宮曉偉

摘要：隨著城鎮(zhèn)化步伐的逐漸加快，房地產(chǎn)拆遷工作成為了社會關注極高的問題。其中最值得關注的便是拆遷補償費用的問題，房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償款的核算制度與稅法有關規(guī)定有所不同。而且在實際工作中，市場經(jīng)濟的發(fā)展和法律制度的健全，將使房地產(chǎn)公司拆遷補償?shù)暮怂闳找嫱晟?。文章針對拆遷補償費用的會計處理工作和稅務處理中存在的問題進行分析與探討，希望可以對相關工作提供一定的參考。

關鍵詞：房地產(chǎn);拆遷;補償;稅務

當房地產(chǎn)經(jīng)紀人拆除房屋時，拆遷方必須支付賠償金以補償房業(yè)主的損失，當然，是否根據(jù)城市房屋拆遷管理規(guī)定支付相關補償金。是否符合稅務要求，需要拆遷補償會計和稅收方明確確認。

一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償費用的會計處理

（一）產(chǎn)權置換的會計處理

房地產(chǎn)公司更換產(chǎn)權的實質(zhì)是被破壞的房地產(chǎn)公司從房地產(chǎn)公司購買房屋所支付的貨幣補償基金實際上是支付獎勵和出售兩個經(jīng)濟業(yè)務。也就是說，它是根據(jù)開發(fā)期間土地成本中包含的同一房屋的公允價值或總市值計算的金額。此外，補償房屋應視為市場條件下的對外銷售，而出售所得款項應參考同期公允價值或類似房屋的市場價值確定。這是一個公平公正的交易。這適用于“商業(yè)會計準則第7號-貨幣以外的資產(chǎn)交換”的規(guī)定，預計將來會帶來更多的現(xiàn)金流。在計量開發(fā)產(chǎn)品完成時，計算銷售額，即在同一結(jié)算期間根據(jù)同一種價格扣除“開發(fā)費用- 拆除補償費”項目，以及“應付款-拆除補償費”項目。填寫借記卡。應付賬款-拆除補償費記入“主營業(yè)務收入”賬戶。房地產(chǎn)公司發(fā)出房地產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)公司發(fā)出拆遷補償收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)費用核算，“主營業(yè)務費 - 土地收購費和拆遷補償費借記費用并記入正在開發(fā)的產(chǎn)品”。

（二）價格補償業(yè)務的會計處理方法

政府，社會和學術界一直非常重視農(nóng)村住房價格的拆除補償問題。在解釋農(nóng)村房屋拆遷價格補償對農(nóng)民的影響的基礎上，需要分析農(nóng)村房屋拆遷價格補償?shù)闹饕獑栴}，并進一步探討了問題產(chǎn)生的原因，以及農(nóng)村房屋拆遷價格補償?shù)囊?guī)定。提出一些改進的措施和建議。但是大多數(shù)重新安置的家庭選擇經(jīng)濟補償方法。換句話說，搬遷的家庭從房地產(chǎn)公司獲得補償，以解決住房問題。對于房地產(chǎn)公司，這部分的成本是土地征收和拆遷補償費，因為開發(fā)成本，即“生產(chǎn)成本 、土地開發(fā)”項目，“庫存現(xiàn)金，銀行存款”等。

（三）結(jié)合產(chǎn)權交易和費用補償?shù)奶幚矸椒?/p>

房地產(chǎn)公司向被摧毀房屋的所有者補償房屋的特定區(qū)域，剩余區(qū)域根據(jù)價格補償支付給被摧毀房屋的所有者。在一個房地產(chǎn)公司，一個搬遷的家庭獲得房地產(chǎn)公司可以開發(fā)的搬遷房屋和土地，購買價格是根據(jù)合同替代面積得以拆遷房屋價格作為拆遷補償費的房產(chǎn)所有權數(shù)量。土地成本它只能用作付款，因為它不符合確認條件。使用搬遷房屋后，可以在確認主營業(yè)務收入之前滿足銷售確認標準，并且可以支付之前的未付款。被拆遷戶獲得的補償是土地費的一部分，項目和會計的設置也將同時進行。

