郭偉明

摘要：在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能自然地解決所有人的住房問題。大城市由于新增人口、低收入家庭等帶來的住房需求十分迫切而旺盛，當(dāng)市場(chǎng)不能滿足其居住需求時(shí)，會(huì)給家庭和社會(huì)帶來較大的負(fù)面影響，因此，必須針對(duì)其特定的居住、生活需求，完善住房供應(yīng)體系，通過創(chuàng)新供地、培育租賃市場(chǎng)、發(fā)展住房金融、發(fā)揮社會(huì)主體積極性等方式，發(fā)揮好保障性住房的住房穩(wěn)定器作用。

關(guān)鍵詞：供求結(jié)構(gòu)性矛盾;保障性住房;穩(wěn)定器

中圖分類號(hào)：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：C

文章編號(hào)：1001-9138 -（2019） 04-0020-22

收稿日期：2019-03-18

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在房地產(chǎn)市場(chǎng)的確立，居民住房情況得到極大改善，無論是人均住房面積還是住房品質(zhì)都得到了大幅提高：然而，隨著城市化進(jìn)程的繼續(xù)進(jìn)行，一二線城市人口繼續(xù)積聚，部分人口的住房情況仍不容樂觀。在此背景下，住房問題成為城市社會(huì)的重要議題，如何進(jìn)一步提高城市新增人口的住房幸福感成為重要的經(jīng)濟(jì)命題和社會(huì)命題。借鑒先進(jìn)城市和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，保障性住房多主體、多渠道供應(yīng)體系的建設(shè)起著十分重要的作用，應(yīng)得到有效加強(qiáng)和不斷提高。

1 住房資源錯(cuò)配帶來的供求結(jié)構(gòu)性矛盾

在一線城市資源的聚集效應(yīng)下，人口不斷增長(zhǎng)引發(fā)的住房新增需求十分龐大，而且隨著土地資源的緊張，住宅供應(yīng)量的增長(zhǎng)往往跟不上住房需求的增長(zhǎng)。在長(zhǎng)期的住房需求，且新增住房需求大多為剛需的情況下，引起住宅供應(yīng)價(jià)格長(zhǎng)期在高位運(yùn)行，并帶來了旺盛的投資投機(jī)性需求：基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下的住房建設(shè)供應(yīng)體系，不管是土地市場(chǎng)還是一二手房的銷售市場(chǎng)，均呈現(xiàn)出價(jià)高者得、溢價(jià)率高等特點(diǎn)，開發(fā)建設(shè)單位為謀求更高的收益，新建商品房大量提供大戶型住宅，房屋顯現(xiàn)出精品化、奢侈化的特點(diǎn)，為“富人”建房的趨勢(shì)非常明顯。隨著商品房?jī)r(jià)格的上漲和總價(jià)的提高，不僅使低收人家庭望塵莫嘆，中等收人的夾心層家庭經(jīng)濟(jì)上也難以承受。大量中低收入家庭受制于市場(chǎng)現(xiàn)狀，產(chǎn)生的失望情緒，不僅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展帶來不良影響，而且對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和和諧帶來負(fù)面作用。

除當(dāng)?shù)貞艏牡褪杖爰彝ネ?，以剛畢業(yè)大學(xué)生、產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工、藍(lán)領(lǐng)工人等為代表的人群對(duì)于住房的需求較為迫切=從此類人群的社會(huì)人口特征來看，大多為40歲以下的中青年人員，核心家庭、單身家庭為主，全職工作比例較高，家庭收入與當(dāng)?shù)仄骄杖胨较喈?dāng)或略高，但購買市場(chǎng)商品房經(jīng)濟(jì)實(shí)力不足。這郎分人群是保障城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和日常運(yùn)行的中堅(jiān)力量，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，他們未來有很大的成長(zhǎng)性，但由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)積累不足，不能在市場(chǎng)上買房。如果當(dāng)前住房需求得不到滿足，不僅影響個(gè)人的居住問題，還影響到個(gè)人婚育、子女就學(xué)等家庭因素，進(jìn)一步對(duì)社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。

2 住房需求分析

新加坡、我國(guó)香港地區(qū)是解決住房問題較好的兩個(gè)范例，均是由政府掌握保障性住房的土地和住房供應(yīng)，為社會(huì)上大多數(shù)人解決了住房問題。新加坡通過政府供地建設(shè)組屋，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┝舜蠖鄶?shù)的出售型保障房，使居民有恒產(chǎn)也有恒心。我國(guó)香港地區(qū)700多萬人口中，居住在公屋中的人口占200多萬，約有30%的人口居住在公屋中，另有15%的人口居住在資助出售房屋中，絕大部分居民都實(shí)現(xiàn)了安居，保障類住房發(fā)揮了穩(wěn)定器的作用，增強(qiáng)了社會(huì)凝聚力。

