng)選擇逃離。

據(jù)多家機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，如北京、上海、深圳等地租金環(huán)比漲幅分別為2.4%，2.1%和3.1%，但現(xiàn)實(shí)中很多租賃房的上漲幅度達(dá)到了20%以上，而且還有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。對(duì)于剛參加工作的大學(xué)生來(lái)說(shuō)，在一線城市的生活成本很高，房租占工資的比例達(dá)到大半，再加上交通成本、吃飯成本，業(yè)余生活基本都不敢有，還需要父母補(bǔ)貼一部分。對(duì)那些工作多年的“老員工”來(lái)說(shuō)，工資的漲幅沒(méi)有生活成本的漲幅高，導(dǎo)致他們對(duì)于一線城市已經(jīng)沒(méi)有多少留戀，已經(jīng)在準(zhǔn)備離開(kāi)一線城市。

這說(shuō)明租金快漲比房?jī)r(jià)快漲還要致命，己經(jīng)影響到生活和工作秩序，影響到一線城市的形象和社會(huì)穩(wěn)定。

“有恒產(chǎn)者有恒心”，中國(guó)自古就有住房文化，房子就代表家。所以租房也是人們買不起房子時(shí)的無(wú)奈之舉，是收入不高、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的表現(xiàn)。如果因?yàn)樽饨鹕蠞q過(guò)快，讓大多數(shù)人從“買不起”轉(zhuǎn)變成“租不起”，“住有所屋”的目標(biāo)可能就很難實(shí)現(xiàn)了。

究竟是什么原因推動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)快速上漲？

二、租售比不合理和供求關(guān)系不平衡？

一些學(xué)者與專家習(xí)慣于用租售比去判別樓市狀況，判別房?jī)r(jià)與租金是否合理。租售比不合理，提高房租，房東有動(dòng)力，市場(chǎng)有空間，聽(tīng)起來(lái)似乎有理論根據(jù)，也好像很合邏輯。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為房租漲有理論根據(jù)，順理成章。

所謂租售比是指月租金與房?jī)r(jià)之間的比值。從投資者的角度看就是回報(bào)周期，也反映一個(gè)城市、區(qū)域、甚至一個(gè)樓盤同類物業(yè)投資價(jià)值。

學(xué)院派認(rèn)定，合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。這個(gè)比值意味著如果把房子出租，200個(gè)至300個(gè)月（大致相當(dāng)于16年至25年）內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

對(duì)此持不同意見(jiàn)的人認(rèn)為，在中國(guó)用租售比來(lái)描述樓市運(yùn)行狀況及投資回報(bào)不太合適。比如說(shuō)，在房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的階段，投資回報(bào)主要來(lái)源不是租金收入，而是房產(chǎn)的增值。所以投資回報(bào)的計(jì)算應(yīng)是：（房產(chǎn)溢價(jià)+租金收入）——（投資額+銀行利息），而不是簡(jiǎn)單地租金累加。

而認(rèn)為房租上漲主要影響因素是供求關(guān)系的人，則認(rèn)為租賃市場(chǎng)，需求很大，但租賃房源不足，供不應(yīng)求，租金必漲。其實(shí)任何影響因素，都是通過(guò)供求關(guān)系來(lái)產(chǎn)生影響作用的。北京雖然土地稀缺，但相對(duì)而言，房源并不稀缺。據(jù)業(yè)內(nèi)專家胡景輝透露北京市未售未租的閑置房至少有100萬(wàn)套。如果想辦法讓它們釋放出來(lái)，北京市的租賃房源就不會(huì)再稀缺。

三、有形之手和無(wú)形之手各有貢獻(xiàn)

其實(shí)，有形之手和無(wú)形之手對(duì)于推動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)上漲各有貢獻(xiàn)，大勢(shì)、模式、方式都在為之努力，比如以房為家文化、政策助勢(shì)、紙幣超發(fā)、資本發(fā)力、高檔租賃房源拉高均價(jià)、買房受阻租房增多、市場(chǎng)不規(guī)范、中介哄抬房租等等因素疊加，在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)爆發(fā)，房租必然暴漲。

