摘要：本文首先對(duì)區(qū)域規(guī)劃的發(fā)展展開了相應(yīng)的概述，其次探討了區(qū)域規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，最后針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施進(jìn)行了相應(yīng)的論述，希望對(duì)有關(guān)單位與部門產(chǎn)生一定的參考意義。

關(guān)鍵詞：區(qū)域規(guī)劃;房地產(chǎn);經(jīng)濟(jì)發(fā)展;關(guān)系

中圖分類號(hào)：F2992文獻(xiàn)識(shí)別碼：A文章編號(hào)：

2096-3157（2020）13-0109-02

一、引言

房地產(chǎn)作為一個(gè)支柱行業(yè)，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著無可忽視的地位，同時(shí)在某種程度上對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著相當(dāng)大的作用。從某一角度來講，國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的發(fā)展與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是密不可分的，在實(shí)際工作中，必須合理開發(fā)我國(guó)的土地資源，并切忌破壞生態(tài)環(huán)境，立足于我國(guó)社會(huì)的總體可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，合理規(guī)劃我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形式，使其能夠保持可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。

二、區(qū)域規(guī)劃的發(fā)展概述

1區(qū)域規(guī)劃概述

區(qū)域規(guī)劃是為達(dá)到一定區(qū)域領(lǐng)域中國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)與土地應(yīng)用的整體部署。中央政府頒布的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，不僅包含產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策，最為主要的是為地方政府打開了土地開發(fā)引資的渠道。區(qū)域規(guī)劃帶起了地方城市房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃是互相配合，兩者是分不開的。區(qū)域發(fā)展一定要找到先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，充分顯現(xiàn)帶動(dòng)功能，房地產(chǎn)就在其中扮演著十分重要的角色。為了促使產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，中央政府陸續(xù)頒布了多項(xiàng)區(qū)域規(guī)劃，首要目的是幫助地方經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。伴隨區(qū)域規(guī)劃的落實(shí)，區(qū)域規(guī)劃為地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了新的發(fā)展動(dòng)力。在區(qū)域規(guī)劃頒布落實(shí)之后，國(guó)家與地方的投資項(xiàng)目就會(huì)以較快的速度跟進(jìn)，這十分有助于地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，然而此種效果并不是立刻能見到的。有些地區(qū)城市的區(qū)域規(guī)劃導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的情況，從而出現(xiàn)非常多的較為嚴(yán)重的問題。過分炒房會(huì)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，從而對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生制約作用。此種現(xiàn)象的出現(xiàn)導(dǎo)致政府認(rèn)識(shí)到適宜規(guī)劃和增強(qiáng)管理是區(qū)域規(guī)劃的最為重要的任務(wù)。

2區(qū)域規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)

區(qū)域規(guī)劃，源自于西方城市規(guī)劃、工業(yè)與礦產(chǎn)業(yè)區(qū)的規(guī)劃。在工業(yè)革命之后，因?yàn)榇罅科髽I(yè)涌現(xiàn)出來，讓越來越多的人逐漸走向城市中，造成城市出現(xiàn)了非常多的問題，如失業(yè)、貧困等。此種改變導(dǎo)致資本主義生產(chǎn)和地方經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)發(fā)展不平衡的問題。第二次世界大戰(zhàn)之后，區(qū)域規(guī)劃逐漸開始在各個(gè)地區(qū)實(shí)施。西方國(guó)家首先從不同角度進(jìn)行了種類不一樣的區(qū)域規(guī)劃，增強(qiáng)了國(guó)家對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)節(jié)與控制，使得區(qū)域之間發(fā)展不平衡的現(xiàn)象有所減輕。當(dāng)今在西方國(guó)家區(qū)域規(guī)劃早已成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的首要舉措。由于我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)體制革新進(jìn)程的加快，已經(jīng)從過去的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)逐漸轉(zhuǎn)化為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，政府在經(jīng)濟(jì)資源上所占的份額最大，這些經(jīng)濟(jì)資源既包括土地、礦山和森林，還包括財(cái)政收入、人才等，再加上政府是最大的投資方，政府的經(jīng)濟(jì)作用是區(qū)域規(guī)劃的制度根本。區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的配置功能，是優(yōu)化市場(chǎng)配置不可缺少的條件之一[2]。

三、區(qū)域規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

區(qū)域規(guī)劃在激發(fā)地方經(jīng)濟(jì)以前，最先啟動(dòng)了本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)今大部分炒房的人員均踩著區(qū)域規(guī)劃訂立的時(shí)間，進(jìn)入有關(guān)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。炒房人員不但把國(guó)家級(jí)區(qū)域規(guī)劃當(dāng)做投資的機(jī)會(huì)，同時(shí)也不會(huì)忽視地鐵線路投資建設(shè)方案等小規(guī)劃，從這一角度體現(xiàn)了區(qū)域規(guī)劃對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有顯著的帶動(dòng)功能。

