摘要：推進(jìn)房地產(chǎn)的綠色建設(shè)，有兩個(gè)渠道，一是企業(yè)自己組織生產(chǎn)過(guò)程，二是委托有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)代建。這次網(wǎng)絡(luò)研討會(huì)，主要的作用是推進(jìn)綠色代建。希望能夠通過(guò)一種新的方式，較快地推進(jìn)綠色建設(shè)的發(fā)展，為群眾提供更多的綠色住房。

關(guān)鍵詞：合約變更;誠(chéng)信經(jīng)營(yíng);轉(zhuǎn)型升級(jí)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）04-0022-23 收稿日期：2020-03-28

新冠肺炎疫情對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了深重影響，也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提出了新的要求。大家都關(guān)心疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和疫情后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。今天，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)舉辦綠色代建的網(wǎng)絡(luò)研討會(huì)，旨在推進(jìn)房地產(chǎn)的綠色發(fā)展。

毋庸置疑，疫情對(duì)房地產(chǎn)有較大的影響，前兩個(gè)月銷售大幅度減少，春節(jié)后項(xiàng)目開復(fù)工停滯，但是我們必須同時(shí)認(rèn)識(shí)到，相比于餐飲、住宿、旅游、交通這些即時(shí)消費(fèi)的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)受到的沖擊還是要小一些。因?yàn)榉康禺a(chǎn)消費(fèi)是一項(xiàng)長(zhǎng)期消費(fèi)，只要需求存在，疫情引起的是建設(shè)、銷售延遲，并不會(huì)導(dǎo)致需求消失。當(dāng)前，穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期是重要任務(wù)。所以，我們對(duì)疫情后房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復(fù)要有信心，不必抱以過(guò)度悲觀的情緒。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)由于銷售延遲，回款少而引起資金成本加大，這是我們目前需要克服的困難。

關(guān)于疫情后房地產(chǎn)的恢復(fù)，我講幾點(diǎn)意見，供大家參考。

1、還是要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”的定位?，F(xiàn)在社會(huì)上有些輿論，說(shuō)為了保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，政府會(huì)放松房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，再次刺激住房需求。我認(rèn)為，這不符合政策的基本走勢(shì)。我們房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，再不能依靠刺激需求的不恰當(dāng)擴(kuò)張。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)然有重要作用。但絕不能把定位搞偏了。要鼓勵(lì)的是滿足居住需求，而不應(yīng)該是投資、投機(jī)需求。我理解，“房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的”這一定位，是長(zhǎng)期堅(jiān)持的原則，而不是權(quán)宜之計(jì)。房地產(chǎn)企業(yè)需要靜下心來(lái)，按這個(gè)定位去構(gòu)思企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和策略，不要沖動(dòng)，不要賭政策變化。要以行動(dòng)落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。

2、企業(yè)發(fā)展還是要把防風(fēng)險(xiǎn)放在重要的位置。這二十多年的房地產(chǎn)發(fā)展，成就很顯著，但是也暴露出許多體制機(jī)制上的缺陷，有些矛盾在疫情中暴露得更加充分。比如風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。不少房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過(guò)高，銷售稍一遲緩，現(xiàn)金流就阻塞，有的甚至瀕臨斷流，資金壓力陡升，明顯表現(xiàn)出抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足。我們必須反思，靠加杠桿驅(qū)動(dòng)的發(fā)展能不能持續(xù)，是不是符合綠色發(fā)展的原則。我想，今后的發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)要把降杠桿作為一項(xiàng)重要任務(wù)，要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，而不是盲目地加杠桿。手里有錢，心中不慌。解決體制機(jī)制上的矛盾，要提政策建議，但不能靠提高杠桿率。否則，不但增加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)本身的發(fā)展也弊大于利。企業(yè)要有大局意思，從長(zhǎng)計(jì)議。疫情引起的資金緊張，一方面企業(yè)要反思過(guò)度加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面要改善資金供應(yīng)模式，修煉內(nèi)功，努力把負(fù)債率降到合理的水平，同時(shí)內(nèi)部資金流動(dòng)性挖潛，提高資金使用效率，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。我們需要找到一條不加杠桿或少加杠桿，而保持建設(shè)規(guī)模穩(wěn)定或穩(wěn)健增長(zhǎng)的路子。

