毛思夏

摘 要：保障性住房是確保我國人民基本居住需求得到滿足的重要工程，若是在保障性住房建設(shè)方面存在問題，將直接影響到我國人民的生活質(zhì)量，在一定程度上也影響著社會(huì)整體的穩(wěn)定性.為促進(jìn)保障性住房的整體質(zhì)量，需要嚴(yán)格做好保障性住房的建設(shè)管理，不斷優(yōu)化保障性住房建設(shè)管理的工作模式，使保障性住房能夠朝著良好的方向不斷發(fā)展.鑒于此，本文針對(duì)我國保障房建設(shè)管理的新模式進(jìn)行了研究探究，希望能為保障房建設(shè)管理的進(jìn)步和發(fā)展提供一些有效的參考依據(jù).

關(guān)鍵詞：保障房;建設(shè);管理模式

中圖分類號(hào)：TU352? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? 文章編號(hào)：1673-260X（2020）05-0045-03

當(dāng)前我國保障房建設(shè)的步伐不斷加快，對(duì)解決低收入家庭住房問題，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展起到了較好的積極作用，但是在保障房建設(shè)管理方面依舊存在一些問題，難以適應(yīng)保障房建設(shè)發(fā)展的要求.同時(shí)，由于我國保障房建設(shè)管理的發(fā)展時(shí)間較晚，未能積累足夠的經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致在進(jìn)行保障房建設(shè)管理的時(shí)候，很容易出現(xiàn)操作不當(dāng)?shù)雀鞣N問題，嚴(yán)重影響到保障房建設(shè)管理的整體效果.因此，有必要深入分析保障房建設(shè)管理的新模式，以便能夠提出一些可靠的參考依據(jù)，促進(jìn)保障房建設(shè)管理朝著現(xiàn)代化的方向不斷發(fā)展.本文對(duì)開發(fā)商代建制模式進(jìn)行了分析和研究.

1 保障性住房的主要特點(diǎn)分析

1.1 對(duì)質(zhì)量和工期的要求較高

目前我國保障性住房的建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，需要在保證工程建設(shè)質(zhì)量的同時(shí)，對(duì)工程建設(shè)的工期進(jìn)行嚴(yán)格控制.由于保障性住房對(duì)我國人民的生存生活產(chǎn)生了較為重要的影響，政府必須提高自身的重視程度，提高對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量的控制力度，防止出現(xiàn)工程質(zhì)量問題.由于保障性住房的建設(shè)管理模式存在一定缺陷，無法對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把控，再加上工程建設(shè)的工期較為緊張，很容易出現(xiàn)各種工程質(zhì)量問題，這就使得保障房建設(shè)管理模式的改革顯得更加緊迫，需要加強(qiáng)對(duì)這一方面的研究，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程質(zhì)量及工期的有效控制[1].

1.2 具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特性

保障性住房的主要目的就是對(duì)我國低收入家庭的住房問題進(jìn)行合理有效地解決，其本身就體現(xiàn)出較強(qiáng)的非排他性，能夠?yàn)榉蠗l件的人群提供低價(jià)格、低租金的住房.同時(shí)，保障性住房體現(xiàn)出一定的消費(fèi)競爭性，可以根據(jù)住房的數(shù)量和供應(yīng)需求對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整.由此可知，保障性住房與普通商品住房有著一定的區(qū)別，可以將其看作為一種服務(wù)社會(huì)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品.在保障性住房項(xiàng)目的實(shí)施中，政府部門要明確自身的角色定位，充分發(fā)揮自身在工程建設(shè)管理中的作用，對(duì)各個(gè)部門和單位進(jìn)行有效地引導(dǎo)，促進(jìn)保障房項(xiàng)目的順利開展.

