摘 要 物業(yè)服務合同是類型結合合同，《合同法》等法律法規(guī)對其規(guī)定并不完善，在解決現(xiàn)實中的物業(yè)服務糾紛時，很難找到準確的法律依據(jù)。文章將對物業(yè)服務合同中存在的問題以及成因進行分析。

關鍵詞 物業(yè)服務合同 物業(yè)糾紛 成因

作者簡介：羅振興，華東政法大學民商法專業(yè)碩士，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.6? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.263

隨著城市化進程的不斷發(fā)展，廣大業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務的要求越來越高，因物業(yè)服務引發(fā)的糾紛也在逐年增加。雖然《物業(yè)管理條例》等對物業(yè)服務合同作了規(guī)定，但物業(yè)合同是類型結合合同，而《合同法》等法律法規(guī)的規(guī)定也不齊備，在發(fā)生物業(yè)服務糾紛的時候，并不能直接找到相應的法律依據(jù)，本文將對物業(yè)服務合同中存在的相應問題和成因進行分析。

一、物業(yè)服務合同中存在的問題

（一）物業(yè)服務過渡期中的問題

實際服務中，物業(yè)服務過渡問題常出現(xiàn)兩種情況。一種是現(xiàn)有物業(yè)公司合同到期或終止后，業(yè)主代表或業(yè)主委員會未及時與新物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，導致物業(yè)服務出現(xiàn)空檔期;另一種則是業(yè)主代表或業(yè)主委員會對現(xiàn)有物業(yè)公司工作服務不滿，業(yè)主故意不繳納物業(yè)費，同時業(yè)主代表未與現(xiàn)物業(yè)公司協(xié)商簽訂解決方案或解除合同，就與新物業(yè)公司簽訂新物業(yè)合同，但因為前物業(yè)公司物業(yè)費繳費和欠費等問題，新物業(yè)公司拒絕接手，最終導致業(yè)主利益受到侵害。在《物業(yè)管理條例》第26條中，雖對前期物業(yè)合同與物業(yè)合同過渡問題有表述，但規(guī)定不夠具體，在實際工作中物業(yè)公司利用其中漏洞獲取不正當利益，損害業(yè)主利益。例如，某小區(qū)因在物業(yè)合同中，未明確規(guī)定物業(yè)服務要求和費用，后期物業(yè)服務質(zhì)量未達到業(yè)主預期，小區(qū)衛(wèi)生、合理停車、居住安全等問題無法妥善解決，導致部分業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費，物業(yè)則不給小區(qū)出入門卡及電梯卡升級。之后業(yè)主想更換物業(yè)公司，但因合同未終止，新物業(yè)公司無法進入。

（二）物業(yè)合同偏向性問題

物業(yè)合同作為約定物業(yè)公司與業(yè)主權利和義務的主要文件 ，內(nèi)容繁雜，合同早期簽訂內(nèi)容均為物業(yè)公司或開發(fā)商擬定，我國對格式合同的條款規(guī)定比較清晰，合同中主要條款不會有明顯傾向自身的內(nèi)容，但在補充條款里，則會有含糊不清的僅對物業(yè)公司有利的條款內(nèi)容，例如小區(qū)內(nèi)所有廣告費用歸物業(yè)公司所有，隸屬于開發(fā)商的物業(yè)公司在合同中增大管理權限，減小自身違約處罰等等。業(yè)主最初接房簽訂時很難對合同內(nèi)容提出質(zhì)疑或拒簽，業(yè)主利益受到侵害，在這類問題產(chǎn)生的糾紛中，在法律層面業(yè)主往往處于劣勢地位，通常只能通過拒繳物業(yè)費抗議，希望通過此辦法強行更換物業(yè)公司，但在實際訴訟中，因合同的約束力，拒繳物業(yè)費的業(yè)主均須按合同約定繳物業(yè)費。

（三）物業(yè)合同的違約責任問題

物業(yè)合同中，物業(yè)公司的主要違約形式有費用收取不明確、服務標準不規(guī)范不達標、安保未達標等。此外，物業(yè)違約的形式是多樣化的，有直接違約服務工作不到達標，也有間接造成業(yè)主損失的。例如有一真實案例中顯示，小區(qū)電梯出現(xiàn)問題物業(yè)并未及時修理，運行過程中掉落后急停，導致業(yè)主甲在乘坐途中心臟病發(fā)作，因此造成的醫(yī)藥費和誤工費等要求物業(yè)公司賠償，起訴至人民法院，最終甲勝訴。相比物業(yè)公司的多種違約責任，業(yè)主的主要違約形式是拖欠或拒繳物業(yè)管理費等。