1導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

區(qū)域規(guī)劃不但對(duì)本地的基礎(chǔ)建設(shè)起到了改善作用，同時(shí)也使得房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度加快，并且此種影響是長(zhǎng)時(shí)期存在的。區(qū)域房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的提高，能夠吸引更多外部資金進(jìn)入，對(duì)本區(qū)域的開發(fā)十分有利。然而，最近這些年以來，有些區(qū)域房屋價(jià)格由于區(qū)域規(guī)劃而增幅過大，這不可置疑的是對(duì)將來發(fā)展的預(yù)支，值得引起政策制定人員的關(guān)注。2009年11月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)了《關(guān)于調(diào)整天津市部分行政區(qū)劃的請(qǐng)示》，準(zhǔn)予撤掉天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)，設(shè)置了天津市濱海新區(qū)行政區(qū)。在之后的三個(gè)月，濱海新區(qū)房?jī)r(jià)漲幅大于50%。僅2010年1月和2月兩個(gè)月，一共賣出了一萬余套房屋。2010年1月份，《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》發(fā)布出來，海南房地產(chǎn)和土地價(jià)格逐漸呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)[3]。

2區(qū)域規(guī)劃與房地產(chǎn)的不合理關(guān)系

區(qū)域規(guī)劃是房地產(chǎn)行業(yè)一直穩(wěn)步發(fā)展的根本，不可成為短時(shí)間內(nèi)投資炒作的對(duì)象。倘若在某段時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行瘋狂炒作，最終會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，這樣就會(huì)使得區(qū)域復(fù)興大打折扣。從理論上來說，區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃當(dāng)做一種帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的工具，能夠在短時(shí)間吸引一些要素進(jìn)入，從而很快催育出資本聚集效應(yīng)。然而，區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃若發(fā)展成人們賭運(yùn)氣的憑證，這就極易與現(xiàn)實(shí)違背，陷入概念性炒作中。而房地產(chǎn)當(dāng)作資本增值和發(fā)展的第一選項(xiàng)，會(huì)最先被拖進(jìn)。從最近這些年很多地區(qū)發(fā)展的實(shí)際情況來看，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具有直接的關(guān)系。所以，區(qū)域性發(fā)展規(guī)劃就等同于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。若無法轉(zhuǎn)變此種聯(lián)系，就會(huì)產(chǎn)生無法預(yù)料的后果。

3區(qū)域規(guī)劃成為地方房地產(chǎn)泡沫的直接誘因

在部分區(qū)域中，若獲得某項(xiàng)規(guī)劃批文以后，本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沸騰起來，各個(gè)途徑的資本均進(jìn)入到市場(chǎng)中，價(jià)格也就逐漸上升。海南島房地產(chǎn)泡沫主要是因?yàn)榇朔N錯(cuò)誤的感覺引起的。官方提供了非常多的有關(guān)特區(qū)建設(shè)的扶持政策，最終那里卻轉(zhuǎn)變成了房地產(chǎn)投資的地方，對(duì)于大資本來說，在那里倒賣土地，而對(duì)小資金而言，就瞄準(zhǔn)了房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行炒作。實(shí)際的產(chǎn)業(yè)并沒有發(fā)展起來，大部分資本均在其中鉆空子。在流動(dòng)性漩渦的影響下，土地、房屋的價(jià)格就會(huì)受到較大的影響，使其與現(xiàn)實(shí)不符，在此種狀況下，最終得不到預(yù)期的結(jié)果。其中也涵蓋了海南等獲得規(guī)劃批文的地區(qū)，在面對(duì)如此機(jī)遇的時(shí)候，也面臨著一定的威脅。即使已經(jīng)過去了很多年，“概念性炒作危機(jī)”也一直存在。即使部分人覺得，當(dāng)前的市場(chǎng)已經(jīng)不是過去的開始狀態(tài)，不會(huì)發(fā)生之前一樣的情況。但筆者覺得，只要有這樣的規(guī)劃，就肯定還會(huì)發(fā)生流動(dòng)性漩渦。這主要是由于當(dāng)今的中國(guó)市場(chǎng)并不缺乏流動(dòng)性。在如今，整個(gè)國(guó)家甚至國(guó)際資金均在朝著這些區(qū)域進(jìn)入，這對(duì)于各個(gè)打算起步的區(qū)域所產(chǎn)生的影響是十分顯著的[4]。

四、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的措施

1整合多方資源，合理規(guī)劃

在通常狀況下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開能源與土地資源，因?yàn)榇蟛糠仲Y源均是不可再生的，因而倘若在開發(fā)的過程中缺乏對(duì)資源進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，就極易發(fā)生資源浪費(fèi)的情況。針對(duì)此種情況，相關(guān)部門就要對(duì)各個(gè)方面的資源進(jìn)行整合運(yùn)用，做好開發(fā)前的規(guī)劃工作。

