陸紅立

隨著“房子是用來住的，不是用來炒的”這一調(diào)控理念的深入人心，2019年全國房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標是“平穩(wěn)健康發(fā)展”， 實現(xiàn)這一目標的重要抓手是租購并舉是。站在財務(wù)人員的視角，本文指出了房屋租賃中介管理中存在的問題，并給出了相應(yīng)的改進意見。

我國的中介市場魚龍混雜，盡管監(jiān)管部門一直在管理，但是仍然有一些中介機構(gòu)，未提供居間服務(wù)，卻在合同中私自標注“中介服務(wù)”，強迫消費者繳納中介費，如遭拒，則采取斷水斷電或者強迫換鎖等威脅手段，情節(jié)嚴重的已經(jīng)屬于是一種假借中介服務(wù)為名實施的侵犯被害人財產(chǎn)所有權(quán)的敲詐勒索行為。

改頭換面的續(xù)租中介費再次上演

讓我們看看近兩年發(fā)生在房屋租賃市場的真實案例，管中窺豹觀察下租賃市場的現(xiàn)狀。2018年4月1日，北京市消費者劉先生通過北京市“我愛我家”在西城區(qū)四合上院小區(qū)租下了一間房屋。該房屋是由我愛我家從原房東處包來后，再租給劉先生的。月租金12000元，雙方簽訂1年合同，“我愛我家”收取了相當于1個月房租的中介費。一年后，劉先生想續(xù)租，但被告知房租上漲至12500元/月，在劉先生打算交錢時發(fā)現(xiàn)，費用又多出來12500元！工作人員提醒劉先生合同中已注明這筆費用，在厚達14頁的“合同”上的第11頁服務(wù)一項--如租賃期限屆滿，乙方仍繼續(xù)租賃的，需再次向丙方支付新合同約定的傭金。 為此雙方一直在協(xié)商，但我愛我家工作人員未經(jīng)劉先生允許，將劉先生家的密碼更換，并警告劉先生如不繳納中介費，必須在1日內(nèi)搬走，否則讓警察來清戶。劉先生選擇聘請法律人員為其維權(quán)，最終的結(jié)果是我愛我家沒有漲房租也沒有收到這筆昂貴的所謂中介費。

2019年7月23日，無錫市消費者陸女士也經(jīng)歷了與劉先生同樣的遭遇，通過我愛我家在濱湖區(qū)奧林花園租下的一間房子，該房屋也是由我愛我家從原房東處包來后，再租給陸女士的。月租金3000元，雙方簽訂1年合同，“我愛我家”收取了相當于1個月房租的中介費。在快要到續(xù)約日期的前一周，我愛我家工作人員提醒陸女士續(xù)租要交一筆工本費，如果不交續(xù)租費就不能繼續(xù)租房。陸女士在簽約前電話聯(lián)系無錫住建部，12315、市民熱線、市工商局，住建部的某位工作人員認為如果提高價格應(yīng)該由工商局負責(zé)，陸女士又聯(lián)系工商局，工商局的工作人員又將皮球踢回給住建部，兩個政府部門都要陸女士提供證據(jù)，證據(jù)就是簽好的合同，而簽了合同就等同于自愿交了這筆所謂工本費，而這與實際不符。陸女士最后聯(lián)系法律咨詢熱線的律師，律師認為這就是房屋中介在不疼不癢地宰租戶一刀，在律師眼中中介的這筆收費就是游走在法律和規(guī)范的邊緣，是在吃定租戶。我愛我家既沒有提高租金也沒有強行換鎖，在高溫炎熱的盛夏、在沒有任何部門的支持下，陸女士只好選擇簽合同，交了300元的中介費。那么，續(xù)簽該不該再收中介費？

從法律角度來看，租客繳納租房中介費，是由于房屋中介機構(gòu)介紹租客與房東取得聯(lián)系，通過中介提供居間服務(wù)而促成簽約，并獲取報酬傭金。中介本身所起到的作用就是溝通房東與租客之間的租賃信息，如再次續(xù)約，租客與房東信息沒有變化，沒有中介介入的必要。根據(jù)《消費者權(quán)益保護法》第二十六條的規(guī)定“經(jīng)營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，做出排除或者限制消費者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營者責(zé)任、加重消費者責(zé)任等對消費者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格式條款并借助技術(shù)手段強制交易。格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效?！碧峁┚娱g服務(wù)促成雙方簽訂合同才是收取中介費的法律依據(jù)。

北京市住建委2014年至2018年《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第三十七條明確規(guī)定：同一宗房屋租賃經(jīng)紀業(yè)務(wù)中租賃雙方續(xù)約的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得再次收取傭金。也就是說，如果是同一房屋的租賃雙方進行續(xù)約，中介不能再次收取中介費。如果利用會計理論來解釋續(xù)租中介費，這筆費用是否可以確認呢？

中介費的確認以及中介服務(wù)信息的可靠性、相關(guān)性和明晰性

確認中介費的標準

學(xué)過會計的人都知道，并不是企業(yè)發(fā)生的每一項交易或者事項都需要進行會計確認。一般來說，只有同時滿足四個確認標準的交易或者事項才能被確認和計量，所以財務(wù)人員要嚴格按照會計準則的要求、運用自己的職業(yè)判斷，完成企業(yè)發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)是否需要進行會計確認的工作。中介費要先提供信息服務(wù)，然后促成雙方簽訂合同，只有同時滿足這兩個條件才能收取中介費，就是會計術(shù)語中介費的確認。像上述案例我愛我家對續(xù)租收取中介費是不正確的。至于工本費就更荒謬了，現(xiàn)在房管局收取的房產(chǎn)證工本費才80元，政府的辦事機構(gòu)還在精簡各種審批流程、減免各種手續(xù)費、工本費，我愛我家簽一個續(xù)租合同就收300元的工本費，這豈不是明目張膽的亂收費！

