吳雙

(鄭州大學(xué) 法學(xué)院，河南 鄭州 450001)

1 問(wèn)題的提出

在日常交易中，大眾一定會(huì)根據(jù)物的外在表現(xiàn)形式來(lái)進(jìn)行歸屬判斷。于動(dòng)產(chǎn)而言，多數(shù)是以占有為善意信賴的基礎(chǔ)，那么不動(dòng)產(chǎn)要想維護(hù)交易安全，平衡物權(quán)變動(dòng)中當(dāng)事人和第三人的利益沖突，就要對(duì)外公示，即進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)在交易時(shí)，并不能簡(jiǎn)單的以誰(shuí)占有即誰(shuí)所有來(lái)判斷，此時(shí)它的所有權(quán)是看不見(jiàn)的，必須給它穿上物質(zhì)的外衣，為大眾所了解，從而維護(hù)交易的安全。登記就是外界所能了解的方式，當(dāng)事人通過(guò)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿來(lái)判斷物權(quán)歸屬，并以此為依據(jù)完成交易。不動(dòng)產(chǎn)在登記后具有對(duì)抗第三人的效力，對(duì)于維護(hù)交易秩序，保護(hù)財(cái)產(chǎn)安全有著重大的意義。但是，我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的模式不統(tǒng)一，以登記要件主義為原則，登記對(duì)抗主義為例外，導(dǎo)致在不同模式下登記效力也有所不同，特別是在三權(quán)分置和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的背景下，對(duì)抗主義對(duì)登記公信力的削弱，引發(fā)了許多爭(zhēng)議。除此之外，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記各個(gè)效力的內(nèi)涵和關(guān)系，比如登記推定力的法律依據(jù)，登記公信力與善意取得制度的關(guān)系等，也都存在著進(jìn)一步討論的空間，需要具體細(xì)化。目前《民法典物權(quán)編(草案)》并未有大的改動(dòng)，面對(duì)理論與實(shí)踐中的困境，對(duì)其進(jìn)一步修正刻不容緩。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記及其效力的理論證成

2.1 不動(dòng)產(chǎn)登記的界定

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。筆者認(rèn)為這一界定不夠全面，理論界對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)認(rèn)定主要有行政行為說(shuō)，即不動(dòng)產(chǎn)登記是登記機(jī)構(gòu)的行為，登記行為的本質(zhì)就是行政行為[1]；民事行為說(shuō)，即不動(dòng)產(chǎn)登記是純粹的私法行為，它源于申請(qǐng)人的請(qǐng)求，發(fā)生私法效果[2]。上述兩種觀點(diǎn)并沒(méi)有充分理解不動(dòng)產(chǎn)登記的內(nèi)涵，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)區(qū)分為兩種不同性質(zhì)的行為。在當(dāng)事人之間，雙方簽訂房屋買(mǎi)賣合同，去登記是在履行合同義務(wù)，不登記就造成違約，因此他們之間去辦理登記是一種民事行為；而登記機(jī)關(guān)辦理登記并將其記載于登記簿是一種行政行為[3]。因此，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的界定應(yīng)該體現(xiàn)其“兩體兩面”的性質(zhì)。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)登記的模式

縱觀各國(guó)立法例，不動(dòng)產(chǎn)登記的模式有三種，分別是登記要件主義，以德國(guó)為代表，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，若未?jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力；登記對(duì)抗主義，以日本、意大利為代表，是指物權(quán)變動(dòng)無(wú)需登記，當(dāng)事人之間有物權(quán)變動(dòng)的合意即可，但非經(jīng)登記不得對(duì)抗第三人；托倫斯登記制度，以澳大利亞為代表，是指對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記給予實(shí)質(zhì)性審查，不強(qiáng)制初始登記，不過(guò)一經(jīng)登記，其后發(fā)生的變更和設(shè)定若未經(jīng)登記，不發(fā)生效力[4]。我國(guó)不同于別國(guó)，采取了以登記要件主義為原則，登記對(duì)抗主義為例外的特殊模式。

2.3 不動(dòng)產(chǎn)登記的效力

不動(dòng)產(chǎn)登記的效力主要有以下四種，因在不同的模式下而有所不同，由于登記對(duì)抗主義中物權(quán)變動(dòng)未對(duì)外公示，所以通說(shuō)認(rèn)為其僅具有對(duì)抗力。

