喻燕 周梓潔 黃鳳慈

摘要：“租購(gòu)并舉”住房制度是保證全體人民住有所居的重大舉措。采用面談法及問(wèn)卷調(diào)查法對(duì)廣東省501名大學(xué)畢業(yè)生的住房現(xiàn)狀、長(zhǎng)期租房愿意及“租購(gòu)并舉”制度的認(rèn)知三方面進(jìn)行調(diào)查，構(gòu)建二元Logistic模型進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。研究發(fā)現(xiàn)：受訪者中僅有21.6%較了解“租購(gòu)并舉”政策且只有3.7%享受保障性住房;受訪者長(zhǎng)期租房意愿受年齡、教育程度、婚姻狀況、畢業(yè)年限、月收入等因素交錯(cuò)影響，購(gòu)買住房意愿仍然強(qiáng)于長(zhǎng)期租房。針對(duì)調(diào)查結(jié)果，提出引導(dǎo)大學(xué)畢業(yè)生理性住房消費(fèi)、提高大學(xué)畢業(yè)生住房支付能力、增加大學(xué)畢業(yè)生可支付住房供給、推進(jìn)公共服務(wù)均衡化的政策建議。

關(guān)鍵詞：大學(xué)畢業(yè)生;租購(gòu)并舉;住房需求;公共服務(wù)

中圖分類號(hào)：F293

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）10-0064-70 收稿日期：2019-09-15

1引言

近年來(lái)，由于城鎮(zhèn)化有關(guān)政策和規(guī)劃不到位，人口持續(xù)流人、城市更新、資本涌人等因素促動(dòng)一線和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)大漲。2018年，我國(guó)人均居住消費(fèi)支出4647元，占人均消費(fèi)支出比重高達(dá)23.4%，城鎮(zhèn)居民住房負(fù)擔(dān)過(guò)重。

2019年，全國(guó)高校畢業(yè)生人數(shù)高達(dá)834萬(wàn)人，異地就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生已成為我國(guó)最大流動(dòng)人口主體與住房市場(chǎng)需求主體。作為城市外生型低收人群，他們渴望以較低成本、體面地在城市“安頓”下來(lái)，但因市民身份、社會(huì)福利、公共服務(wù)等方面政策排斥，成為住房貧困群體。沉重的住房負(fù)擔(dān)不僅增加了大學(xué)畢業(yè)生生活成本而且壓制了其創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力，大學(xué)畢業(yè)生“蝸居”“蟻?zhàn)濉?、逃離“北上廣深”等住房問(wèn)題已成為重點(diǎn)民生問(wèn)題。

黨的十九大報(bào)告提出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”“租購(gòu)并舉”的住房制度是我國(guó)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重大突破，核心是“支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”。

本研究通過(guò)調(diào)研大學(xué)畢業(yè)生對(duì)“租購(gòu)并舉”政策的認(rèn)知，分析大學(xué)畢業(yè)生長(zhǎng)期租房意愿，提出大學(xué)畢業(yè)生住房保障建議，以提高“租購(gòu)并舉”政策解決大學(xué)畢業(yè)生住房難問(wèn)題的公平與效率。

