鄔宗洋

摘要：在激烈的市場競爭和新型社會形勢下，加強(qiáng)內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身實力、保證穩(wěn)定發(fā)展的首要選擇。文章闡述了房地產(chǎn)內(nèi)部控制的重要意義，然后分析了其內(nèi)控現(xiàn)狀，最后重點提出了改善現(xiàn)狀、提高內(nèi)控水平的有效措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;措施

人們生活水平的提高、國家城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)等為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了契機(jī)，大多房地產(chǎn)企業(yè)也確實很好地抓住了這次機(jī)遇，實現(xiàn)了自身業(yè)務(wù)的拓展、利益的增加。然而風(fēng)險和機(jī)遇總是相生相伴，房地產(chǎn)企業(yè)在飛速發(fā)展的同時，也不可避免的遇到了一些問題，造成企業(yè)利益受損。究其原因，既是由于國家政策的調(diào)控，使得房價增長受到抑制;也是因為企業(yè)自身競爭力不足，無法在有限的房地產(chǎn)市場中爭取更多利益。房地產(chǎn)企業(yè)無法控制政策的變動，但卻可以通過各種途徑增強(qiáng)自身實力，內(nèi)部控制就是十分有效的方法。通過良好的內(nèi)部控制手段，不但可以加強(qiáng)對企業(yè)整體狀況的掌控，實現(xiàn)資源的科學(xué)分配，還能減輕企業(yè)發(fā)展過程中遇到的風(fēng)險程度，確保財務(wù)管理等各項工作的有效性。也就是說，研究房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制具有十分重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的意義

（一）平衡外部環(huán)境影響

土地是房地產(chǎn)企業(yè)推進(jìn)業(yè)務(wù)活動的前提和基礎(chǔ)，是影響企業(yè)效益最基本的因素。畢竟房地產(chǎn)企業(yè)的絕大部分業(yè)務(wù)都是在土地上展開的，一旦土地方面出現(xiàn)任何變動，企業(yè)勢必會受到影響。而我國土地所有權(quán)歸于國家，企業(yè)對它的掌控能力實在有限。政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控時，難免會與土地有所牽涉。比如，規(guī)定土地用途、指定價格范圍等。除此之外，政策環(huán)境的變動也是房地產(chǎn)企業(yè)必須面臨的方面。比如，為了遏制房價的直線式增長，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，同時也是為了減輕百姓的購房負(fù)擔(dān)，政府出臺相關(guān)政策以限制百姓的購房數(shù)量、規(guī)定房價范圍。這種種情況對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的不利影響是其無法避免的，但卻可以通過內(nèi)部控制加以平衡和調(diào)整。內(nèi)控制度可以增強(qiáng)企業(yè)對外部環(huán)境的適應(yīng)能力，一旦政策發(fā)生變動，企業(yè)則可以及時了解具體情況，并調(diào)整和制定出相應(yīng)的內(nèi)控措施，以減輕外部變化帶來的不利影響。

（二）提高企業(yè)管理水平

良好的管理水平是保證業(yè)務(wù)活動順利進(jìn)行、提高企業(yè)效益的前提和保障。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，其業(yè)務(wù)活動歷時較長、前期投資大的特點使其面臨較大風(fēng)險，容易出現(xiàn)資金使用率低下甚至是資金鏈斷裂等情況，影響業(yè)務(wù)進(jìn)度。另外，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會形勢的變動使得原有管理模式已經(jīng)不能滿足當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的需求，比如，激烈的競爭要求企業(yè)擁有更高的資源使用率、更完善的管理制度等，否則就會在與其它企業(yè)的角逐過程中逐漸失去優(yōu)勢和資格。內(nèi)部控制則可以有效改善這種情況，提高企業(yè)管理水平。具體來說，內(nèi)部控制要求工作人員對企業(yè)財務(wù)和業(yè)務(wù)、人力和物力等必須全面了解與掌控，實現(xiàn)全方位管理與監(jiān)督，及時了解企業(yè)動態(tài)，在出現(xiàn)問題時根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)整管理措施，以降低風(fēng)險水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