2 保障房建設(shè)管理的常見模式

2.1 代建制模式

由政府部門進(jìn)行工程招標(biāo)，從多個(gè)建設(shè)單位中選出具有豐富經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)水平高的單位進(jìn)行工程建設(shè)，在完成工程建設(shè)之后，與使用單位完成項(xiàng)目交付手續(xù)的辦理，這一制度就是保障房建設(shè)管理中常用的代建制模式.在采用代建制模式的時(shí)候，普遍都是由政府部門的人員來擔(dān)任項(xiàng)目法人，或是選擇某個(gè)部門作為項(xiàng)目業(yè)主.在選擇項(xiàng)目管理企業(yè)進(jìn)行保障房建設(shè)管理的時(shí)候，需要采用合同的方式來確定雙方的法律關(guān)系，使代建制模式得以順利實(shí)行，而項(xiàng)目管理企業(yè)可以利用代建方的權(quán)限，選擇資質(zhì)水平達(dá)到要求的施工單位，并做好設(shè)備采購、工程監(jiān)理、工程承包等相關(guān)合同的簽訂[2].

通過代建制模式進(jìn)行保障房建設(shè)管理，能夠?qū)φ麄€(gè)工程的建設(shè)過程進(jìn)行有效管理，使工程投資、工程建設(shè)、工程管理、工程運(yùn)營的目的得以順利實(shí)現(xiàn)，需要對(duì)工程投資建設(shè)程序進(jìn)行規(guī)范，重視對(duì)投資責(zé)任約束機(jī)制的建設(shè)，并做好工程建設(shè)過程的監(jiān)督控制，使保障房建設(shè)管理的有效性得以提升，杜絕出現(xiàn)各種腐敗問題造成的工程質(zhì)量問題.通過這一管理模式不僅能夠提高政府的項(xiàng)目控制能力，還可以幫助政府降低自身的經(jīng)濟(jì)壓力，在保證工程建設(shè)質(zhì)量的同時(shí)，使工程投資的效益得到保障.具體來講，主要就是由項(xiàng)目管理企業(yè)來進(jìn)行項(xiàng)目管理，而項(xiàng)目管理企業(yè)直接對(duì)政府負(fù)責(zé)，整個(gè)過程不再需要安排政府人員來進(jìn)行管理[3].

與政府部門進(jìn)行項(xiàng)目管理的模式相比，通過代建制模式進(jìn)行項(xiàng)目管理，可以充分發(fā)揮項(xiàng)目管理企業(yè)自身的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，使傳統(tǒng)的保障房建設(shè)管理中存在的問題得到有效解決，且能夠進(jìn)一步提高工作效率，降低投入成本，使保障房工程建設(shè)的目標(biāo)得以按時(shí)完成.但是在選擇項(xiàng)目管理企業(yè)來進(jìn)行工程管理的時(shí)候，也要充分認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理企業(yè)在施工方案、施工工藝和施工技術(shù)等各方面存在的問題，導(dǎo)致工程變更的發(fā)生率較大.同時(shí)，一旦工程施工中存在問題，很難確定各個(gè)工程參與方的責(zé)任，那么項(xiàng)目業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益將受到較大影響，且項(xiàng)目管理企業(yè)作為代建方，依舊采用傳統(tǒng)的方式進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、工程施工，使得保障房建設(shè)流程的優(yōu)化面臨著較大的難度，無法對(duì)工程的建設(shè)周期進(jìn)行有效控制[4].

2.2 總承包模式

就當(dāng)前保障房建設(shè)管理的發(fā)展情況來看，總承包模式經(jīng)常被應(yīng)用到項(xiàng)目建設(shè)管理中，由政府與總承包商來進(jìn)行工程合同的簽訂，而總承包方可以選擇分包的方式將工程項(xiàng)目劃分給多個(gè)施工單位，由總承包商對(duì)工程的質(zhì)量、工期和造價(jià)進(jìn)行負(fù)責(zé)，由施工單位對(duì)自身得到的分項(xiàng)目進(jìn)行負(fù)責(zé)[5].

