林劍

摘 要：隨著社會的發(fā)展，我國的房地產(chǎn)建設的發(fā)展也有了很大的改善。當代建筑領域在發(fā)展過程中的整體勢頭普遍比較良好，建筑行業(yè)的發(fā)展與人們的日常生活息息相關，同時還會影響到國民經(jīng)濟的增長和發(fā)展。在建筑行業(yè)不斷進步和發(fā)展的背景下，在某種程度上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展起到了一定的推動影響和作用，同時在無形當中也加速了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭。特別是在當前人們?nèi)粘Ｉ钯|(zhì)量和水平不斷提升，對房屋建筑的質(zhì)量、功能等各個方面的要求越來越高。同時，科學技術也在不斷的更新和發(fā)展，在這種大環(huán)境背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想實現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展，就必須要意識到工程技術管理在其中的必要性。

關鍵詞：新形勢;房地產(chǎn)開發(fā)項目;管控策略研究

1 引言

從項目管理的角度而言，實現(xiàn)同時期多個項目的穩(wěn)定運作，有利于推動企業(yè)規(guī)?；l(fā)展。隨著開發(fā)項目的增加，增加了項目管理的難度，探索合理的管理模式，實現(xiàn)項目資源的優(yōu)化配置，保障地產(chǎn)開發(fā)的效益，成為當前探索的重要課題。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的新形勢

當前房地產(chǎn)市場發(fā)展受宏觀經(jīng)濟、社會發(fā)展、行業(yè)調(diào)控、金融政策等方面的影響較大。宏觀經(jīng)濟方面，國際形勢復雜，穩(wěn)中承壓，房地產(chǎn)行業(yè)由高速增長轉(zhuǎn)向穩(wěn)健增長，行業(yè)集中度將進一步提升;社會發(fā)展方面，在國家持續(xù)推動城鎮(zhèn)化進程中，一線、二線城市中長期仍有較大發(fā)展空間，三線、四線城市人口外流壓力大，購買主體抗風險能力較弱，管控消費預期也成為房地產(chǎn)風險管控的重點;行業(yè)調(diào)控方面，國家將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，各地因城施策，逐步降低對土地財政依賴，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控目標仍將持續(xù);金融政策方面，房地產(chǎn)金融風險、局部地區(qū)政府債務風險、流動性風險等成為風險管控的核心，行業(yè)融資持續(xù)偏緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)資金鏈緊張甚至斷裂的危險，房企加速周轉(zhuǎn)需求提升。綜上，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力與日俱增，迫切需要重新審視，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)管控思路，調(diào)整自身經(jīng)營策略。

3 項目管理模式的發(fā)展趨勢

從項目管理的發(fā)展角度來說，未來管理模式將會朝向以下方面前進：①法制化正規(guī)化。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展若想實現(xiàn)規(guī)?；?，需要制度基礎與保障。通過加強內(nèi)外制度的建設，推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。②集團化規(guī)模化經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的競爭日益激烈，推動著企業(yè)朝向規(guī)?；l(fā)展，對于競爭力較弱的企業(yè)來說，若不能做好開發(fā)項目的經(jīng)營管理，很容易被其他對手“吃掉”，集團化規(guī)?；?jīng)營為主破解之道。③專業(yè)化。目前來說，很多企業(yè)不斷擴大業(yè)務規(guī)模，涉及到各類項目。例如，萬科房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了進行地產(chǎn)開發(fā)外，還提供物業(yè)服務等，物業(yè)服務已經(jīng)成為其營收的重要模塊。適應當前的發(fā)展形勢，企業(yè)必須要積極探索適宜的經(jīng)營之道，推動企業(yè)持續(xù)化發(fā)展。

4 新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)項目管控策略

4.1 實施階段

該階段是項目實施中的計劃與控制管理。進度計劃、成本計劃、資源計劃與質(zhì)量計劃的實行，必須按照項目開發(fā)基本目標來控制，其基本目標即為質(zhì)量目標、成本目標與工期目標。當然，對于房地產(chǎn)項目而言，施工中難免涉及到合同、變更及安全控制。因此，該階段是項目能否順利開發(fā)與實現(xiàn)預期目標的關鍵，同時也是開發(fā)過程中最為關鍵的一部位內(nèi)容。尤其是項目實施中不同控制的相互作用及信息反饋必須對項目管理中建立的目標體系有直接反應。該階段控制效果也決定了項目能夠取得成功。以項目管理階段涉及的內(nèi)涵為依據(jù)對項目計劃進行實施時，需重點對實施過程予以跟蹤，同時加強過程控制，以此確保項目能夠嚴格按照計劃展開。如果項目管理中建立的目標體系比預定目標高，則要及時找出原因和問題，并立即改正，以此做到全面控制。該階段從項目管理角度講，包含準備、計劃執(zhí)行、跟蹤與控制四個方面。其中，控制是該階段的靈魂所在，貫穿整個實施過程，為動態(tài)管理。在該階段通過對項目管理理論中實施階段對應的各類理念及方法的合理應用，能有效提高開發(fā)管理水平，不僅能理順各類計劃和執(zhí)行之間的節(jié)點，實現(xiàn)對各節(jié)點的有效控制，促使原本復雜的形式能夠結(jié)合到一起，并進入有序循環(huán)狀態(tài)，最終達到理想目標。還能幫助項目具體實施中規(guī)避各類風險，從而提高項目實施安全性及經(jīng)濟性。

