唐建 覃湘陽 姚陽

我國產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的出現(xiàn)具有一定的歷史因素，亦是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。為更好地發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，進(jìn)一步促進(jìn)要素有序流轉(zhuǎn)、資產(chǎn)盤活，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)作為產(chǎn)權(quán)資本市場的一員，隨著市場競爭的加強，需要進(jìn)行提升、變革、創(chuàng)新，圍繞市場方向轉(zhuǎn)型，不斷增強服務(wù)能力，拓寬服務(wù)范圍。在產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)原有業(yè)務(wù)板塊基礎(chǔ)上進(jìn)行存量房交易新業(yè)務(wù)的拓展，不僅是市場化的強力要求，更是主動適應(yīng)市場的發(fā)展需要。

1 存量房市場發(fā)展情況分析

《中國房地產(chǎn)市場2017總結(jié)與2018趨勢展望》顯示，由于一線城市土地資源稀缺，新房供應(yīng)日趨減少。大量購房需求已轉(zhuǎn)向二手房市場，存量房交易量不斷擴大，未來存量房成交主導(dǎo)市場的趨勢將不斷強化。隨著全國市場二手房存量的增加，存量房交易占總體成交量將不斷提高。

1.1 存量房市場前景

2016年，全國存量房交易額5萬億，新房交易額約10萬億，存量房交易額占總交易額比已達(dá)1/3。其中，北京、上海、深圳和廈門的存量房交易占比從2015年開始已經(jīng)超過了總成交量的50%。

2017年，全國部分重點城市房產(chǎn)交易概況如表1：

數(shù)據(jù)顯示，北京、廣州和深圳等熱點城市2017年存量房交易數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越新房。不僅僅在一線城市，這一趨勢正在向二三線城市蔓延。隨著城市化進(jìn)程的加快，城市土地供應(yīng)量的縮緊，房地產(chǎn)行業(yè)投資的多年高增速，現(xiàn)房存量的增加，可開發(fā)的土地不斷變少，未來幾年內(nèi)，存量房交易量將不斷增加。

1.2 存量房服務(wù)市場現(xiàn)狀

在近十幾年的快速發(fā)展過程中，眾所周知，我國的存量房中介行業(yè)，魚龍混雜，良莠不齊，主要以中小機構(gòu)為主。成立房地產(chǎn)中介所需要的資質(zhì)條件及規(guī)定要求都不高，往往是租個店面，借幾張經(jīng)紀(jì)人資格證書，買點辦公用具，再招一些銷售人員就可以開展業(yè)務(wù)了。無論是行業(yè)門檻、人員素質(zhì)、機構(gòu)誠信度、市場規(guī)范程度，都差強人意，給企業(yè)和整個行業(yè)帶來了不良影響。因此，中國的房產(chǎn)中介行業(yè)，急需規(guī)范和健康發(fā)展，趨向于規(guī)范化、公開化、透明化。

2 產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)發(fā)展存量房業(yè)務(wù)的可行性分析

在國家大力推動產(chǎn)權(quán)交易市場化的大背景下，隨著我國產(chǎn)權(quán)交易市場的不斷發(fā)展和國有企業(yè)改革的不斷推進(jìn)，國有產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)的開展已無法滿足瞬息多變的市場需求，拓展產(chǎn)權(quán)交易的服務(wù)能力，延伸平臺的服務(wù)范圍是產(chǎn)權(quán)交易行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的必經(jīng)之路?；诋a(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的發(fā)展趨勢和存量房行業(yè)的現(xiàn)狀，以下通過SWOT分析法分析產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)拓展存量房業(yè)務(wù)的可行性。

