李嘉珣　單爽　王佩

摘要：老舊小區(qū)有機更新不僅是一項關系到百姓的安居樂業(yè)和應對人口老齡化的惠民工程，更是一項提升城市市容面貌和管理水平的惠政工程。隨著人們生活水平提高和經(jīng)濟迅速發(fā)展，老舊小區(qū)存在的諸多問題已經(jīng)成為百姓追求更高生活品質(zhì)和城市發(fā)展的絆腳石。作為我國政治和文化中心的北京，存在諸多產(chǎn)權各異、年代久遠的老舊小區(qū)。這些小區(qū)設施陳舊、衛(wèi)生環(huán)境差、人口老齡化嚴重。通過總結(jié)和分析北京市J社區(qū)有機更新的實踐經(jīng)驗，探討目前在老舊小區(qū)有機更新過程中存在的問題和制約因素，提出推進有機更新的對策建議，以期為后續(xù)其他小區(qū)的有機更新和適老化改造提供參考和借鑒。

關鍵詞：老舊小區(qū);有機更新;北京市;老齡化

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2020.04.012

隨著城市發(fā)展速度的加快，我國居民生活環(huán)境有了極大改善。但受多種客觀條件所限，各地建設年代久遠的小區(qū)普遍出現(xiàn)房屋使用功能差、基礎設施差、衛(wèi)生環(huán)境差和后續(xù)維護差的“四差”狀態(tài)，管道失修、停車困難、光纖和電梯缺失等問題嚴重影響小區(qū)居民的日常生活和社區(qū)發(fā)展。隨著中國開始步入老齡化社會，老舊小區(qū)出現(xiàn)的各種問題和矛盾日益凸顯，存量空間更新和改造已成為城市發(fā)展的新趨勢，如何解決好老舊小區(qū)的設施改造和功能提升成為城市管理者所要面臨的難題。北京老舊小區(qū)眾多、產(chǎn)權各異，大部分處于市中心等核心地段，改造難度大。為此，北京市政府聯(lián)合社區(qū)街道和社會機構(gòu)，為讓首都的老舊小區(qū)成為環(huán)境整潔、管理有序的和諧家園積極探索高效而務實的可推廣經(jīng)驗，本文將以北京J社區(qū)的改造經(jīng)驗探討老舊小區(qū)有機更新的存在的問題和相應的對策建議。

一、北京老舊小區(qū)有機更新發(fā)展現(xiàn)狀及問題表現(xiàn)

（一）北京市老舊小區(qū)有機更新發(fā)展現(xiàn)狀

老舊小區(qū)主要是指建設年代較早，建成時間較長，房屋使用功能不能完全滿足現(xiàn)代生活物質(zhì)和精神需要的住宅小區(qū)。各地對老舊小區(qū)的界定略有不同，目前北京市對老舊小區(qū)的有機更新范圍源自2018年3月北京市政府印發(fā)的《老舊小區(qū)綜合整治工作方案（2018-2020年）》，方案整治范圍包括了轄區(qū)內(nèi)1990年以前建成且尚未完成抗震節(jié)能改造的小區(qū)、1990年以后建成的住宅樓房但性能或節(jié)能效果未達到民用建筑節(jié)能標準50%的小區(qū)、經(jīng)鑒定住宅樓房已成為危房且沒有責任單位承擔改造工作的小區(qū)以及“十二五”期間已完成抗震節(jié)能改造但基礎設施、基本功能仍存在不足或物業(yè)管理不完善的小區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，目前北京1990年以前建成的小區(qū)約1 900個，占總小區(qū)數(shù)量的12%～15%，建筑面積約為6 000萬m2。北京市在“十二五”期間共完成1.37萬棟、累計5 500萬m2的住宅樓抗震和節(jié)能改造，惠及81.9萬戶居民。隨著對營造宜居環(huán)境和人口老齡化探索的重視，北京市老舊小區(qū)有機更新也逐步提速。2018年北京共對100個老舊小區(qū)進行綜合改造，涉及1 165棟住宅樓，“菜單式”改造完善配套設施，優(yōu)化和提升功能，改善7.62萬戶居民的居住環(huán)境。2019年北京市依據(jù)“自下而上”“以需定項”的原則開展第二批老舊小區(qū)綜合整治，涉及6個區(qū)、80個項目、739棟住宅樓，改造工程范圍進一步擴大，涉及增設停車位、加裝電梯和飛線入地等民眾呼聲較高的項目。