城市新增住房需求由于群體的不同，居住需求與預(yù)期也存在一定差異，其中單身的新畢業(yè)大學(xué)生和藍(lán)領(lǐng)工人等較為看重房屋租金、交通通達(dá)度、生活便利度等配套因素，而組建核心家庭的同區(qū)骨干職工等由于有了一定工作年限，他們更為看重房屋的功能，要求有獨(dú)立臥室、衛(wèi)生間和廚房，其中已育有子女的，對(duì)于周邊公共服務(wù)配套更為看重?？傮w來看，新落戶人群和外來務(wù)工人員的住房需求呈現(xiàn)較強(qiáng)的階梯性特點(diǎn)，從最基本的有地方住，逐漸向更完善的居室功能和服務(wù)配套看齊，在住房政策上，從初期的租房向希望能夠購買經(jīng)濟(jì)適用房等產(chǎn)權(quán)型保障房，乃至商品房發(fā)展二

3 多渠道、多主體解決住房問題的思路

基于城市新增人口住房需求和土地資源等條件，住房供應(yīng)思路必須遵循多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，最大限度地滿足差異化、階段性需求，最大程度地發(fā)揮城市住房資源的潛力。

一是擴(kuò)大居住用地和創(chuàng)新建設(shè)用地供應(yīng)方式。為解決新增人口的住房需求，必須加大住宅用地供應(yīng)，特別是加大保障性住房的用地供應(yīng)，在用地計(jì)劃中明確供應(yīng)規(guī)模?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃（ 2016-2035年）》等文件中，明確了新供應(yīng)住房的保障性住房比例，提出“未來5年新供應(yīng)各類住房150萬套以上”，并且創(chuàng)新集體建設(shè)用地政策，在集體建設(shè)用地上要建設(shè)租賃房50萬套，從而擴(kuò)大了保障性住房的有效供給，穩(wěn)定了居民預(yù)期。

二是加大租賃市場(chǎng)培育。隨著城市建設(shè)用地的減少，完全依靠新建不能滿足城市新增居民的需求，而充分利用存量住房還可充分發(fā)揮成熟配套的優(yōu)勢(shì)，更好地滿足保障家庭在社區(qū)配套、子女上學(xué)等公共服務(wù)方面的其他需求?；诖蟪鞘芯蘖看媪糠康默F(xiàn)實(shí)，引入市場(chǎng)房源作為保障用房，政府發(fā)放租賃補(bǔ)貼，不會(huì)引發(fā)市場(chǎng)租金水平的跳漲，反而有利于社會(huì)各類住房資源的充分利用，出租房屋者也能獲得較好的收益，是一個(gè)多方共贏的策略。同時(shí)鼓勵(lì)開發(fā)建設(shè)單位和租賃企業(yè)持有長(zhǎng)租公寓，完善多層次的住房租賃體系，使不同群體按需承租，各得其所。對(duì)于符合條件的中低收入困難家庭，政府通過發(fā)放補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)保障目標(biāo)。為維護(hù)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定、規(guī)范，政府部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為，還應(yīng)充分發(fā)揮中介組織、行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，加強(qiáng)行業(yè)自律，不斷提高從業(yè)人員的服務(wù)水平。

三是不斷完善住房金融保障政策措施。對(duì)于產(chǎn)權(quán)型保障房的住房公積金提取、商業(yè)信貸等優(yōu)惠政策發(fā)揮了重要作用，應(yīng)進(jìn)一步開拓思路，加大住房公積金用于個(gè)人租房力度，支持社會(huì)資金進(jìn)入長(zhǎng)租公寓建設(shè)和持有，鼓勵(lì)商業(yè)銀行放寬貸款條件，積極爭(zhēng)取發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金，通過多種措施降低開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)保障性住房、租賃住房的成本，鼓勵(lì)社會(huì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人更多地選擇保障性住房的持有、運(yùn)營(yíng)和承租活動(dòng)。

四是充分發(fā)揮用人單位等社會(huì)主體的保障責(zé)任。住房保障措施是城市有序運(yùn)行的必要手段，也是企事業(yè)單位對(duì)職工必須提供的經(jīng)濟(jì)成本。充分發(fā)揮城市運(yùn)營(yíng)方、用人單位在住房保障中的作用，有利于促進(jìn)職住平衡，使房源更好地與職工工作地相匹配;有利于用人單位統(tǒng)籌職工保障措施，穩(wěn)定骨干職工隊(duì)伍;有利于城市協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)城市合理規(guī)劃布局;有利于住房建設(shè)與使用相銜接，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段即考慮用房者的實(shí)際需要，做到供需匹配、按需建設(shè)。因此，用人單位等主體應(yīng)將職工住房支出納入企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本，加大對(duì)職工住房情況的關(guān)注程度和投入，對(duì)于符合條件的園區(qū)配套用房、專項(xiàng)配租保障房、集中小區(qū)等房源，用房單位應(yīng)規(guī)范管理，提高集中服務(wù)水平，確保內(nèi)部公平與社會(huì)公平的統(tǒng)一。