2大學(xué)畢業(yè)生住房問(wèn)題研究綜述

廉思（2009）首次提出了“蟻?zhàn)濉钡母拍?，即?0后”大學(xué)畢業(yè)生低收入聚居群體，該群體高智、弱小、群居，與螞蟻有許多相類似的特點(diǎn)。張建坤、姚燕（2009）指出，解決大學(xué)畢業(yè)生住房問(wèn)題可以幫助他們完成從“無(wú)產(chǎn)階級(jí)”向“中產(chǎn)階層”的過(guò)渡。石婷婷（2010）將大學(xué)畢業(yè)生住房貧困定義為低收入難以承受房租之重與沒(méi)有得到居住的最低權(quán)利。賀永泉（2010）指出，我國(guó)住房保障將大學(xué)畢業(yè)生與外來(lái)務(wù)工人員排斥在外，存在保障范圍盲區(qū)。劉洪辭（2012）認(rèn)為，社會(huì)有責(zé)任研究“蟻?zhàn)濉比后w的住房保障難題，推出滿足其需求的住房供給模式。劉于琪等（2014）指出，流人城市的新移民承受了制度變遷與身份變遷的“雙重”壓力，各級(jí)政府應(yīng)消除制度壁壘，促進(jìn)其政策融入和身份融人。盛明潔（2016）指出，低收入大學(xué)生（特別是畢業(yè)于非重點(diǎn)高校、來(lái)自社會(huì)中下層家庭的低收人大學(xué)生）是城市新弱勢(shì)群體，他們將租房期視作“購(gòu)房過(guò)渡期”。廉思、趙金艷（2017）指出，住房成為階級(jí)身份反映，住房代際分化，阻礙底層青年通過(guò)自身努力晉升社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位，影響青年婚姻決策。崔光燦（2018）建議，從人口管理、土地利用、房產(chǎn)資產(chǎn)配置等方面建立長(zhǎng)效制度重點(diǎn)支持青年家庭特別是新進(jìn)人才住房保障。黃建宏（2018）認(rèn)為，青年住房貧困是個(gè)體市場(chǎng)能力與再分配能力雙重不足的結(jié)果，是個(gè)體自致能力不足以及家庭先賦性資本缺失共同作用的產(chǎn)物。翁堂梅（2018）認(rèn)為，房?jī)r(jià)高漲在財(cái)富的代際傳遞效應(yīng)下，制度完善與求職領(lǐng)域公平化是緩解蟻?zhàn)迳娆F(xiàn)狀的途徑之一。

部分學(xué)者采用實(shí)證研究方法對(duì)新就業(yè)大學(xué)生住房保障問(wèn)題進(jìn)行了研究并提出相關(guān)建議。杭州市（石婷婷，2010）、武漢市（段洋，2013）、南京市（徐菊芬，2014）、烏魯木齊市（曹晶，2015）、沈陽(yáng)市（劉寧等，2018）等，提出建議包括：建立大學(xué)生群體的廉租房租賃制度，以農(nóng)地置換城市住宅;發(fā)放公共租賃房“租賃券”，提高住房公積金對(duì)大學(xué)生的租金支付能力;財(cái)政補(bǔ)貼與階梯化補(bǔ)貼，私營(yíng)企業(yè)參與建設(shè)青年公寓;在校大學(xué)生繳納住房公積金，鼓勵(lì)大學(xué)生合租、共有產(chǎn)權(quán)房等。

上述研究集中在大學(xué)生保障型住房供給制度和政策方面，從實(shí)證角度論證住房政策執(zhí)行與目標(biāo)群體認(rèn)知的研究明顯不足。

3廣東省“租購(gòu)并舉”政策推進(jìn)概況

根據(jù)廣東省教育廳歷年《廣東省高校畢業(yè)生就業(yè)質(zhì)量年度報(bào)告》顯示，2015年至2018年廣東省大學(xué)畢業(yè)生人數(shù)逐年上升，2018年達(dá)到54.26萬(wàn)人;大學(xué)生平均月薪逐年上漲，2018年達(dá)到4071元，見(jiàn)表1。近年來(lái).廣東省大學(xué)畢業(yè)生中約90%以上留在廣東省就業(yè)，其中80%以上的人選擇在房?jī)r(jià)高企的珠江三角洲地區(qū)工作。經(jīng)測(cè)算，2018年廣州、深圳、佛山、肇慶四個(gè)城市的房?jī)r(jià)與大學(xué)生平均收入的房?jī)r(jià)收人比，見(jiàn)表2，其中廣州、深圳兩城市的房?jī)r(jià)收入遠(yuǎn)超國(guó)際慣例認(rèn)定的6-8倍的合理區(qū)間，遠(yuǎn)超于異地就業(yè)大學(xué)生的住房支付能力。