（二） 北京市相關政策支持

我國目前在國家層面尚無專門針對老舊小區(qū)的法律法規(guī)，有機更新所涉及的法律主要包括《物權法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以及《物業(yè)管理條例》等9部法律。北京市早在2012年1月出臺了《北京市老舊小區(qū)綜合整治實施意見》，并成立專項辦公室在全市開展老舊小區(qū)綜合整治工作。隨后幾年針對節(jié)能抗震、房體加固、招投標流程、綠化工程、交通設施、管線管網(wǎng)和物業(yè)標準等方面陸續(xù)出臺規(guī)范文件57個，從政策層面對老舊小區(qū)有機更新提供支持和指導。2016年北京出臺了《北京市2016年既有多層住宅增設電梯試點工作實施方案》，首次試點老舊小區(qū)加裝電梯工程，市財政給予每臺電梯不超過24萬元的補貼，開啟了老舊小區(qū)配套設施的升級工作。2019年10月，北京市朝陽區(qū)發(fā)布《朝陽區(qū)住宅項目物業(yè)服務基礎標準（試行）》，這是北京市首個老舊小區(qū)物業(yè)服務標準，涉及綜合服務、環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護和設備養(yǎng)護等方面，為老舊小區(qū)更新后的物業(yè)服務和考核監(jiān)督提供依據(jù)。結(jié)合每年國家出臺的指導意見，北京市對老舊小區(qū)的政策由單純的房體、設備加固向居住環(huán)境和后續(xù)服務方向傾斜。

（三）J社區(qū)的基本情況

J社區(qū)位于北京東三環(huán)勁松橋西側(cè)，隸屬于朝陽區(qū)管轄。J社區(qū)始建于20世紀70年代，是改革開放后北京市第一批成建制樓房住宅區(qū)，目前樓齡已40余年。J社區(qū)占地0.26k㎡，總建筑面積19.4萬㎡，總單元數(shù)143個，總戶數(shù)3 605戶，居住人口9 494人，其中60歲以上老年人占比34%，老齡化問題嚴重。J社區(qū)在“十二五”期間完成所有多層建筑的抗震加固、節(jié)能改造和弱點管網(wǎng)敷設，完成95%樓宇的樓內(nèi)管線更換，社區(qū)面貌有了較大提升，但仍然存在基礎設施薄弱、適老服務功能較差和后續(xù)物業(yè)管理匱乏等問題。

（四）J社區(qū)有機更新前存在的問題

面對新時代、新北京和新朝陽的要求，J社區(qū)在基礎設施和配套服務上仍存在較大差距。

1.基礎設施錯配

社區(qū)建筑建成年代久遠，樓內(nèi)缺少配套消防設施，消防栓、滅火器等消防設施配備嚴重不足;部分住戶窗戶封閉，樓道外堆積電動車及易燃雜物，發(fā)生火災時有重大傷亡隱患;適老設施缺失嚴重，所有樓道沒有電梯，主要道路、單元出入口沒有無障礙通道，公共空間內(nèi)缺少扶手，致使部分老人常年無法下樓，無法享受正常的晚年生活;社區(qū)內(nèi)活動室、健步道等陳舊不堪，無法為社區(qū)老人提供正常服務;社區(qū)管道老化排水不暢，夏季雨水倒灌地下室居民和儲藏室，房屋上下水管堵塞、滲漏情況時有發(fā)生，造成不同程度的經(jīng)濟損失。

2.配套服務不足

J社區(qū)由80%房改房、10%公租房和10%商品房組成，物業(yè)由街道和房管部門共同管理，街道通過管理保潔公司、綠化公司、垃圾清運公司為小區(qū)提供服務，房管部門對樓宇及附屬設備提供維護服務。這種模式管理專業(yè)度不高，服務質(zhì)量不佳，物業(yè)繳費煩瑣，居民繳費意愿不強，而拖欠物業(yè)費又使得物業(yè)公司服務質(zhì)量下降，最終形成惡性循環(huán)。此外，社區(qū)內(nèi)缺少理發(fā)店、早餐店及便利店等便民配套服務設施，無法滿足居民日常需要，已存在的不規(guī)范的菜市場和小飯店嚴重破壞社區(qū)環(huán)境，流動人口多，帶來安全隱患。

