王海濤

摘 要 隨著社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，我國的房地產(chǎn)事業(yè)也迎來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。近幾年來我國的房地產(chǎn)行業(yè)競爭變得越來越激烈，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理都出現(xiàn)了各式各樣的問題。為了更好地推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各大房地產(chǎn)企業(yè)需要提高企業(yè)財(cái)務(wù)部門工作人員的資金管理意識(shí)，豐富融資方式、拓寬外部融資渠道、創(chuàng)建資金平臺(tái)、集中管控資金。本文就房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題進(jìn)行研究并提出了相應(yīng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 資金管理 問題 對(duì)策

很多城市的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)到了飽和狀態(tài)，但是企業(yè)的資金管理問題也逐漸暴露出來。因此房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展改變?nèi)谫Y方式，提高資金管理意識(shí)。但是在很多房地產(chǎn)企業(yè)中，企業(yè)對(duì)資金的管理意識(shí)比較單薄，一旦房地產(chǎn)行業(yè)有什么行情變動(dòng)可能就會(huì)對(duì)企業(yè)的整體發(fā)展帶來一定的阻礙。

一、資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的重要性

（一）資金管理有助于項(xiàng)目管理和決策

資金對(duì)任何公司來說都是至關(guān)重要的，公司的發(fā)展和運(yùn)轉(zhuǎn)離不開資金的支持。資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展和經(jīng)營的核心因素，尤其在國家相關(guān)制度的監(jiān)督下，資金的有效管理就顯得尤為重要。所謂的資金管理就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目、各個(gè)環(huán)節(jié)內(nèi)部資金的調(diào)控，對(duì)資金實(shí)現(xiàn)優(yōu)化配置，提高企業(yè)對(duì)資金的使用率，降低企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)企業(yè)的資金統(tǒng)一調(diào)控管理也是為了可以讓企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)資金的流動(dòng)有更好的了解，從而有助于對(duì)項(xiàng)目的管理和進(jìn)行正確決策。

（二）資金管理有助于合理規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的資金有效管理是企業(yè)正常經(jīng)營和項(xiàng)目開展的先決條件，在企業(yè)項(xiàng)目投資中有舉足輕重的作用。企業(yè)發(fā)展每一個(gè)階段每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量的資金，但是同時(shí)也會(huì)面對(duì)各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。只有合理的管理企業(yè)資金才能更好地解決企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中遇到的各種問題，合理規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)項(xiàng)目順利完成，提升企業(yè)核心競爭力。

（三）能夠增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競爭力，提升企業(yè)整體管理水平

資金管理工作是企業(yè)財(cái)務(wù)的主要工作內(nèi)容，資金的管理會(huì)影響到企業(yè)的整體發(fā)展以及項(xiàng)目的正常進(jìn)行，同時(shí)資金的管理水平會(huì)直接影響到企業(yè)的整體管理水平。科學(xué)、合理、高效的資金管理方案可以為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供最基礎(chǔ)的資金保障，合理的規(guī)劃企業(yè)資金可以加快企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，提高資金的利用率，還可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)的競爭優(yōu)勢(shì)，以及促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)整體的管理水平。企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者需要加強(qiáng)企業(yè)資金的管控力度，明確的了解每一筆資金的動(dòng)向，科學(xué)的運(yùn)用每一筆資金，降低企業(yè)的運(yùn)營成本。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題和不足

（一）缺乏全面的資金管理意識(shí)

隨著科技技術(shù)的不斷發(fā)展，我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)管理模式都在不斷地變化和改進(jìn)，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)還是會(huì)遇到很多資金方面的問題，主要就是因?yàn)槠髽I(yè)缺乏全面的資金管理意識(shí)。其實(shí)很多房地產(chǎn)企業(yè)的管理者和財(cái)務(wù)人員都很清楚資金對(duì)企業(yè)的發(fā)展有多重要，但是通過各個(gè)渠道融資之后資金的管理意識(shí)跟不上企業(yè)的發(fā)展，使得很多資金使用不合理，以此造成了資金周轉(zhuǎn)時(shí)間比較長，使用率比較低為企業(yè)創(chuàng)作的價(jià)值比較少。房地產(chǎn)管理人員資金管理意識(shí)比較薄弱還有一方面原因就是，大多數(shù)的管理者都把精力放在建設(shè)管理和銷售方面，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)都發(fā)生了資金挪用的情況。