（一）對內(nèi)部控制的認(rèn)識不到位

對內(nèi)部控制的充分了解是保證內(nèi)控效果、發(fā)揮內(nèi)控作用的前提和保障。若是認(rèn)識不足，就會在具體執(zhí)行過程中出現(xiàn)種種問題，或者是內(nèi)控制度不完善、內(nèi)控重點不明確甚至本末倒置;或者是內(nèi)部控制流于表面、執(zhí)行不到位。這都會對房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和進(jìn)一步壯大產(chǎn)生不良影響。只有充分認(rèn)識到內(nèi)部控制的重要性，了解具體實施過程，才能將內(nèi)部控制的效用發(fā)揮到最大，實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。有些企業(yè)忽視了內(nèi)部控制是對業(yè)務(wù)活動的全程控制，過于重視房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)，以至于輕視了其它環(huán)節(jié)的管控，使得內(nèi)控效果大打折扣;有些企業(yè)認(rèn)為內(nèi)部控制只是單純的成本管控或會計管控，從而限制了內(nèi)控效果的發(fā)揮;甚至有些企業(yè)將內(nèi)部控制作為迎合檢查、追隨潮流的表面工作，在制定相關(guān)制度和規(guī)定后就束之高閣，成為一紙空談。

（二）內(nèi)部控制人員專業(yè)能力不足

內(nèi)部控制效果的充分發(fā)揮與工作人員的能力素質(zhì)密切相關(guān)。工作人員能力達(dá)標(biāo)，則不論是內(nèi)控制度的制定還是實施，都能達(dá)到最佳狀態(tài)，甚至出現(xiàn)事半功倍的效果。一旦工作人員能力不足，就會對內(nèi)控效果產(chǎn)生顯著的抑制作用，出現(xiàn)所做努力與所得成果嚴(yán)重不符的情況。比如，為適應(yīng)新形勢，跟隨時代潮流，企業(yè)的管理理念和模式等需要與時俱進(jìn)、不斷更新。然而在引入新思想新模式后，內(nèi)控人員的培養(yǎng)和更新并未跟上企業(yè)變化，也就無法滿足企業(yè)內(nèi)控需求，從而影響內(nèi)部控制效果。另外，內(nèi)部控制的實施要求工作人員不僅要具備較強(qiáng)的專業(yè)能力，還需要足夠了解企業(yè)業(yè)務(wù)、面臨的內(nèi)外環(huán)境等。然而有些工作人員對會計工作熟悉度和熟練度均不夠，有些人員雖然專業(yè)能力較強(qiáng)，但對企業(yè)業(yè)務(wù)等的掌握度有限，因而在進(jìn)行內(nèi)部控制時容易與業(yè)務(wù)脫軌。

（三）內(nèi)部控制的監(jiān)督力度不夠

內(nèi)部控制涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的各個部門、業(yè)務(wù)工作的各個環(huán)節(jié)，是一項工作量較大且頗為復(fù)雜的工作。若僅是依靠既有的工作流程和工作人員的自覺性進(jìn)行內(nèi)部控制，則極容易出現(xiàn)執(zhí)行偏差，影響內(nèi)控效果。因此需要通過必要的監(jiān)督來保證內(nèi)部控制的順利推進(jìn)。具體來說，有些企業(yè)沒有建立完善的內(nèi)控監(jiān)督體系，比如成立獨立的審計部門、監(jiān)督部門等，將監(jiān)督工作與財務(wù)管理等其他工作融在一起、混為一談，導(dǎo)致監(jiān)督效果大打折扣，甚至無法保證監(jiān)督的公正公平性。有些企業(yè)雖然建立了必要的監(jiān)督機(jī)制，規(guī)范了監(jiān)督流程，但并未按照已有規(guī)定予以實施，僅是將之當(dāng)作完善企業(yè)管理的任務(wù)而已。在付出了巨大努力后棄之不用，即使是進(jìn)行具體的落實工作也是流于表面，未能將內(nèi)部控制的精髓發(fā)揮出來，嚴(yán)重影響了內(nèi)控效果。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制水平的有效措施

（一）構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境

內(nèi)部控制工作的所有環(huán)節(jié)都是在一定環(huán)境下進(jìn)行的，環(huán)境就像是內(nèi)部控制的土壤。處在良好的環(huán)境之下，內(nèi)控工作就能順利實施，并使其效用得到更好發(fā)揮;若是內(nèi)控環(huán)境不符合工作需求，則會成為推進(jìn)內(nèi)部控制工作的阻礙，限制內(nèi)控效用。因此需要構(gòu)建良好的內(nèi)部控制環(huán)境。首先，房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該對內(nèi)部控制予以高度重視，內(nèi)部控制是符合社會發(fā)展趨勢的產(chǎn)物，其作用也是經(jīng)過許多企業(yè)檢驗過的。企業(yè)管理者應(yīng)正確深刻地認(rèn)識內(nèi)部控制，樹立內(nèi)控理念，將之作為工作重點進(jìn)行實施，并將內(nèi)部控制的思想灌輸給企業(yè)員工。上行下效，在企業(yè)管理者的帶領(lǐng)下，全體員工也會對內(nèi)部控制予以重視。其次，應(yīng)該注意企業(yè)文化的建設(shè)，這是因為內(nèi)部控制工作的落實需要全體工作人員的共同努力，也就需要員工之間保持高度的團(tuán)結(jié)性和凝聚力?？梢杂嗅槍π缘拈_展一些有助于提高員工向心力的企業(yè)活動，以此建設(shè)有助于內(nèi)部控制的企業(yè)文化。

