阮琳 周剛

摘 要：高校經(jīng)營性資產(chǎn)門面房可以提供一定的經(jīng)濟來源，為高校的各項事業(yè)長期發(fā)展提供一定經(jīng)濟支持。但是在實際的經(jīng)營過程中，資產(chǎn)性門面房的管理存在一定的問題，門面房的功效未能得到有效的發(fā)揮，甚至因為管理力度不足而出現(xiàn)經(jīng)營虧損的情況，造成了國有資產(chǎn)的流失，違背了建立資產(chǎn)性門面房的初心，所以應盡早針對門面房的管理現(xiàn)狀進行改正，建立常態(tài)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的管理體系。本文主要對門面房管理過程中存在的問題進行分析，從管理者、承租人的角度進行分析有效可行的解決對策。

關(guān)鍵詞：高校;經(jīng)營性資產(chǎn);門面房;管理

高校經(jīng)營性門面房是以盈利和創(chuàng)造收益為目的的經(jīng)營性資產(chǎn)，對高校周邊的門面房資源進行合理開發(fā)利用可以帶來一定的經(jīng)濟收益，對促進高校的長期發(fā)展有一定的積極意義。但是目前高校門面房的經(jīng)營狀況不甚理想，查閱大量資料及數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，高校門面房的管理不夠完善，管理人員缺乏法律意識及經(jīng)濟意識，隨著近幾年社會環(huán)境的不斷變化，高校門面房的數(shù)量也在不斷增加，管理工作的工作量日益增大，經(jīng)營過程中的管理問題不斷暴露出來，給經(jīng)營性資產(chǎn)門面房的盈利帶來了極大的風險。所以，如何及時規(guī)避風險，保證收益，是當前高校經(jīng)營性資產(chǎn)管理的重要課題。

一、高校經(jīng)營性資產(chǎn)門面房管理存在的問題

針對高校經(jīng)營性資產(chǎn)管理的情況，做大量的資料研究調(diào)查，對高校經(jīng)營性資產(chǎn)門面房的管理情況從承租人和管理者的角度進行分析發(fā)現(xiàn)，高校門面房的管理存在以下幾個方面。

（一）承租人不尊重合同規(guī)定內(nèi)容，招牌懸掛凌亂

承租人本身沒有較強的合同意識，在門面房的使用期間對經(jīng)營內(nèi)容隨意更換，門牌標識更換隨意，懸掛隨意，其更換經(jīng)營內(nèi)容或者變更店鋪招聘時沒有及時向?qū)W校有關(guān)部門反饋，導致學校對經(jīng)營者的信息掌握情況不能及時更新，對門面房的使用情況了解不全面。同時，經(jīng)營者隨意變更門面房的招牌致使招牌懸掛雜亂，影響了門面房的整體美觀性，同時影響到資產(chǎn)性門面房在租賃方面的系統(tǒng)性以及規(guī)范性，給資產(chǎn)性門面房的有效管理帶來一定的阻礙，影響了高校門面房的長期管理及發(fā)展。

（二）承租人隨意擴張經(jīng)營范圍

在實際的經(jīng)營管理過程中，存在部分承租人私自將門面進行分隔，將規(guī)定只能滿足一個招牌使用是門面分成多個門面，懸掛多個招牌，同時增加經(jīng)營內(nèi)容，力求經(jīng)濟效益最大化的結(jié)果。此外存在承租人簽訂多份合同成功達成租借協(xié)議，但是在實際使用過程中未經(jīng)學校允許私自打通門面房之間的間隔以達到擴大門面的目的，擴大經(jīng)營面積，提升經(jīng)營種類。