二、房地產(chǎn)拆遷補償費用的稅務處理

（一）產(chǎn)權置換的稅務處理

由于對替代產(chǎn)權的特殊會計和稅務處理，企業(yè)會計準則沒有明確如何處理這些業(yè)務，這在實際經(jīng)營中造成了很多混亂。所以，根據(jù)“城市房屋拆遷管理條例”，有兩種拆解補償方式：貨幣補償和更換住房權。通過貨幣補償，房屋評估機構根據(jù)待拆除房屋的位置，用途和建筑面積評估拆除的拆解人（非合并人或個人）的價值，開發(fā)商對評估價值作出回應這是決定拆解商的價格。金額結(jié)算后，被拆除人的所有權證和土地使用證將被收集到政府的房地產(chǎn)和土地部門取消。產(chǎn)權置換是指房屋評估機構根據(jù)房屋的位置，用途和建筑面積。根據(jù)房屋的位置，用途和建筑面積評估待拆遷房屋的價值后，開發(fā)商解構新建房屋的房屋。這意味著要替換。并根據(jù)拆遷房屋的估價和解決房屋市場價格差異的優(yōu)惠價格（根據(jù)房屋市場價格簽訂拆遷補償合同時）或重置價格。根據(jù)“搬遷法”，被摧毀者的土地使用證書由政府土地部門收回并撤銷，并且在處理被替換房屋的新房屋所有權證時處理原始居住證明由房屋管理部門取消。

1. 增值稅的稅收處理

根據(jù)青島稅務[2008]3702號“青島市地方稅務局關于舊城破壞重建增值稅的通知”，“開發(fā)商必須按照當?shù)卣鞘幸?guī)劃建設部門的要求進入舊城區(qū)。對拆遷戶征地補償?shù)模安疬w土地使用權”增值稅按照“暫行增值稅暫行條例”第十五條的規(guī)定計算，并向被拆遷戶支付補償費。對應拆遷區(qū)域?qū)牟糠?，“房地產(chǎn)銷售”增值稅按同類住房的實際成本價計算，拆遷區(qū)以外補償區(qū)的部分按照“增值稅暫行規(guī)定”第十五條的規(guī)定執(zhí)行。并納入“房地產(chǎn)銷售增值稅”。

2. 增值稅的處理

自“營地改造”以來，房地產(chǎn)開發(fā)商利用開發(fā)產(chǎn)品抵消債務，交換其他部門和個人的非貨幣資產(chǎn)。確定同一地區(qū)和年份的平均銷售價格。同時，也可以在同一年評估類似房地產(chǎn)的市場價格，并檢查拆除房地產(chǎn)開發(fā)項目的補償。房地產(chǎn)開發(fā)商向拆遷戶支付的更換費用包含在拆遷費中。再有就是賠償安置房可以抵消該項目的拆除補償。

3. 企業(yè)所得稅的處理

企業(yè)所得稅的處理是根據(jù)所得稅法和稅法進行的，并且獲得了利潤的權利，或者如果開發(fā)者收到所有權的轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)讓使用權，則獲得的收入已經(jīng)確定，一般確認的收入的方法和順序取決于近期或2019年房地產(chǎn)公司類似開發(fā)產(chǎn)品的近期銷售價格。一些稅務機關確定了類似開發(fā)產(chǎn)品的公平市場價格。它取決于開發(fā)成本的利潤。產(chǎn)品開發(fā)成本至少應為15%，具體費率由稅務機關確定。產(chǎn)品優(yōu)勢根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)過程中消耗的成本確定，并且需要一定的成本差額。再有關于應納稅費用的確定，根據(jù)“企業(yè)所得稅重組所得稅處理辦法”第4條（國家稅務管理條例第6號），房地產(chǎn)公司“拆遷一次”的行為是恢復的商業(yè)根據(jù)房子的公允價值。作為銷售確認收入，房地產(chǎn)開發(fā)稅的拆除補償費也被確認為相同金額。

（二）作價補償稅務處理

價格補償稅的處理可以理解為兩種情況。首先，根據(jù)政府制定的標準直接支付拆解補償，土地增值稅項目的價值計入企業(yè)所得稅的計算成本。另一種是簽訂合同，雙方?jīng)Q定拆除金額以補償商業(yè)住宅的形式。