（二）優(yōu)化企業(yè)業(yè)務(wù)流程

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制工作涉及到各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，若是各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的工作均能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)控工作就能少些問題，得以順利推進(jìn);若是業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就會延誤內(nèi)控工作進(jìn)度，增大內(nèi)部控制難度。也就是說，內(nèi)控效果受到業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的影響。為此，需要優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，特別是房地產(chǎn)企業(yè)的重點工作環(huán)節(jié)。第一，在進(jìn)行招投標(biāo)時，需要先行制定完善的內(nèi)部控制制度。比如，在制定招標(biāo)計劃和投標(biāo)方案時，不僅要考慮業(yè)務(wù)的具體情況，還要將企業(yè)現(xiàn)狀與未來發(fā)展規(guī)范等納入考慮范圍;在選擇合作伙伴時，需要對其進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，包括資質(zhì)、信譽(yù)、能力等方面，選出最適合的合作伙伴，并建立起相應(yīng)的合作商信息庫，以便后期進(jìn)行資料的查看。第二，需要加強(qiáng)合同管理環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制，比如在擬定合同時，需要將相關(guān)條款進(jìn)行全面詳細(xì)的闡述，避免出現(xiàn)表述歧義或者條款有漏洞的情況，引起不必要的糾紛和麻煩。

（三）健全風(fēng)險管理體系

內(nèi)部控制工作涉及范圍的廣泛性、涉及時間的長久性等使其面臨較大的執(zhí)行風(fēng)險。具體來說，內(nèi)部控制強(qiáng)調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)的全面管理與調(diào)控，這是一項較為繁復(fù)的工作。在實際執(zhí)行過程中難免會因為工作人員能力問題或內(nèi)外環(huán)境的變化等而出現(xiàn)一些偏差，給內(nèi)部控制的落實帶來一定風(fēng)險。因此，需要健全風(fēng)險管理體系。一方面，需要選擇科學(xué)的風(fēng)險管理方法，比如利用SWOT風(fēng)險分析法，對房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢劣勢、長處短處等進(jìn)行科學(xué)分析，明確容易產(chǎn)生風(fēng)險的方面、可以增強(qiáng)風(fēng)險地抵御力的方面等。根據(jù)分析結(jié)果，制定完善的風(fēng)險管理制度。另一方面，建立完善的風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，比如，通過對企業(yè)內(nèi)外環(huán)境進(jìn)行實時監(jiān)測，了解最新動態(tài)，以便內(nèi)部控制工作人員可以根據(jù)環(huán)境變化及時調(diào)整內(nèi)控計劃和措施，增強(qiáng)內(nèi)部控制的適應(yīng)性。當(dāng)然，這對工作人員的能力要求較高，因而企業(yè)需要注重培養(yǎng)工作人員處理突發(fā)事件的能力和風(fēng)險應(yīng)對能力。

（四）增強(qiáng)監(jiān)督力度

監(jiān)督是內(nèi)部控制工作中必不可少的部分。它貫穿內(nèi)部控制的始終，能夠保證內(nèi)部控制的所有前期工作都不被浪費，更能在一定程度上杜絕流于表面的內(nèi)控現(xiàn)象，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。也就是說，強(qiáng)有力的監(jiān)督管控不可或缺。為此，首先需要完善監(jiān)督制度，這不僅要求制定的監(jiān)督制度十分全面，不會存在遺漏或者讓工作人員有漏洞可鉆;還要求對于違反制度規(guī)定的行為必須予以嚴(yán)厲的處罰，對嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行工作的員工也需要予以相應(yīng)獎賞。在這種賞罰分明的制度之下，工作人員才能全心全意的依度而為。其次，需要健全相關(guān)機(jī)構(gòu)和部門，包括成立監(jiān)督部門、審計部門，并配備專業(yè)能力強(qiáng)、職業(yè)素養(yǎng)高的工作人員，以確保工作效率和效果，這樣就能最大限度的是內(nèi)部控制工作順利進(jìn)行下去。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部控制不僅可以平衡外部環(huán)境影響，還能提高管理水平。為了充分發(fā)揮出內(nèi)部控制的作用，可以采取構(gòu)建良好的內(nèi)控環(huán)境、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程、健全風(fēng)險管理體系以及增強(qiáng)監(jiān)督力度等措施。

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（作者單位：安徽煜宏置業(yè)有限公司）