吳思寧

摘要：當(dāng)前，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展越來(lái)越好，在此背景下房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。因此，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行合理有效的的管理控制，可以在一定程度上降低企業(yè)的成本。本文著手對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目做好造價(jià)控制進(jìn)行分析，并提出相關(guān)有效措施。

關(guān)鍵詞：成本控制;全過(guò)程造價(jià)管理;房地產(chǎn)

房地產(chǎn)在我國(guó)發(fā)展起來(lái)的比較晚，但是發(fā)展的速度卻是十分快的，房地產(chǎn)投資也是逐漸增加。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，對(duì)其進(jìn)行工程造價(jià)管理要從前期工作就開(kāi)始重視起來(lái)，對(duì)于施工設(shè)備、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目驗(yàn)收等等一系列的環(huán)節(jié)都要進(jìn)行相應(yīng)的規(guī)劃協(xié)調(diào)、監(jiān)督管控以及評(píng)價(jià)反饋等等工作，以此來(lái)確保項(xiàng)目在質(zhì)量上、建設(shè)進(jìn)度上等方面都可以順利到達(dá)預(yù)期目標(biāo)。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中成本控制的現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題

1.1 對(duì)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性認(rèn)識(shí)不到位

投資決策是房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的重要成本基礎(chǔ)，雖然在決策方面的費(fèi)用在總體的投資成本中的占比非常之小，但是其對(duì)于項(xiàng)目整體的成本所造成的影響是非常大的。在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)的時(shí)候?qū)τ诳刂瞥杀緛?lái)說(shuō)是一個(gè)較好的時(shí)機(jī)，當(dāng)確定了投資計(jì)劃以后，就要開(kāi)始進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)了，這個(gè)階段是將技術(shù)與經(jīng)濟(jì)進(jìn)行融合的過(guò)程。但是，在我國(guó)很多的設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)的時(shí)候?qū)τ诩夹g(shù)以及經(jīng)濟(jì)等方面分析的不夠透徹，在設(shè)計(jì)方案里存在著“重技術(shù)，輕經(jīng)濟(jì)”的不良現(xiàn)象，這樣一來(lái)就造成了投資成本過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)

1.2 沒(méi)有建立起有效、系統(tǒng)的成本控制管理體系

現(xiàn)階段，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的時(shí)候，很多企業(yè)為了保障企業(yè)利益，想辦法降低成本，會(huì)將工程分解成幾部分，分別承包給不同的施工團(tuán)隊(duì)。因此，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工建設(shè)以及項(xiàng)目竣工前期，很容易造成施工單位和工程總負(fù)責(zé)單位在施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等等問(wèn)題上出現(xiàn)更多復(fù)雜的矛盾，給房地產(chǎn)項(xiàng)目管理造成更多的阻礙。

1.3 成本控制管理的手段比較單一

在現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中，在成本預(yù)算方面的工作缺乏一定的專(zhuān)業(yè)性，有些企業(yè)甚至難以達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)，并不能夠在項(xiàng)目招標(biāo)的階段將項(xiàng)目成本預(yù)算的工作提前順利完成。

2 全過(guò)程造價(jià)管理的思想與特點(diǎn)

2.1 全過(guò)程造價(jià)管理的有關(guān)概念以及思想內(nèi)容當(dāng)初是在上個(gè)世紀(jì)90年代流傳開(kāi)來(lái)的。其所代表的主要意義是指通過(guò)合理有效的運(yùn)用專(zhuān)業(yè)知識(shí)以及技能來(lái)對(duì)資源、成本以及潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行計(jì)劃和控制，對(duì)于費(fèi)用管理來(lái)說(shuō)實(shí)行的是全壽命周期的管理，工程項(xiàng)目的完成其實(shí)也代表著人類(lèi)獨(dú)特的一種生產(chǎn)技術(shù)活動(dòng)。[1]全過(guò)程造價(jià)管理要求從立項(xiàng)直到竣工整個(gè)過(guò)程都要進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算管控。