3、要認(rèn)真解決疫情可能引起的合約變更。疫情期間，施工會(huì)遲緩，材料采購(gòu)會(huì)延期，房屋交付會(huì)延期，出租房屋的租金支付會(huì)逾期;貸款還本付息也受影響。要及時(shí)與合約對(duì)方商量，適當(dāng)、合理調(diào)整有關(guān)約定。合約變更，工作要做在前，系統(tǒng)地梳理一下合約履行狀況和條件，避免后期大量違約責(zé)任產(chǎn)生。作為供方，要向需方說(shuō)明疫情的不可抗力影響;作為需方，要理解供方的實(shí)際困難，實(shí)事求是地解決履約矛盾。關(guān)于銀行貸款的問(wèn)題，人民銀行有了指導(dǎo)意見，但大家要注意到，需要向貸款銀行提出申請(qǐng)，而不是坐等銀行給予展期，或免除違約責(zé)任。還有其他一些金融產(chǎn)品可能都面臨同樣的問(wèn)題。同時(shí)也需要認(rèn)真思考，修正傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，既解決當(dāng)前的困難，又建立更加合理、穩(wěn)定的商業(yè)關(guān)系。

4、在特殊時(shí)期更要講誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)可能會(huì)很快，因?yàn)樽》啃枨蟛]有因疫情而消失。在房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)過(guò)程中，切忌急功近利，切忌不規(guī)范行為，更不能在市場(chǎng)中興風(fēng)作浪。建議大家還是要梳理一下消費(fèi)者對(duì)住房質(zhì)量、銷售、服務(wù)方面的意見，主動(dòng)改進(jìn)我們的經(jīng)營(yíng)。要始終尊重消費(fèi)者，始終堅(jiān)持客戶至上。千萬(wàn)不要借題發(fā)揮，眼光盯著一時(shí)的利益。我們要承認(rèn)，并且充分認(rèn)識(shí)到群眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一些批評(píng)意見，努力清除垢病，摒棄不良行為，光大正面形象。這個(gè)道理其實(shí)很簡(jiǎn)單，是非自有公論，只有自己把事情做好了，老百姓才會(huì)說(shuō)你好。

5、要加快行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。疫情期間，許多老百姓都在“宅家”，住房的功能、住房對(duì)健康的影響、社區(qū)的服務(wù)，更加讓老百姓關(guān)心。我們得思考一個(gè)問(wèn)題，我們提供的住房產(chǎn)品和服務(wù)，能夠滿足老百姓的需要嗎？新冠肺炎疫情這一公共衛(wèi)生事件，以及老百姓日益增長(zhǎng)的美好居住生活需要，給我們提出了兩個(gè)需要思考的問(wèn)題，一是我們現(xiàn)在的住房發(fā)展是不是應(yīng)該向每人一個(gè)臥室這個(gè)方向去努力，二是住房對(duì)人的健康的保障能力是不是應(yīng)當(dāng)有一個(gè)新的提高?，F(xiàn)在，應(yīng)該把推進(jìn)房地產(chǎn)的綠色發(fā)展作為重要任務(wù)。它包括兩層含義，一是建設(shè)過(guò)程和結(jié)果是綠色的，二是居住和使用是綠色的。推進(jìn)房地產(chǎn)的綠色建設(shè)，有兩個(gè)渠道，一是企業(yè)自己組織生產(chǎn)過(guò)程，二是委托有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)代建。這次網(wǎng)絡(luò)研討會(huì)，主要的作用是推進(jìn)綠色代建。希望能夠通過(guò)一種新的方式，較快地推進(jìn)綠色建設(shè)的發(fā)展，為群眾提供更多的綠色住房。

作者簡(jiǎn)介：馮俊，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)。