（二）缺乏先進(jìn)的資金管理模式

很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理觀念和管理理念都處于落后階段，企業(yè)的管理者比較重視企業(yè)的建設(shè)管理，在管理當(dāng)中也沒有使用先進(jìn)的資金管理模式。大多數(shù)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門是直接歸企業(yè)負(fù)責(zé)人直接領(lǐng)導(dǎo)的，不具有獨(dú)立性，這種管理模式已經(jīng)非常落后了，已經(jīng)無法順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。還有一些大型的房地產(chǎn)開發(fā)商，有很多的子公司和一些零零散散的項(xiàng)目部，這些子公司和項(xiàng)目部是分散到各個(gè)城市當(dāng)中。為了保障各項(xiàng)目部和子公司的經(jīng)營需求，總公司一般會(huì)采用項(xiàng)目承包責(zé)任制的方式。這樣子公司的經(jīng)理和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人就具有自主經(jīng)營和財(cái)務(wù)管理的權(quán)利。這些子公司的項(xiàng)目部可能會(huì)為了配合當(dāng)?shù)劂y行的工作開展把資金存放在各個(gè)銀行賬戶中，但是這樣的存放方式會(huì)導(dǎo)致公司的資金分散，不能發(fā)揮聚合優(yōu)勢(shì)，賬戶資金閑置與短缺的現(xiàn)象并存。如果公司需要大量的資金，在第一時(shí)間內(nèi)就沒有辦法精準(zhǔn)的掌控資金池流量和存量情況。

（三）融資渠道單一

房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道就是銀行貸款，或者是以收取客戶定金、預(yù)付款、按揭貸款等形式。但是，近幾年來我國對(duì)房地產(chǎn)的融資要求越來越高，特別是在前期投標(biāo)買地的階段，這個(gè)階段因?yàn)闆]有任何的實(shí)物抵押，所以銀行一般不會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)放貸;在項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)階段，房地產(chǎn)公司四證不全的情況是不允許收取客戶任何押金以及預(yù)收款，所以大多數(shù)的城市都是在有預(yù)售條件的情況下或是工程完成了百分之八十以上，或者是房屋主體封頂之后才可以進(jìn)行辦理，這也就意味著前期融資比較困難，渠道比較單一。房地產(chǎn)企業(yè)一般融資渠道分為三種：一種是自身資金，第二種就是銀行借貸;第三種就是股權(quán)融資。大多數(shù)的小型房地產(chǎn)企業(yè)都是依靠銀行進(jìn)行融資。

（四）難以有效落實(shí)資金計(jì)劃

資金計(jì)劃屬于預(yù)算的具體執(zhí)行，制定和執(zhí)行過程是企業(yè)預(yù)算的完成過程。資金計(jì)劃的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)為計(jì)劃的匯總平衡，審批下達(dá)及執(zhí)行。資金計(jì)劃難以有效率的落實(shí)執(zhí)行，在資金計(jì)劃管理中具有普遍性，一方面任何計(jì)劃都是面向未來的計(jì)劃，未來存在不可預(yù)料的事項(xiàng)發(fā)生;另一方面具體執(zhí)行人（包括各管理層級(jí)的人員）的主觀因素，特別是企業(yè)項(xiàng)目的主管領(lǐng)導(dǎo)對(duì)資金計(jì)劃的干預(yù)，這種人為因素對(duì)資金計(jì)劃管理的干擾，造成資金計(jì)劃落實(shí)難度大增;再一方面企業(yè)收入來源的不穩(wěn)定性及支出的隨意性，造成資金收支預(yù)測(cè)準(zhǔn)確性差。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的對(duì)策

（一）提升資金風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)，健全管理制度

在進(jìn)行企業(yè)的資金管理工作時(shí)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)各種不同的資金風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)漏洞，想要提高企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)首先需要健全完整的管理制度。所以企業(yè)想要持續(xù)發(fā)展首先要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門進(jìn)行改革，加強(qiáng)企業(yè)管理，改變傳統(tǒng)的管理模式提高企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，建立多元化、全方位的財(cái)務(wù)管理部門以及健全管理制度。財(cái)務(wù)人員也要對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)投資提前做好預(yù)算和預(yù)防措施，保持企業(yè)的流動(dòng)資金充足，降低企業(yè)內(nèi)部原因給企業(yè)投資帶來的損失。為了提高企業(yè)的資金管理工作效率，首先需要完善相應(yīng)的資金管理制度，制定合理的資金監(jiān)督制度，嚴(yán)格要求企業(yè)的財(cái)務(wù)人員按照企業(yè)管理制度展開工作。企業(yè)內(nèi)部需要建立合理的預(yù)算制度和投資標(biāo)準(zhǔn)、資金使用計(jì)劃、資金融資管理制度等等，只要和企業(yè)資金有關(guān)的制度都需要加強(qiáng)完善。

