孫潔

摘要：北京市作為全國的政治中心，其物業(yè)行業(yè)發(fā)展具有獨特問題。本研究中基于已有物業(yè)行業(yè)問題的一般分析，結(jié)合北京市物業(yè)服務行業(yè)的特色，重新梳理分析了北京市住宅物業(yè)服務行業(yè)存在的獨特問題，發(fā)現(xiàn)北京市住宅物業(yè)在老舊小區(qū)改造升級問題、社區(qū)管理體制問題、業(yè)主委員會相關(guān)問題、產(chǎn)權(quán)單位落實主體責任問題、物業(yè)服務費用收繳等問題上具有更高要求。

關(guān)鍵詞：北京市物業(yè);住宅物業(yè);問題分析

Abstract： As a national political center， Beijing has unique problems in the development of the property industry. In this study， based on the general analysis of the existing property industry problems， combined with the characteristics of Beijing's property service industry， it reorganized and analyzed the unique problems of Beijing's residential property service industry. It is found that residential properties in Beijing have higher requirements on the problems of old community renovation and upgrading， community management system issues， owners' committee related issues， the implementation of the main responsibility of property rights units， and collection of property service fees.

Key words： Beijing property;residential property;problem analysis

0? 引言

近年來，物業(yè)管理市場平穩(wěn)增長，總體規(guī)模可觀，并且呈現(xiàn)明顯上升趨勢。北京市城市化進程日益加速，新建樓房不斷增多，老舊樓房老化嚴重，物業(yè)服務市場需求快速擴張，并且體現(xiàn)出其特有的物業(yè)問題。但就目前北京市物業(yè)管理現(xiàn)狀來看，這些特殊的物業(yè)服務問題仍未被重視，現(xiàn)有關(guān)于物業(yè)行業(yè)現(xiàn)存問題的研究中也并未著重分析具有北京特色的物業(yè)問題，這也就導致了北京市物業(yè)行業(yè)管理存在缺漏、缺乏重點，影響北京市物業(yè)行業(yè)的健康發(fā)展。本研究中在現(xiàn)有物業(yè)行業(yè)問題分析的研究基礎(chǔ)上，結(jié)合北京市物業(yè)行業(yè)特色，對北京市物業(yè)行業(yè)問題進行了梳理，從而引導政府和企業(yè)關(guān)注北京市特有物業(yè)問題，以實現(xiàn)有針對性地管理。

1? 老舊小區(qū)更新改造問題

余陽（2019）提到，我國當前存在大量老舊小區(qū)及房屋建筑，老舊小區(qū)的建筑年代、質(zhì)量、房屋面積等不同，這會給大規(guī)模老舊小區(qū)的改造策略、補償措施的制定等帶來一定的困難[1];朱春玲（2014）認為上世紀所建造的房屋難以達到節(jié)能標準，需要實施針對性的改造提升[2];潘鵬和單明岳（2019）指出老舊小區(qū)建筑在設計和建造時未充分考慮防震作用，需要進行改造[3];董利琴（2019）提到，房屋管線會出現(xiàn)老化現(xiàn)象，對居民生活造成影響，甚至威脅居民的生命財產(chǎn)安全，需要對這些老化管線進行專業(yè)化改造，同時更新落后設施設備，特別是要為這些老舊小區(qū)加裝電梯[4]。可以看出當前學者已經(jīng)普遍關(guān)注到了老舊小區(qū)更新問題，并提出了現(xiàn)有老舊小區(qū)升級改造的重點內(nèi)容。

北京市的老舊小區(qū)與全國其他城市老舊小區(qū)存在相同的問題，但基于歷史、政策等多方面的原因，其有獨特的老舊小區(qū)升級改造問題。首先，北京具有更多的老舊小區(qū)，因而其在老舊小區(qū)優(yōu)化改造中遇到了更多困難。董利琴（2019）指出北京市老舊小區(qū)改造的資金需求量非常大[4]，存在改造資金不足的問題。當前，北京市的老舊小區(qū)大約有2531個，共需改造資金1892億元，因此北京市物業(yè)行業(yè)的發(fā)展需要政府及協(xié)會提供強有力的資金支持;其次，北京市人口的平均壽命高于全國平均水平，根據(jù)《北京市2017年度衛(wèi)生與人群健康狀況報告》，2017年北京市戶籍居民平均壽命達到82.15歲，北京市有一大批高齡老人群體，其中部分老人就住在亟待改造的老舊小區(qū)內(nèi)。張建慧（2017）提出在北京市城區(qū)分布著數(shù)量龐大的老舊小區(qū)及房屋，居于其中的居民大多數(shù)為老年人[5]。這些老舊樓房通常沒有電梯，這便極大限制了老年人的外出，特別是那些行動不便的老年人。因此，北京市物業(yè)服務的優(yōu)化，必須關(guān)注到老年群體的物業(yè)需求，物業(yè)服務企業(yè)可適當提供居家養(yǎng)老服務，提升業(yè)主滿意度。