二、J社區(qū)有機更新的經(jīng)驗與局限

（一）J社區(qū)有機更新的經(jīng)驗

1.落實各方主體責任，建立聯(lián)動平臺

對老舊社區(qū)的有機更新，最基本的原則是尊重社區(qū)居民的意愿，結(jié)合實際情況共同推進項目實施。項目方在研究眾多案例后探索出一套適合J社區(qū)的改造模式，建立“區(qū)委辦局、街道辦事處、居委會、社會單位、居民代表”共同組成的五方聯(lián)動工作平臺，做到區(qū)級統(tǒng)籌樹目標、街鄉(xiāng)主導定項目、社區(qū)協(xié)調(diào)解矛盾、居民議事共參與、企業(yè)運作保運營，多層次推動改造進展。首先，由區(qū)委辦局牽頭，街道工委和辦事處成立工作小組，前期組織數(shù)十場、覆蓋2 380名居民的調(diào)研訪談，搜集居民意見，形成完整的投資、規(guī)劃設計、施工建設、運營服務方面方案，再由社區(qū)組成的議事會討論和優(yōu)化方案，最終交給企業(yè)進行施工和后續(xù)運營。這種模式可以將多方主體聯(lián)系到一起，形成改造合力，有序推動方案落地實施，同時尊重居民意見，發(fā)揮其主觀能動性，減少改造阻力。

2.引入科技手段，打造智慧養(yǎng)老社區(qū)

面對J社區(qū)“房齡大、老人多、服務少”的現(xiàn)狀，項目方引入多種科技手段和服務，高效解決社區(qū)居民的實際需求。首先建立網(wǎng)上社區(qū)，推出集門禁、安防、停車、垃圾分類、電動車充電、便民服務支持為一體的社區(qū)卡。居民僅需此卡便能享受在社區(qū)內(nèi)的各項服務，同時設置垃圾分類回收系統(tǒng)，居民可使用廚余垃圾換取社區(qū)積分抵扣物業(yè)費，大大提升了小區(qū)垃圾回收率和環(huán)境整潔度。此外，建立智能養(yǎng)老監(jiān)測系統(tǒng)，增加單元和小區(qū)攝像頭，記錄老人出行數(shù)據(jù)，對長期未出門的老人進行上門關懷;對重要出入口進行人臉識別，提升小區(qū)安全度，同時重點時段解除樓道門禁，方便老人進出。通過大數(shù)據(jù)規(guī)劃完善社區(qū)人、車交通線，改造相關設施打通交通微循環(huán)，并針對社區(qū)內(nèi)電動車較多的情況，項目方打造了智慧車棚充電系統(tǒng)，結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)傳輸與監(jiān)測，實現(xiàn)充電車棚的智慧充電、智慧消防，云端管理等功能，有效提升社區(qū)內(nèi)消防安全程度和居民使用感受。

3.聚焦適老改造，實現(xiàn)精細物業(yè)管理

老舊社區(qū)除了房齡老、設施老的問題，同樣存在“物業(yè)服務老、管理內(nèi)容老”的問題。為此，項目方與J社區(qū)簽署物業(yè)戰(zhàn)略合作協(xié)議，在業(yè)主雙過半投票等確權工作后，全面接管J社區(qū)的物業(yè)工作。新的物業(yè)方建立一套全方位的適老物業(yè)服務模式。在社區(qū)內(nèi)配置物業(yè)管理“專職管家”、日常治安防控隊伍及常態(tài)化治安巡控機制，配合落實網(wǎng)格化服務管理;針對特困老人、失獨老人、高齡老人采取一對一服務，包括報警器安裝、醫(yī)療聯(lián)動、上門保潔、代購送餐和節(jié)日慰問等;針對社區(qū)內(nèi)的所有老人開展豐富多彩的社區(qū)活動，包括才藝交流、電影觀賞、趣味運動會、文化講座等，豐富社區(qū)老年人業(yè)余生活，活躍社區(qū)氣氛，實現(xiàn)老齡社區(qū)的長效發(fā)展。