2.3.1 登記的形成力 《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)經(jīng)登記產(chǎn)生效力，即登記是物權(quán)變動(dòng)的生效要件，具有形成力。而登記對(duì)抗主義因其無(wú)需登記，僅基于當(dāng)事人的合意就會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，所以不具有形成力。

2.3.2 登記的對(duì)抗力 不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)登記后產(chǎn)生對(duì)抗力。實(shí)踐中常常出現(xiàn)一房數(shù)賣的情形，甲將房屋賣給乙并交付，乙已經(jīng)支付全部?jī)r(jià)款，但未辦理登記，之后甲又將房屋賣給丙(不知情)，并辦理了登記手續(xù)，此時(shí)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，丙可以要求乙返還房屋，乙未登記就不產(chǎn)生對(duì)抗力，不僅不能對(duì)抗第三人，當(dāng)事人之間也不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。在登記對(duì)抗主義模式下，未經(jīng)登記只在當(dāng)事人之間發(fā)生效力，善意第三人可以據(jù)此否定物權(quán)變動(dòng)的存在[5]。

2.3.3 登記的公信力 物權(quán)變動(dòng)以登記、交付為公示方法，即使此類表征與真實(shí)的權(quán)利不符，對(duì)于信賴物權(quán)表征而交易之人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)相同的法律效果，以為保護(hù)，這種法律效力就是公信力[6]。有學(xué)者指出我國(guó)《物權(quán)法》并沒(méi)有承認(rèn)公信力，是因?yàn)椤段餀?quán)法》未規(guī)定權(quán)利正確性推定原則。崔建遠(yuǎn)教授認(rèn)為，若從《物權(quán)法》第16條第一款的文字表述來(lái)認(rèn)定《物權(quán)法》沒(méi)有公信力，有損善意取得制度的邏輯前提[7]。登記公信力旨在優(yōu)先保護(hù)相信登記簿記載內(nèi)容的一方，即當(dāng)事人無(wú)法從不動(dòng)產(chǎn)的外在占有判斷物權(quán)狀態(tài)時(shí)，可以信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載，這樣既保護(hù)了信賴公示的善意相對(duì)人的利益，又滿足了保護(hù)交易安全與效率原則的要求。目前它主要體現(xiàn)在《物權(quán)法》第106條善意取得制度的設(shè)計(jì)中，其中受讓人在受讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)為善意，即受讓人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴，無(wú)重大過(guò)失地不知道真實(shí)狀態(tài)與外在表現(xiàn)不一致。除此之外，還需要滿足其他條件，即以合理的價(jià)格有償交易、不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理登記等要求，從而平衡善意第三人與真實(shí)權(quán)利人之間的利益。另外，它主要適用于登記要件主義模式，一旦物權(quán)發(fā)生變動(dòng)去登記，就會(huì)產(chǎn)生公示的效果，由此讓外界所了解。而在登記對(duì)抗主義下，通常認(rèn)為不產(chǎn)生公信力，此時(shí)物權(quán)的真實(shí)歸屬與登記并不一致，若賦予其公信力，將會(huì)嚴(yán)重?fù)p害物的靜的安全。

2.3.4 登記的推定力 多數(shù)學(xué)者將《物權(quán)法》第16條和第17條的規(guī)定視為關(guān)于登記推定力的法律依據(jù)，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)[8]。它主要有以下內(nèi)涵：首先，登記的推定力是公信力的基礎(chǔ)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)一經(jīng)登記即推定與實(shí)體法的權(quán)利一致，且發(fā)生該登記所表示的實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，此時(shí)登記產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬的最高證明效力，第三人可以信賴該登記[6]。其次，登記的推定力可被推翻，雖然根據(jù)登記簿推定可以保護(hù)第三人的信賴?yán)?，但在某些情況下也會(huì)損害真實(shí)權(quán)利人的利益，因此登記簿的記載并不是終局的，只要有相反證據(jù)證明，就能使登記簿記載的權(quán)利失去正確性推定的效力。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記效力的評(píng)析

