關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)眾籌 產(chǎn)品眾籌 非法集資 房屋預(yù)售 資金安全

作者簡(jiǎn)介：柳士荷，北京市京師（無(wú)錫）律師事務(wù)所。

中圖分類號(hào)：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.11.157

近幾年，“互利網(wǎng)+”政策正在快速的發(fā)展與進(jìn)步，帶動(dòng)著眾籌迅速發(fā)展壯大。眾籌作為互聯(lián)網(wǎng)金融與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)無(wú)法滿足社會(huì)的需求，房地產(chǎn)眾籌為傳統(tǒng)房地產(chǎn)提供了新的思路與商機(jī)，實(shí)現(xiàn)互惠共贏，從開(kāi)發(fā)商的角度分析，眾籌平臺(tái)發(fā)布的項(xiàng)目?jī)?nèi)容可以減少融資成本，解決房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中資金的不足問(wèn)題，縮短銷售周期，可以實(shí)現(xiàn)提前鎖定客戶的購(gòu)買能力，加強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的影響力，從購(gòu)房者方面分析，提前享受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定的優(yōu)惠政策。針對(duì)房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)，充當(dāng)著購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的中間部分，在履行自己的責(zé)任與義務(wù)中獲得應(yīng)得的報(bào)酬，實(shí)現(xiàn)利益最大化。

一、房地產(chǎn)眾籌的法律觀點(diǎn)分析

（一）房地產(chǎn)眾籌種類間的差異性

房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中經(jīng)過(guò)不斷地研究與摸索，針對(duì)眾籌內(nèi)容逐漸形成多種形式與內(nèi)容，從開(kāi)發(fā)商眾籌的角度出發(fā)，主要分為融資開(kāi)發(fā)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)兩個(gè)種類，但是從購(gòu)房者的角度出發(fā)，可以分為投資理財(cái)與購(gòu)房消費(fèi)兩種類型。

1.融資開(kāi)發(fā)型

此類型的開(kāi)發(fā)商主要以鎖定客戶和融資作為主要目的，購(gòu)房者在購(gòu)房消費(fèi)過(guò)程中，主要以購(gòu)房消費(fèi)作為目的，可以分為不同的模式：第一，定向模式，例如，石家莊眾美城項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)盤之前需要與有房產(chǎn)需求的工作人員或者單位合作，購(gòu)房者在收到房產(chǎn)錢需要支付給開(kāi)發(fā)商全部款項(xiàng)，這就是開(kāi)發(fā)商獲得的收益。第二，可轉(zhuǎn)項(xiàng)模式，例如，非常著名的桂碧園項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商會(huì)提前鎖定客戶的資料，獲取項(xiàng)目建設(shè)與開(kāi)發(fā)的全部經(jīng)費(fèi)，購(gòu)房者通過(guò)這樣的方式獲得低于市場(chǎng)價(jià)格的產(chǎn)權(quán)。

2.營(yíng)銷推廣型

將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)作為主要目的，購(gòu)房者進(jìn)行消費(fèi)。開(kāi)發(fā)商利用眾籌平臺(tái)展開(kāi)宣傳，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之后購(gòu)房者會(huì)進(jìn)行購(gòu)買 。最大限度吸引購(gòu)房者的眼球，此種類型還會(huì)分為幾個(gè)小類，第一，團(tuán)購(gòu)模式，例如，京東、遠(yuǎn)洋等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，會(huì)選擇交10000抵50000或者打折的方式作為優(yōu)惠政策，開(kāi)發(fā)商將現(xiàn)房的實(shí)際情況進(jìn)行了解，利用眾籌平臺(tái)展開(kāi)眾籌項(xiàng)目，這樣購(gòu)房者會(huì)得到一定的補(bǔ)貼。第二，提前團(tuán)購(gòu)模式，例如，廣州非常有名的萬(wàn)科城眾籌項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商想要獲得眾籌的許可，需要取得預(yù)售的許可證，提前發(fā)布眾籌的項(xiàng)目，購(gòu)房者會(huì)獲得優(yōu)惠購(gòu)房的權(quán)利，此項(xiàng)目符合預(yù)售條件時(shí)，購(gòu)房者就可以享受折扣。第三，抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)，例如，在京東、遠(yuǎn)洋這些出名項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商可以將預(yù)售小票提前準(zhǔn)備出來(lái)，在眾籌環(huán)節(jié)使用，購(gòu)房者使用京東金融APP利用白條的方式支付11元，就可以獲得抽獎(jiǎng)活動(dòng)，有機(jī)會(huì)抽得1.1折的大獎(jiǎng)，眾籌活動(dòng)之后，針對(duì)沒(méi)有中獎(jiǎng)的購(gòu)房者，在30天之內(nèi)會(huì)收到已支付的11元。第四，彩票模式，是以京東遠(yuǎn)洋項(xiàng)目進(jìn)行案例分析，開(kāi)發(fā)商在取得預(yù)售許可證之后開(kāi)始眾籌，購(gòu)房者還是需要支付11元就可以參與活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商眾籌活動(dòng)結(jié)束之后，其中中獎(jiǎng)的購(gòu)房者會(huì)獲得首付款，其他顧客也有驚喜，會(huì)贏得京東滿減的活動(dòng)。

