摘 要 不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，可在一定范圍內(nèi)化解不動產(chǎn)交易市場中存在的安全隱患。因此相關(guān)職能部門應(yīng)正視該制度施行過程中存在的問題，并能有效選擇物權(quán)變動手段、完善不動產(chǎn)登記體系、逐漸完善預(yù)告登記制度，從而有效發(fā)揮不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的社會價值。

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn) 預(yù)告登記制度 完善策略

作者簡介：沈偉民，常州工學(xué)院，副教授，主要從事思政教育及法學(xué)研究。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.07.016

不動產(chǎn)預(yù)告登記制度起源于普魯士，基于我國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，導(dǎo)致出現(xiàn)不動產(chǎn)交易違規(guī)事件頻發(fā)，從而該項制度被逐漸引進與使用。目的是優(yōu)化不動產(chǎn)交易市場，使弱勢買受人獲得有效法律保護，并在一定程度上保障國家經(jīng)濟的健康發(fā)展。但相關(guān)政策與制度在實際貫徹與落實過程中，仍面臨一些困境與諸多問題。國家及各地方政府，應(yīng)結(jié)合當(dāng)前市場經(jīng)濟形勢、以及我國國情，不斷完善不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。

一、不動產(chǎn)預(yù)告登記概述

（一） 不動產(chǎn)預(yù)告登記內(nèi)涵

所謂的預(yù)告登記是相對應(yīng)本登記而出現(xiàn)的定義，是基于未來不動產(chǎn)物權(quán)得以實現(xiàn)而施行的一種制度。而針對于需要登記的不動產(chǎn)實施預(yù)告登記，是為了對其所有權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)給予一定的約束與保護。同時，對不動產(chǎn)進行預(yù)告登記，可有效約束他們超出法定規(guī)范向其他人售賣房屋等，可在一定程度上保護債權(quán)人的利益。在我國目前相關(guān)法律制度中，在物權(quán)變動的意思主義手段下，預(yù)告登記既保障了債權(quán)人的利益，也同時保護了物權(quán)本身。總體而言，不動產(chǎn)預(yù)告登記使不動產(chǎn)交易行為更為安全，使其市場保持良好的秩序，是對相關(guān)債權(quán)人進行一種保護的制度。

（二）不動產(chǎn)預(yù)告登記性質(zhì)

不動產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)，通常意義上指的是經(jīng)過預(yù)告登記后的權(quán)利的性質(zhì)，就是人們所說的債權(quán)請求權(quán)。不動產(chǎn)實現(xiàn)預(yù)告登記后，會形成對抗第三人的法律效力?；诖?，債權(quán)請求權(quán)是否會產(chǎn)生一定性質(zhì)的轉(zhuǎn)變，在我國當(dāng)前學(xué)術(shù)界具有三個主流觀點，對其相關(guān)問題進行闡述。其一，從債權(quán)擔(dān)保形式角度出發(fā)來分析，預(yù)告登記不是物權(quán)，也不是債權(quán)，是一種擔(dān)保手段。其二，預(yù)告登記有一定的物權(quán)效力，可以認定是準物權(quán)。其三，從債權(quán)物權(quán)化的角度而言，這樣債權(quán)具有物權(quán)的效力。綜合上述的三個觀點論述不動產(chǎn)預(yù)告登記性質(zhì)，應(yīng)設(shè)定一個前提，就是區(qū)別預(yù)告登記與預(yù)告登記下的債權(quán)請求權(quán)這兩個定義。而我們所闡述的也主要是針對于債權(quán)請求權(quán)，是一種擔(dān)保手段，與權(quán)力實質(zhì)上沒有緊密關(guān)聯(lián)。因此，即使不動產(chǎn)進行預(yù)告登記，但其權(quán)力并未進行轉(zhuǎn)移，仍由所有權(quán)人支配。而債權(quán)請求權(quán)也不會發(fā)生性質(zhì)上的改變，仍屬于債權(quán)。區(qū)別是通過預(yù)告登記后，相關(guān)物權(quán)被賦予法定效力，仍屬債權(quán)性質(zhì)。

二、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度存在的問題

（一）尚未形成有利的基礎(chǔ)理論

不動產(chǎn)物權(quán)的出現(xiàn)，使不動產(chǎn)登記成為更為有效的公示手段，使相關(guān)權(quán)利人獲得有效的法律保障。但物權(quán)的改變是基于復(fù)雜的法律理論基礎(chǔ)上，才可有效開展一系列工作程序 。而《物權(quán)法》中規(guī)定，只有經(jīng)過合法登記的不動產(chǎn)才具有相應(yīng)的法律效力。而學(xué)術(shù)界的專家對此項規(guī)定存在一定的爭議，他們當(dāng)中部分學(xué)者并不認同不動產(chǎn)登記生效的模式。出現(xiàn)這樣的爭議，主要是因為我國尚未形成更具說服力與系統(tǒng)性的基礎(chǔ)性理論，而《物權(quán)法》中的規(guī)定也不夠完善，更不是絕對化的正確。

