范勇振

摘要：隨著我國對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的力度不斷加強(qiáng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的挑戰(zhàn)和競爭壓力也在不斷增強(qiáng)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，對自身產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行提升，進(jìn)而更好的滿足顧客的要求，是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段應(yīng)該重視的問題。所以，本文將結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況，以質(zhì)量管理體系為研究對象，在建筑產(chǎn)品和服務(wù)的各個(gè)階段融入精細(xì)化管理理論，希望能夠?yàn)闃?gòu)建我國房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化質(zhì)量管理體系提供幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;精細(xì)化管理理論;質(zhì)量管理體系

房地產(chǎn)包括地產(chǎn)與房產(chǎn)兩部分。在建設(shè)工程項(xiàng)目時(shí)，很多因素會(huì)對工程產(chǎn)生影響，如項(xiàng)目選址、不同的組成部分、多元復(fù)雜的施工建設(shè)等，其需要應(yīng)用的施工技術(shù)和質(zhì)量要求也會(huì)涉及到較廣的范圍。所以，在建設(shè)房產(chǎn)項(xiàng)目的工程項(xiàng)目中，必須應(yīng)用精細(xì)化管理開展質(zhì)量管理工作。

1 精細(xì)化管理概述

精細(xì)化管理就是實(shí)行精細(xì)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理模式，使傳統(tǒng)的經(jīng)營管理更加科學(xué)化，這需要管理者對管理意識進(jìn)行轉(zhuǎn)變，對有針對性的改進(jìn)方案進(jìn)行應(yīng)用，使管理工作變得精確化、規(guī)范化，為房地產(chǎn)項(xiàng)目施工策劃的科學(xué)性提供保障。實(shí)行精細(xì)化管理，需要實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)處理的細(xì)節(jié)化以及保證管理決策的可靠。

2 在房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系中精細(xì)化管理的實(shí)施

2.1 決策階段

在對房地產(chǎn)工程質(zhì)量進(jìn)行管理時(shí)，決策階段的主要目的就是準(zhǔn)確的評判該工程項(xiàng)目，具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面。第一，在充分了解房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的條件下，企業(yè)應(yīng)該對客戶的需求以及市場發(fā)展的需求進(jìn)行充分考慮，特別是改善情況，這樣才能是使決策更具針對性，科學(xué)的建設(shè)與發(fā)展房地產(chǎn)工程項(xiàng)目。第二，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與實(shí)際情況相結(jié)合，在充分考慮工程特點(diǎn)以及功能要求的基礎(chǔ)上，對工程方案的可行性進(jìn)行準(zhǔn)確預(yù)估，最終對合適的項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行確定。

2.2 準(zhǔn)備階段

在建設(shè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)制定切實(shí)可行的質(zhì)量管理體系，并對質(zhì)量管理的目標(biāo)進(jìn)行明確，就是在準(zhǔn)備階段對施工建設(shè)方案進(jìn)行改進(jìn)。結(jié)合其工作要點(diǎn)，會(huì)存在以下表現(xiàn)。一是，設(shè)計(jì)單位應(yīng)該對工程項(xiàng)目建設(shè)方的設(shè)計(jì)以及決策意圖進(jìn)行充分考慮，并且以此為前提進(jìn)行項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。通過不斷的優(yōu)化工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)，在對目的進(jìn)行明確的同時(shí)，確定工程項(xiàng)目施工質(zhì)量管理的目標(biāo)。二是，在進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)以及整體規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行注意，其中包括項(xiàng)目區(qū)域長期發(fā)展性、經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性、功能性、關(guān)注性以及安全性等因素，都需要經(jīng)過嚴(yán)格審核，在符合國家標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)規(guī)范的前提下實(shí)行更加細(xì)致的質(zhì)量目標(biāo)，從而使方案落實(shí)效果得到有效提高。

2.3 實(shí)施階段

在完成質(zhì)量管理目標(biāo)的制定后，在建設(shè)工程項(xiàng)目時(shí)應(yīng)該對管理工作進(jìn)行加強(qiáng)，對精細(xì)化管理方法和手段進(jìn)行使用，同時(shí)這也是實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)的關(guān)鍵。首先，施工方應(yīng)該在充分考慮設(shè)計(jì)以及質(zhì)量要求的前提下，對目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行細(xì)化和明確，對目標(biāo)管理和階段考核進(jìn)行加強(qiáng)，開展持續(xù)優(yōu)化以及過程監(jiān)控等工作。其次，在實(shí)際建設(shè)工程項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該嚴(yán)格的執(zhí)行施工設(shè)備、材料以及人員的審核工作，對管控施工階段各要素的力度進(jìn)行加強(qiáng)，促進(jìn)整體合力形成，才能使項(xiàng)目管理效率得到提高，同時(shí)與精細(xì)化管理的要求相符合。