3.理財(cái)型房產(chǎn)眾籌

主要以項(xiàng)目為目的采取此類型眾籌方式，購(gòu)房者以投資的方式購(gòu)房，例如，在中信泰達(dá)國(guó)際酒店公寓展開(kāi)眾籌活動(dòng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商在獲得許可之后開(kāi)展眾籌活動(dòng)，其中參與眾籌的所有購(gòu)房者都會(huì)獲得8.8折的優(yōu)惠力度 。

（二）房地產(chǎn)眾籌的相關(guān)制度

所謂房地產(chǎn)眾籌既指開(kāi)發(fā)商為了籌集資金完成自己的建筑項(xiàng)目，利用網(wǎng)絡(luò)眾籌平臺(tái)，尋求出資者的融資幫助，出資者會(huì)以投資者的身份存在，進(jìn)而得到對(duì)應(yīng)房產(chǎn)或者股權(quán)作為回報(bào)。眾籌的方式主要分為兩種，第一種是以股權(quán)作為回報(bào)的投資，第二種是利用現(xiàn)有的實(shí)物作為回報(bào)的方式。

如果將房地產(chǎn)眾籌歸納為股權(quán)眾籌，購(gòu)房者主要以投資收益為目的，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上升，不符合房地產(chǎn)在我國(guó)市場(chǎng)發(fā)展的需求，如果僅僅依靠理財(cái)型或者運(yùn)營(yíng)理財(cái)型進(jìn)行房地產(chǎn)眾籌，過(guò)程中金融理財(cái)?shù)倪^(guò)多，就會(huì)讓眾籌失去原來(lái)的意圖，需要馬上制止。在房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目中以產(chǎn)品作為眾籌的回報(bào)方式，符合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的需求，這種方式可以解決我國(guó)中小房產(chǎn)公司融資費(fèi)力的問(wèn)題。同時(shí)還要購(gòu)房者享受最優(yōu)惠的價(jià)格來(lái)購(gòu)買屬于自己的房產(chǎn)，在房地產(chǎn)眾籌過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)以營(yíng)銷手段為目的，利用抽獎(jiǎng)團(tuán)購(gòu)彩票等模式進(jìn)行眾籌，這種并非真正意義上的眾籌，只是一種營(yíng)銷噱頭 。房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目中應(yīng)該以融資開(kāi)發(fā)型產(chǎn)品作為主要制度設(shè)計(jì)內(nèi)容，利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)結(jié)合眾籌平臺(tái)的作用發(fā)布項(xiàng)目?jī)?nèi)容，其中需要添加一些對(duì)購(gòu)房者有利的優(yōu)惠政策，完成買與賣的交易。

（三）房地產(chǎn)眾籌的合法經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)眾籌工作的開(kāi)展主體分別是開(kāi)發(fā)商、眾籌平臺(tái)、購(gòu)房者之間的關(guān)系，他們復(fù)雜的存在著。

購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商利用眾籌平臺(tái)講項(xiàng)目的主體內(nèi)容、眾籌需要的金額以及對(duì)購(gòu)房者的優(yōu)惠政策等都發(fā)布出來(lái)，這些內(nèi)容成為商品房買賣的約定，當(dāng)購(gòu)房者了解項(xiàng)目?jī)?nèi)容之后，會(huì)結(jié)合自己的情況買眾籌的份額，簽訂買賣的合同。

眾籌平臺(tái)與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系：在房地產(chǎn)眾籌工作中，開(kāi)發(fā)商會(huì)將項(xiàng)目信息在眾籌平臺(tái)上顯示出來(lái)，并且對(duì)相關(guān)的信息進(jìn)行審核，檢查相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)工作，為了完成實(shí)際交易活動(dòng)。

眾籌平臺(tái)與購(gòu)物者之間的關(guān)系：在房地產(chǎn)眾籌工作中，購(gòu)房者會(huì)加入到眾籌項(xiàng)目中，審核所有的信息，最后購(gòu)房者與開(kāi)放商簽訂合法的合同，所以，眾籌平臺(tái)與購(gòu)房者也需要制定相對(duì)應(yīng)的合同關(guān)系，在購(gòu)房者完成眾籌活動(dòng)之后，眾籌平臺(tái)與購(gòu)買者的合同仍然繼續(xù)有效，為了保護(hù)購(gòu)房者的利用，我們會(huì)認(rèn)為眾籌平臺(tái)與購(gòu)房者之間存在合同委托關(guān)系。

二、房地產(chǎn)眾籌存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)在展開(kāi)眾籌活動(dòng)時(shí)，經(jīng)常界定在法律的邊緣線，其中是否合法很難定位，同時(shí)由于法律體系的不完善，造成房地產(chǎn)眾籌工作缺少相對(duì)應(yīng)法律的保護(hù)，因此會(huì)面臨著非法集資、購(gòu)房者與預(yù)售不確定的情況出現(xiàn)，房地產(chǎn)眾籌健康發(fā)展受到法律風(fēng)險(xiǎn)的阻礙。

