凌敏
摘要:伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng),當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出一片繁榮發(fā)展景象。但由于受到諸多內(nèi)外部因素的影響,我國(guó)的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下的情況下,房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)工作也面臨較大的挑戰(zhàn)。作為房地產(chǎn)企業(yè)管理者,除了要掌握目前房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的大環(huán)境信息外,還應(yīng)對(duì)各項(xiàng)外部政策和內(nèi)部管理的情況加以分析,提高財(cái)務(wù)管理水平和抗風(fēng)險(xiǎn)能力,才能保持房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)良性進(jìn)步。本文結(jié)合筆者多年的工作經(jīng)驗(yàn)和研究成果,探討政策干預(yù)下房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),總結(jié)有效的應(yīng)對(duì)策略,以供參考。
關(guān)鍵詞:政策于預(yù);房地產(chǎn)公司;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);應(yīng)對(duì)策略
房地產(chǎn)行業(yè)具有其特殊性,在當(dāng)下全球化經(jīng)濟(jì)的刺激下,盡管房地產(chǎn)行業(yè)取得不斷的發(fā)展,但整體的發(fā)展又有著投入資金巨大、回收期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力較弱的特點(diǎn),這對(duì)牽涉其中的房地產(chǎn)公司日常管理工作,尤其是財(cái)務(wù)管理帶來了巨大挑戰(zhàn),隱藏非常多的風(fēng)險(xiǎn)隱患。具體到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中,同時(shí)受到經(jīng)濟(jì)刺激和政府政策干預(yù)的影響,存在的風(fēng)險(xiǎn)因素更多。房地產(chǎn)公司要想在變化莫測(cè)的房地產(chǎn)領(lǐng)域取得長(zhǎng)足進(jìn)步,必須做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的工作,最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),獲取最大化的經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益。
一、政策干預(yù)下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀
房地產(chǎn)行業(yè)是刺激我國(guó)內(nèi)需,促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要產(chǎn)業(yè),在這樣的社會(huì)大背景下,房地產(chǎn)需求增強(qiáng),房?jī)r(jià)居高不下的形勢(shì)難以短期內(nèi)改變,有時(shí)甚至還造成房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,產(chǎn)生一定的不利影響。在該行業(yè)中,也出現(xiàn)不少房地產(chǎn)開發(fā)商為迎合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投入越來越多資金,繼續(xù)增大了房屋的囤積,導(dǎo)致后期市場(chǎng)的運(yùn)作資金無支撐[1]。因此,要規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)營(yíng)和發(fā)展,我國(guó)先后出臺(tái)了不少與現(xiàn)實(shí)問題相符的干預(yù)政策,做了宏觀調(diào)控處理,在干預(yù)下,不少房地產(chǎn)開發(fā)商又面臨了資金回籠緩慢、融資渠道減少的問題,一定程度制約房地產(chǎn)公司的發(fā)展,尤其是給財(cái)務(wù)管理工作增加較多的風(fēng)險(xiǎn),形成較大的惡性循環(huán),對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不利。于是,國(guó)家政策干預(yù)的大環(huán)境下,一些缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),沒能制定科學(xué)完善應(yīng)對(duì)策略的房地產(chǎn)公司,就出現(xiàn)無法依據(jù)原有發(fā)展策略提供后續(xù)資金支撐運(yùn)作的問題,出現(xiàn)資金斷鏈的現(xiàn)象,越來越多項(xiàng)目變成了名副其實(shí)的爛尾項(xiàng)目,自身也處于被兼并甚至倒閉的境地。
在政府出臺(tái)的政策干預(yù)環(huán)境下我國(guó)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn):(1)資金管理風(fēng)險(xiǎn)難度增加。結(jié)合我國(guó)的國(guó)情,房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),在開發(fā)時(shí)需要投入大量資金,任何一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能存在資金不到位的問題,給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)危機(jī)。再結(jié)合我國(guó)不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是銀行貸款,各房地產(chǎn)公司融資能力不同,導(dǎo)致不同房地產(chǎn)公司呈現(xiàn)出區(qū)別化的發(fā)展形勢(shì),大型企業(yè)規(guī)模不斷增強(qiáng),更容易在市場(chǎng)上獲取資金,中小型企業(yè)規(guī)模不斷壓縮,融資渠道不斷減少,更容易出現(xiàn)后續(xù)資金力不足的問題,最終導(dǎo)致被吞并的危機(jī)或破產(chǎn)的后果。