摘 要：本文基于居民消費和企業(yè)投資的視角研究房地產(chǎn)價格對經(jīng)濟總需求的影響，以2008至2017年我國省級行政單位為樣本建立面板模型并進行檢驗。研究發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價格的上漲促進了東部和西部地區(qū)居民消費水平的提升，對中部地區(qū)居民的消費水平?jīng)]有顯著影響;房地產(chǎn)價格的上升對除房地產(chǎn)業(yè)之外的其他實體產(chǎn)業(yè)投資具有顯著的擠出效應，且在這種擠出機制中，房地產(chǎn)業(yè)投資起到了不完全中介效應。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格;居民消費;企業(yè)投資

一、引言

消費和投資均是構(gòu)成經(jīng)濟總需求的重要部分，是拉動經(jīng)濟增長的重要力量。而近年來，房地產(chǎn)價格在土地財政、通貨膨脹和城市化進程等一系列因素的推動下持續(xù)走高，而房地產(chǎn)價格的持續(xù)上升也勢必會對居民消費和企業(yè)投資產(chǎn)生一定的影響。對于這種影響，財富效應和擠出效應到底哪個占據(jù)主要部分目前沒有定論。結(jié)合我國省級行政單位近十年來的數(shù)據(jù)為例，通過實證分析探索房地產(chǎn)價格對居民消費和企業(yè)投資的影響，為我國房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展走向提出策略建議。

二、理論分析及假設(shè)

（一）房地產(chǎn)價格對居民消費的影響

房地產(chǎn)價格是影響居民消費支出的重要因素。房地產(chǎn)價格對居民消費支出的影響是具有多重性的，一方面，由于住房剛性需求的存在，過高的房價就會對居民消費產(chǎn)生擠出效應，抑制消費水平的提升;另一方面，房價的升高又會對已擁有住房資產(chǎn)的群體產(chǎn)生收入效應，提升消費者的實際收入，當收入效應超過擠出效應時，房產(chǎn)價格的上漲就會對居民消費水平起到一定的促進作用，據(jù)此可提出假設(shè)1。

假設(shè)1：房地產(chǎn)價格上升會影響居民人均消費水平，且該作用隨地域不同而存在差異。

（二）房地產(chǎn)價格對企業(yè)投資的影響

房地產(chǎn)價格的上漲對除房地產(chǎn)外其他實體產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資額的影響也具有多重性。一方面，房地產(chǎn)市場的繁榮會拉動經(jīng)濟增長，從而促進總體投資規(guī)模的增長;另一方面，房地產(chǎn)價格的上漲會帶動物價水平的上升，進而間接影響到利率水平，據(jù)此可提出假設(shè)2。

假設(shè)2：房地產(chǎn)價格的上升對除房地產(chǎn)外的實體經(jīng)濟投資總體上存在抑制作用，且該作用隨地域不同而存在差異。

（三）房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資的中介效應

經(jīng)分析，房地產(chǎn)價格水平與實體經(jīng)濟投資之間可能存在以下影響機制：房地產(chǎn)價格的上升吸引資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，使房地產(chǎn)行業(yè)的固定資產(chǎn)投資額迅速提升，進而會擠出其他實體產(chǎn)業(yè)的投資，并最終造成實體產(chǎn)業(yè)（除房地產(chǎn)外）投資水平的下降。因此，房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資的增長在房產(chǎn)價格影響其他實體產(chǎn)業(yè)投資的作用機制中起到中介效應，據(jù)此可提出假設(shè)3。

假設(shè)3：在房地產(chǎn)價格上升擠出實體經(jīng)濟投資的作用機制中，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資具有中介效應。

三、實證分析

（一）變量選取及數(shù)據(jù)來源

1.被解釋變量

由于本文探究的是房地產(chǎn)價格對居民消費支出以及實體經(jīng)濟投資的影響，因此分別選用居民消費水平和實體經(jīng)濟投資水平作為被解釋變量。

在探究房地產(chǎn)價格對居民消費支出的影響時，考慮到一個地區(qū)的城鎮(zhèn)居民消費水平與該地區(qū)居民的整體消費水平在一定程度上存在很強的正相關(guān)性，取對數(shù)后記為。