按下葫蘆浮起瓢，“房住不炒”等一系列調(diào)控政策不但打壓了炒房客，也將一部分剛需阻擋在門外，可謂是能買的買不到，想買的買不起。房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，但很快房租接棒，租金大漲，似乎比往年來(lái)得更加兇猛?？梢?jiàn)，從前幾年開(kāi)始的鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的輿論導(dǎo)向和激勵(lì)政策出了偏差。

一些偽專家、偽學(xué)者們與既得利益者們假住房制度改革為名，在住房租售比上大做文章，把租賃市場(chǎng)的發(fā)展人為抬高到不應(yīng)有的高度，而一些試點(diǎn)城市為完成任務(wù)，激勵(lì)政策用過(guò)了頭，把本應(yīng)由市場(chǎng)主導(dǎo)的東西，變?yōu)檎咄苿?dòng)的東西，形成政府要我干，而不是我要干的格局。在這種情況下，使得住房租賃市場(chǎng)涌現(xiàn)出一大批類如長(zhǎng)租公寓之類的高端物業(yè)。而這些高投入的物業(yè)在保證回報(bào)率的動(dòng)機(jī)之下，必然會(huì)抬高租金水平。蜂擁而起的所謂正規(guī)軍專業(yè)化機(jī)構(gòu)的榜樣作用，帶動(dòng)了散租市場(chǎng)的房租整體上揚(yáng)。

隨著資本的進(jìn)入，房?jī)r(jià)不見(jiàn)得下去多少，但房租卻整體上揚(yáng)，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，難免引發(fā)群眾抱怨，它至少告訴我們，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，要依循市場(chǎng)規(guī)律，要徹底改變行政干預(yù)占主導(dǎo)的格局，要在聽(tīng)市場(chǎng)的還是聽(tīng)市長(zhǎng)的兩者之間作出抉擇。

四、政策建議

居大不易是古而有之的殘酷現(xiàn)象，北京、上海、深圳房?jī)r(jià)高、租金貴是短期內(nèi)改變不了的事實(shí)。但這并不能說(shuō)明高房?jī)r(jià)、租金貴合理，政府在行動(dòng)，輿情在聲討，市場(chǎng)也會(huì)作相應(yīng)的變化。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，離不開(kāi)資本的支持。但資本都有利弊兩方面，必須有遏制其弊端的手段，否則，必然會(huì)造成住房租賃市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)。

如何平抑租金價(jià)格？從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，要少搞產(chǎn)品高大尚，租金高出奇的長(zhǎng)租公寓，多提供簡(jiǎn)約適用的廉價(jià)出租房源；在市場(chǎng)監(jiān)管上要常抓不懈，要落實(shí)屬地制度，層層把關(guān)，誰(shuí)主管誰(shuí)負(fù)責(zé)；對(duì)住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)審批要嚴(yán)把關(guān)，控?cái)?shù)量，建標(biāo)準(zhǔn)，抓規(guī)范；引入智能化大數(shù)據(jù)管理，建立具有實(shí)效性的房源庫(kù)，讓品質(zhì)可見(jiàn)，價(jià)格透明，服務(wù)跟上。

控房?jī)r(jià)，降租金，給人才以比較好的生活環(huán)境，起碼保證人人有房住，是留住人才的必要條件。

朱曉紅

每年的7、8月份，畢業(yè)季、求職季、開(kāi)學(xué)季疊加，租房需求大增，房租往往會(huì)上漲。但2018年中國(guó)一線城市上漲幅度超過(guò)了大多數(shù)租房者的承受能力，因此引發(fā)了強(qiáng)烈的社會(huì)關(guān)注。