與代建制模式相比，采用總承包模式進(jìn)行保障房建設(shè)管理，可以將總承包商的施工經(jīng)驗(yàn)及技術(shù)力量充分發(fā)揮出來，制定出符合工程建設(shè)要求的施工方案.在充分了解工程實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，做出科學(xué)合理的工程規(guī)劃，在分解項(xiàng)目的同時(shí)，對(duì)工程資源進(jìn)行合理配置，以此促進(jìn)工程建設(shè)的順利開贊，在保證工程整體質(zhì)量的同時(shí)，降低工程投入的成本，使工程建設(shè)的施工工期得以縮減.同時(shí)，可以實(shí)現(xiàn)更加簡化的組織協(xié)調(diào)，政府只需要進(jìn)行一次性的工程招標(biāo)，就能夠完成自身應(yīng)承擔(dān)的任務(wù)，而總承包商可以充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢(shì)，將工程項(xiàng)目分包給施工單位，確保工程建設(shè)能夠按時(shí)按質(zhì)地完工.

其次，采用總承包模式能夠?qū)Ω鱾€(gè)工程參與方的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行確定，減少責(zé)任推諉問題的發(fā)生，使保障房建設(shè)管理的整體效率得以提升.然而這種模式也存在一定的不足，其主要體現(xiàn)在政府對(duì)工程項(xiàng)目的控制能力較弱，很那對(duì)其進(jìn)行有效監(jiān)管，導(dǎo)致資金使用的不合理情況頻繁出現(xiàn)，嚴(yán)重影響到工程建設(shè)的整體效益.此外，在保障房全壽命周期的管理過程中，總承包商的參與程度不高，未能充分發(fā)揮自身在項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目后期管理中的作用，在這一方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，使得工程質(zhì)量受到一定的影響[6].

3 開發(fā)商代建制模式

3.1 開發(fā)商代建制的內(nèi)涵

為解決代建制模式和總承包模式存在的問題，開發(fā)商代建制模式被應(yīng)用到保障房建設(shè)管理中，對(duì)保障房建設(shè)事業(yè)的發(fā)展起到了較好的促進(jìn)作用.在開發(fā)商代建制模式的實(shí)行過程中，主要就是由政府委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè).根據(jù)工程建設(shè)的要求進(jìn)行調(diào)查，做好工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，之后進(jìn)行評(píng)估，按照要求進(jìn)行項(xiàng)目的組織工作和資金籌措，對(duì)項(xiàng)目的立項(xiàng)到交付使用的全過程進(jìn)行控制管理，確保項(xiàng)目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量和安全達(dá)到要求，配合主管單位進(jìn)行項(xiàng)目的銷售工作，并做好后續(xù)的工程移交、工程項(xiàng)目的售后服務(wù)及管理工作[7].

通過對(duì)代建制模式與總承包模式進(jìn)行深入了解可知，兩者在項(xiàng)目實(shí)施過程的參與程度不高，這主要就是因?yàn)閮烧叩慕?jīng)營范圍具有較大的局限性，難以滿足保障房建設(shè)管理的需求.在采用代建制模式進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)管理的時(shí)候，各個(gè)工程參與方的信息交流存在較大問題，再加上項(xiàng)目管理企業(yè)在施工方面的經(jīng)驗(yàn)不足，難以對(duì)工程施工的全過程進(jìn)行有效監(jiān)管，而施工單位存在管理經(jīng)驗(yàn)上的不足，導(dǎo)致工程施工與工程管理之間缺乏緊密的聯(lián)系，難以保證項(xiàng)目建設(shè)管理的高效進(jìn)行.在采用總承包模式進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)管理的時(shí)候，政府對(duì)項(xiàng)目的控制能力較弱，而總承包商掌握較大的權(quán)限，導(dǎo)致項(xiàng)目業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益無法得到保障.面對(duì)這種情況，需要采用開發(fā)商代建制等新型的管理模式來進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)管理，以便能夠解決上述兩者存在的不足之處，正確處理資金、技術(shù)及質(zhì)量等各方面的關(guān)系，使保障房建設(shè)管理的整體水平得以提升.