（三）產(chǎn)權置換與作價補償相結(jié)合的稅務處理

房地產(chǎn)公司在房屋的某些區(qū)域補償拆解人，其余區(qū)域采用項目合同進行稅務規(guī)劃和項目合同規(guī)劃。設計由建設單位負責，施工方按照整個項目的比例收取一定的管理費。另一種是簽訂合同。它由承包商和建筑商簽署。然后，采購和設計工作外包給其他部門，承包公司只需要協(xié)調(diào)和組織工作。從第一個正式的角度來看，承包商實質(zhì)上是由施工方和施工方代理，承包商沒有施工能力來支付增值稅，因為總承包商沒有參與簽訂合同是否，必須按服務行業(yè)稅率的5%征稅。在第二種形式中，合同的簽訂由承包商的合格施工單位完成，無論承包商是否具有施工能力以及是否參與施工，增值稅都是建筑稅。按3%的稅率征稅適用于這兩種形式的增值稅不同，營業(yè)稅和稅率不同。因此，在簽訂項目合同時，有必要綜合考慮合同的簽字格式，制定增值稅稅收計劃。使用征稅標準制定“實施營業(yè)稅暫行規(guī)則的詳細規(guī)則”，“如果納稅人提供建筑服務（裝修服務除外），其銷售包括項目原材料，設備和其他材料成本和人工成本，不包括內(nèi)部，但建設者提供的設備價格?！案鶕?jù)施工公司的實施細則的規(guī)定。無論是包裝結(jié)構還是供應項目，其銷售不僅包括項目的原材料，還包括項目的其他材料。不包括承包商支付的設備。由于承包商不承保材料，建設單位直接從市場購買材料，采購成本相對較高，建筑公司的稅收標準相應較高，建筑公司有長期的物質(zhì)需求，一般而言選擇維持長期合作關系的材料供應商購買相對較低的材料，減少增值稅的基礎，并在購買材料時實現(xiàn)稅收目的。對于設備的支付，建筑公司不應將設備的價值與安裝項目的投入價值和安裝項目的產(chǎn)值混合。它只負責安裝工作，施工單位提供設備，因此建筑公司獲得的收入只是安裝收入，從而達到了稅收目的。增值稅的納稅義務應當在納稅義務中規(guī)定納稅人收到營業(yè)利潤證明的納稅義務。根據(jù)與稅收時間相關的稅法，建筑公司可以延長資金的使用，及時使用這些資金，推遲企業(yè)增值稅的交付，納稅時間有必要盡可能在合理的范圍內(nèi)為支付業(yè)務做出正確的選擇，為公司創(chuàng)造更高的利潤，并為公司提供更多的流動性，另一方面它可以減少貸款金額并降低財務成本。同時，建設項目資金投入大，周期特征長，許多建筑公司提前支付建設資金，分期結(jié)算。稅收條款的合理選擇也可以在提高公司利潤方面發(fā)揮重要作用。建筑公司接受建筑項目的預付款和預付款的時間比給建筑公司征稅的時間要多，而不是支付增值稅的時間。當一家建筑公司付款時，它應該盡量避免在收款的同時付款，只要它能按時付款。結(jié)算時間應盡可能推遲。這實現(xiàn)了延遲增值稅期的目的。

三、會計處理及稅務處理的差異

通過對上述房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償形式的會計和稅收處理分析，可以看出會計與稅收處理的區(qū)別如下。成本確認和計量會計：房地產(chǎn)公司應當被視為拆遷戶的拆遷房屋。 “購買”業(yè)務以會計核算為主，購置成本為直接計入物業(yè)更換場地更換區(qū)開發(fā)成本的土地成本，“處置補償費”是指拆遷房屋的市場價格和貨幣補償方式的支出。這是成倍增加的部分。最后它被作為銷售成本推進。稅收處理：對于應稅成本的確定，房地產(chǎn)企業(yè)必須按照公允價值確認補償拆除房屋開發(fā)征收補償房的費用。根據(jù)稅法計算的增值稅和土地估價稅轉(zhuǎn)入增值稅，并在房屋拆除時增加。兩者的區(qū)別在于所有權替代業(yè)務的會計處理包含在拆遷房屋市場價格的開發(fā)成本中，類似開發(fā)產(chǎn)品市場的公允價值確認為房地產(chǎn)開發(fā)稅費用的拆遷補償費。收入確認和計量的會計處理房地產(chǎn)經(jīng)營公司將收到安置戶補償費的房屋作為會計處理，確認貨物銷售，并以市場價格出售安置房。稅收處理：相當于還款區(qū)域和拆解區(qū)域的增值稅部分是根據(jù)會計開發(fā)成本計算的。計算市場價格，房屋轉(zhuǎn)讓時土地上的增值稅被視為房地產(chǎn)銷售，并根據(jù)同一地區(qū)和同一年度公司出售的類似房地產(chǎn)的平均價格確定。確定類似房地產(chǎn)的市場價格或估值，在制定產(chǎn)品的所有權或使用權時轉(zhuǎn)讓企業(yè)所得稅，或者實現(xiàn)利潤（或利潤）是實際利潤的權利，將同時實現(xiàn)。兩者之間的差異：會計確認市場銷售價格的收入，土地增值稅確認收入的成本，所得稅需要根據(jù)市場銷售價格的收入再次確認。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)拆解補償?shù)男问疆吘共唤y(tǒng)一，因此有必要考慮每個移民家庭的不同條件，并根據(jù)拆遷項目的計劃選擇不同的拆解補償方式。 賠償和稅收待遇需要區(qū)別對待。也就是說我們目前的稅收機制還需要在實踐中進一步的完善。

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（作者單位：青島市即墨區(qū)城市旅游開發(fā)投資有限公司）