申菊瑛

摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷完善，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也日益突出，特別是房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)中占著重要的成分，直接影響著企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)。所以要保障房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，必須把房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別和控制作為重中之重。本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制進(jìn)行了研究，從而保障我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別;風(fēng)險(xiǎn)防范;房地產(chǎn)企業(yè);識(shí)別;控制

我國(guó)不斷加快城鎮(zhèn)化步伐，房地產(chǎn)企業(yè)也在飛速發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的最顯著特點(diǎn)是資金密集型，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)涉及較大數(shù)額的資金，但是項(xiàng)目的周期一般較長(zhǎng)，再加之各種因素的不確定性會(huì)使資金在回收及變現(xiàn)中產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前，各大房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理方面趨于規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化。各大房地產(chǎn)企業(yè)都在提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，并且科學(xué)合理的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范和評(píng)估。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

目前來(lái)看，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較普遍的定義有兩種：狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目結(jié)束后企業(yè)沒(méi)有能力償還負(fù)債，是一種融資風(fēng)險(xiǎn)，也可以說(shuō)是由企業(yè)負(fù)債導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的資金整個(gè)過(guò)程中面臨不可控制和預(yù)料的因素，使企業(yè)最后得到的財(cái)務(wù)成果和預(yù)想的有很大差別，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)濟(jì)面臨虧損。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)融資、投資、回收資金等各個(gè)環(huán)節(jié)中。而且房地產(chǎn)行業(yè)具有開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、初始資金投入大、資金回收慢等特點(diǎn)，是具有較高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，綜合來(lái)說(shuō)，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更符合目前的房地產(chǎn)企業(yè)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，資金大部分來(lái)源于銀行貸款，例如，開(kāi)發(fā)時(shí)所需的項(xiàng)目工程款、大部分購(gòu)房者都是按揭貸款。所以在房地產(chǎn)行業(yè)，銀行起著極為重要的作用。所以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果出現(xiàn)某種問(wèn)題，銀行就會(huì)承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都會(huì)受到影響。并且房地產(chǎn)企業(yè)本身的特點(diǎn)就表明在開(kāi)發(fā)初期就需要投放較多的資金，而企業(yè)本身的資金滿足不了項(xiàng)目的需求，因此企業(yè)就要融資，所以在房地產(chǎn)企業(yè)中資產(chǎn)負(fù)債率普遍都高，而且每年都呈逐步上升趨勢(shì)。因此，企業(yè)在初期必須對(duì)資金進(jìn)行科學(xué)合理的使用和管理，否則在項(xiàng)目開(kāi)展中會(huì)面臨資金鏈斷裂的困境，使企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率增加，導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)增加。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下方面：第一，個(gè)別財(cái)務(wù)指標(biāo)的局限性誤導(dǎo)。這是一個(gè)普遍性的問(wèn)題，許多的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)為了改變市場(chǎng)份額、提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，參照個(gè)別財(cái)務(wù)指標(biāo)，盲目加大投資，就會(huì)使企業(yè)的現(xiàn)金流出量增加，從而加大投資風(fēng)險(xiǎn)。第二，短期的支出加大風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，許多企業(yè)為謀求發(fā)展就會(huì)選擇多元化和差異化的經(jīng)營(yíng)策略，就會(huì)對(duì)個(gè)性產(chǎn)品加大投資資金，企業(yè)的現(xiàn)金支出在短期內(nèi)就會(huì)猛增，從而導(dǎo)致企業(yè)存在很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。第三，非經(jīng)營(yíng)性投資。一些房地產(chǎn)企業(yè)在起步過(guò)程中，會(huì)盲目甚至過(guò)度的進(jìn)行一些非經(jīng)營(yíng)性的投資，使企業(yè)現(xiàn)金資源被占用，阻礙了現(xiàn)金流的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。如果企業(yè)本身資金不能承受非經(jīng)營(yíng)性投資，會(huì)使短時(shí)間內(nèi)大量現(xiàn)金不能及時(shí)收回，導(dǎo)致資金鏈斷裂，加大投資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

（三）收益分配風(fēng)險(xiǎn)和資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)較高的稅費(fèi)，例如，主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金、附加稅等。使企業(yè)的支出增加，所以盈利空間相對(duì)變小。最近這幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金和附加稅呈逐年上升的趨勢(shì)。對(duì)企業(yè)的資金回收就會(huì)造成一定的影響，導(dǎo)致資金回收風(fēng)險(xiǎn)加劇。并且從宏觀政策來(lái)看，稅收是我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的必要手段，是企業(yè)所不能避免的。在我國(guó)，絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)缺少戰(zhàn)略性管理，沒(méi)有合理的進(jìn)行規(guī)劃，只是憑借投資者本身的觀點(diǎn)進(jìn)行判斷，盲目的進(jìn)行利潤(rùn)分配。并且，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了少繳稅款等目的，不按正規(guī)的程序進(jìn)行利潤(rùn)分配，或許目前能帶來(lái)一些短期利益，但不利于房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。因此企業(yè)如果沒(méi)有一個(gè)很好的規(guī)劃和分配制度，會(huì)增加企業(yè)的收益分配風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