2017年1月，廣東省人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（粵府辦[2017]7號(hào)），從培育市場(chǎng)供應(yīng)主體、鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)、落實(shí)優(yōu)惠政策、加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管等方面探索實(shí)施以公租房、人才房、共有產(chǎn)權(quán)住房等為主，租售有機(jī)結(jié)合的住房保障政策。2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部門發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房[2017]153號(hào)），選取了廣東省深圳、廣州、佛山、肇慶等14個(gè)城市開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。2018年12月，廣東省委、省政府出臺(tái)《廣東中長(zhǎng)期青年發(fā)展規(guī)劃（2018-2025年）》提出，將符合條件的新就業(yè)無(wú)房職工、外來(lái)務(wù)工人員納入公租房保障范圍，鼓勵(lì)和支持有條件的用人單位為本單位新就業(yè)青年職工提供過(guò)渡性住房。《2019年廣東省人民政府工作報(bào)告》指出，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系，逐步推進(jìn)解決城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問(wèn)題。

近年來(lái)，廣東省四個(gè)試點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策促進(jìn)培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，在推進(jìn)租賃住房建設(shè)、提高公租房運(yùn)營(yíng)保障、保障承租人公共服務(wù)權(quán)利等方面取得一定成效。

4廣東省大學(xué)生長(zhǎng)期租房意愿調(diào)查

4.1研究對(duì)象與研究?jī)?nèi)容

2018年11-12月間，課題組設(shè)計(jì)問(wèn)卷，采用面談法問(wèn)卷調(diào)查方式對(duì)廣東省部分已畢業(yè)五年內(nèi)的大學(xué)畢業(yè)生進(jìn)行了調(diào)查研究，主要包括大學(xué)畢業(yè)生住房現(xiàn)狀、長(zhǎng)期租房意愿、對(duì)“租購(gòu)并舉”制度的認(rèn)知三方面。

4.2研究方法

采用描述性分析和推斷性統(tǒng)計(jì)分析兩種方法進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，其中描述性分析主要采用單變量分析和相關(guān)分析方法。構(gòu)建二元邏輯斯蒂回歸（BinaryLogistic）模型，研究被調(diào)查者對(duì)“租購(gòu)并舉”政策的知曉程度，具體形式如下：

式（1）中，P為對(duì)租購(gòu)并舉政策了解的發(fā)生概率，6[為常數(shù)項(xiàng)，x為自變量，β為自變量待估計(jì)系數(shù)。k為自變量個(gè)數(shù)，本研究中K=6，xk分別為性別（x1）、年齡（x2）、婚姻狀況（x3）、教育程度（x4）、畢業(yè)年限（x5）、月收人（x6）。

4.3數(shù)據(jù)采集及處理

采用“問(wèn)卷星”軟件對(duì)目標(biāo)調(diào)查對(duì)象發(fā)放并回收了549份問(wèn)卷，其中有效問(wèn)卷數(shù)量為501份，有效率為91.3%。有效樣本經(jīng)濟(jì)特征及變量賦，值見(jiàn)表3。

4.3.1被調(diào)查者住房現(xiàn)狀

（1）描述性分析

有效樣本住房現(xiàn)狀數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：①64.91%大學(xué)畢業(yè)生租房居住，月租金集中在2000元以下占比84.54%。②以“城中村”出租屋為主，占比54.12%，居民小區(qū)為輔占比30.41%，政府保障性住房?jī)H占比3.09%。③合租為主，計(jì)劃租房時(shí)間以1-5年為主。

（2）相關(guān)分析

選取“是否租房P1”與“租房方式P2”兩個(gè)問(wèn)題來(lái)解析大學(xué)畢業(yè)生的租房現(xiàn)狀。結(jié)果顯示，不同性別、年齡、畢業(yè)年限、月收入對(duì)是否租房P1存在顯著性影響?；橐鰻顩r、畢業(yè)年限、月收入的取值之間對(duì)租房方式P2存在顯著性差異。對(duì)于婚姻狀況和畢業(yè)年限兩個(gè)變量，已婚群體對(duì)租房方式P2的影響程度超過(guò)未婚群體，且畢業(yè)年限越長(zhǎng)，對(duì)租房方式的影響越大，見(jiàn)表4。