3.1 對(duì)域外法規(guī)定的考察

德國(guó)采用登記要件主義，明文規(guī)定了登記的公信力與推定力，與我國(guó)相比有很大不同。其中《德國(guó)民法典》第891條從規(guī)范層面將登記的推定力分為積極推定與消極推定，并且將推定的對(duì)象限于權(quán)屬狀況。除此之外，第892條第1款規(guī)定“為以法律行為取得土地上的某項(xiàng)權(quán)利或此種權(quán)利上的某項(xiàng)權(quán)利的人的利益，土地登記簿的內(nèi)容視為正確，但對(duì)正確性的異議已被登記或不正確性為取得人所知的除外?！边@是公信力的具體體現(xiàn)，即只有在買(mǎi)受人明知或者可以從不動(dòng)產(chǎn)登記簿推出相關(guān)權(quán)利登記錯(cuò)誤的情況下，才不能善意取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，它堅(jiān)持的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿絕對(duì)公信力制度[9]。與之不同的是《瑞士民法典》的規(guī)定，受讓人的惡意不再局限于明知，應(yīng)知狀態(tài)也包含在內(nèi)。而且受讓人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿所登記的內(nèi)容，要注意是否完整正確且合法，如果存在疑問(wèn)，就要履行相應(yīng)的調(diào)查核實(shí)義務(wù)。

日本適用的是登記對(duì)抗主義，其通過(guò)法條規(guī)定的是：非依登記法所定之規(guī)定進(jìn)行登記，不得以之對(duì)抗第三人。這不同于我國(guó)只限定于善意第三人的規(guī)定。而且在日本登記不具有公信力，也不承認(rèn)登記的權(quán)利推定力，登記對(duì)抗主義在學(xué)說(shuō)和判例的不斷修正中，也未完全融入民法體系中，引發(fā)了頗多矛盾與沖突，這對(duì)于我國(guó)具有一定的啟示意義。

3.2 對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記效力的評(píng)析

首先，物權(quán)變動(dòng)在登記要件主義下意義重大，不動(dòng)產(chǎn)只有經(jīng)過(guò)登記才能明晰權(quán)利歸屬，有效促進(jìn)交易，這是優(yōu)于登記對(duì)抗主義之處。而登記對(duì)抗主義在未經(jīng)登記的情況下就能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，嚴(yán)重削弱了登記的公信力，導(dǎo)致大眾對(duì)登記簿的可信賴度下降。

其次，對(duì)于登記的對(duì)抗力，從現(xiàn)有規(guī)定來(lái)看，在登記對(duì)抗主義下只限定于善意第三人，似乎有些不妥。因?yàn)閷?duì)不動(dòng)產(chǎn)登記而言，經(jīng)登記才能更好的維護(hù)物權(quán)，才能優(yōu)先于未登記的物權(quán)。如果不登記不能對(duì)抗僅限善意第三人，善意又局限于無(wú)重大過(guò)失，即不知道且不應(yīng)當(dāng)知道，將更不利于當(dāng)事人自覺(jué)登記，因?yàn)榈谌藶檫_(dá)到善意必須要去盡力調(diào)查，否則就不能主張對(duì)抗。因此，為有效激勵(lì)當(dāng)事人完成登記，明晰物權(quán)歸屬，采取登記對(duì)抗主義應(yīng)不否認(rèn)第三人的主張，而且不只限于善意。除此之外，最重要的是登記對(duì)抗主義削弱了登記的公信力，所以筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)該統(tǒng)一實(shí)行登記要件主義。登記對(duì)抗主義主要表現(xiàn)在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓和地役權(quán)的設(shè)立方面，采取這一例外規(guī)定主要是因?yàn)榫屯恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)而言，全國(guó)人大法工委認(rèn)為農(nóng)民所承包的土地流轉(zhuǎn)時(shí)，大多數(shù)限于集體組織內(nèi)部，向外流轉(zhuǎn)的情況很少，而且大家對(duì)承包土地的情況都有所了解，所以不用登記也不影響土地的權(quán)屬。而對(duì)于地役權(quán)來(lái)說(shuō)，大多數(shù)地役權(quán)設(shè)在農(nóng)村，為了方便群眾，減少成本，大多數(shù)是不登記的。地役權(quán)一般不涉及第三人，即使不登記，也不影響當(dāng)事人的權(quán)屬，況且農(nóng)村并沒(méi)有完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度[10-11]。筆者對(duì)此不予贊同，上述理由在當(dāng)時(shí)的環(huán)境下還有其存在的合理性，但是隨著三權(quán)分置的熱烈討論，“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”日益成為趨勢(shì)，同時(shí)，各地都陸續(xù)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的改革，這些理由已不足以支撐。