2.1 拓展存量房業(yè)務(wù)的優(yōu)勢分析（Strength）

利用產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)既有平臺交易模式，解決存量房相關(guān)主體痛點，獲取更高信任度。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)對入場交易項目，按照申請登記、掛牌公示、咨詢洽談、公開競價、結(jié)算交割、交易鑒證和變更登記的程序進(jìn)行，遵循誠信、公開、公平、公正的原則，確保入場交易項目依法依程序規(guī)范有序組織，陽光操作。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)拓展存量房的業(yè)務(wù)，交易通過公開掛牌的方式，采取公開競價、公開交易的形式，由市場供求關(guān)系自主決定成交價格，不僅提高了交易的透明度，而且成交的價格是買賣雙方都滿意的價格。既解決了買賣雙方對中介誠信度的顧慮，也解決了雙方因掌握房源信息的不對稱性而對成交結(jié)果的擔(dān)憂。到產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)進(jìn)行房產(chǎn)交易，沒有顧慮與擔(dān)憂，賣方更愿意將房源信息通過交易機構(gòu)對外披露，買方也愿意通過交易機構(gòu)買入需要房源。銀行等金融貸款機構(gòu)通過交易機構(gòu)相對完整的房源信息登記與披露，減少了放款前盡職調(diào)查的工作力度，減小了貸款風(fēng)險的擔(dān)憂，也化解了對中介機構(gòu)公信力的顧慮。同時，可以通過既有的會員機制讓渡更多的利益與中介機構(gòu)進(jìn)行合作，中介機構(gòu)通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)具有品牌影響力的門戶網(wǎng)站、開展項目推介、專業(yè)策劃等方式從市場發(fā)現(xiàn)潛在買家和發(fā)現(xiàn)項目潛在價值，提高客戶的認(rèn)可度，并可通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)獲得更多的銀行等貸款金融機構(gòu)金融服務(wù)，提高成交量，也最大限度化解了相關(guān)主體對其自身信用的顧慮。

2.2 拓展存量房業(yè)務(wù)的劣勢分析（Weakness）

存量房交易領(lǐng)域品牌知名度欠缺，專業(yè)的業(yè)務(wù)服務(wù)能力不足，業(yè)務(wù)發(fā)展模式有待摸索。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)拓展存量房業(yè)務(wù)雖然在平臺、資源、技術(shù)等方面占有優(yōu)勢，但國有產(chǎn)權(quán)交易與存量房交易在交易流程上仍然有一定的區(qū)別，在存量房市場發(fā)展的歷程中，經(jīng)紀(jì)公司無可非議是其中一個橋梁，經(jīng)紀(jì)公司的地位也逐步獲得了更多的百姓認(rèn)可，市場上已經(jīng)呈現(xiàn)一批具有一定品牌影響力的經(jīng)紀(jì)公司。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)拓展存量房業(yè)務(wù)，首先在存量房交易領(lǐng)域的品牌知名度是欠缺的，其次在存量房交易的業(yè)務(wù)流程上，欠缺專業(yè)的業(yè)務(wù)能力和業(yè)務(wù)團隊。

2.3 拓展存量房業(yè)務(wù)的發(fā)展機會分析（Opportunity）

2.3.1 產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的功能與存量房市場的發(fā)展趨勢一致。隨著我國市場經(jīng)濟的快速發(fā)展，存量房行業(yè)的市場競爭不斷加大，存量房市場的發(fā)展也趨向于規(guī)范化、公開化、透明化。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)設(shè)置的目的是為了保證國有資產(chǎn)的公開、公平、公正交易，為更好地發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，進(jìn)一步促進(jìn)要素有序流轉(zhuǎn)、資產(chǎn)盤活功能。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)拓展存量房業(yè)務(wù)可以發(fā)揮既有平臺優(yōu)勢，為國有產(chǎn)權(quán)及私有產(chǎn)權(quán)有序流轉(zhuǎn)提供專業(yè)化的服務(wù)，使存量房交易流程公開透明，充分發(fā)揮價格發(fā)現(xiàn)和資源優(yōu)化配置的功能，這是符合存量房市場的發(fā)展趨勢。

2.3.2 政策發(fā)展趨勢有利于產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)拓展存量房業(yè)務(wù)。為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，近年來，伴隨存量房交易數(shù)量的上升，從中央到地方陸續(xù)出臺的樓市調(diào)控政策無不涉及存量房交易規(guī)定的調(diào)整，核心皆是不斷采取措施加強對存量房交易的監(jiān)管力度。在市場上，中介經(jīng)紀(jì)公司魚龍混雜，良莠不齊，主要以中小機構(gòu)為主，加大了國家對存量房交易監(jiān)管的難度。各地產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)作為國資和財政監(jiān)管系統(tǒng)的一員，多年來，在服務(wù)地方國企并購重組、促進(jìn)各類權(quán)益要素陽光流轉(zhuǎn)、企業(yè)資產(chǎn)盤活和企業(yè)融資、優(yōu)化資源配置等方面發(fā)揮了重要作用，成為支持我們經(jīng)濟社會持續(xù)健康發(fā)展的重要平臺。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)拓展存量房業(yè)務(wù)不僅符合國家政策法規(guī)的需求，也能促進(jìn)各地政府通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)更好地開展對當(dāng)?shù)卮媪糠拷灰椎谋O(jiān)管。