再加上我國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的崛起,房地產(chǎn)企業(yè)的資金應(yīng)用出現(xiàn)快速虛擬化的轉(zhuǎn)變,這也給房地產(chǎn)資金管理帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。(2)深受國(guó)家推行政策影響。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)屬于民生行業(yè)的范疇,發(fā)展過程中理應(yīng)在國(guó)家及時(shí)的調(diào)控下推動(dòng),而國(guó)家頒布政策干預(yù)的過程中,相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)商必定會(huì)不同程度改變開發(fā)計(jì)劃。為了抑制炒房熱的現(xiàn)象,國(guó)家還出臺(tái)如控制房?jī)r(jià)、房屋限購等措施,勢(shì)必導(dǎo)致企業(yè)在銷售過程中不斷調(diào)整銷售模式,這必然會(huì)增加房地產(chǎn)公司對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)。(3)深受稅收管理風(fēng)險(xiǎn)的影響。我國(guó)稅收管理發(fā)生的變化必然會(huì)影響到房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)管理,對(duì)其造成一定的風(fēng)險(xiǎn),特別是稅收政策力度的加大,對(duì)于一些自身缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃的企業(yè)來說,風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步增加。
二、政策干預(yù)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析
(一)因企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前還存在較大缺陷,有很多急需完善的環(huán)節(jié),與此同時(shí),不少參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的財(cái)務(wù)管理者尚未意識(shí)到提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要性,不僅忽略財(cái)務(wù)制度的完善,也忽略了財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的提升,內(nèi)部存在的松散體制管理方式導(dǎo)致惡性循環(huán),于是無法對(duì)財(cái)務(wù)管理做科學(xué)有效的控制,這必然給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作帶來很多隱藏的風(fēng)險(xiǎn)問題。
(二)新信貸政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)
新信貸政策的出臺(tái)是為規(guī)范國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)行為而制定,要求通過不斷提高信貸成本的方式實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù),這一政策直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作,并產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn)。該政策降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的流通速度,會(huì)直接或間接影響消費(fèi)者的想法和情緒,導(dǎo)致銷售資金回籠變慢,于是房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)失衡以及負(fù)債比率過高的問題,嚴(yán)重的還會(huì)形成資金鏈斷裂。另外,該政策對(duì)購買第二套住房的消費(fèi)者也有要求,表現(xiàn)在首付與貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整上,提高了首付款的比例和貸款利率,稅收的征管也更為嚴(yán)格。由此可見,政府干預(yù)下住房信貸政策的差別化被強(qiáng)化了,消費(fèi)者的購房成本也提升了,又直接影響房地產(chǎn)購買和交易的成交率,企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)必然增加[3]。
(三)新稅收政策產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
近些年,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅與所得稅預(yù)征率有所提高,房地產(chǎn)企業(yè)將面臨多交稅款的問題,不同程度影響自身發(fā)展資金的正常流動(dòng)。比如國(guó)務(wù)院出臺(tái)的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策,產(chǎn)生的調(diào)控效果更為明顯,如大力推廣房地產(chǎn)稅收工作試點(diǎn)等,這就使得房地產(chǎn)開發(fā)商無法像過去一樣將稅金轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者的身卜,開發(fā)商的交易成本也提高,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步提升。另外,相關(guān)的稅收部門也依據(jù)政策要點(diǎn)制定如建安成本線的策略,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理成本也將提升,逐漸形成高風(fēng)險(xiǎn)的投入。
(四)新土地政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)