再次，筆者認(rèn)為行政機(jī)關(guān)將不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利歸屬記載于登記簿是一種公法行為，其可以阻卻受讓人對(duì)物權(quán)狀態(tài)的質(zhì)疑，不用在交易之前再浪費(fèi)精力去查明，只需根據(jù)登記簿即可推定記載的權(quán)利人為真實(shí)權(quán)利人，而且登記名義人也無(wú)需再舉證證明其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有的權(quán)利，因此將《物權(quán)法》第16條和17條看做是推定力的條款具有合理性。但與此同時(shí)也存在著一些問(wèn)題，即登記簿的推定力是否適用于登記簿上記載的所有內(nèi)容？對(duì)此程嘯教授認(rèn)為其只適用于登記簿上對(duì)權(quán)利事項(xiàng)的記載，不適用于登記簿上單純的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)自然狀況的記載[12]。其他學(xué)者也有類似的看法，認(rèn)為可以參照德國(guó)的規(guī)定，將其限定為權(quán)利事項(xiàng)[13]。但是朱健辰博士卻認(rèn)為我國(guó)登記簿推定力不應(yīng)限于權(quán)利登記，根據(jù)我國(guó)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第8條，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記簿在格式上分為自然狀況、權(quán)屬狀況、涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制及提示事項(xiàng)、其他相關(guān)事項(xiàng)四部分，若將自然狀況排除在外，將會(huì)對(duì)登記制度造成沖擊[14]。筆者比較贊同推定的效力不包含自然狀況在內(nèi)，首先因?yàn)榈?6條應(yīng)是關(guān)于權(quán)利的正確性推定，這在梁慧星教授主持的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第28條中有所承認(rèn)，也就是說(shuō)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利或者注銷的權(quán)利，來(lái)推定該項(xiàng)權(quán)利存在與否，與非權(quán)利事項(xiàng)無(wú)關(guān)。其次是因?yàn)橥贫κ枪帕Φ幕A(chǔ)，第三人通過(guò)查閱登記簿明確的是物權(quán)的權(quán)利歸屬，并以此信賴，那么只有發(fā)生權(quán)利事項(xiàng)的錯(cuò)誤，才會(huì)引發(fā)善意取得的問(wèn)題。

最后，登記公信力與善意取得制度的關(guān)系一直是爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。梁慧星教授曾指出，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的善意第三人，根據(jù)登記簿的公信力去保護(hù)就已足夠，將不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)都規(guī)定在善意取得制度中是不合理的。對(duì)此，筆者認(rèn)為雖然不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力與善意取得制度都有使善意第三人取得物權(quán)的法律效果，但兩者之間具有本質(zhì)的區(qū)別。首先，善意取得制度無(wú)權(quán)處分他人之物，意在解決善意第三人與原權(quán)利人之間的關(guān)系，而登記簿的公信力是基于錯(cuò)誤登記，還適用權(quán)利人有權(quán)處分的情形。比如甲為真實(shí)權(quán)利人，登記簿上也記載無(wú)誤，其將土地抵押給乙并辦理登記，但由于登記機(jī)關(guān)的失誤注銷了乙的登記，此時(shí)甲再將土地抵押給丙時(shí)，丙的抵押權(quán)就優(yōu)先于乙的抵押權(quán)[16]。其次，不動(dòng)產(chǎn)不存在遺失盜竊的問(wèn)題，善意取得制度中不適用于占有脫離物的例外規(guī)則無(wú)法在公信力中有所體現(xiàn)。再次，善意取得制度要求以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，而登記的公信力不要求。最后，德國(guó)采取登記要件主義，確定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的絕對(duì)公信效力，即在重大過(guò)失下也能善意取得。而我國(guó)《物權(quán)法解釋(一)》對(duì)善意取得中第三人“善意”的界定是不知道且無(wú)重大過(guò)失，即重大過(guò)失下不能善意取得。對(duì)此，學(xué)者們認(rèn)為將“重大過(guò)失”作為不動(dòng)產(chǎn)善意取得中的善意內(nèi)涵的組成部分，有欠妥當(dāng)[17]。不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)不同，在交易時(shí)只要對(duì)登記簿予以查詢，不知道登記錯(cuò)誤且登記簿上不存在異議登記時(shí)，就該認(rèn)定為善意，不再負(fù)有額外的調(diào)查核實(shí)義務(wù)，否則會(huì)不利于促進(jìn)交易，操作難度大，而且為了不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一，提高登記的公信力，也有必要將善意的范圍縮小。