（二）創(chuàng)建資金平臺(tái)，集中管控資金

對(duì)于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，創(chuàng)建資金平臺(tái)集中管理資金是一個(gè)比較合理的資金管理模式。創(chuàng)建資金平臺(tái)之后公司的資金可以得到財(cái)務(wù)部門的統(tǒng)一調(diào)配和管理，每一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中每一個(gè)環(huán)節(jié)資金運(yùn)用都需要按照公司的相關(guān)流程進(jìn)行申請(qǐng)。在審核通過之后由公司的財(cái)務(wù)部門和資金控制部門進(jìn)行資金撥付。這樣的管理方式不僅可以提高資金的利用率，還可以達(dá)到資源共享。同時(shí)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者還可以通過網(wǎng)絡(luò)去監(jiān)督每一筆款項(xiàng)的資金流動(dòng)情況，財(cái)務(wù)部門也可以通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)及時(shí)向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，一旦發(fā)現(xiàn)資金有任何問題可以及時(shí)解決降低資金的使用風(fēng)險(xiǎn)。

（三）豐富融資方式，拓寬外部融資渠道

房地產(chǎn)企業(yè)資金使用量大、占用時(shí)間長，企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)真正的投融資發(fā)展，必須實(shí)現(xiàn)對(duì)融資渠道及方式的拓寬，降低銀行融資依賴性。

首先，要合理利用企業(yè)內(nèi)部資源融資，主要包括兩方面：一是利用公司貨幣資金外的長期占用應(yīng)收賬款及票據(jù)融資，通過金融公司等中介機(jī)構(gòu)貼現(xiàn)增加企業(yè)現(xiàn)金流。二是加強(qiáng)資金計(jì)劃管理，提升項(xiàng)目運(yùn)作及規(guī)范化水平，選擇能夠快速實(shí)現(xiàn)回款的銷售方式，減少資金占用，提高資金周轉(zhuǎn)率。

其次，要積極拓展多元化外部融資。主要方式包括房地產(chǎn)投資信托基金、債券融資、私募股權(quán)融資、“互聯(lián)網(wǎng)+”的合作形式、產(chǎn)業(yè)基金等，投資信托基金屬于證券融資的一種，其準(zhǔn)入門檻低、便于管理、買賣自由，較適合中小地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行融資。私募股權(quán)融資通過讓投資者入股或者以合作的方式進(jìn)行融資，既優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，又以靈活變動(dòng)入股方式，使股權(quán)比例自由分配。企業(yè)可以通過互聯(lián)網(wǎng)招商、合作的形式進(jìn)行融資，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”的形式進(jìn)行合作、參股，以達(dá)到資本融合、實(shí)現(xiàn)雙贏的目的。還有一些企業(yè)屬于創(chuàng)業(yè)初期，這些企業(yè)可以采用產(chǎn)業(yè)基金的方式進(jìn)行融資，達(dá)到產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)融合發(fā)展。

（四）加強(qiáng)部門管理，落實(shí)資金計(jì)劃

房地產(chǎn)企業(yè)想要更好的管理資金，首先要加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門的管理，落實(shí)資金管理計(jì)劃，其次讓其他部門更多地參與到計(jì)劃的制定及執(zhí)行中，公司審批通過的預(yù)算計(jì)劃，公司各部門要嚴(yán)格執(zhí)行。因計(jì)劃與實(shí)際始終存在一些差異，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況不斷地修正計(jì)劃，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意資金計(jì)劃環(huán)節(jié)，在工作中需要結(jié)合企業(yè)的投資項(xiàng)目、工程施工、前期工作以及財(cái)務(wù)人員對(duì)企業(yè)資金的了解進(jìn)行系統(tǒng)化分析，以盡量與實(shí)際情況相吻合。加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)督，企業(yè)需要安排專門的人員對(duì)資金后期運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)督和檢查，嚴(yán)格的監(jiān)督資金在執(zhí)行當(dāng)中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，根據(jù)本年度的項(xiàng)目計(jì)劃、銷售計(jì)劃、月度資金計(jì)劃保證資金可以落到實(shí)處，對(duì)資金計(jì)劃執(zhí)行的質(zhì)量和效率負(fù)責(zé)。

四、結(jié)語

資金管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展有很大的影響。但是當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在管理人員資金管理意識(shí)比較薄弱、融資渠道比較單一、缺乏先進(jìn)的資金管理模式等問題。因此企業(yè)需要加強(qiáng)部門管理落實(shí)資金計(jì)劃、豐富融資方式拓寬外部融資渠道、創(chuàng)建資金平臺(tái)集中管控資金、提升資金風(fēng)險(xiǎn)管理的意識(shí)健全管理制度。

（作者單位為青島中聯(lián)建業(yè)股份有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 林曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對(duì)策[J].時(shí)代金融，2017（36）：88+96.

[2] 蒲亞萍.淺談企業(yè)資金管理存在的問題及對(duì)策——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].中國商論，2017（09）：21-22.

[3] 王洪生.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及對(duì)策[J].中國集體經(jīng)濟(jì)，2017（09）：93-94.

[4] 程曉莉.淺析國有企業(yè)資金管理存在的問題及對(duì)策[J].中國商論，2018（27）：90-91.