4.挖掘歷史文脈，重塑社區(qū)精神

J社區(qū)作為20世紀70年代建成的純居住型社區(qū)，曾經(jīng)為大量國有企業(yè)職工解決了居住難題，也見證了北京市各項重大活動和重工業(yè)經(jīng)濟的變遷，歷史文化底蘊濃厚。在老舊小區(qū)更新中，項目方充分挖掘社區(qū)歷史文脈，與中央美院合作，設計和建設具有鮮明特色的社區(qū)顏色和標識，調(diào)和住宅與環(huán)境的色彩關系，建立整體社區(qū)視覺體系，同時在社區(qū)內(nèi)建立多個主體公園、文化長廊和文化墻，突出文化宣傳和展示，凝聚社區(qū)元素。在居委會指導下加強多種類興趣社群運營，定期開展惠民公益演出和特色活動，恢復鄰里關系，打造“熟人和主人”社區(qū)。通過一系列的文化展示和活動，加強鄰里和睦關系，更易化解在小區(qū)更新中業(yè)主因不同主張而引發(fā)的矛盾。

（二）制約J老舊小區(qū)有機更新的因素

1.監(jiān)管部門重疊，掣肘更新進度

目前在J社區(qū)負有管理職責的部門有30多個，包括屬地街道、規(guī)劃局、交通委、城管委等政府部門，雖然社區(qū)更新項目創(chuàng)新形成的黨建引領機制和共治平臺將主要職能部門納入其中，但由于老舊小區(qū)有機更新在北京試點不多，經(jīng)驗欠缺，在項目實施過程中面臨的具體問題都要以一事一議方式解決，協(xié)調(diào)各方面的效率不高，疑難復雜問題往往難以及時突破。同時，水電氣熱等管線改造、架空線入地、電梯安裝等基本由各專業(yè)公司負責，其改造工作計劃與專項資金安排同步，與老舊小區(qū)有機更新的需求存在一定的脫節(jié)，加之其審批流程周期較長，一定程度上難以與小區(qū)有機更新工作合拍共振。例如，在社區(qū)內(nèi)某危樓的原拆重建項目，需要進行產(chǎn)權梳理、入戶調(diào)查、過渡保障、樓體拆除、重新建筑、資金配套、新房驗收、辦理產(chǎn)權等一系列流程，周期長、程序多。過往的原拆重建案例大多由政府主導和協(xié)調(diào)，相關審批手續(xù)特事特辦，如果沒有政府推動，只有項目方單獨協(xié)調(diào)各部門，老舊小區(qū)更新進度將大為放緩。

2.規(guī)劃調(diào)整僵化，資源配置低效

J社區(qū)樓間距窄、人口密集、空間狹小，難以參照新建小區(qū)配套標準改造提升，需要對現(xiàn)有空間資源進行深入挖掘，補足老舊小區(qū)生活服務短板。但受制于社區(qū)配套用地、配套用房原規(guī)劃用途以及某些閑置空間的合法合規(guī)性，很多空間資源難以整合高效利用，缺乏彈性規(guī)劃。社區(qū)內(nèi)因環(huán)保升級而廢棄的燃煤式鍋爐房和堆煤場本可以改造成立體停車場作為便民服務，但改造項目涉及的產(chǎn)權確認、規(guī)劃變動以及盈利分配等問題尚未有效解決，導致目前大面積閑置，造成空間資源極大浪費。雖然市規(guī)資委出臺相關指導意見，允許街道辦事處根據(jù)實際需求對非經(jīng)營性居住公共服務設施進行綜合改造，但是相關條文規(guī)定較為原則，規(guī)劃審批部門無法依據(jù)指導意見隨意修改小區(qū)規(guī)劃，項目測繪、工程勘察也無法推進。

3.融資政策缺位，資金來源不足

社區(qū)公共服務項目需要充足資金維持其穩(wěn)定運轉(zhuǎn)，而資金問題仍是制約老舊小區(qū)更新改造的瓶頸，直接影響改造進度和力度。J社區(qū)雖然引進了新的物業(yè)和管理模式，但是收費標準沒有變化，單純依靠物業(yè)費用難以維持社區(qū)的運轉(zhuǎn)，社區(qū)可授權項目方對內(nèi)部閑置低效空間進行改造，引進便民服務加以運營，以彌補運營資金缺口。但J社區(qū)閑置空間產(chǎn)權歸屬復雜，雖然多數(shù)產(chǎn)權已委托由街道進行管理，但街道與企業(yè)簽訂委托經(jīng)營協(xié)議缺乏明確的法律及政策依據(jù)，導致后續(xù)便民服務企業(yè)入駐意愿顯著降低，未來經(jīng)營不確定性加大。此外，雖然政府在印發(fā)的《老舊小區(qū)綜合整治工作方案（2018-2020年）》提出，“區(qū)政府確定符合條件的企業(yè)作為投資主體，負責資金籌措、前期準備、統(tǒng)籌組織等工作”。但在具體落實中缺乏操作細則，老舊小區(qū)有機更新項目缺少抵押、資金擔保的情況下，金融機構(gòu)出于資金安全性的考慮持慎重態(tài)度，改造資金缺口較大，不利于項目推進，更不利于整治成果的推廣復制。