從立法本意上說(shuō)，《物權(quán)法》第106條不是為了否定兩者之間的區(qū)分，只是為了使那些沒(méi)有登記的農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)也可以適用善意取得，在實(shí)踐中也是因?yàn)闆](méi)有公信力的規(guī)定而用善意取得制度來(lái)彌補(bǔ)，所以隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的開(kāi)展，為了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序的穩(wěn)定安全，應(yīng)該激勵(lì)當(dāng)事人完成登記，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度等。確立不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力是不動(dòng)產(chǎn)登記所必需的，也是科學(xué)化的設(shè)計(jì)。

4 提升不動(dòng)產(chǎn)登記效力的法律對(duì)策

4.1 統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)模式

首先，單就登記對(duì)抗主義而言，其破壞了我國(guó)所堅(jiān)持的物債二分體系，也就是說(shuō)，它人為地制造了一種中間性質(zhì)的權(quán)利——不具有對(duì)世性的物權(quán)，這種物權(quán)由于沒(méi)有公示形式，在表現(xiàn)上與債權(quán)無(wú)異[18]。另外我國(guó)同時(shí)兼采登記要件主義與登記對(duì)抗主義，登記對(duì)抗主義使得不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利游離于登記簿之外，削弱了登記的公信力，不利于交易安全。其次，就土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)與地役權(quán)采用登記對(duì)抗主義的理由，筆者認(rèn)為不夠充分，最主要是因?yàn)楫?dāng)前“三權(quán)分置”的改革。改革允許承包地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的對(duì)象不再限于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且隨著交易逐漸頻繁，流轉(zhuǎn)的次數(shù)與范圍也會(huì)越來(lái)越大，那么根據(jù)外在占有事實(shí)判斷權(quán)利歸屬將會(huì)嚴(yán)重影響交易安全，此時(shí)登記就顯得尤為重要，其可以促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化建設(shè)，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。有學(xué)者指出承包地流轉(zhuǎn)的規(guī)模在各地之間差異大，登記對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)民來(lái)說(shuō)意義不大，筆者認(rèn)為言之有理，但伴隨著不斷發(fā)展變化的社會(huì)狀況，立法應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)，結(jié)合現(xiàn)有的大趨勢(shì)，積極做出應(yīng)對(duì)措施，從而一步步地予以完善[19]。而且農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記頒證工作的不斷推進(jìn)，有助于提高村民的權(quán)利意識(shí)，維護(hù)自身的合法權(quán)益，也為采取登記要件主義奠定了基礎(chǔ)。因此，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的模式已成為時(shí)代之需要，如此才能更好地響應(yīng)政策，促進(jìn)理論與實(shí)踐的發(fā)展。

4.2 建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度

《物權(quán)法》與《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》都規(guī)定了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，且條例中還涉及了登記程序、登記簿等內(nèi)容，但是存在規(guī)定不夠細(xì)化、與相關(guān)法律條文不融合的問(wèn)題，引發(fā)了不少矛盾糾紛。因此有必要制定一部不動(dòng)產(chǎn)登記法，來(lái)規(guī)定統(tǒng)一的登記程序、登記機(jī)關(guān)以及相關(guān)的責(zé)任等，實(shí)現(xiàn)與《物權(quán)法》的有效銜接，盡可能地避免不動(dòng)產(chǎn)的漏登、重登，從而保護(hù)交易安全，深化便民服務(wù)，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境。另外，為了保證不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性，提高登記簿的公信力與推定力，還應(yīng)該完善落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任?！段餀?quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》《國(guó)家賠償法》中都有所規(guī)定，但是整體上立法比較分散，缺乏體系性，內(nèi)容上也會(huì)有沖突之處，容易造成實(shí)踐中的混亂，因此可以在不動(dòng)產(chǎn)登記法中予以明確規(guī)定。筆者認(rèn)為，由于不動(dòng)產(chǎn)登記具有兩面性，因此由申請(qǐng)人一方過(guò)錯(cuò)造成的，利害關(guān)系人應(yīng)請(qǐng)求其承擔(dān)民事責(zé)任；由登記機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)造成的，請(qǐng)求登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)國(guó)家賠償責(zé)任；申請(qǐng)人與登記機(jī)構(gòu)惡意串通的，兩者承擔(dān)連帶責(zé)任；申請(qǐng)人提供虛假材料，登記機(jī)構(gòu)未盡到審查職責(zé)的，則根據(jù)兩者各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)按份責(zé)任。