3.2 開發(fā)商代建制的特點(diǎn)

將開發(fā)商代建制模式應(yīng)用到保障房建設(shè)管理領(lǐng)域，既能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)工程資金、進(jìn)度和質(zhì)量的統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程資源的合理配置，還能夠保障政府對(duì)項(xiàng)目的控制能力，使政府在項(xiàng)目建設(shè)管理中的積極作用得以充分發(fā)揮.根據(jù)開發(fā)商代建制模式的實(shí)施情況來看，開發(fā)商代建制模式體現(xiàn)出以下幾個(gè)重要特點(diǎn)：

（1）有利于發(fā)揮政府在項(xiàng)目建設(shè)管理中的作用，使政府對(duì)項(xiàng)目的控制能力得以增強(qiáng).在進(jìn)行保障房建設(shè)管理的時(shí)候，可以利用合同的相關(guān)條例和法律法規(guī)對(duì)工程參與方進(jìn)行制衡，確保各個(gè)工程參與方能夠履行自身的職責(zé).同時(shí)，將國家政策審批項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、投資及標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，能夠及時(shí)將保障房項(xiàng)目的建設(shè)計(jì)劃傳達(dá)下去，并下達(dá)保障房建設(shè)項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃;按照發(fā)展改革部門提出的資金使用計(jì)劃，財(cái)政部門將集中起來的資金撥付給代建單位;充分利用審計(jì)和監(jiān)察等合法手段，實(shí)現(xiàn)各個(gè)政府部門對(duì)工程項(xiàng)目的外部監(jiān)督，使發(fā)展改革單位、財(cái)政單位、審計(jì)單位、監(jiān)察單位在項(xiàng)目建設(shè)管理中的積極作用得以充分發(fā)揮[8].

（2）與項(xiàng)目管理企業(yè)相比，開發(fā)商在施工方面的優(yōu)勢(shì)較大，能夠提高施工方法、施工技術(shù)的先進(jìn)性和可操作性.與總承包商相比，開發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)較為豐富，可以提高保障房建設(shè)管理的專業(yè)化水平，在保障工程效益的同時(shí)，使工程施工的工期得以縮減.由此可見，開發(fā)商不僅能夠解決代建制模式和總承包模式中存在的問題，也能夠?qū)烧叩膬?yōu)勢(shì)結(jié)合起來，使保障房建設(shè)管理的有效性得以提升，從而保證工程建設(shè)的順利完成.

（3）在實(shí)行開發(fā)商代建制模式的時(shí)候，由開發(fā)商、部分承包商和項(xiàng)目主管單位簽訂三方代建合同，在確定代建單位應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)的同時(shí)，對(duì)政府部門應(yīng)承擔(dān)的權(quán)限和義務(wù)進(jìn)行規(guī)定，以此實(shí)現(xiàn)各個(gè)工程參與方之間的有效制約，調(diào)動(dòng)項(xiàng)目參與方在項(xiàng)目建設(shè)管理中的積極性，減少政府部門腐敗問題的發(fā)生[9].同時(shí)，通過這一管理模式能夠保證項(xiàng)目決策的科學(xué)性及合理性，實(shí)現(xiàn)對(duì)工程項(xiàng)目的科學(xué)規(guī)劃、合理安排、系統(tǒng)化的管理，避免在工程建設(shè)過程中出現(xiàn)斷節(jié)、沖突等不良問題.

4 結(jié)語

綜上所述，與代建制模式和總承包模式相比，開發(fā)商代建制體現(xiàn)出更大的優(yōu)勢(shì)，能夠促進(jìn)保障房建設(shè)管理的有效進(jìn)行，使工程建設(shè)的目標(biāo)得以順利完成.為充分發(fā)揮開發(fā)商代建制模式在保障房建設(shè)管理中的整體作用，需要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商代建制模式的研究，以便能夠?qū)ζ溥M(jìn)行有效的應(yīng)用，并積累豐富的經(jīng)驗(yàn)，從而能夠做到在實(shí)踐中進(jìn)行優(yōu)化，促進(jìn)保障房建設(shè)管理的可持續(xù)發(fā)展.

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