（二）登記機構(gòu)缺乏統(tǒng)一性

當(dāng)前我國開展不動產(chǎn)預(yù)告登記工作存在多個登記單位，主要包括土地管理部門、房產(chǎn)部門、農(nóng)業(yè)部門等。根據(jù)不動產(chǎn)的性質(zhì)，需到不同的登記機構(gòu)進行不動產(chǎn)登記，登記地點較為分散。這樣不僅為不動產(chǎn)所有權(quán)人等帶來麻煩，同時，各機構(gòu)間也不能有效進行溝通與信息共享。而針對于那些具有多處不同適用范圍不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人而言，他們需在不同的機構(gòu)、不同的區(qū)域進行登記，不利于他們統(tǒng)一查閱。相關(guān)利益人因不具完善的法規(guī)政策、以及縱橫交錯的工作流程，會出現(xiàn)較大的工作盲區(qū)，令相關(guān)人員產(chǎn)生鉆法律空子的消極思想，這在一定程度上會擾亂法律秩序。

（三） 構(gòu)建制度內(nèi)容不夠完善

《物權(quán)法》中對不動產(chǎn)的登記范圍給予明確說明，并對預(yù)告登記制度進行重新構(gòu)建，從而確保不動產(chǎn)交易市場的安全性、合法性、合理性。但在不動產(chǎn)登記內(nèi)容上，從市場運行過程中出現(xiàn)的問題來看，仍存一定的問題。不動產(chǎn)適用范圍過于狹窄，如信托登記、破產(chǎn)登記等都未被融入到當(dāng)前不動產(chǎn)預(yù)告登記制度中。而這些登記內(nèi)容對于權(quán)力人而言，具有十分重要的意義。而當(dāng)前制度中，不夠完善的登記內(nèi)容，會導(dǎo)致出現(xiàn)大量不動產(chǎn)交易糾紛現(xiàn)象，降低交易市場的安全性。

三、不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的完善策略

（一）有效選擇物權(quán)變動手段

當(dāng)前我國不動產(chǎn)登記制度主要包括三個方面的內(nèi)容，契約登記、產(chǎn)權(quán)登記、托倫斯登記。針對于這三種不同形式的不動產(chǎn)登記制度，在實際運行與使用過程中，都具有一定的優(yōu)勢，但也存在相應(yīng)的局限性。選用契約登記手段可大力提高不動產(chǎn)流傳的效率，與此同時也會提高風(fēng)險系數(shù)。更會在一定程度上有損權(quán)利人的合法權(quán)益，不能有效彰顯法律法規(guī)的公平性。托倫斯登記模式的運用，也未產(chǎn)生預(yù)期的工作成果，甚至在其他發(fā)達國家更趨向于廢除此項登記制度。但基于我國國情，在不動產(chǎn)預(yù)告登記制度貫徹與實施過程中，可借鑒這些登記模式中蘊含的優(yōu)點，并結(jié)合當(dāng)前社會發(fā)展趨勢，形成更具有中國特色的不動產(chǎn)預(yù)告登記手段。并能在實際工作開展過程中，根據(jù)實際情況，有效選擇物權(quán)變動的手段，從而使其建立更堅實的理論基礎(chǔ)。例如托倫斯登記制度中的賠償機制，對于我國當(dāng)前開展不動產(chǎn)登記工作具有一定的促進作用。對于相關(guān)職能部門出現(xiàn)的不動產(chǎn)登記錯誤信息，給予相關(guān)權(quán)利人一定的補償，更能展現(xiàn)出我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的公正性與合理性?；诖耍纱龠M不動產(chǎn)所有權(quán)人能更積極的配合國家對不動產(chǎn)的管理。因此，各地方政府及相關(guān)職能部門，若想有效開展不動產(chǎn)預(yù)告登記工作，應(yīng)根據(jù)我國基本國情，以及各區(qū)域的實際經(jīng)濟背景等，運用國家現(xiàn)存法規(guī)，不斷借鑒其他與之相關(guān)的政策與制度，建立更有利的理論基礎(chǔ)，從而為全面有效開展不動產(chǎn)預(yù)告登記工作打下良好的基礎(chǔ)。