（三）承租人私自進行門面房的轉(zhuǎn)包

高校資產(chǎn)性門面房管理經(jīng)營存在的關(guān)于承租和面積的問題除了私自擴大和隨意更改經(jīng)營內(nèi)容以外，還存在承租人擅自將門面房進行轉(zhuǎn)包，通常情況下發(fā)生在第一承租人因為經(jīng)營場地發(fā)生變化或者是經(jīng)營不利需要停止租賃，或者是為尋求差價利益，將原先租賃成功的門面房進行轉(zhuǎn)包。同時存在部分承租人在滿足自身經(jīng)營所需面積的情況下將多余面積進行再出租，進行租金的分割。但是擅自進行門面房的轉(zhuǎn)承包一定程度上會給學校對門面房的管理帶來一定的麻煩，通常情況下表現(xiàn)為合同到期后的租金和租用問題，門面房的破壞損失分攤問題等。

（四）承租人安全意識不強

高校門面房的根據(jù)需求以及學生特點，涵括了餐飲、文具、服飾商品、文化產(chǎn)業(yè)、生活用品等一系列內(nèi)容，但是高校門面房往往受到經(jīng)營面積的限制致使經(jīng)營者盈利受限。所以部分承租人為盡可能地提高盈利，實現(xiàn)利益最大化，充分利用店鋪空間，在店鋪內(nèi)堆積大量貨物，盡可能密實的擺放，對往往對物品的存放沒有明確的分類，室內(nèi)通風困難，可供人行走面積小，同時存在商鋪沒有配備足夠的消防設(shè)備，人群密集，存在較大安全隱患，通常情況下，門面房經(jīng)營者忽視了日常經(jīng)營的監(jiān)管，增加了安全風險。

（五）門面房的合同管理難度大

近些年來隨著社會飛速發(fā)展，高校的發(fā)展速度也在不斷提升，多數(shù)高校的建設(shè)通常會進行多校區(qū)的發(fā)展，校區(qū)的分布范圍較廣，導致門面房的管理難度不斷增大，比如多數(shù)學習與生活的區(qū)域都有門面房的存在，但是相對來說較為分散，導致高校在這一模塊的管理不能系統(tǒng)性、規(guī)范性的進行。同時因為不同的門面房簽訂的合同時間以及時長不同，增加了相關(guān)管理人員對門面房的資料整理工作任務(wù)量，極易出現(xiàn)不能對門面房的到期時間進行準確管理的情況，且容易產(chǎn)生收租盲區(qū)，導致高校不能得到應得利益，對高校的門面房管理產(chǎn)生不好的影響。

（六）管理者日常管理專業(yè)性不強

通常情況下高校門面房管理者是學校的行政管理人員，一定程度上對于門面房的日常管理不能做到全面考量，不能對不同類別的門面房管理的工作重點進行準確的把控，降低了高校門面房的管理質(zhì)量，例如不能對餐飲類門面房的管理重點為衛(wèi)生狀況進行嚴格把控，衛(wèi)生檢查過程中容易出現(xiàn)紕漏。此外，對承租人進行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)承租人在收租以及簽訂合同以外的時間，基本上見不到管理者，管理者不經(jīng)常對實際場地進行巡查和登記，使得高校門面房管理部門不能掌握門面房的最新信息，不能更好對可能出現(xiàn)的風險做出預判，不能夠做好門面房管理數(shù)據(jù)的更新、完善，實現(xiàn)對承租人、經(jīng)營內(nèi)容的實時、動態(tài)掌握，違背了租賃門面房的初衷。

二、提高門面房管理實效的途徑

在對高校門面房存在的問題進行了全面分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合高校發(fā)展特點長遠發(fā)展需求，提升門面房的管理質(zhì)量，提出以下可行對策：

（一）完善門面房管理部門工作職責

在高校內(nèi)部的行政機構(gòu)上建立專門的經(jīng)營性資產(chǎn)管理部門，將原有的負責該項工作的人員的工作職責進行重新劃分，增強其對經(jīng)營性資產(chǎn)管理工作內(nèi)容上的重視，對工作內(nèi)容進行進一步的細化，明確部門工作職責、將管理人員的任務(wù)范疇進行規(guī)章化的制定。對門面房進行集中的管理，保證管理者能夠直接、清晰明了地掌握門面房管理動態(tài)。

