關(guān)鍵詞 前期物業(yè)服務(wù)合同 格式條款 滯后性 行政權(quán)

作者簡(jiǎn)介：楊思微，樂(lè)山師范學(xué)院政法學(xué)院。

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.038

一、在前期物業(yè)服務(wù)合同中存在的問(wèn)題

（一）業(yè)主對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同缺乏知情權(quán)

《物業(yè)管理?xiàng)l例》第21條針對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立之前小區(qū)物業(yè)的無(wú)序狀態(tài)，以及前期物業(yè)管理必須簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題有明確規(guī)定。但對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，自己并非是前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人之一，卻要受到前期物業(yè)服務(wù)合同的約束，這是不公平的，違反了合同的訂立原則。因此《物業(yè)管理?xiàng)l例》第25條對(duì)建設(shè)單位設(shè)立了法律義務(wù)，從而保障業(yè)主的知情權(quán)、維護(hù)業(yè)主的相關(guān)權(quán)益。在理論上，業(yè)主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)進(jìn)行了確認(rèn)，所以可以視業(yè)主已對(duì)建設(shè)單位授權(quán)[1]。那么，建設(shè)單位即有權(quán)對(duì)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行設(shè)定，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)合同。因而業(yè)主不能以其是合同第三人從而拒絕履行其相應(yīng)的法律義務(wù)與責(zé)任。但是在《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定中，前期物業(yè)企業(yè)的法律義務(wù)并非都是強(qiáng)制性的，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)踐中仍擁有較大自由。據(jù)調(diào)查，57.32%的業(yè)主知曉前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容是在交房時(shí)，其中80.25%的業(yè)主認(rèn)為自己不能及時(shí)了解合同的內(nèi)容，損害了自己的權(quán)益，而這也是前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛的誘因之一。因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》并沒(méi)有相關(guān)的處罰，所以業(yè)主知情權(quán)被侵害的情況較為普遍。

（二）格式合同在前期物業(yè)管理中存在缺陷

前期物業(yè)服務(wù)合同是格式合同，其條款是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方事先制定的，因此前期物業(yè)服務(wù)合同更偏向于維護(hù)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益。而格式合同條款定型化的法律特征導(dǎo)致業(yè)主不能就合同條款與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，這就使得業(yè)主很容易受到壓榨。比如在實(shí)踐中，有部分業(yè)主對(duì)個(gè)別條款有異議，前期物業(yè)企業(yè)就以與業(yè)主達(dá)不成前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議為由，不向業(yè)主交付房屋鑰匙、水電氣信用卡、門(mén)禁卡。相較于前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主處于弱勢(shì)地位，缺乏法律意識(shí)、也沒(méi)有完備的法律資源。在現(xiàn)實(shí)中，由于業(yè)主舉證不充分，抗辯事由得不到支持，以致業(yè)主敗訴率頗高。且我國(guó)物業(yè)管理的立法與社會(huì)需求并不相適應(yīng)，單從《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《最高法院解釋》）第3條和第5條的設(shè)定來(lái)說(shuō)，符合權(quán)責(zé)對(duì)等原則，防止了前期物業(yè)服業(yè)企業(yè)法律責(zé)任的轉(zhuǎn)移和擴(kuò)大。但對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，抗辯權(quán)的行使定然會(huì)受到格式合同的扼制。

（三）無(wú)因管理下前期物業(yè)服務(wù)合同具有滯后性

對(duì)于實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)未成立或者業(yè)主委員會(huì)已成立，但尚未訂立新的合同或沒(méi)有選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)服務(wù)合同就逾期的情況[2]，《最高法院解釋》第6條有相關(guān)的規(guī)定。然而由于現(xiàn)代社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展特性，使得前期物業(yè)服務(wù)合同具有滯后性。前期物業(yè)服務(wù)合同條款定型化的特點(diǎn)，使之不能對(duì)價(jià)格、政策的變動(dòng)做出預(yù)測(cè)[3]。據(jù)調(diào)查， 59.47%的業(yè)主在無(wú)因管理下沒(méi)有簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，其中72.87%的業(yè)主認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)合同的具體條款應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)修改或補(bǔ)充，前期物業(yè)服務(wù)合同已不能適應(yīng)社會(huì)的需求。

二、行政權(quán)在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同中的缺失

（一）在規(guī)范前期物業(yè)企業(yè)選聘中所存在的問(wèn)題

在前期物業(yè)管理中，建設(shè)單位擁有選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和訂立前期物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利[4]。因此為了制約建設(shè)單位的權(quán)力，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第3條對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作進(jìn)行了規(guī)范。但由于并未觸動(dòng)其在前期物業(yè)中的優(yōu)勢(shì)地位，建設(shè)單位仍易濫用自己的決定權(quán)隨意選聘。不過(guò)，歷年來(lái)物業(yè)糾紛案件的增多反映出在物業(yè)服務(wù)行業(yè)中行政機(jī)關(guān)行政權(quán)的缺失。于是住建部于2018年3月8日正式發(fā)文取消《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，改變了原有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理機(jī)制，在前期物業(yè)管理中加大了行政權(quán)的介入。但因?yàn)橄嚓P(guān)的政策條例還沒(méi)有出臺(tái)，因此關(guān)于行政主體責(zé)任如何分配，行政權(quán)如何介入，在哪一個(gè)環(huán)節(jié)介入的問(wèn)題到現(xiàn)在都沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確的答案。這就導(dǎo)致前期物業(yè)管理的發(fā)展仍就艱難。