（二）完善不動產(chǎn)登記體系

在我國開展不動產(chǎn)預(yù)告登記工作過程中，各地方登記機構(gòu)對不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的建立與完善具有重要的意義。不僅影響相關(guān)證書與工作流程的合法性、公正性，還直接影響不動產(chǎn)登記制度的落實與運用效果。我國《物權(quán)法》中只要求相關(guān)登記單位應(yīng)制定統(tǒng)一的工作目標，但卻未明確指定哪個登記機構(gòu)去具體開展、實施相關(guān)工作。即使國土部門承擔(dān)了相應(yīng)的工作任務(wù)，但不能更系統(tǒng)、完善的制定不動產(chǎn)預(yù)告登記工作方向、流程等。其中對于指定哪個機構(gòu)作為登記單位，也存在較大爭議。部分專家學(xué)者認為此項工作應(yīng)交給法院、有些學(xué)者認為應(yīng)交給公正機關(guān)作為不動產(chǎn)的登記機構(gòu)。雖說兩種觀點都具有一定的合理性，但從我國國情出發(fā)進行分析，卻又不具備更完善的功能。而在實際工作過程中，針對于統(tǒng)一登記機構(gòu)的問題進行調(diào)查與分析，發(fā)現(xiàn)運用行政機關(guān)落實不動產(chǎn)預(yù)告登記相關(guān)工作，相較而言更符合我國當(dāng)前社會的發(fā)展國情。在實際運行過程中，行政機關(guān)可能會出現(xiàn)相應(yīng)的問題，但可不斷完善工作程序，使問題得到有效的解決與處理。國家及各地方政府可將土地房屋管理部門作為主要不動產(chǎn)預(yù)告登記單位，并要求其他與之相關(guān)的單位，全力配合該單位貫徹與落實國家針對于不動產(chǎn)的管理工作。從而形成相對統(tǒng)一的登記機構(gòu)，從而不斷完善不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。不僅使登記證書、登記程序方面存在的局限性得以化解，還可為相關(guān)工作提供更加完善、明確的法律依據(jù)。

（三）逐漸完善預(yù)告登記制度

我國物權(quán)法中有關(guān)不動產(chǎn)預(yù)告登記的規(guī)定，保留的請求權(quán)不應(yīng)僅限于房屋等不動產(chǎn)的登記制度。應(yīng)對物權(quán)交易的安全性建立正確的認知，并能從這一角度出發(fā)，不斷拓展不動產(chǎn)的預(yù)告登記范圍。同時，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)要求與規(guī)定，涉世當(dāng)事人應(yīng)遵循相應(yīng)的等登記原則，向登記機構(gòu)提前申請預(yù)告登記表。當(dāng)然，雙方應(yīng)達成共識并形成有效約定，并是在自由、公平的環(huán)境下進行交易，否則相關(guān)部門應(yīng)駁回申請意愿。

與此同時，債權(quán)人應(yīng)該具備提起申請的權(quán)利，相關(guān)登記機構(gòu)、法院結(jié)合非訴訟程序根據(jù)當(dāng)事人的交易情況進行合理的裁定?；蛘呤怯上嚓P(guān)登記機構(gòu)聯(lián)合權(quán)職針對于交易具體事宜，進行公正的協(xié)商與處理。從而使權(quán)利人能按照裁定的結(jié)果向登記單位提出預(yù)告登記的申請。除此之外，物權(quán)法運用單一條文規(guī)定了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，導(dǎo)致其只停留在原則性階段，規(guī)定太過于籠統(tǒng)，更不具備很強的操作性。在諸多內(nèi)容上都應(yīng)進行細化，使其更明確，從而使登記內(nèi)容、流程、制度等都能進一步獲得完善。例如不動產(chǎn)預(yù)告登記內(nèi)容，應(yīng)更加明確不動產(chǎn)的登記應(yīng)用范圍。《物權(quán)法》第20條明確規(guī)定，“我國不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的適用范圍包括買賣房屋、買賣不動產(chǎn)”，但規(guī)定適用范圍不夠?qū)挿?。?yīng)根據(jù)我國社會發(fā)展實際情況，將其適用范圍不斷擴大，如附條件的不動產(chǎn)請求權(quán)、不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移、變更等內(nèi)容都應(yīng)被包括其中，從而不斷完善不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。使參與交易的當(dāng)事人，或是債權(quán)人等，都可有效保障其合理利益不受損，促進國家不動產(chǎn)管理工作的順利開展。

四、結(jié)語

總之，本文闡述了不動產(chǎn)預(yù)告登記內(nèi)涵、性質(zhì)，并對不動產(chǎn)預(yù)告登記制度存在的問題進行有效分析，從而對其建立更深刻的認知。各地方政府相關(guān)職能部門，應(yīng)運用有效策略，并結(jié)合自身經(jīng)濟發(fā)展背景與我國國情，不斷優(yōu)化不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。

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