（二）建立健全經(jīng)營性資產(chǎn)管理辦法

制度的建立是管理工作全面有序開展的基礎(chǔ)，科學合理的管理制度可以使管理工作有序開展，高校應結(jié)合本校特色以及本校在門面房管理中存在的具體問題進行具體分析，出臺行之有效的管理辦法，并在出臺之初擴大宣傳、推廣實施， 持續(xù)執(zhí)行，保證力度，使得門面房經(jīng)營能夠真正能夠達到經(jīng)營目的。在制定門面房管理的制度辦法時應圍繞學校發(fā)展、機構(gòu)設(shè)置、科學管理、承租人利益等原則展開，管理制度的規(guī)定應包含承租相關(guān)流程、管理人員的管理范疇、承租雙方的權(quán)利義務(wù)、責任追究、處理辦法等，保證在出現(xiàn)問題時能夠有章可依。

（三）加強租賃合同管理

各高校應根據(jù)學校要求和門面房管理的實際情況，進行“一對一”的合同簽訂，不能用統(tǒng)一的合同模板，根據(jù)不同的經(jīng)營性質(zhì)進行歸類，合同內(nèi)容應全面，在起草相關(guān)條文時咨詢專業(yè)的法律人員進行合同的制定。租賃合同是租賃方和承租方權(quán)責依據(jù)，對合同雙方都具有約束效力，合同內(nèi)容應包含門面房位置、門面房面積、門面房租金、門面房的租賃期限、水電使用權(quán)限、承租人信息、經(jīng)營內(nèi)容等內(nèi)容，特別是要重點明確租賃要求，如承租人不得私自對房屋的構(gòu)造進行私自改造、承租人沒有權(quán)利對門面房進行轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓，同時應明確租賃方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。

（四）定期巡查，啟動動態(tài)監(jiān)管制度

現(xiàn)階段下急需提升門面房的實時監(jiān)控頻率，加強對門面房的監(jiān)管力度，保證門面房的信息能夠及時反饋給高校的資產(chǎn)性管理部門。門面房管理人員應成立專門的檢查小組，對門面房經(jīng)營現(xiàn)場進行定期或不定期的檢查，重點內(nèi)容是對承租人是否存在隨意更改房屋結(jié)構(gòu)的行為、檢查其經(jīng)營內(nèi)容是否符合合同約定、檢查門面房經(jīng)營者是否存在違規(guī)經(jīng)營、私自轉(zhuǎn)包等情況;通報最新管理動態(tài)，加強與承租人的溝通交流，對承租人的意見或建議進行收集整理，對可行建議進行采納。定期組織學校保衛(wèi)處查看防火防盜情況，進行安全經(jīng)營提醒。

（五）加強對承租人的管理

因為高校承租人的客戶群體為學生，所以應該加強其經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營方式的檢查，對經(jīng)營者的經(jīng)營方式進行正確引導，加強對承租人的管理，對承租人的社會關(guān)系進行一定程度的調(diào)查，避免因為其社會關(guān)系對學生及學校造成的不利影響。加強對承租人防火防盜意識的培養(yǎng)保證校園安全。

（六）優(yōu)化租賃區(qū)管理，擴大租賃影響

高校作為租賃方，做好門面房周圍環(huán)境的管理是必需的，例如對路面狀況的檢查及維護、綠化、門面房附近環(huán)境衛(wèi)生等的處理，對門面房的環(huán)境進行優(yōu)化，有利于提升門面房的整潔度，在門面房管理者和承租人共同的努力下，營造出方便、干凈、規(guī)范的經(jīng)營環(huán)境。提升門面房租賃層次，使租賃方和承租方雙方受益。

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作者簡介：阮琳（1987-），女，陜西省商洛市人，本科，中級會計師。研究方向：企業(yè)運營成本管理;周剛（1983-），男，寧夏銀川人，本科。研究方向：高校經(jīng)營性資產(chǎn)經(jīng)營管理。