王怡雅

廣州大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院

摘要：聚焦我國(guó)住房供應(yīng)體系現(xiàn)狀與主要問(wèn)題，分析城市企業(yè)主義背景下的中小城市保障房建設(shè)現(xiàn)狀并探究目前大城市與中小城市保障性住房建設(shè)策略的差異性。本著消除其社會(huì)空間后果的目的從政府角度提出保障房可持續(xù)發(fā)展的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：城市企業(yè)主義;中小城市;保障性住房;社會(huì)空間后果

一、中小城市中低等收入人群保障性住房建設(shè)問(wèn)題

（一）中小城市住房供應(yīng)體系現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題

保障性住房是我國(guó)政府針對(duì)中低收入人群，由政府主導(dǎo)建設(shè)，起保障民生作用的住房。在城市化的浪潮下，城市的各種利益集團(tuán)組成的增長(zhǎng)聯(lián)盟逐漸放棄靠福利吸引的發(fā)展模式，而把依賴市場(chǎng)機(jī)制、吸引外來(lái)投資放在首要的位置。

1、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

近年來(lái)，由于城市化的快速進(jìn)程，以恩平為代表的中小城市居民的住房需求;同時(shí)隨著我國(guó)國(guó)際地位提升、社會(huì)安全系數(shù)提高，華僑、港澳同胞回鄉(xiāng)置業(yè)熱情日益高漲。但是在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)也出現(xiàn)了很多問(wèn)題。例如商品房與絕大多數(shù)住房需求者的購(gòu)買力還不相稱，以致仍有商品房空置和低收入群體購(gòu)房難現(xiàn)象同時(shí)存在。

2、租賃與買賣市場(chǎng)發(fā)展不平衡

很多中小城市住房租賃市場(chǎng)放而不活，作用和潛力尚未充分發(fā)揮。目前，恩平市由于江門市、高鐵站建設(shè)等的帶動(dòng)，吸引了較多的房地場(chǎng)投資。從政府的角度看，政府需要依靠土地出讓金等維持財(cái)政支出，因而大力吸納房地場(chǎng)投資而對(duì)獲利較低的二級(jí)住房市場(chǎng)關(guān)注極少，租賃市場(chǎng)監(jiān)管存在盲區(qū)。同時(shí)由于房源分散，管理成本高，改造難度大也是導(dǎo)致租賃市場(chǎng)發(fā)展緩慢的原因之一。

3、制度設(shè)計(jì)不盡完善，沒(méi)有完全涵蓋不同收入人群

由于制度設(shè)計(jì)為充分考慮到不同收入的人群，形成了相當(dāng)大數(shù)量的夾心層群體。對(duì)于中小城市而言，保障房建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，因而保障房的供應(yīng)主要對(duì)象是城市中的極度貧困人群，出于夾心層中的中低收入人群處境艱難。

（二）城市企業(yè)主義視角下保障房建設(shè)現(xiàn)狀

1、土地供給不足，保障房數(shù)量有限

目前，政府由于財(cái)政上的困難及投融資渠道的單一，難以保證保障房足量建設(shè)。大多數(shù)中小城市針對(duì)中低收入人群的保障性住房建設(shè)相對(duì)較慢，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，相當(dāng)部份住房條件較差的中低收入群體沒(méi)有進(jìn)入住房消費(fèi)市場(chǎng)。

以恩平為例， 2013年到2017年共建設(shè)公共租賃房495套。2015年恩平市城鎮(zhèn)人口25.78萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率51.57%。目前恩平市的城鎮(zhèn)化水平低于全國(guó)平均水平，2010～2015年六年內(nèi)恩平市城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步增長(zhǎng)，在可預(yù)見(jiàn)的時(shí)間內(nèi)人口將大量從農(nóng)村涌向城鎮(zhèn)，屆時(shí)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足由于快速城市化而帶來(lái)的農(nóng)村人口的住房需求。