4.3 不動(dòng)產(chǎn)登記效力的實(shí)現(xiàn)路徑

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，筆者認(rèn)為應(yīng)該從善意取得制度中獨(dú)立出來(lái)，設(shè)計(jì)在不動(dòng)產(chǎn)登記的一般規(guī)定中，具體要把握以下幾點(diǎn)：其一，善意第三人的信賴來(lái)源于登記簿，因?yàn)槠錇樾姓C(jī)關(guān)所記載，代表了權(quán)威與規(guī)范。在交易中，物權(quán)的變動(dòng)只能由公示出來(lái)的情況作為判斷，即信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載，所以在真實(shí)權(quán)利與記載權(quán)利不一致時(shí)，第三人可根據(jù)登記簿的內(nèi)容完成交易，取得某項(xiàng)權(quán)利，但第三人非善意的除外。其二，善意不包括重大過(guò)失，筆者認(rèn)為若包含重大過(guò)失，實(shí)際上就是賦予第三人額外的義務(wù)，不能有效地激勵(lì)當(dāng)事人完成登記。其三，在善意第三人信賴登記簿而完成的不動(dòng)產(chǎn)交易中不要求以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。立法者可能基于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度不完善的現(xiàn)狀，希望以“合理的價(jià)格”平衡原權(quán)利人與第三人之間的利益。但是在明確且不斷提高登記公信力的前提下，應(yīng)保障當(dāng)事人之間的意思自治。

此外，有學(xué)者認(rèn)為登記公信力與審查模式相關(guān)[20]。筆者認(rèn)為，德國(guó)賦予了登記的公信力，但基于物權(quán)行為無(wú)因性，登記機(jī)關(guān)遵循同意原則、申請(qǐng)?jiān)瓌t和在先登記原則使得其僅對(duì)申請(qǐng)人提交的登記材料進(jìn)行形式上的審查，不過(guò)其結(jié)合公證制度保證了登記的公信力。對(duì)于我國(guó)而言，通說(shuō)認(rèn)為是以形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔，筆者認(rèn)為，為了提高不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，登記機(jī)構(gòu)有必要對(duì)登記事項(xiàng)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，從而使得真實(shí)權(quán)利與登記的權(quán)利保持一致。但是在促進(jìn)營(yíng)商環(huán)境發(fā)展的當(dāng)下，不動(dòng)產(chǎn)登記更多的是要求便民利民、提速增效，不能過(guò)度重視登記質(zhì)量，要求全部實(shí)質(zhì)審查。而且過(guò)于要求實(shí)質(zhì)審查對(duì)于登記人員的要求太高，目前較難實(shí)現(xiàn)。因此為了平衡登記效率與登記正確率，可以引入代替審查機(jī)制，以彌補(bǔ)登記機(jī)構(gòu)不能實(shí)質(zhì)審查的現(xiàn)狀。也就是說(shuō)把登記機(jī)構(gòu)基于種種原因難以實(shí)質(zhì)審查的內(nèi)容，先由相關(guān)主管部門(mén)或者具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，再由登記機(jī)構(gòu)對(duì)其審查的結(jié)果進(jìn)行形式審查。實(shí)踐操作中有些地區(qū)的登記機(jī)關(guān)就選擇了讓公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，具有重大意義，不僅可以解決登記機(jī)關(guān)無(wú)法進(jìn)行全面實(shí)質(zhì)審查的問(wèn)題，減少登記不實(shí)的情況，保證登記迅速及時(shí)，與當(dāng)前的不動(dòng)產(chǎn)登記改革相呼應(yīng)，而且更重要的是最大程度上保持不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性。代替審查機(jī)制需要兩個(gè)機(jī)關(guān)之間進(jìn)行有效銜接，相輔相成，充分發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，從而實(shí)現(xiàn)物權(quán)登記制度的價(jià)值目標(biāo)。

總之，我國(guó)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力還待進(jìn)一步修正完善，建議取消登記對(duì)抗主義，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，在登記要件主義下充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力與推定力，從而保障不動(dòng)產(chǎn)的交易安全，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展。