4.群眾訴求不同，協(xié)調(diào)難度頗大

在老舊小區(qū)有機更新中，很多改造方案因居民利益訴求不同難以達成一致。社區(qū)內(nèi)樓宇地下一層為產(chǎn)權住戶，顧忌加裝電梯可能帶來的噪聲和遮光問題，極度反對電梯加裝，部分住戶也因電梯安裝和運營費用分擔問題對加裝電梯持消極態(tài)度;此外，由于老舊小區(qū)物業(yè)一直是“政府兜底、街道代管”的模式，居民極度缺乏付費意識，在改造更新后不愿承擔新的物業(yè)價格，沒有停車需求的住戶要求預留改造后的停車位，部分居民甚至把老舊小區(qū)更新看作是改造小區(qū)面貌的唯一機會，訴求過多要求過高，項目方無法滿足其訴求，協(xié)調(diào)難度大，使得部分項目推進較慢。

三、推進老舊小區(qū)有機更新的建議

（一）彈性規(guī)劃低效土地，開辟項目綠色通道

老舊小區(qū)建成年代久遠，部分社區(qū)用地、配套用房和設施存在布局散亂、設施落后、利用粗放、用途不合理等問題，若能在既有法律法規(guī)和政策框架下，出臺比較完善和具體的規(guī)劃調(diào)整指導意見，適度彈性規(guī)劃配套用地、配套用房原來的規(guī)劃用途，將有利于提高老舊小區(qū)的綜合利用效率。此外，老舊小區(qū)內(nèi)部分危房已過建筑使用壽命，最經(jīng)濟的辦法是原拆重建，但重建項目流程復雜、手續(xù)煩瑣，建議將這類項目納入政府綜合整治范疇，組建包含房管、國土、規(guī)劃和城建等相關職能部門的協(xié)調(diào)性機構(gòu)，對該類民生項目開辟綠色通道，簡化規(guī)劃手續(xù)和行政審批，完善特定項目的拆遷安置、樓體施工和回遷安排等流程，并統(tǒng)籌水電氣遷改、地下管網(wǎng)、消防安防、物業(yè)管理等進入并聯(lián)審批，對不能進入并聯(lián)審批范圍的子項目，采用評審會議的形式進行，相關職能部門及相關領域?qū)＜衣?lián)合審議，將大大縮短項目審批周期，加速小區(qū)更新速度。

（二）完善相關法律法規(guī)，明確產(chǎn)權歸屬劃分

在老舊小區(qū)更新過程中，會涉及到原拆重建樓宇面積增加、增設停車位和車棚、加裝高層電梯和配套設施、管線管網(wǎng)改造、社區(qū)文化知識產(chǎn)權等一系列權屬問題，能否在更新前明確相關權屬決定了各利益方的權責，直接影響其參與意愿和更新進程。建議完善所設權屬界定的法律法規(guī)，并借助《物權法》中有關建筑物所有權的規(guī)定，以及國際已有經(jīng)驗，明確老舊小區(qū)更新后新增設施的產(chǎn)權歸屬問題，減少因權屬不清而導致的利益沖突，影響更新進程（表1）。在項目改造前梳理清各部分產(chǎn)權關系，明確實施過程中各方所承擔的義務和費用，對于爭議較大的項目，政府應設立專門機構(gòu)作為高位統(tǒng)籌協(xié)調(diào)人，積極協(xié)調(diào)各方妥善處理。