中介服務(wù)信息的可靠性、相關(guān)性和明晰性

學(xué)過會計的人都知道，我國現(xiàn)行會計規(guī)范中以“會計信息質(zhì)量要求”的形式具體規(guī)定了八項會計信息質(zhì)量特征?？煽啃允侵笗嬓畔⒁鎸嵉乇硎隹陀^存在的經(jīng)濟事實，不偏不倚。相關(guān)性是指會計信息要與會計信息使用者的決策相關(guān)。明晰性是指會計信息應(yīng)該能夠為會計信息使用者所理解。房屋中介組織就是房主和租房客之間的中間橋梁，在房主和租房客相互沒有建立信任、沒有各自詳細需求信息的前提下，中介先了解雙方各自的需求、進行雙方相關(guān)信息的收集和核實（如房主要出示房產(chǎn)證 身份證等法律證件），再進行專業(yè)的信息和需求的匹配，分別與雙方溝通，基本達成意見一致時，約定雙方見面對具體細節(jié)進行溝通協(xié)商，在見面溝通期間中介是作為獨立第三方存在的，最后在三方達成一致意見時，簽訂租賃合同，同時收取服務(wù)費用就是中介費。有人會說現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)這么先進，房主和租房客完全可以在網(wǎng)上自主完成，還可以省去一筆中介費。相信在不久的將來會有這么一天的，但前提應(yīng)該是信用管理要到位，相關(guān)的監(jiān)管機制能夠確保真實的信息出現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上，并且對違反管理制度的人有到位的處罰機制，保證沒有人觸碰信息真實性這條底線。同時，中介機構(gòu)的服務(wù)收費要透明，服務(wù)條款要能夠清晰易懂，如果中介機構(gòu)推出新的服務(wù)收費項目要讓租戶提前知道并闡述清楚，租客可以自愿選擇。這樣中介服務(wù)才好進入一個良性的循環(huán)。才能真正為房地產(chǎn)的良性發(fā)展提供保障。

改進措施

明確政府分管部門的職責(zé)，加大政府分管部門的監(jiān)督力度，組建問題處理結(jié)果反饋小組。前面的兩起案例無一不顯露出政府部門的職責(zé)不清和相互推諉，這讓廣大老百姓在遇到這些問題時感到投訴無門，也令這些中介機構(gòu)有恃無恐。即使像北京住建委出臺相關(guān)政令也沒有得到有效的執(zhí)行。所以，首先理清各部門的職責(zé)，然后出臺相關(guān)的管理政策，最后是最關(guān)鍵的要有一個監(jiān)督部門負責(zé)回訪處理的結(jié)果，對沒有及時處理的事件，找出問題的出處，提請相關(guān)部門及時解決，并有能力提請相關(guān)上級主管部門對推諉的政府部門進行調(diào)查，嚴重的提請相關(guān)部門進行處罰。

加大行業(yè)組織的監(jiān)管力度。中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會是我國全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織。該組織接受中國建設(shè)部的指導(dǎo)，由民政部進行監(jiān)督和管理。至今為止這個機構(gòu)主要工作集中在房地產(chǎn)經(jīng)紀人證書的培訓(xùn)和考核上，對行業(yè)內(nèi)的業(yè)務(wù)規(guī)范性和監(jiān)督性少之又少，這與行業(yè)特征是有關(guān)系的，但如果加大行業(yè)自律力度，同政府監(jiān)管部門攜手， 在行業(yè)內(nèi)部大力宣傳經(jīng)營規(guī)范、有創(chuàng)新守誠信、服務(wù)意識強的優(yōu)秀中介機構(gòu)，營造誠信經(jīng)營的行業(yè)經(jīng)營環(huán)境。這樣的內(nèi)外監(jiān)督對房屋中介的罰與揚是一個合理的監(jiān)管構(gòu)成。

提高中介服務(wù)機構(gòu)人員的整體素質(zhì)。隨著全國教育水平的提高，國民的整體素質(zhì)都得到提升，近幾年來我國的高職教育經(jīng)費投入增大，今后高職會完成大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人的社會培訓(xùn)任務(wù)，中介機構(gòu)人員的素質(zhì)會得到提升。

組建租房委員會。我國為了解決房價居高不下的問題，一直在提倡租售同樣的權(quán)利，符合要求的可以進入學(xué)區(qū)，如果真正做到的確是利國利民的一件大好事。一直以來商品房都有組建自己的委員會，即使對自己的維權(quán)，同時也提高了物業(yè)的管理水平。那租房戶一直是商品房管理中的一個軟肋，物業(yè)經(jīng)常反映這些人不準守管理規(guī)則等等，但從另一個角度來看，也是租戶與房主在物業(yè)這的關(guān)注度是不同的。而且租戶對房屋和物業(yè)管理的各種信息是不知情的，是信息不對等。組建了租房委員會后，對中介機構(gòu)（大家都通過某一個中介機構(gòu)租房）有更多的了解，同時很多的信息可以分享，做到了信息的透明。

粽子，房地產(chǎn)市場的調(diào)控既要有從上而下的一貫連續(xù)的政策，透明公正的保障性住房的申請和核實流程，又要注意因城施策、堵疏結(jié)合，大力培育租賃市場。

（作者單位：無錫商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院審計教研室）