（四）物業(yè)合同的解除問題

物業(yè)合同的解除分為兩種情況：即前期物業(yè)合同的解除和后期物業(yè)合同的解除。前期物業(yè)合同解除是指業(yè)主代表與新物業(yè)公司簽訂新的物業(yè)合同后，原先簽訂的物業(yè)合同自動解除。第二種情況是指后期物業(yè)合同的解除，根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，超過建筑三分之二面積業(yè)主同意，則業(yè)主委員會可以單方面解聘物業(yè)公司 。而物業(yè)公司則可以通過合同約定條款單方面解除物業(yè)服務合同。

一般物業(yè)合同簽訂的履行期限較長，而物業(yè)公司與業(yè)主之間的相互信任是雙方履行合同的基礎，如果雙方之間缺乏了信任，將會使得雙方之間的矛盾明顯化，業(yè)主也會采取拒絕交納物業(yè)管理費等行為，而物業(yè)公司則往往采取停水停電、關閉電梯等消極行為來應對，合同雙方之間矛盾進一步增大，問題更加無法解決。因此，在物業(yè)服務合同中約定物業(yè)公司與業(yè)主雙方均可以行使單方解除權，可以避免合同履行雙方之間的矛盾加大、降低損失，以及害怕承擔違約責任等，從而保證合同的正常履行。但是，這一規(guī)定也存在不足之處，即該規(guī)定過分傾向于維護業(yè)主的權益，而限定約束了物業(yè)公司的權利，從表面看是維護了業(yè)主的利益，但從長期履行合同來看，會使得優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司缺乏發(fā)展的動力，進而使得提供的物業(yè)服務也會相應的降低標準，其實最終損害的是廣大業(yè)主的權益。

（五）物業(yè)合同的抗辯問題

物業(yè)合同中的抗辯包括了業(yè)主的抗辯、物業(yè)公司的抗辯以及房地產(chǎn)開發(fā)商的抗辯三種。在前期物業(yè)服務階段，業(yè)主往往以房屋質(zhì)量不達標、逾期交房、逾期辦理房產(chǎn)證、非業(yè)主本人簽訂物業(yè)合同等作為抗辯理由來進行抗辯，而房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司則主要以業(yè)主未按時付款、未配合房地產(chǎn)開發(fā)商辦理房屋產(chǎn)權證、未按合同約定交納物業(yè)管理費等來進行抗辯。

在物業(yè)服務階段，業(yè)主除了以上述理由進行抗辯外，還會以對物業(yè)公司提供的服務不滿意等理由進行抗辯，總之，業(yè)主會以各種理由來拒絕履行應當由其交納物業(yè)管理費的義務。而物業(yè)公司往往也會采取斷水斷電、電梯斷電等行為來對抗業(yè)主。

在上述階段，房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司以及業(yè)主所采取的這些缺乏理智的過激行為，不僅不會對問題的解決有所幫助，只會兩敗俱傷，使得矛盾更加的激化。因此，一方面在保障房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司以及業(yè)主相應權利的情況下，另一方面應該完善相應法律法規(guī)，對各方實行抗辯權進行相應的限制，確保物業(yè)合同能夠得到切實的履行。

二、物業(yè)合同存在問題的成因分析

（一）物業(yè)合同問題產(chǎn)生的外部原因

1.物業(yè)服務行業(yè)地域差異較明顯

這些年來，我國的物業(yè)服務行業(yè)得到了很大的發(fā)展。然而，由于不同地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，城鎮(zhèn)化進程的進度不一樣，各地對物業(yè)服務的需求也不一樣。在東部地區(qū)，大量存在一些能夠提供較高服務標準，在市場中已經(jīng)形成一定品牌效應的物業(yè)服務公司，而在西部地區(qū)，這樣的公司還相對較少。此外，一些經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的居民對物業(yè)公司專門從事管理、服務的現(xiàn)代消費理念并不能完全接受，這些業(yè)主始終認為自己的房屋并不需要由外人提供管理服務。上述問題出現(xiàn)的原因是業(yè)主是對物業(yè)公司提供的服務不滿意，認為交納了物業(yè)管理費確并沒有得到相應的優(yōu)質(zhì)服務。地域文化發(fā)展的差異導致了物業(yè)行業(yè)發(fā)展存在的差異比較明顯。

2.物業(yè)服務企業(yè)規(guī)?；潭容^低

雖然物業(yè)公司的數(shù)量逐年在增長，但絕大多數(shù)物業(yè)公司規(guī)模小、成本高、利潤薄、盈利難，導致一些物業(yè)公司往往把物業(yè)服務中的保安業(yè)務、保潔業(yè)務、綠化養(yǎng)護業(yè)務、設施設備保修等服務項目進行外包，雖然物業(yè)公司降低了其管理的難度，但卻增加了不可控因素，使得物業(yè)服務標準大幅度降低，損害了業(yè)主的權益，并因此引發(fā)的物業(yè)服務糾紛數(shù)量逐年增加。

3.物業(yè)市場不完善

實際案例中，物業(yè)服務糾紛除了對物業(yè)服務不滿外，很大一部分是開發(fā)商建設過程遺留的問題。房地產(chǎn)開發(fā)中，大部分物業(yè)公司是房開商下屬企業(yè)，在房屋建成后物業(yè)驗收時無法做到應有的客觀公正，產(chǎn)生糾紛后不利于迅速處理。