（三）對接專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)，化解居住錯配難題

大部分老舊小區(qū)地理位置較好，但小區(qū)內(nèi)老年人占比大，經(jīng)濟承受能力不強。為了提高小區(qū)老人的生活質(zhì)量，也為了進一步優(yōu)化小區(qū)住房資源，小區(qū)業(yè)主委員會可以與專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)合作，開展“住房租賃、集中養(yǎng)老”項目。社區(qū)老年人保留自己房屋產(chǎn)權，把房屋打造成適宜年輕人的長租公寓進行出租，自己搬到由養(yǎng)老機構(gòu)提供的公寓居住，可以享受專業(yè)的生活照料、醫(yī)療康復和文娛社交等服務。通過該模式，老年人在養(yǎng)老公寓的費用可由租金覆蓋，部分還有結(jié)余，緩解了自身經(jīng)濟壓力，而年輕人可以租到地理位置優(yōu)越的小區(qū)，緩解了職住分離的問題，而小區(qū)也可以減輕其改造的壓力，實現(xiàn)多贏局面。業(yè)主委員會通過與專業(yè)機構(gòu)對接，避免了之前出現(xiàn)的“以房養(yǎng)老”所帶來的房屋滅失風險等問題。對于不愿“以租養(yǎng)老”的居民，專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)同樣可與老舊小區(qū)合作，開展定期醫(yī)療維護、上門關懷等服務，提高小區(qū)養(yǎng)老服務水平，讓老舊小區(qū)在基礎設施更新的同時，服務和功能同樣有所提升。

（四）創(chuàng)新資本運作形式，解決資金問題

老舊小區(qū)有機更新是一項系統(tǒng)性工程，必須有穩(wěn)定的資金來源方能保障各項工作的開展。項目前期投入巨大，建議政府先期將市區(qū)兩級財政投入作為資本金，設立老舊小區(qū)更新專項資金賬目，用于改造道路、管道等基礎設施，再依托改造區(qū)域內(nèi)的房屋、土地等公共資源搭建投融資平臺，吸引社會資本進入。為平衡社會資本在老舊小區(qū)改造中的支出，社區(qū)可有條件的置換部分小區(qū)內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營權和物業(yè)管理服務;同時制定關于老舊小區(qū)有機更新涉及的權屬界定和經(jīng)營權確認的管理辦法，以便金融機構(gòu)能夠進行后續(xù)股權融資、資產(chǎn)證券化等金融活動;鼓勵金融機構(gòu)在住宅金融專項債券、政策性支持貸款等方面進行探索，創(chuàng)新社會資本投融資機制，以增加老舊小區(qū)有機更新資金渠道，提升資金使用效率。

四、結(jié)語

老舊小區(qū)有機更新是一項復雜而重大的民生工程，不僅能極大改善老舊小區(qū)居民的居住環(huán)境，更能夠改善市容市貌，提升城市管理水平，還能夠形成新的經(jīng)濟增長點，緩解經(jīng)濟下行壓力。各地區(qū)都不斷探索老舊小區(qū)有機更新的方法和途徑，也在局部小區(qū)進行試點，總結(jié)在更新過程中的寶貴經(jīng)驗和存在問題，待到試點小區(qū)經(jīng)驗成熟，推廣到其他地區(qū)。隨著實踐進程的不斷深入，未來老舊小區(qū)更新方向?qū)⒂蓸求w加固、管線入地等硬件升級逐步向科技物業(yè)、適老服務等軟件提升過渡。下一步要結(jié)合老舊小區(qū)自身特點，聚焦居住群體需求，注重改造的高效性、實用性、功能性和可持續(xù)性，制定完善有序的更新計劃，把老舊小區(qū)更新打造成改善城市面貌和居民生活質(zhì)量的惠民工程。

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Abstract：The organic renewal of the old community is not only a project related to the people's well-being and coping with the aging of the population， but also a beneficial project to enhance the appearance of the city and the level of management.With the improvement of people's living standard and rapid economic development， many problems existing in the old neighborhood turn out to be as a stumbling block to the people's pursuit of higher quality of life and urban development.As the political and cultural center of our country， Beijing， there are many old neighborhoods with different property rights and ancient age.These community facilities are old， the sanitary environment is poor， the population is seriously aged. By summarizing and analyzing the practical experience of organic renewal of The J community in Beijing， this paper discusses the existing problems and constraints in the process of organic renewal of the old communities， and puts forward the countermeasures to promote organic renewal， with a view to providing reference for the organic renewal and aging people friendly transformation of other neighborhoods.

Key words：old neighborhood;organic renewal;Beijing;aging

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