（二）對(duì)于前期區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督存在問(wèn)題

在簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，業(yè)主陸續(xù)進(jìn)住小區(qū)，難以對(duì)前期區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)合同的形式和內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)一的表決。因此房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)積極地負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督工作，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容是否存在危害業(yè)主的利益問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估，否則業(yè)主在前期物業(yè)管理中的平等地位就會(huì)被動(dòng)搖。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，前期物業(yè)服務(wù)合同只要報(bào)房地產(chǎn)相關(guān)的行政主管部門(mén)備案生效即可，相關(guān)的行政部門(mén)并不會(huì)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督檢查。這也使得業(yè)主進(jìn)住小區(qū)后對(duì)于前期物業(yè)服務(wù)合同有異議，關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的糾紛也不斷出現(xiàn)。

三、解決前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛的對(duì)策

（一）完善前期物業(yè)管理的立法

我國(guó)對(duì)前期區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)法律制度和規(guī)定還有待完善，其相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)以及責(zé)任沒(méi)有嚴(yán)格清晰的司法解釋?zhuān)虼藢?duì)于前期物業(yè)管理中存在空白和漏洞的地方應(yīng)當(dāng)進(jìn)行補(bǔ)充和修訂。筆者據(jù)前期物業(yè)管理立法的發(fā)展現(xiàn)狀，法律、法規(guī)的主要涉及對(duì)象進(jìn)行剖析，認(rèn)為相關(guān)立法的調(diào)整和完善應(yīng)當(dāng)從前期物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)與管理入手。從前者來(lái)看，要針對(duì)小區(qū)的多種類(lèi)型對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量設(shè)立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，完善相應(yīng)的前期物業(yè)法律法規(guī)。而從管理的方面來(lái)看，還應(yīng)進(jìn)一步建立對(duì)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理辦法。通過(guò)這些法律法規(guī)的制定和實(shí)施，使前期物業(yè)服務(wù)的運(yùn)營(yíng)、管理、收費(fèi)等各方面做到依法規(guī)范[5]。

（二）確立行政權(quán)力的穩(wěn)固地位

在前期物業(yè)中，由于建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主導(dǎo)地位，行政權(quán)力應(yīng)適當(dāng)介入以保護(hù)業(yè)主權(quán)益不受侵害。

1.設(shè)置糾紛調(diào)解機(jī)制。近年來(lái)，前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛一類(lèi)的案件越來(lái)越多，有很大一部分原因是物業(yè)與業(yè)主溝通不暢，造成雙方矛盾激化以至于不得不訴之于法律。因此筆者認(rèn)為完善糾紛調(diào)解機(jī)制，整合街道辦事處的行政調(diào)解資源和居民委員會(huì)的人民調(diào)解資源是十分有必要的。兩相結(jié)合對(duì)于糾紛先進(jìn)行調(diào)解揀擇，處理事由簡(jiǎn)單的糾紛，再為調(diào)解不能的糾紛聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的法律人才到法院申請(qǐng)立案[6]。同時(shí)，在實(shí)踐中73.25%業(yè)主法律認(rèn)知錯(cuò)誤，視前期物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位和不服務(wù)為相同的法律關(guān)系，擅自將物業(yè)管理費(fèi)與因前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行瑕疵所造成的損害進(jìn)行折抵。這不僅損害了前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利益，也損害了業(yè)主自身利益，因此居民委員會(huì)和街道辦事處也應(yīng)定期開(kāi)展法律宣講，以提高業(yè)主的法律意識(shí)。

2.構(gòu)建物業(yè)服務(wù)屬地管理主體責(zé)任獎(jiǎng)懲機(jī)制。筆者認(rèn)為將前期物業(yè)管理的行政責(zé)任主體類(lèi)別為三大類(lèi)：一是房地產(chǎn)行政主管部門(mén);二是物價(jià)主管部門(mén);三是其他綜合性管理部門(mén)是比較合理的。在此基礎(chǔ)上，對(duì)內(nèi)完善相關(guān)的行政規(guī)章制度，對(duì)外設(shè)立對(duì)主管部門(mén)的投訴電話或其他檢舉方式，以刺激物業(yè)服務(wù)屬地管理主體各司其職，在前期物業(yè)服務(wù)中切實(shí)履行自己的職責(zé)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)屬地管理主體的行為，杜絕其不作為、行政效率低下的問(wèn)題，使行政權(quán)在前期物業(yè)管理中煥發(fā)出新的活力。

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