2? 社區(qū)管理體制問題

賀立平（2016）指出目前我國的社區(qū)管理在很大程度上納入了政府的行政管理體制，即采用科層制的管理方式，實行分級管理，導致了管理上的各種問題，如：管理環(huán)節(jié)過多，信息難以及時共享和使用，管理力度不足，質(zhì)量效率低下等[6]。除此之外，在社區(qū)管理過程中還存在國家力量管理過多、社會力量缺乏主動性和能動性的問題，形成了街道辦與居委會在管理方面的“一體化”現(xiàn)象。董利琴（2019）也指出尤其在老舊小區(qū)內(nèi)普遍存在管理混亂、制度缺失的問題，大多數(shù)居民的思想較為保守，“坐等”思想嚴重，委托管理理念滯后，使得改造成效不明顯[4]。

北京市的社區(qū)管理除了存在管理鏈條長、管理效率低下等普遍問題之外，管理體制不統(tǒng)一也是突出問題。特別是房改房，普遍存在不愿交納維修資金的問題，也沒有形成對維修資金的專項管理。有些已交納的維修資金由于被挪用或管理混亂等原因，更難以對這部分資金采取歸、建、補等措施。加之早期物業(yè)管理服務質(zhì)量不高，收費普遍較低，導致物業(yè)服務難以維持和運行，更難以提供優(yōu)質(zhì)高效的物業(yè)服務，居民更不愿意交納物業(yè)費，由此形成惡性循環(huán)。此外，因北京市老舊小區(qū)眾多，小區(qū)內(nèi)老人業(yè)主多不具備社區(qū)管理思維，如何轉(zhuǎn)變老人社區(qū)管理思維成為解決北京市住宅物業(yè)問題的關(guān)鍵一步。

3? 業(yè)主委員會相關(guān)問題

周譽東和舒穎（2019）提到，2007年《中華人民共和國物權(quán)法》具體規(guī)定了業(yè)主委員會的相關(guān)職能，并明確業(yè)主委員會的產(chǎn)生方法。但在實際執(zhí)行過程中，由于各種原因沒有將這些規(guī)定落到實處，各大城市業(yè)主委員會成立情況總體并不樂觀[7]。李玉文等（2019）也指出，實踐證明，小區(qū)物業(yè)自治管理存在諸多問題和困難[8]。就業(yè)主委員會的成立而言，有對發(fā)起人專業(yè)知識和綜合能力要求高、成立申請流程繁瑣復雜等問題，而運作過程中面臨的困難主要表現(xiàn)在資金匱乏、未形成成熟的運作機制、人員專業(yè)能力嚴重不足、業(yè)主委員會難以及時換屆等方面。

北京市社區(qū)同樣存在業(yè)主委員會成立難、運行難等問題，但北京因老舊小區(qū)數(shù)量眾多，業(yè)主委員會機制更加混亂，改革難度加大。由于我國在2007年才提出可以成立業(yè)主委員會，因此北京一些老舊小區(qū)并未成立業(yè)主委員會，居民對業(yè)主委員會的認識不充分，對社區(qū)建設和城市發(fā)展造成一定的困難。但北京作為政治中心，具有強有力的黨群力量支持，尤其是老舊小區(qū)內(nèi)存在眾多機構(gòu)退休人員，嘗試發(fā)起小區(qū)內(nèi)的黨員力量，發(fā)揮黨組織的基礎(chǔ)組織作用，從而引導業(yè)主委員會建立和發(fā)揮作用。盤活小區(qū)內(nèi)的黨員力量是解決北京市住宅物業(yè)業(yè)委會問題，尤其是老舊小區(qū)業(yè)委會相關(guān)問題的特色之路。

4? 產(chǎn)權(quán)單位落實主體責任問題

全國部分社區(qū)存在產(chǎn)權(quán)單位落實主體責任不明確的問題，尤其是在老舊小區(qū)內(nèi)更為突出。有些老舊小區(qū)是國有企事業(yè)單位在上世紀建設的，主要目的是為了解決員工住房困難問題。按當前政策規(guī)定，公共區(qū)域及設施產(chǎn)權(quán)仍歸原產(chǎn)權(quán)單位所有，同時原單位還應承擔相應的改造、維修義務，但原產(chǎn)權(quán)單位通常拒絕承擔這部分費用，造成小區(qū)內(nèi)設施老舊。此外，無法落實產(chǎn)權(quán)單位問題，就會面臨無法選聘物業(yè)服務企業(yè)，進而造成小區(qū)物業(yè)管理混亂，形成惡性循環(huán)。