新土地政策也是不容忽視的一項(xiàng)干預(yù)政策,國(guó)家推行的新土地政策主要為控制房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行隨意開發(fā),浪費(fèi)我國(guó)土地資源的情況,于是伴隨性出臺(tái)很多對(duì)開發(fā)建設(shè)用地有管束作用的政策,這樣能夠?qū)ψ》康膯栴}形成保障,還有利于確保土地的有效供給。在實(shí)行時(shí),應(yīng)用土地來源嚴(yán)查制度,預(yù)防一些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地使用性質(zhì),甚至非法轉(zhuǎn)讓土地的行為。尤其是針對(duì)后者,國(guó)家政策要求堅(jiān)決處以一定額度的罰款。于是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡性發(fā)展的渠道給隔斷,資金容易出現(xiàn)周轉(zhuǎn)不順暢的問題,嚴(yán)重的還會(huì)影響工期甚至造成二度經(jīng)濟(jì)損失,給財(cái)務(wù)管理造成較大的壓力。
三、政策干預(yù)下房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)策略
(一)不斷創(chuàng)新融資方式,拓展渠道,提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力
通常情況下,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)信貸資金有著非常強(qiáng)的依賴性,尤其在競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的市場(chǎng)環(huán)境下,房地產(chǎn)企業(yè)需要有更多融資舉措,如增加融資的方式或出租多元方式的回收利用。而如今受到國(guó)家政策干預(yù)的影響,房地產(chǎn)企業(yè)要順勢(shì)而行,利用國(guó)家政策中保障房的便利,進(jìn)一步拓寬多樣化融資方法,確保能及時(shí)補(bǔ)充資金流,此外還要利用市場(chǎng)的靈活性,改變企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)商品的營(yíng)銷手段積極調(diào)整戶型結(jié)構(gòu),推出不同戶型吸引不同的消費(fèi)者群體,再結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況靈活調(diào)整銷售價(jià)格,順利推出創(chuàng)新性產(chǎn)品,采用以價(jià)換量的方式來促進(jìn)資金回流,使其填充空缺??傊?,一切以市場(chǎng)需求為主,通過創(chuàng)新融資方式,提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力。
(二)完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度,強(qiáng)化審計(jì),充分發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督職能
針對(duì)相關(guān)人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄,忽略工程工期質(zhì)量管理,忽略財(cái)務(wù)規(guī)范操作監(jiān)管的情況,房地產(chǎn)公司管理高層必須予以重視,并結(jié)合公司的實(shí)際情況從完善制度著手。制度的擬定與完善,要與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮的變化、政策的調(diào)整以及公司實(shí)際的運(yùn)營(yíng)為主,做好相應(yīng)項(xiàng)目的預(yù)算與資本預(yù)算管理,提高開發(fā)投資的準(zhǔn)確度,此外還要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督的職能,實(shí)時(shí)跟蹤調(diào)查每一個(gè)環(huán)節(jié)的資金使用情況,強(qiáng)化內(nèi)部的審計(jì)工作,細(xì)化部分存在爭(zhēng)議的費(fèi)用支出,更好地進(jìn)行管控,提高資金使用的合力性。
(三)充分利用政策的優(yōu)惠,合理避稅,降低部分土地增值稅
在國(guó)家推出政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行干預(yù)時(shí),很多政策都有其一定的價(jià)值。作為房地產(chǎn)企業(yè),在不違背國(guó)家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上可采取有效措施規(guī)避部分稅收,這也是減少稅收的有效途徑。比如通過專業(yè)計(jì)算一些項(xiàng)目成本選擇一些交稅較少或是試用稅率來減少部分稅收,也可以利用房地產(chǎn)增值稅的控制來降低土地增值稅額度。值得一提的是,制定房地產(chǎn)商品銷售價(jià)格時(shí),要注意事前的計(jì)算和籌劃,協(xié)調(diào)銷售價(jià)格與稅收,通過對(duì)土地增值稅不同級(jí)別稅率臨界點(diǎn)的差異優(yōu)勢(shì)進(jìn)行避稅,減少不必要的稅收,降低成本。還可以通過分散收入、合作建房或是捆綁銷售等方式,降低企業(yè)營(yíng)業(yè)額[4]。
四、結(jié)束語
綜卜所述,面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前發(fā)展的大環(huán)境,房地產(chǎn)企業(yè)要想取得持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展,就必須正視政府對(duì)該行業(yè)的政策干預(yù),冷靜客觀地分析自身發(fā)展的形勢(shì)與問題,通過優(yōu)化內(nèi)部管理,提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和應(yīng)對(duì)能力等方式,找到應(yīng)對(duì)策略和突破口,保持進(jìn)一步發(fā)展。
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