路永霞

摘 要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要的地位。但是，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中面臨著如何規(guī)范成本核算，如何利用最低成本實現(xiàn)最大利益的問題。在本文中，就房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)存問題進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的解決方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);會計核算;現(xiàn)存問題;完善建議

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)存問題

（一）會計制度不合理

目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)缺乏針對性的會計核算制度，往往通過參照其他企業(yè)的會計核算制度處理財務(wù)，如此衡量房地產(chǎn)的會計核算是不準(zhǔn)確的，這是亟需解決的問題。例如，房地產(chǎn)行業(yè)較其他行業(yè)是比較特殊的，其前期需要投入大量的物力、財力、人力，耗費了大量的成本，且在短時間內(nèi)是無法收回成本的，在最終的樓房銷售環(huán)節(jié)涉及到利益核算的問題，這些會計核算問題都是需要詳細(xì)的制度進(jìn)行處理解決。

（二）當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)收入與成本不匹配

房地產(chǎn)的開發(fā)周期長，前期成本投入比重特別大，效益回收時間比較慢，這一系列問題直接造成房地產(chǎn)在五年內(nèi)無法收回成本。因此房地產(chǎn)企業(yè)會劃分開發(fā)性支出和資本性支出，以此保證資本的靈活運行。但是，房地產(chǎn)目前還沒有對開發(fā)性支出和資本性支出進(jìn)行明確的界定。并且，房地產(chǎn)在工程即將竣工時會雖然會有預(yù)售，可以獲得一部分的預(yù)收賬款，但是卻不能定義為收入。從整體上看，房地產(chǎn)企業(yè)前期只有成本支出，基本看不到收益，這會嚴(yán)重造成房地產(chǎn)企業(yè)收入與成本不匹配。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)借款費用的核算不夠規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)在工程項目開發(fā)運行過程中單憑自身的實力是無法解決資本運行的問題，其必須依靠大量的銀行貸款作為資金的來源，但是這些資金在后期會計處理中如何區(qū)分資本化、 費用化和相關(guān)的成本周期是會計核算的一個重點及難點。這些費用的核算最終是會影響項目開發(fā)成本歸集的準(zhǔn)確性。

（四）房地產(chǎn)行業(yè)賬簿設(shè)置不合理

目前，房地產(chǎn)行業(yè)一般會花費大量的時間進(jìn)行賬簿的記賬管理，賬簿的管理設(shè)置非常詳細(xì)，這嚴(yán)重浪費財務(wù)人員的時間及精力。同時，房地產(chǎn)行業(yè)在竣工完成之前基本都是在進(jìn)行成本的投入，成本金額高、數(shù)量多、類型不穩(wěn)定，工作人員在每個環(huán)節(jié)都設(shè)置一個賬簿對成本進(jìn)行管理，這不僅降低效率，還會導(dǎo)致會計人員工作混亂。因此，房地產(chǎn)行業(yè)需要一個有效的賬戶對項目從開發(fā)落地到完成進(jìn)行全面的成本管理，以此保證財務(wù)成本核算的準(zhǔn)確性。

（五）房地產(chǎn)行業(yè)會計信息披露不足

在大數(shù)據(jù)時代，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證經(jīng)濟(jì)活動信息的完整性，保證企業(yè)運營信息不被泄漏，或是為了樹立企業(yè)在市場中的正面形象，在對外披露信息時一般會選擇一些無關(guān)緊要的信息。主要表現(xiàn)為以下兩個方面：一是現(xiàn)金流量信息披露不足，現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)會計人員的專業(yè)水平一般是參次不齊，對現(xiàn)金流量信息的認(rèn)識存在較大偏差，對投資活動及經(jīng)營管理活動的理解也是不盡相同。二是房地產(chǎn)企業(yè)沒有對運營管理存在的風(fēng)險進(jìn)行披露，企業(yè)現(xiàn)金流入流出存在較大的差別，信息披露不足對于企業(yè)的發(fā)展是非常不利的。

二、解決房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的對策

（一）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會計制度

房地產(chǎn)行業(yè)必須依據(jù)自身發(fā)展的特點出臺相應(yīng)的會計核算制度，通過具體的制度保證企業(yè)會計核算工作的順利進(jìn)行。同時，房地產(chǎn)企業(yè)為了規(guī)范經(jīng)濟(jì)活動的運行，提升其工作效率，還需要對不合理的制度或是限制自身發(fā)展的制度進(jìn)行革新。例如，房地產(chǎn)企業(yè)必須具備有明確的制度規(guī)定成本、收入及利潤核算，落實企業(yè)所有成本支出及收入之間的關(guān)系，保證企業(yè)的順利運行。

（二）做好房地產(chǎn)行業(yè)收入成本的匹配工作

房地產(chǎn)行業(yè)的項目開發(fā)周期長，成本支出比重較大是事實。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的經(jīng)營情況做好收入及成本的匹配性，這是至關(guān)重要的。若是一家房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品已經(jīng)具備使用條件，但是相關(guān)配套設(shè)施尚未完成，已出售開發(fā)的應(yīng)當(dāng)按照實際的成本計算，并應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)除去物業(yè)外的相應(yīng)成本，讓相關(guān)收入和成本進(jìn)行匹配。同時，在項目竣工驗收后，調(diào)整相應(yīng)的配套建設(shè)費用，以確保銷售和未售相關(guān)成本分?jǐn)偟暮侠硇浴?zhǔn)確性及一致性。

（三）準(zhǔn)確計量房地產(chǎn)行業(yè)借款費用的核算

房地產(chǎn)企業(yè)會計人員應(yīng)當(dāng)做好工程項目各個環(huán)節(jié)涉及借款的核算，明確企業(yè)成本實際支出及借款的數(shù)額，以便最終可以和收益進(jìn)行比對，找出企業(yè)成本支出及核算存在的問題，減少成本的支出，保證企業(yè)的收益。企業(yè)對成本支出做好成本歸集工作，對特定事宜的借款費用進(jìn)行相應(yīng)費用及銀行利息的歸集，這樣能夠更好地區(qū)分借款費用的資本化和費用化，提升企業(yè)會計核算的效率。

（四）合理設(shè)置賬目

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的情況進(jìn)行會計賬本的歸類管理。例如，將經(jīng)濟(jì)活動中不同成本支出的類別進(jìn)行分類管理，并定期進(jìn)行成本支出金額的統(tǒng)計，方便項目竣工后成本的最終結(jié)算，這樣不僅可以規(guī)范工作人員會計的核算，還可以提升成本核算效率。同時，會計核算人員應(yīng)當(dāng)提升個人數(shù)據(jù)處理能力，善于利用表格處理不同階段成本支出的明細(xì)，落實各項成本支出的情況，便于企業(yè)進(jìn)行收益與成本的比較。

（五）增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)信息披露透明度

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行信息披露時一定要根據(jù)自身實際情況披露，并嚴(yán)格保證披露信息的透明性及公正性。對此，企業(yè)需要加強(qiáng)如下兩點：一是必須披露明確的土地儲備量，土地儲存量是衡量房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展情況的重要指標(biāo)，不可用錯誤的信息誤導(dǎo)市場及一些投資者;二是重視房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量披露，房地產(chǎn)企業(yè)擁有強(qiáng)大的現(xiàn)金流就具備強(qiáng)大的償債能力、經(jīng)營能力和資金周轉(zhuǎn)能力，便可以保證企業(yè)內(nèi)部各項經(jīng)濟(jì)活動順利進(jìn)行，這是反映房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況是否良好的重要指標(biāo)。

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