一、房租快漲的表現(xiàn)

從大量的租客反映情況來(lái)看，在高企的房租下，他們已經(jīng)難承租金之重，有的忍痛拿出近半工資續(xù)租，有的住進(jìn)了更加狹小的空間，有的搬向遠(yuǎn)郊，有的己經(jīng)選擇逃離。

據(jù)多家機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，如北京、上海、深圳等地租金環(huán)比漲幅分別為2.4%，2.1%和3.1%，但現(xiàn)實(shí)中很多租賃房的上漲幅度達(dá)到了20%以上，而且還有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)。對(duì)于剛參加工作的大學(xué)生來(lái)說(shuō)，在一線城市的生活成本很高，房租占工資的比例達(dá)到大半，再加上交通成本、吃飯成本，業(yè)余生活基本都不敢有，還需要父母補(bǔ)貼一部分。對(duì)那些工作多年的“老員工”來(lái)說(shuō)，工資的漲幅沒(méi)有生活成本的漲幅高，導(dǎo)致他們對(duì)于一線城市已經(jīng)沒(méi)有多少留戀，已經(jīng)在準(zhǔn)備離開(kāi)一線城市。

這說(shuō)明租金快漲比房?jī)r(jià)快漲還要致命，己經(jīng)影響到生活和工作秩序，影響到一線城市的形象和社會(huì)穩(wěn)定。

“有恒產(chǎn)者有恒心”，中國(guó)自古就有住房文化，房子就代表家。所以租房也是人們買不起房子時(shí)的無(wú)奈之舉，是收入不高、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)的表現(xiàn)。如果因?yàn)樽饨鹕蠞q過(guò)快，讓大多數(shù)人從“買不起”轉(zhuǎn)變成“租不起”，“住有所屋”的目標(biāo)可能就很難實(shí)現(xiàn)了。

究竟是什么原因推動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)快速上漲？

二、租售比不合理和供求關(guān)系不平衡？

一些學(xué)者與專家習(xí)慣于用租售比去判別樓市狀況，判別房?jī)r(jià)與租金是否合理。租售比不合理，提高房租，房東有動(dòng)力，市場(chǎng)有空間，聽(tīng)起來(lái)似乎有理論根據(jù)，也好像很合邏輯。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為房租漲有理論根據(jù)，順理成章。

所謂租售比是指月租金與房?jī)r(jià)之間的比值。從投資者的角度看就是回報(bào)周期，也反映一個(gè)城市、區(qū)域、甚至一個(gè)樓盤同類物業(yè)投資價(jià)值。

學(xué)院派認(rèn)定，合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。這個(gè)比值意味著如果把房子出租，200個(gè)至300個(gè)月（大致相當(dāng)于16年至25年）內(nèi)能收回房款，買房就是劃算的。如果租售比低于1：300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。

對(duì)此持不同意見(jiàn)的人認(rèn)為，在中國(guó)用租售比來(lái)描述樓市運(yùn)行狀況及投資回報(bào)不太合適。比如說(shuō)，在房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的階段，投資回報(bào)主要來(lái)源不是租金收入，而是房產(chǎn)的增值。所以投資回報(bào)的計(jì)算應(yīng)是：（房產(chǎn)溢價(jià)+租金收入）——（投資額+銀行利息），而不是簡(jiǎn)單地租金累加。

而認(rèn)為房租上漲主要影響因素是供求關(guān)系的人，則認(rèn)為租賃市場(chǎng)，需求很大，但租賃房源不足，供不應(yīng)求，租金必漲。其實(shí)任何影響因素，都是通過(guò)供求關(guān)系來(lái)產(chǎn)生影響作用的。北京雖然土地稀缺，但相對(duì)而言，房源并不稀缺。據(jù)業(yè)內(nèi)專家胡景輝透露北京市未售未租的閑置房至少有100萬(wàn)套。如果想辦法讓它們釋放出來(lái)，北京市的租賃房源就不會(huì)再稀缺。