2、規(guī)劃布局不合理，居住分異現(xiàn)象初現(xiàn)端倪

由于上層政策與制度未對(duì)保障房的建設(shè)數(shù)量、建設(shè)比例、質(zhì)量、形式區(qū)位等作出具體規(guī)定，導(dǎo)致了兩種保障房建設(shè)規(guī)劃不合理的現(xiàn)象。一是出于資金的考量將保障性住房建設(shè)成為高層，且住宅類型單一，建筑質(zhì)量較差。二是企業(yè)主義的政府基于利益最大化的考量，對(duì)保障房的選址大多位于城市交通區(qū)位較差、設(shè)施較不齊全的地區(qū)?？傊?，不合理的規(guī)劃使得社會(huì)階層的分異進(jìn)一步被強(qiáng)化。

3、籌資渠道單一，資金供給不足

目前各中小城市的保障房建設(shè)資金主要依靠地方財(cái)政預(yù)算、土地出讓金凈收益、公積金增值凈收益、公積金貸款以及地方債券來(lái)籌集。[4]盡管政府撥款不是保障房建設(shè)資金的唯一來(lái)源，但是通過(guò)政府融資投資建設(shè)及公司配建是恩平市保障房建設(shè)的主要形式，市區(qū)保障房建設(shè)及改造的資金渠道狹窄。保障房建設(shè)的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，對(duì)于加強(qiáng)保障性住房的建設(shè)力不從心。

（三）城市企業(yè)主義背景下大城市與中小城市保障性住房建設(shè)策略的差異性

此背景下不同規(guī)模的城市的政府對(duì)保障房所采取的建設(shè)方式與策略有所不同。企業(yè)主義視角下的大城市政府為了減少保障房的資金投入，大多采用“異化保障房政策”的方式;而對(duì)于中小城市而言，為了節(jié)省資金與土地，政府對(duì)于保障房建設(shè)則是將其規(guī)劃在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配置不齊全的城市邊緣區(qū)。

二、對(duì)策探析

（一）健全法律體系，引導(dǎo)城市空間合理布局。

國(guó)家層面需完善與保障性住房相關(guān)的法律法規(guī)，發(fā)揮法律的指引與規(guī)范作用;相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)該做好律法層面的頂層設(shè)計(jì)，指引城市的土地利用總體規(guī)劃和城市空間結(jié)構(gòu)合理規(guī)劃，保證保障性住房與其他居住用地混合建設(shè)。

（二）拓寬資金籌集渠道。

中小城市普遍而言經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差，政府財(cái)政支付能力有限，在城市企業(yè)主義的視角下，必然以投資產(chǎn)業(yè)為首要選擇，必然導(dǎo)致對(duì)保障房的資金供應(yīng)不足。因此，要加強(qiáng)保障房的建設(shè)就必須要想辦法拓寬保障房建設(shè)的資金來(lái)源，引入社會(huì)資本，引導(dǎo)保障性住房投資由政府獨(dú)立投入資金向政府主導(dǎo)的多元融資模式轉(zhuǎn)變。同時(shí)鼓勵(lì)社會(huì)組織、投資機(jī)構(gòu)參與保障房的建設(shè)、管理中，引入資本市場(chǎng)。

（三）拓寬房源籌集渠道，大力培育租賃市場(chǎng)。

一是政府向開(kāi)放商以相對(duì)較低的價(jià)格收購(gòu)一部分商品房作為公共租賃房供應(yīng)收入水平相對(duì)較高的人群;二是修繕城區(qū)里的老舊小區(qū)，籌集保障性住房。三是政府可以收購(gòu)或租賃一部分自建房，對(duì)其統(tǒng)一修繕，配建基礎(chǔ)設(shè)施后作為廉租房出租?？偠灾?，政府可以創(chuàng)新房源渠道，通過(guò)多種方式增加保障房數(shù)量。

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作者簡(jiǎn)介：王怡雅，女，漢族，1996.03.22，學(xué)歷：本科在讀，研究方向：住房研究、可持續(xù)城市設(shè)計(jì)。