4.2 控制關鍵施工技術節(jié)點

施工現(xiàn)場管理主要圍繞關鍵施工節(jié)點展開，施工現(xiàn)場管理人員需要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目施工特點，對房地產(chǎn)開發(fā)關鍵施工節(jié)點進行控制，以此提高施工現(xiàn)場管理效率和管理水平。施工現(xiàn)場管理人員通過監(jiān)督預測、合理規(guī)劃施工技術節(jié)點，做好施工計劃安排工作，能夠?qū)κ┕みM度和施工質(zhì)量進行有效控制，防止產(chǎn)生不必要的施工材料、人力成本浪費，施工周期一再延長，以便施工現(xiàn)場管理人員實時掌握房地產(chǎn)施工進程，合理控制整體施工進度，此舉能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步從傳統(tǒng)粗放式管理轉(zhuǎn)變?yōu)榫婊┕がF(xiàn)場管理模式，明顯提高現(xiàn)場施工管理質(zhì)量和管理效率。

4.3 選擇合適的項目管理模式

1）傳統(tǒng)項目管理模式。業(yè)主委托咨詢和設計單位進行項目前期的各項調(diào)查和設計工作，比如施工圖紙以及招標文件等的編制。設計單位提供助力，在其協(xié)助之下通過競標，將工程建設授權(quán)給報價低并且具備良好資質(zhì)的承包商，同時委托監(jiān)理機構(gòu)負責工程建設監(jiān)督管理。實質(zhì)上，業(yè)主需要和設計機構(gòu)和承包商以及監(jiān)理單位簽訂合同，而監(jiān)理單位和項目承包商之間沒有合同關系，直接受業(yè)主委托對工程建設實施監(jiān)督，即設計-招標-建造管理模式，完成上段工作后再開始下段工作。2）CM。即建筑工程管理模式，從項目立項階段開始，聘請具有工作經(jīng)驗的CM經(jīng)理和設計咨詢?nèi)藛T等，共同負責整個項目的設計相關工作。其中，CM經(jīng)理負責提供關于施工的建議，同時負責管理項目施工作業(yè)。模式運行時，確定項目初步設計方案后，推行部分設計部分招標的形式，即階段發(fā)包的方式。負責的CM企業(yè)兼具施工總承包商的身份，業(yè)主和CM企業(yè)簽訂CM合同，CM企業(yè)以總承包商的身份再和各個分包商以及供應商簽約，負責協(xié)調(diào)以及管理各項施工工作。

4.4 驗收與交付使用階段

該階段為項目后期管理，在項目所有子項與配套設施均完成施工后，施工單位應向建設單位主動申請驗收。同時，其它所有參與單位也要出具對項目實施中的質(zhì)量與安全進行評價的報告書。對于建設單位，需要以合同控制相關內(nèi)容為依據(jù)對竣工階段提交的驗收資源進行全面檢查，同時組織參與方代表對實體的外觀進行檢查驗收。在項目統(tǒng)一驗收過程中，需要由當?shù)卣_展監(jiān)督驗收，向有關部門報備。項目經(jīng)驗收確認合格后，管理者應按主管部門提出的要求提供合格證明、質(zhì)保書與說明書。該階段在項目管理理論中對應的收尾階段有相同的內(nèi)涵與目的。項目結(jié)束以后，還應對開發(fā)管理工作做后評價，尤其是對項目的投資和收益情況進行總體分析與總結(jié)。在組織合同完全終止以后，項目結(jié)束。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理在很大程度上取決于人的主觀意識，即使有科學規(guī)范的施工現(xiàn)場管理制度，也需要充分調(diào)動施工現(xiàn)場人員的管理協(xié)調(diào)積極性，從改變傳統(tǒng)落后的施工管理理念到提高施工人員專業(yè)素質(zhì)和實踐經(jīng)驗，再到明確施工崗位責任意識，逐步強化施工現(xiàn)場關鍵技術節(jié)點的控制力度，從根本上提高施工質(zhì)量及施工進度管控水平，有效解決房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理中的難點問題，從而推動房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

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