三、有形之手和無(wú)形之手各有貢獻(xiàn)

其實(shí)，有形之手和無(wú)形之手對(duì)于推動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)上漲各有貢獻(xiàn)，大勢(shì)、模式、方式都在為之努力，比如以房為家文化、政策助勢(shì)、紙幣超發(fā)、資本發(fā)力、高檔租賃房源拉高均價(jià)、買房受阻租房增多、市場(chǎng)不規(guī)范、中介哄抬房租等等因素疊加，在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)爆發(fā)，房租必然暴漲。

按下葫蘆浮起瓢，“房住不炒”等一系列調(diào)控政策不但打壓了炒房客，也將一部分剛需阻擋在門外，可謂是能買的買不到，想買的買不起。房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，但很快房租接棒，租金大漲，似乎比往年來(lái)得更加兇猛?？梢?jiàn)，從前幾年開(kāi)始的鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的輿論導(dǎo)向和激勵(lì)政策出了偏差。

一些偽專家、偽學(xué)者們與既得利益者們假住房制度改革為名，在住房租售比上大做文章，把租賃市場(chǎng)的發(fā)展人為抬高到不應(yīng)有的高度，而一些試點(diǎn)城市為完成任務(wù)，激勵(lì)政策用過(guò)了頭，把本應(yīng)由市場(chǎng)主導(dǎo)的東西，變?yōu)檎咄苿?dòng)的東西，形成政府要我干，而不是我要干的格局。在這種情況下，使得住房租賃市場(chǎng)涌現(xiàn)出一大批類如長(zhǎng)租公寓之類的高端物業(yè)。而這些高投入的物業(yè)在保證回報(bào)率的動(dòng)機(jī)之下，必然會(huì)抬高租金水平。蜂擁而起的所謂正規(guī)軍專業(yè)化機(jī)構(gòu)的榜樣作用，帶動(dòng)了散租市場(chǎng)的房租整體上揚(yáng)。

隨著資本的進(jìn)入，房?jī)r(jià)不見(jiàn)得下去多少，但房租卻整體上揚(yáng)，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，難免引發(fā)群眾抱怨，它至少告訴我們，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，要依循市場(chǎng)規(guī)律，要徹底改變行政干預(yù)占主導(dǎo)的格局，要在聽(tīng)市場(chǎng)的還是聽(tīng)市長(zhǎng)的兩者之間作出抉擇。

四、政策建議

居大不易是古而有之的殘酷現(xiàn)象，北京、上海、深圳房?jī)r(jià)高、租金貴是短期內(nèi)改變不了的事實(shí)。但這并不能說(shuō)明高房?jī)r(jià)、租金貴合理，政府在行動(dòng)，輿情在聲討，市場(chǎng)也會(huì)作相應(yīng)的變化。

發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，離不開(kāi)資本的支持。但資本都有利弊兩方面，必須有遏制其弊端的手段，否則，必然會(huì)造成住房租賃市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)。

如何平抑租金價(jià)格？從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，要少搞產(chǎn)品高大尚，租金高出奇的長(zhǎng)租公寓，多提供簡(jiǎn)約適用的廉價(jià)出租房源；在市場(chǎng)監(jiān)管上要常抓不懈，要落實(shí)屬地制度，層層把關(guān)，誰(shuí)主管誰(shuí)負(fù)責(zé)；對(duì)住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)審批要嚴(yán)把關(guān)，控?cái)?shù)量，建標(biāo)準(zhǔn)，抓規(guī)范；引入智能化大數(shù)據(jù)管理，建立具有實(shí)效性的房源庫(kù)，讓品質(zhì)可見(jiàn)，價(jià)格透明，服務(wù)跟上。

控房?jī)r(jià)，降租金，給人才以比較好的生活環(huán)境，起碼保證人人有房住，是留住人才的必要條件。