4.3.2被調(diào)查者長(zhǎng)期租房愿意

（1）描述性分析

有效樣本長(zhǎng)期租房愿意數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：①理想中的租住房型，以一室一廳為主，兩室一廳為輔。②租房配套設(shè)施要求醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、文化體育設(shè)施、商務(wù)服務(wù)設(shè)施為主。③尋找出租房信息途徑以互聯(lián)網(wǎng)為主，熟人介紹為輔。④希望政府補(bǔ)貼形式以租金補(bǔ)貼為主，保障性住房配租為輔。⑤期望租房月租金為2000元以下，不超過(guò)月收入的20%。⑥房東誠(chéng)信、房租頻繁上漲是影響租房穩(wěn)定性的主要因素。⑦如果租房與購(gòu)房享受同等權(quán)益，不會(huì)考慮長(zhǎng)期租房占比61.11%、會(huì)考慮占比38.89%。⑧如果租房成本與購(gòu)房成本相當(dāng)，不會(huì)考慮長(zhǎng)期租房占比74.31%，會(huì)考慮占25.69%。⑨如果租賃市場(chǎng)規(guī)范且管理健全，不會(huì)考慮長(zhǎng)期租房占比66.44%，會(huì)考慮占比33.56%。

（2）相關(guān)分析

選取“理想租房類型P3”與“可接受租房?jī)r(jià)格P4”兩個(gè)問(wèn)題分析大學(xué)畢業(yè)生長(zhǎng)期租房意愿。結(jié)果顯示，不同年齡、受教育程度、婚姻狀況、畢業(yè)年限、月收入的對(duì)理想租房類型P3、可接受租房?jī)r(jià)格P4均存在顯著性差異。月收入對(duì)大學(xué)畢業(yè)生選擇理想房型、可接受的租房?jī)r(jià)格的影響程度均為最大，見(jiàn)表4。

4.3.3“租購(gòu)并舉”政策的認(rèn)知

（1）描述性分析

有效樣本對(duì)“租購(gòu)并舉”政策認(rèn)知數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果如下：①不了解“租購(gòu)并舉”政策占比78.01%，較為了解占比17.36%、非常了解占比4.36%。②沒(méi)有享受“租購(gòu)并舉”政策優(yōu)惠占比87.27%、享受占比12.73%。③沒(méi)有享受所在城市人才住房保障占比82.64%、已享受占比17.36%。④認(rèn)為在“租購(gòu)并舉”制度下租金會(huì)上漲的占比82.64%、持平占比33.8%、下降占比18.75%。

（2）Logit模型估計(jì)結(jié)果和穩(wěn)健性檢驗(yàn)

利用SPSS24.0軟件對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸處理，經(jīng)過(guò)整理得到模型估計(jì)結(jié)果和穩(wěn)健性檢驗(yàn)結(jié)果，見(jiàn)表5、表6。

X2=15.328，P<0.004，達(dá)到0.05的顯著水平;Hosmer-Lemeshow檢驗(yàn)值=8.938，P>0.05，未達(dá)到顯著水平，說(shuō)明自變量和因變量之間有很好的關(guān)聯(lián)度。且婚姻狀況、教育程度2個(gè)自變量與租購(gòu)并舉政策的知曉程度有顯著關(guān)聯(lián)。

4.4結(jié)果分析

（1）64.91%受訪者選擇租房居住且僅有3.7%享受到政府保障性住房，超過(guò)八成以上選擇月房租在2000元以下的房子居住，計(jì)劃租房時(shí)間在五年以內(nèi)。

（2）受訪者長(zhǎng)期租房愿意受年齡、教育程度、婚姻狀況、畢業(yè)年限、月收入等因素交錯(cuò)影響，即使在租房與購(gòu)房享受同等權(quán)益、租房成本與購(gòu)房成本相當(dāng)、租賃市場(chǎng)規(guī)范且管理健全條件下，大多數(shù)購(gòu)買住房意愿仍然強(qiáng)于長(zhǎng)期租房。