2.4 拓展存量房業(yè)務(wù)的外部威脅分析（Threat）

存量房中介行業(yè)競爭激烈，大品牌經(jīng)紀(jì)公司強強合作，行業(yè)出現(xiàn)“火拼”現(xiàn)象。存量房市場正在快速發(fā)展，雖然這個蛋糕很大，但搶蛋糕的機構(gòu)更多。存量房中介市場，競爭特別激烈，總體來看，呈現(xiàn)以下幾個新趨勢：一是強強聯(lián)合，跨區(qū)域并購重組。如鏈家在全國多地迅猛擴張，鏈家的大本營在北京，2015年3月，向上海擴張，合并了上海排名第二的德佑，通過并購德佑地產(chǎn)，拿到大量現(xiàn)成的團隊和各種資源，迅速擴大市場份額；二是異軍突起，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛進(jìn)入存量房市場。以“58同城”“Q房網(wǎng)”“房天下”“蘇寧有房”為代表的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛介入存量房市場；三是行業(yè)愈演愈烈，出現(xiàn)“火拼”現(xiàn)象。各大經(jīng)紀(jì)公司高速擴張，大規(guī)模高薪招募經(jīng)紀(jì)人，同時對買房人收取低傭金，爭奪市場份額。

3 產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)拓展存量房市場策略

通過對產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)拓展存量房交易業(yè)務(wù)的綜合分析，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)利用自身平臺的優(yōu)勢和存量房市場發(fā)展的機會，拓展存量房交易業(yè)務(wù)不僅可以以各地產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的品牌影響力整合市場房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，規(guī)范存量房交易市場行為，而且可以增強產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)服務(wù)能力，拓寬服務(wù)范圍，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)收入的可持續(xù)增長，同時也能延展現(xiàn)有業(yè)務(wù)，如不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓、國有存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等，為國有資產(chǎn)的保值增值保駕護航，形成良好的戰(zhàn)略協(xié)同效應(yīng)。面對自身的劣勢和存量房市場激烈的競爭現(xiàn)狀，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)拓展存量房業(yè)務(wù)的應(yīng)對策略：

3.1 以市場化為準(zhǔn)則，普惠制為導(dǎo)向

在存量房交易方面，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)遵循陽光交易、有效監(jiān)管的原則，滿足存量房交易實際需求，增強交易平臺的服務(wù)功能，有效利用國有產(chǎn)權(quán)掛牌的交易模式，線上發(fā)布項目信息和成交結(jié)果公告，線下與線上結(jié)合，組織競價和簽約。存量房交易可以依托國有產(chǎn)權(quán)交易積累的優(yōu)勢資源，利用成熟的交易制度、多元的交易模式、海量的客戶資源，通過線上、線下協(xié)同服務(wù)，充分挖掘存量房的公允價值，實現(xiàn)買方與賣方的精準(zhǔn)匹配，節(jié)約交易成本，提升處置效率，同時通過專業(yè)化和規(guī)范化的操作更容易獲得賣方的信任與支持，最大限度地滿足賣方需求，進(jìn)而獲取更充足的房源信息，為存量房交易儲備業(yè)務(wù)資源。

3.2 打造專業(yè)團隊，延伸服務(wù)鏈條，提供一體化、全流程的綜合性交易服務(wù)解決方案

組建專業(yè)的存量房交易運營團隊，為優(yōu)化交易各方的服務(wù)體驗，延伸服務(wù)的廣度和深度，通過與中介經(jīng)紀(jì)公司合作，進(jìn)駐社區(qū)，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)交易項目信息的精準(zhǔn)推送，獲取更高的社會認(rèn)可度，提高項目的成交率和品牌的知名度。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)同時利用已有的平臺資源，為存量房交易打通金融機構(gòu)的貸款通道，充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)資本市場的融資服務(wù)功能，創(chuàng)新產(chǎn)權(quán)交易行業(yè)房產(chǎn)融資服務(wù)模式。從存量房交易前端的市場推廣、咨詢方案設(shè)計，交易中端的規(guī)則制定、流程設(shè)置、交易組織，交易后端的投融資服務(wù)、資金托管、項目反饋等，切實為交易主體提供一體化、全流程的綜合性交易服務(wù)解決方案。解決存量房交易中各相關(guān)主體的需求痛點，獲取更多的市場份額。