4.物業(yè)公司費用收取制度不規(guī)范

基于目前大部分物業(yè)公司規(guī)模小、成本高、利潤低的現(xiàn)狀，為了維持生存，發(fā)展中的中西部地區(qū)物業(yè)公司常出現(xiàn)無理增加物業(yè)費的情形，未經(jīng)協(xié)商私自增加物業(yè)費，損害了業(yè)主們的利益。此外，新舊物業(yè)公司交接時，對物業(yè)費的收取標準沒有合理高效的方式，業(yè)主權益無法保障。

5.部分業(yè)主對物業(yè)合同認識不到位

案例中發(fā)現(xiàn)，在自身權益受到侵害時，大部分業(yè)主選擇拒繳物業(yè)費。這部分業(yè)主單純認為物業(yè)公司的職責沒有做好，自己就有權拒交物業(yè)費對抗。他們對與物業(yè)公司簽訂的合同中約定的權利義務并未完全清晰，合同中拒交物業(yè)費已構成單方面違約。此外，接房過程中有業(yè)主認為房屋主體質(zhì)量問題也應是物業(yè)公司責任，物業(yè)公司沒有迅速處理好就是違約在先，自己不交物業(yè)費是合理合法的。

（二）物業(yè)合同問題產(chǎn)生的內(nèi)部原因

從《合同法》角度，物業(yè)糾紛的產(chǎn)生與物業(yè)合同本身的聯(lián)系是分不開的。內(nèi)在聯(lián)系主要有以下幾點：

1.物業(yè)合同內(nèi)容的強制性

我國《物權法》《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)為業(yè)主行使權利提供了法律的保障，法律基礎讓業(yè)主在出現(xiàn)糾紛時處于一定的有利位置。但是物業(yè)合同中還存在的很多強制性的規(guī)定，例如：對物業(yè)管理費用的收取標準進行限制、業(yè)主委員會的履行代表權、小區(qū)只能選擇一家物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理的規(guī)定。這類強制性的條款，限制了業(yè)主選取合同相對方的權利，違反了《合同法》中當事人意思自治的規(guī)定。這部分主觀強制的規(guī)定是我國的物業(yè)行業(yè)發(fā)展初級階段，發(fā)展中會出現(xiàn)的問題，解決方法只能在發(fā)展中進行探索，為了能夠使私權利與公權力之間做到相對的公平公正，在立法上對私權利既公權力均應作出特殊的限定。

2.業(yè)主舉證難

物業(yè)服務合同的內(nèi)容涵蓋面廣、包含安全保衛(wèi)、公告設施、設備的維修與保養(yǎng)、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共區(qū)域綠化、防水工程等，因其工作的廣泛性，工作內(nèi)容出現(xiàn)瑕疵不會立刻被發(fā)現(xiàn)，當業(yè)主利益受損時，調(diào)查舉證存在一定困難，而物業(yè)服務公司基于考慮自身的利益，不會支持配合業(yè)主進行維權，因此更加激化了雙方之間的矛盾，并不利于雙方之間糾紛的妥善解決。

三、物業(yè)問題糾紛解決方案

為了切實解決物業(yè)問題糾紛，可以從兩個方面入手：

（一）完善司法制度

相關法律法規(guī)的補充和完善在實踐中對物業(yè)合同的糾紛會起到?jīng)Q定性的作用。例如美國，對于物業(yè)糾紛的各種情形權責雙方有明確的規(guī)定和解釋，法院及相關部門在審理和解決物業(yè)糾紛時，效率得到提高 。另一種是香港公契制度，在房屋出售時，就固定了房屋使用者、所有者、物業(yè)公司的義務，不會因為當事人更換而更換 。

（二）提升物業(yè)公司服務標準和獨立性

歐美國家在物業(yè)服務方面有較長的發(fā)展歷程，形成了一套專業(yè)化的服務標準。例如美國的物業(yè)公司會將園藝維護交給專門的園藝公司，電梯維護交給專門的電梯公司負責，每一項專業(yè)化程度高的項目由更專業(yè)的公司負責，物業(yè)公司本身是負責日常串聯(lián)和溝通各項事務。

相較于我國物業(yè)公司大都屬于對應房開公司旗下公司的狀況，國外的物業(yè)公司在獨立性上更加強。例如新加坡的物業(yè)公司，有自己的市場定位，盈虧自主，為了生存和發(fā)展，必須主動迎合市場需求，提高服務標準，增強競爭力 。

物業(yè)服務合同系統(tǒng)規(guī)范了物業(yè)管理活動，實踐中起到橋梁作用，但現(xiàn)行條文規(guī)定下仍存在不足，有待完善。我們應在這方面做出努力，減少物業(yè)糾紛，切實提高人民生活質(zhì)量。

注釋：

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