2減少資源的浪費(fèi)和損失

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，首先要有可以利用的合理的土地資源，因?yàn)槲覀儑?guó)家土地資源并不是取之不盡的，若要在有限資源基礎(chǔ)之上使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展，就應(yīng)當(dāng)合理使用土地資源，把土地資源的價(jià)值充分發(fā)揮出來。在現(xiàn)實(shí)開發(fā)的時(shí)候，房地產(chǎn)單位切實(shí)重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作，不管是住宅用地還是商業(yè)用地，都應(yīng)當(dāng)開展科學(xué)規(guī)劃，在確保居住感受和空間的基礎(chǔ)上，逐漸提升土地使用效率。因?yàn)槿藗儗?duì)土地資源過分開發(fā)利用導(dǎo)致土地可開發(fā)使用面積逐漸減小，此種情況對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是十分不利的。所以相關(guān)人員應(yīng)與市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律相融合，逐步提升土地資源使用效率，更好地開發(fā)土地資源的殘余價(jià)值。并且還要打擊哄抬物價(jià)的情況，對(duì)土地資源的定價(jià)進(jìn)行規(guī)范。

3保護(hù)生態(tài)環(huán)境

可持續(xù)發(fā)展觀念從根本上來說就是要做好自然生態(tài)環(huán)境的保護(hù)工作，生態(tài)環(huán)境和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系十分密切。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候，必須在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，合理開發(fā)與使用相應(yīng)的資源。另外，還要安排專人對(duì)環(huán)境作用進(jìn)行調(diào)查和規(guī)劃，對(duì)生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與生態(tài)環(huán)境共同發(fā)展，進(jìn)而促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。

4加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要與市場(chǎng)的調(diào)節(jié)、監(jiān)督與管理相結(jié)合，這就好比政府的“一雙手”。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展也需要由政府進(jìn)行調(diào)節(jié)與控制。為了加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)節(jié)控制與監(jiān)督管理，可以從如下幾個(gè)方面開展工作：第一，政府要逐步對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)每一項(xiàng)規(guī)范和制度進(jìn)行完善，對(duì)開發(fā)與建設(shè)環(huán)節(jié)的審批程序進(jìn)行簡(jiǎn)化，防止與控制一些暗箱操作行為的發(fā)生，對(duì)現(xiàn)有的亂收費(fèi)與哄抬物價(jià)行為進(jìn)行制止;第二，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有關(guān)法律規(guī)范進(jìn)行完善，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境;第三，與區(qū)域發(fā)展情況相結(jié)合，致力于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)規(guī)劃工作。這樣才能使環(huán)境、經(jīng)濟(jì)與效益達(dá)到共同發(fā)展的目標(biāo)。

5加強(qiáng)城市規(guī)劃的調(diào)控作用

城市規(guī)劃在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)中不但具有指導(dǎo)的功能，還具備調(diào)節(jié)控制的功能，然而如今規(guī)劃調(diào)控市場(chǎng)工作做的還不是很好，也可以說部分地區(qū)是為了得到更多的效益，而使房地產(chǎn)開發(fā)制約著規(guī)劃，所以，應(yīng)當(dāng)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)與控制，增強(qiáng)規(guī)劃的引導(dǎo)調(diào)節(jié)控制功能。第一，對(duì)于政府單位來說，應(yīng)從理念上對(duì)城市規(guī)劃做出改變。規(guī)劃并不是千古不變的，應(yīng)在主體構(gòu)造不發(fā)生改變的狀況下，提高規(guī)劃制定的靈活性。并且，做好法制建設(shè)工作，制定合理的懲罰舉措和管理方式。對(duì)各個(gè)管理單位的職責(zé)進(jìn)行合理的分配，保證規(guī)劃的落實(shí)情況以及之后的發(fā)展，監(jiān)督管理好房地產(chǎn)市場(chǎng)。另外，伴隨市場(chǎng)的改變，并根據(jù)國(guó)家政策的整體方向，對(duì)地方政策進(jìn)行調(diào)整。第二，讓城市的居民參加到城市規(guī)劃建設(shè)工作中去。在政府制定重要決定以及發(fā)布有關(guān)政策時(shí)要盡量召開聽證會(huì)，多聽取市民的想法。在城市規(guī)劃的方案公布之后要讓市民對(duì)其進(jìn)行投票。第三，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候，應(yīng)對(duì)土地供給情況進(jìn)行控制，提前對(duì)土地情況進(jìn)行調(diào)查，做好城鄉(xiāng)規(guī)劃。同時(shí)還應(yīng)節(jié)省使用土地，不可因?yàn)椤懊孀庸こ獭倍霈F(xiàn)土地資源浪費(fèi)的現(xiàn)象。從根源上對(duì)商品房的開發(fā)數(shù)量進(jìn)行控制，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的規(guī)定，不可只為了建設(shè)商品房，而將樓市價(jià)格抬高。第三，政府單位應(yīng)對(duì)規(guī)劃進(jìn)行審查與批準(zhǔn)，監(jiān)督開發(fā)商是不是根據(jù)規(guī)劃以及國(guó)家有關(guān)法律來開發(fā)房產(chǎn)。

五、結(jié)語

從上述分析得知，區(qū)域規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分緊密的聯(lián)系，兩者相輔相成，共同作用。假如在區(qū)域規(guī)劃的影響下出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象，這就需要深入分析區(qū)域規(guī)劃與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系，通過區(qū)域規(guī)劃防控相關(guān)問題。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

李萍，供職于山東省臨沂市蒙陰縣自然資源和規(guī)劃局。