在探究房地產(chǎn)價格對實體經(jīng)濟投資（不含房地產(chǎn)業(yè)）的影響時，取對數(shù)后記為。

2.核心解釋變量

本文的核心解釋變量為房地產(chǎn)價格水平，具體選用國家統(tǒng)計局公布的各地區(qū)商品房平均銷售價格與居民消費價格指數(shù)的比值來衡量，取對數(shù)后記為。

3.中介變量

在探究房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資在房地產(chǎn)價格對實體經(jīng)濟投資（不含房地產(chǎn)業(yè)）的影響機制中的中介效應時，以房地產(chǎn)業(yè)投資水平作為中介變量，并通過房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額的人均值與居民消費價格指數(shù)作比來衡量，取對數(shù)后記為。

4.控制變量

本文選取了人均GDP、人均財政支出、居民消費價格指數(shù)、利率等作為控制變量，其中人均GDP和人均財政支出變量均經(jīng)居民消費價格指數(shù)處理以去除物價水平的影響。

表1為各變量的定義和描述。

表1 變量定義及描述

[ 符號 定義 具體說明 被解釋變量 [Con] Log（城鎮(zhèn)居民人均消費支出/[CPI]） 居民消費水平 [lnv] Log（（人均固定資產(chǎn)投資人均房地產(chǎn)投資）/[CPI]） 實體產(chǎn)業(yè)投資 解釋變量 [Price] Log（商品房平均銷售價格/[CPI]） 房地產(chǎn)價格水平 中介變量 [lnv_e] Log（人均房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資/[CPI]） 房地產(chǎn)業(yè)投資 控制變量 [PGDP] Log（人均[GDP]/[CPI]） 地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平 [Gov] Log（人均財政支出/[CPI]） 地區(qū)財政支出 [CPI] 居民消費價格指數(shù) 物價水平 r 一年期貸款利率 利率水平 ]

（二）實證結(jié)果

1.房地產(chǎn)價格與居民消費水平

為了驗證假設(shè)1，本文以全國省市自治區(qū)為樣本對模型（1）進行回歸分析，回歸結(jié)果報告在表2列（1）。接下來，為了驗證房地產(chǎn)價格對居民消費水平的影響在不同地區(qū)間的差異，基于我國東部、中部和西部地區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)分別對模型（1）進行回歸分析，所得到的結(jié)果報告在表2。

根據(jù)結(jié)果，對全國省市自治區(qū)為樣本的回歸分析表示居民消費水平與房地產(chǎn)價格總體上呈現(xiàn)正向相關(guān)關(guān)系，解釋變量的回歸系數(shù)在1%水平上顯著為正，且模型整體擬合優(yōu)度較高。這一結(jié)果支持了假設(shè)1，房地產(chǎn)價格上升對居民人均消費水平總體上存在促進作用。

結(jié)果顯示，可知東部地區(qū)及西部地區(qū)居民消費水平與房地產(chǎn)價格之間的回歸系數(shù)在1%的水平上顯著為正，由此可知，房地產(chǎn)價格對居民消費水平的影響確實隨地區(qū)不同而存在差異。

四、結(jié)論與對策

本文探究了房地產(chǎn)價格上升對居民消費和企業(yè)投資的影響，得出的主要結(jié)論如下：房地產(chǎn)價格變化對居民人均消費水平的影響隨地區(qū)不同而存在差異，房價上漲促進了東部和西部地區(qū)居民消費水平的上升;其次，房地產(chǎn)價格的上升對除房地產(chǎn)業(yè)之外的其他實體產(chǎn)業(yè)投資具有顯著的擠出效應，這種擠出效應在我國東部地區(qū)最為明顯。

根據(jù)結(jié)論，有關(guān)當局應穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，保持其穩(wěn)中有升的態(tài)勢，防止房地產(chǎn)價格過快攀升，同時避免資產(chǎn)價格的大幅下跌，以求對經(jīng)濟運行形成最佳的促進作用。緩慢上升的房地產(chǎn)價格最為適應經(jīng)濟發(fā)展的需要。

參考文獻：

[1]許憲春，賈海，李皎，李俊波.房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用研究[J].中國社會科學，2015（01）：84-101+204.

[2]況偉大.房價變動與中國城市居民消費[J].世界經(jīng)濟，2011，34（10）：21-34.

作者簡介：張夢琳，1997年4月，女，漢，河北省滄州市，碩士研究生（在讀），金融專業(yè)碩士資產(chǎn)管理方向