（一） 制止房地產(chǎn)眾籌工作中存在的非法集資風(fēng)險(xiǎn)

所謂非法集資在我國(guó)是一種違法犯罪的行為，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定，主要指單位或者個(gè)人在沒(méi)有相關(guān)部門的批注之后，以不同形式向社會(huì)公眾進(jìn)行大量籌集資金，并且承諾在一定程度上會(huì)以金錢、貨幣等方式向出資人支付利息的回報(bào)行為 。

目前，一些開(kāi)發(fā)商假借房地產(chǎn)眾籌的幌子行非法集資的行為，一旦發(fā)現(xiàn)這種情況就需要給予一定的處分與懲罰，一定要區(qū)分好二者之間的差異，一旦處理不當(dāng)，也會(huì)被誤認(rèn)為是非法集資的。房地產(chǎn)在眾籌工作中，應(yīng)該把握住非法性以及公開(kāi)性的要求。這里提到的非法性與公開(kāi)性主要指房地產(chǎn)未得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)之后，向社會(huì)大量吸取資金的過(guò)程。

（二） 房地產(chǎn)眾籌預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)防范

開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種活動(dòng)降低資金壓力，會(huì)打消一切的不確定性，但是會(huì)給購(gòu)房者帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此，國(guó)家會(huì)建立預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)核心體系，以維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益。根據(jù)2009年房地產(chǎn)管理法提出之后，商品房想要實(shí)現(xiàn)預(yù)售，需要符合以下的內(nèi)容：第一，已經(jīng)交付全部的土地權(quán)出讓金，取得土地使用證，獲得土地的所有權(quán)。第二，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工作開(kāi)展過(guò)程中，需要具有建設(shè)工程規(guī)劃許可證 。第三，投入房產(chǎn)的資金需要達(dá)到工程建設(shè)總和的25%以上，并且將工程實(shí)施以及竣工的時(shí)間明確。第四，開(kāi)發(fā)商需要向縣級(jí)單位管理部門登記辦理，獲得商品預(yù)售房的許可證明材料。

（三）房地產(chǎn)眾籌的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國(guó)房地產(chǎn)在眾籌過(guò)程中，會(huì)存在比較嚴(yán)重的問(wèn)題，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)肆意炒作，與眾籌的本質(zhì)相背離，房?jī)r(jià)會(huì)大幅度上漲，影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與進(jìn)步，甚至還會(huì)造成金融危機(jī)。

只有了解購(gòu)房者的購(gòu)買目的，確保購(gòu)房者是以居住為目的的行為，才會(huì)將一些風(fēng)險(xiǎn)因素拒絕在外，成為房地產(chǎn)眾籌過(guò)程中最有效的調(diào)控方法，購(gòu)房者在成為眾籌平臺(tái)的注冊(cè)用戶之后，才符合眾籌平臺(tái)的審批標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而從多個(gè)角度分析，購(gòu)房者購(gòu)買房產(chǎn)的需求與目的。例如，眾籌平臺(tái)往往會(huì)以問(wèn)卷調(diào)查的方式對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行審查，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查不僅可以了解到購(gòu)房者的基本信息，同時(shí)還會(huì)掌握購(gòu)房者購(gòu)買的目的。

三、保障房地產(chǎn)眾籌中購(gòu)房者的權(quán)益

通常房地產(chǎn)眾籌會(huì)將項(xiàng)目拆開(kāi)成為最小單位，甚至還會(huì)出現(xiàn)一平米的眾籌額度 。一旦眾籌工作成功之后，會(huì)出現(xiàn)一套房產(chǎn)會(huì)有多個(gè)主人的情況，這種眾籌方式無(wú)法滿足購(gòu)房者的需求，同時(shí)還有可能傷害購(gòu)房者的合法權(quán)益。

房地產(chǎn)眾籌過(guò)程中，將最低眾籌份額進(jìn)行規(guī)范，需要了解房屋的初步設(shè)計(jì)，掌握購(gòu)房者的實(shí)際需求，將最小戶型的平方米數(shù)作為一個(gè)眾籌的份額，這樣就會(huì)保證一套房產(chǎn)只有一個(gè)主人，但是實(shí)際面積以實(shí)際為準(zhǔn)，實(shí)施多退少補(bǔ)的方針。

四、結(jié)論

綜上所述，房地產(chǎn)眾籌工作需要掌握一定的分寸，通過(guò)實(shí)踐證明融資開(kāi)發(fā)型房地產(chǎn)眾籌符合房產(chǎn)項(xiàng)目的需求，并且成為房地產(chǎn)眾籌制度發(fā)展過(guò)程中的法律支撐。以此作為背景，我國(guó)房地產(chǎn)在眾籌過(guò)程中，需要不斷地防范非法集資違法行為，需要按照相關(guān)的管理?xiàng)l例與需求，進(jìn)行商品房預(yù)售環(huán)節(jié)，做好房地產(chǎn)調(diào)控法律風(fēng)險(xiǎn)，掌握購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)買需求與目的，加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)的規(guī)范行為，最大限度保證購(gòu)房者的合法權(quán)益，為我國(guó)房地產(chǎn)眾籌工作可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)保障。

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