2.4 竣工階段

在完成建設(shè)工程項(xiàng)目的工作后，竣工階段的項(xiàng)目管理工作也非常重要。首先，應(yīng)該嚴(yán)格的執(zhí)行工程項(xiàng)目驗(yàn)收工作，建設(shè)方應(yīng)該保證工程建設(shè)質(zhì)量與簽訂的合同規(guī)范相符合，特別是質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)以及功能性等。其次，在使用建筑產(chǎn)品時(shí)，一方面應(yīng)該保證經(jīng)濟(jì)效益的有效實(shí)現(xiàn)，還需要使消費(fèi)者的要求得到滿足。在這個(gè)階段，房產(chǎn)商不僅需要對建筑產(chǎn)品的銷售情況進(jìn)行重視，更需要關(guān)注消費(fèi)者的滿意度以及物業(yè)的服務(wù)態(tài)度。

3 優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化質(zhì)量管理體系的策略

3.1 對研究項(xiàng)目可行性的工作進(jìn)行加強(qiáng)

首先，應(yīng)該對研究項(xiàng)目可行性的工作進(jìn)行充分重視，對項(xiàng)目決策機(jī)構(gòu)和決策程序進(jìn)行建立和完善，詳細(xì)的分析建筑市場的需求，對市場需求進(jìn)行明確。其次，應(yīng)該對工程項(xiàng)目計(jì)劃管理工作進(jìn)行加強(qiáng)，要求設(shè)計(jì)單位與項(xiàng)目目標(biāo)相結(jié)合開展設(shè)計(jì)工作。必須采取公開招標(biāo)的方式選擇工程的設(shè)計(jì)和施工單位，使各種不規(guī)范的行為得到有效避免。最后，應(yīng)該嚴(yán)格的對變更工程設(shè)計(jì)的行為進(jìn)行監(jiān)督。

3.2 對融資能力進(jìn)行加強(qiáng)

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)項(xiàng)目主要具有以下幾種融資方式：國內(nèi)或境外IPO、房地產(chǎn)投資基金、上市公司資產(chǎn)置換、借殼上市、銀行貸款、房地產(chǎn)信托等。房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行需要非常大的資金需求，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說融資能力非常重要。房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)密切結(jié)合金融業(yè)的產(chǎn)物。房地產(chǎn)融資也是在開發(fā)、流通、消費(fèi)房地產(chǎn)的過程中，通過信用渠道和貨幣流通所開展的一系列融資活動(dòng)。對房地產(chǎn)融資方式進(jìn)行科學(xué)合理的選擇，能夠有效的保證房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

3.3 對項(xiàng)目成本的精細(xì)化管理進(jìn)行加強(qiáng)

隨著我國不斷的發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)和建筑市場，現(xiàn)階段很難依靠土地增值來獲取高額利潤，房地產(chǎn)企業(yè)想要提升自身的市場競爭力，必須更加精細(xì)的進(jìn)行成本管理工作。對于擁有相同品質(zhì)的樓盤，控制建設(shè)成本就能與提高經(jīng)濟(jì)效益。而對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，其工程造價(jià)的管理大多存在一定的不足，無法將精細(xì)化管理貫穿于工程項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)。實(shí)際上在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量管理過程中，購買土地、產(chǎn)品策劃、工程設(shè)計(jì)等階段的成本管理占據(jù)著十分重要的作用。

4 結(jié)語

綜上所述，將精細(xì)化管理理念應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程，能夠使企業(yè)在市場競爭中占據(jù)更大的優(yōu)勢。想要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的精細(xì)化，需要對相關(guān)的規(guī)范制度進(jìn)行制定精細(xì)化管理工作。并且需要在不斷實(shí)踐的過程中優(yōu)化相關(guān)的管理體系和管理過程，不斷的提升質(zhì)量精細(xì)化管理的效果，使其作用得到充分發(fā)揮，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：開封永威置業(yè)有限公司）