（3）受訪者對(duì)“租購(gòu)并舉”政策認(rèn)知度低，僅21.6%的人較了解“租購(gòu)并舉”政策，且相對(duì)于珠三角地區(qū)，粵西地區(qū)、粵北地區(qū)、粵東地區(qū)的大學(xué)畢業(yè)生對(duì)“租購(gòu)并舉”政策的了解程度更低。

5結(jié)論與政策建議

5.1研究結(jié)論

（1）大學(xué)生畢業(yè)生住房供需矛盾表現(xiàn)為：低收入水平與高額房?jī)r(jià)（房租）之間的矛盾;剛性住房需求與可支付房源短缺之間的矛盾;市場(chǎng)配置失靈與政府干預(yù)不足之間的矛盾。

（2）大多數(shù)大學(xué)畢業(yè)生把是否擁有住房作為社會(huì)分層新標(biāo)準(zhǔn)，租房只是剛“落腳”城市、收人較低時(shí)的過(guò)渡選擇，長(zhǎng)期租房意愿不強(qiáng)。

（3）“租購(gòu)并舉”住房政策的推廣和落實(shí)并沒(méi)達(dá)到理想效果，大學(xué)畢業(yè)生群體對(duì)“租購(gòu)并舉”政策認(rèn)知度低。

5.2政策建議

5.2.1加強(qiáng)政策宣傳，引導(dǎo)大學(xué)畢業(yè)生理性住房消費(fèi)

精準(zhǔn)宣傳“租購(gòu)并舉”政策，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)、提升租房消費(fèi)的獲得感。引導(dǎo)大學(xué)畢業(yè)生以積極的態(tài)度面對(duì)住房問(wèn)題，從實(shí)際出發(fā)梯度消費(fèi)，形成由“重購(gòu)輕租”轉(zhuǎn)向“租購(gòu)并舉”的消費(fèi)觀念。

5.2.2完善差別化支持政策，提高大學(xué)畢業(yè)生住房支付能力

針對(duì)大學(xué)畢業(yè)生住房可支付能力，采取建立“先租后售”“租售銜接”“租購(gòu)并舉”的階梯式住房補(bǔ)助政策，重點(diǎn)保障畢業(yè)不滿五年的大學(xué)生、高職高專畢業(yè)生、農(nóng)村困難畢業(yè)生群體。采取人才補(bǔ)貼、住房公積金支付租金、低息租房貸款等租房支持與降低首套房首付比、延長(zhǎng)還款期限，低息貸款、利息抵稅等購(gòu)房支持政策，保障大學(xué)畢業(yè)生群體“住有所居”。

5.2.3建立梯度化供給體系，增加大學(xué)畢業(yè)生可支付住房供給

針對(duì)大學(xué)畢業(yè)生住房需求，建立價(jià)格、面積、檔次、類型梯度化的多層次住房供應(yīng)，加大大學(xué)畢業(yè)生可支付房源的市場(chǎng)供給與保障性供給。搭建大學(xué)生保障房監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，完善房屋租賃權(quán)備案登記制度，加強(qiáng)準(zhǔn)人、使用、退出動(dòng)態(tài)管理，提高房源使用效率。

5.2.4推進(jìn)公共服務(wù)均衡化，促進(jìn)大學(xué)畢業(yè)生全面發(fā)展

落實(shí)《中長(zhǎng)期青年發(fā)展規(guī)劃（2016-2025年）》要求，落實(shí)大學(xué)畢業(yè)生穩(wěn)定居住和享受公共服務(wù)的各項(xiàng)保障政策，剝離與住房掛鉤的市民權(quán)益與社會(huì)福利。將住房福利改善與大學(xué)畢業(yè)生教育層次提高、經(jīng)濟(jì)收入提升、社會(huì)階層提升相統(tǒng)一，促進(jìn)大學(xué)畢業(yè)生全面施展才華，促進(jìn)城市創(chuàng)新發(fā)展。

“青年興則民族興，青年強(qiáng)則國(guó)家強(qiáng)”。大學(xué)畢業(yè)生住房問(wèn)題的妥善解決對(duì)于落實(shí)科教興國(guó)戰(zhàn)略、人才強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略具有重要意義。