房地產(chǎn)企業(yè)要從內(nèi)外兩方面防范融資風(fēng)險(xiǎn)，不僅在企業(yè)本身制定合理的決策方式做好融資，同時(shí)及時(shí)掌握國(guó)家政策，獲得政策上的扶持，使融資渠道更加豐富多樣。

1.鼓勵(lì)多元化融資

目前，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式，銀行貸款方式說(shuō)明其具有短期性的特點(diǎn)，而且利息成本較高，面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也較大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要適當(dāng)擴(kuò)寬融資渠道和方式，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施多元化的融資手段，房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行企業(yè)債券或股權(quán)融資等方式進(jìn)行融資。其次，從內(nèi)出發(fā)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極擴(kuò)寬融資方式。不能只依賴政府對(duì)政策進(jìn)行放寬，房地產(chǎn)企業(yè)本身要努力求變和改革，使企業(yè)融資方式不斷增加。

2.科學(xué)的融資決策

融資政策在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)政策中起著至關(guān)重要的作用。首先，企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，要仔細(xì)分析研究投資政策，以及對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行深入研究。在進(jìn)行融資之前，要科學(xué)合理的制定融資方案，企業(yè)要估算資金需求、合理進(jìn)行計(jì)劃，防止在項(xiàng)目進(jìn)行中出現(xiàn)資金擱置等問(wèn)題。明確融資范圍后，要結(jié)合實(shí)際情況確定融資方式，例如企業(yè)的償債能力、資產(chǎn)構(gòu)造以及當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境等方式。并且融資時(shí)要規(guī)范和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪M(jìn)行，必要時(shí)把多種融資方式融合在一起。房地產(chǎn)企業(yè)要使用合理的資本成本降低企業(yè)的融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)明確融資方式和策略后要派專人進(jìn)行有效的監(jiān)督和控制，隨時(shí)掌握企業(yè)的融資進(jìn)度，以及企業(yè)資金使用情況，以便更好的處理突發(fā)問(wèn)題和狀況，確保資金?？顚Ｓ茫档推髽I(yè)資金使用風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策直接影響財(cái)務(wù)管理工作，憑借主觀決定和以往經(jīng)驗(yàn)會(huì)加大決策的失誤。針對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取科學(xué)合理的決策方式。具體可以從以下兩個(gè)方面著手：第一、強(qiáng)化項(xiàng)目可行性分析。相比來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)窄小，并且資金上需求大、極易受政策影響等情況，所以要強(qiáng)化投資項(xiàng)目可行性分析，預(yù)估項(xiàng)目需求量以及開(kāi)發(fā)成本，全面考慮市場(chǎng)、投資效益等因素，及時(shí)識(shí)別投資風(fēng)險(xiǎn)并找出針對(duì)性的防范措施，確保投資合理與科學(xué)。財(cái)務(wù)部也要加強(qiáng)審核力度，研究項(xiàng)目投資周期和回收期等問(wèn)題，科學(xué)合理的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，并提出綜合性意見(jiàn)。第二、積極進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)。目前在我國(guó)來(lái)看，開(kāi)發(fā)住房的盈利空間變得越來(lái)越小，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)，改善建筑開(kāi)發(fā)方式，從而保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（三）資金回收風(fēng)險(xiǎn)和收益分配風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.制定可調(diào)整的營(yíng)銷策略

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿Υ?，房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得利潤(rùn)，房地產(chǎn)企業(yè)要有科學(xué)合理的營(yíng)銷策略。對(duì)銷售來(lái)說(shuō)客戶是關(guān)鍵，滿足客戶的需求是最重要的營(yíng)銷手段。銷售這一環(huán)節(jié)如果出問(wèn)題，會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收不及時(shí)，甚至嚴(yán)重的會(huì)使企業(yè)破產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的頻繁調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身發(fā)展制定仔細(xì)的營(yíng)銷策略并且能及時(shí)作出戰(zhàn)略調(diào)整，使房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

2.建立合理的利潤(rùn)分配機(jī)制

收益分配在房地產(chǎn)企業(yè)占著重要的位置。公眾通過(guò)它對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了解，增加房地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)知度，因此房地產(chǎn)企業(yè)不能進(jìn)行隨意分配。并且不合理的分配政策會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成不良的效果，例如，會(huì)增加融資成本等。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自己的情況，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立合理的利潤(rùn)分配機(jī)制。

四、總結(jié)

本文針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的實(shí)際狀況，查找風(fēng)險(xiǎn)因素，并提出具體的規(guī)避性政策。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自己的綜合實(shí)力，必須科學(xué)合理的分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因和種類進(jìn)行有效的規(guī)避，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭芃.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)探索與防范[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019 （06）：66+68.

[2]武桂芹.淺談新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理控制[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2018 （24）：179-180.

[3]徐震.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其內(nèi)部控制防范措施的研究[J].中國(guó)國(guó)際財(cái)經(jīng)（中英文），2018 （09）：109.