北京市的產(chǎn)權(quán)單位主體落實問題更為嚴峻。北京市城市化、工業(yè)化歷程久遠，很多為緩解企、事業(yè)單位職工住房緊張而建設的老舊小區(qū)都存在產(chǎn)權(quán)、責任主體不明等問題。加之北京市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷升級，原有部分企事業(yè)單位已經(jīng)搬離市區(qū)，部分老舊小區(qū)在市內(nèi)無責任單位，導致房屋產(chǎn)權(quán)問題更為復雜。同時，北京房價較高，一套住宅的價值量可觀，因此居民會更加關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)問題，也就為產(chǎn)權(quán)落實工作帶來更大壓力。

5? 物業(yè)服務費收繳問題

物業(yè)費收繳難問題已經(jīng)成為制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展的一大難題，眾多學者對此進行了討論。馬博（2019）指出由于物業(yè)服務費的理念在業(yè)主心里沒有形成概念、物業(yè)公司員工的素質(zhì)水平不均衡、收支透明度低、物業(yè)管理費交納政策不明確等問題，北京市乃至全國范圍內(nèi)仍存在物業(yè)服務費收費難的問題[9]。楊薇（2019）指出物業(yè)服務收費難的癥結(jié)還表現(xiàn)在業(yè)主對物業(yè)費用和服務等缺乏認識、業(yè)主對房屋建筑質(zhì)量及配套設施等存在不滿、業(yè)主將生活中的瑣事歸結(jié)于物業(yè)公司、業(yè)主素質(zhì)良莠不齊等方面[10]。

北京市物業(yè)費用要高于全國平均水平，這與其高昂的人力成本和土地成本息息相關(guān)，其物業(yè)服務費用定價機制更為復雜，除了考慮社區(qū)檔次、服務內(nèi)容等一般因素，還會考慮小區(qū)的地理位置、交通條件等。其次，北京市人口流動量大，許多小區(qū)房屋進行出租，導致了物業(yè)費繳納業(yè)主和租客“踢皮球”的現(xiàn)象。另外，北京市存有大量具有社區(qū)問題的老舊小區(qū)，相對其他小區(qū)其管理成本高，需要大量的費用來進行維護，但居民往往物業(yè)服務意識薄弱，抵觸繳納物業(yè)費用。這些情況均導致了北京市物業(yè)費用收繳難問題更為突出，對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展造成了不利影響。

總體而言，本研究發(fā)現(xiàn)北京市住宅物業(yè)在老舊小區(qū)改造升級問題、社區(qū)管理體制問題、業(yè)委會相關(guān)問題、產(chǎn)權(quán)單位落實主體責任問題、物業(yè)服務費用收繳等問題上面臨著更加嚴峻的挑戰(zhàn)，具有更為復雜的情況，這些突出問題是北京市物業(yè)發(fā)展過程中的獨特產(chǎn)物，企業(yè)和相關(guān)部門應當關(guān)注到北京市物業(yè)更為嚴峻和復雜的特點，并調(diào)動優(yōu)勢資源，有側(cè)重地進行住宅物業(yè)問題的管理，實現(xiàn)物業(yè)行業(yè)長效健康發(fā)展。

參考文獻：

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[3]潘鵬，單明岳.我國城市老舊小區(qū)抗震加固改造支持政策探析[J].城市與減災，2019（05）：71-76.

[4]董利琴.北京市老舊小區(qū)綜合改造研究[J].建設科技，2019（Z1）：36-38，95.

[5]張建慧.推進老舊小區(qū)加裝電梯，優(yōu)化社區(qū)養(yǎng)老服務設施[J].勞動保障世界，2017（18）：21.

[6]賀立平.社區(qū)管理體制現(xiàn)狀、問題與社會工作機制的建立[J].廣州社會工作評論，2016（01）：59-71.

[7]周譽東，舒穎.聚焦小區(qū)業(yè)主委員會“成立難”[J].中國人大，2019（20）：33-35.

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[9]馬博.物業(yè)管理收費難問題及解決對策[J].現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊），2019（07）：22-23.

[10]楊薇.物業(yè)服務收費難的癥結(jié)與對策研究[J].納稅，2019，13（18）：265，267.