3.3 成立專業(yè)的運行部門或子公司，發(fā)揮會員機制的優(yōu)勢，與中介經(jīng)紀(jì)公司合作

成立專門的運營部門或子公司，結(jié)合產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)已有的資源優(yōu)勢整合存量房中介資源，運用產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)已有的會員制度，引入更多的存量房中介經(jīng)紀(jì)公司加入會員群體，讓渡更多利益給中介經(jīng)紀(jì)公司，建立“合作”而非“競爭”的關(guān)系。采取市場化的競爭策略和團隊激勵管理機制，吸引行業(yè)的業(yè)務(wù)精英加盟，培養(yǎng)存量房業(yè)務(wù)的專業(yè)團隊，立足地方市場打造存量房交易的流程服務(wù)體系。

3.4 建立存量房交易流程服務(wù)“網(wǎng)絡(luò)平臺”

面向行政管理部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和公眾等用戶，建立存量房交易流程服務(wù)“網(wǎng)絡(luò)平臺”。首先，平臺要打通當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政管理部門的服務(wù)渠道，成為房地產(chǎn)行政管理部門特許的網(wǎng)上簽約服務(wù)點，為買賣雙方網(wǎng)上簽訂存量房買賣合同等服務(wù)，解決偽造產(chǎn)權(quán)證、陰陽合同、一房多賣問題，同時可以使房產(chǎn)行政管理部門能夠通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)的服務(wù)平臺加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的監(jiān)管；其次，該平臺要對接好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的需要，使其可以網(wǎng)絡(luò)平臺申報完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案、年檢以及跟蹤在本機構(gòu)委托過的房源的交易情況；最后，該網(wǎng)絡(luò)平臺要成為專業(yè)的房產(chǎn)（存量房）交易網(wǎng)絡(luò)發(fā)布信息平臺，公眾可以利用平臺提供的全面、準(zhǔn)確、即時的房源出售信息、求購信息、政策信息、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人誠信檔案來選擇中介服務(wù)。

另外，在存量房中介市場激烈的競爭中，產(chǎn)權(quán)交易所拓展存量房業(yè)務(wù)要立足于當(dāng)?shù)氐拇媪糠拷灰资袌?，需要重點加強建設(shè)存量房交易業(yè)務(wù)制度、流程及風(fēng)險控制體系，摸索出適合自身業(yè)務(wù)架構(gòu)的發(fā)展模式，加強存量房交易業(yè)務(wù)能力的修煉，才能提升市場競爭能力。

4 結(jié)語

縱觀全國產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，有部分產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)已經(jīng)涉足存量房業(yè)務(wù)，建立了相對專業(yè)的服務(wù)平臺，如青海省產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)建立房產(chǎn)市場517平臺，廣州產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)設(shè)立存量房交易服務(wù)中心。北京產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)、上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)、深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)、青島產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)等也有涉及存量房租售的業(yè)務(wù)。

產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)拓展存量房交易業(yè)務(wù)，可以充分利用其廣闊的信息發(fā)布渠道、專業(yè)規(guī)范的操作制度流程及網(wǎng)絡(luò)競價功能，以市場化手段促進(jìn)存量房交易市場進(jìn)退有序、合理流動與優(yōu)化配置，助力城市化發(fā)展進(jìn)程。未來，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)應(yīng)基于現(xiàn)有的平臺優(yōu)勢融合存量房交易業(yè)務(wù)，大力推進(jìn)規(guī)范型、功能型、創(chuàng)新型產(chǎn)權(quán)交易行業(yè)和產(chǎn)權(quán)交易資本市場建設(shè)，打造統(tǒng)一、規(guī)范、高效、服務(wù)功能強的產(chǎn)權(quán)交易資本市場，打造各類權(quán)益要素有序流轉(zhuǎn)的陽光平臺，更好地服務(wù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、服務(wù)國資國企改革、服務(wù)混合所有制經(jīng)濟發(fā)展、服務(wù)要素資源市場化配置，促進(jìn)國有資產(chǎn)保值增值，規(guī)范存量房交易市場的亂象行為，為建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟體系，全面建成小康社會貢獻(xiàn)力量。