2.2 全面造價(jià)管理的特性

全面造價(jià)管理是由很多前后連接的環(huán)節(jié)以及各種復(fù)雜的生產(chǎn)技術(shù)活動(dòng)所共同構(gòu)成的;通常情況下這些是不可以重復(fù)進(jìn)行的，整個(gè)過(guò)程所在的環(huán)境條件是較為開(kāi)放且復(fù)雜的，所以，這個(gè)過(guò)程中存著著很多的不確定性以及很多的潛在風(fēng)險(xiǎn);這其中還涉及到了很多不同的利益主體，是由他們共同完成整個(gè)過(guò)程的。

3 全過(guò)程造價(jià)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不同階段的體現(xiàn)

3.1 決策設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制

3.1.1 實(shí)行招投標(biāo)的方式，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化

可以建立相關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，利用公開(kāi)招投標(biāo)的方式選擇出最為合格的設(shè)計(jì)單位，這樣既可以為工程設(shè)計(jì)提供準(zhǔn)確性的保障，防止出現(xiàn)各種設(shè)計(jì)質(zhì)量上的問(wèn)題，同時(shí)，進(jìn)行招投標(biāo)還有利于選到更加優(yōu)秀、合理的設(shè)計(jì)方案，從而可以在一定程度上避免由于工程設(shè)計(jì)上的問(wèn)題而造成房屋銷(xiāo)售前景低迷，影響整體的投資收益。

3.1.2 積極實(shí)行限額設(shè)計(jì)

實(shí)行限額設(shè)計(jì)對(duì)于工程建設(shè)來(lái)說(shuō)是一種較為科學(xué)合理的控制方式，這種方式對(duì)于投資規(guī)模來(lái)說(shuō)也是一種行之有效的控制手段。限額設(shè)計(jì)要求要能夠嚴(yán)格依據(jù)取得批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)來(lái)控制指導(dǎo)施工圖紙的設(shè)計(jì)工作，同時(shí)，相關(guān)部門(mén)單位還需要在能夠滿足功能條件的前提下，嚴(yán)格的對(duì)設(shè)計(jì)按照分配好的成本限額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制，在變更技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等等方面出現(xiàn)的不合理的地方的時(shí)候也要進(jìn)行嚴(yán)格且合理的控制，以此來(lái)確保投資限額在整體上不會(huì)受到突破威脅。對(duì)投資進(jìn)行分解以及控制工程量這兩種方式是進(jìn)行限額設(shè)計(jì)的主要途徑以及較為有效的手段。

3.1.3 運(yùn)用價(jià)值工程原理對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化

價(jià)值工程主要是用來(lái)對(duì)產(chǎn)品效能以及成本關(guān)系進(jìn)行分析研究的，其目的是為了用最低的成本來(lái)對(duì)產(chǎn)品的必要功能進(jìn)行充分的實(shí)現(xiàn)，是一種較為高效的管理措施，其所具有的主要特點(diǎn)是將使用者對(duì)功能的需求當(dāng)作入手點(diǎn)，對(duì)研究對(duì)象的功能展開(kāi)充分的分析，力求能夠讓設(shè)計(jì)工作達(dá)到造價(jià)與功能相統(tǒng)一的目標(biāo)，在能夠滿足功能特性的要求的基礎(chǔ)上，最大限度的對(duì)成本進(jìn)行降低。

3.2 施工階段工程造價(jià)控制

3.2.1 工程招投標(biāo)階段

在對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審的過(guò)程中，要實(shí)行嚴(yán)格的把控，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合全面的評(píng)價(jià)審核，包括技術(shù)水平、管理能力等等方面，這樣做的目的主要是為了能夠從中選拔出更加優(yōu)秀、適合的投標(biāo)人，從而可以促使工程承包的風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上得到降低。結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)投標(biāo)的條件進(jìn)行合理的限定。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般多數(shù)都是住宅工程，建設(shè)的工期比較短，用于工程的成本投資較小，這種情況下就應(yīng)該運(yùn)用工程量清單的形式，以此來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的降低干預(yù)。必須嚴(yán)格遵循工程招投標(biāo)階段所簽訂的相關(guān)文件、承包合同，對(duì)于合同的結(jié)構(gòu)以及價(jià)格要給予足夠的重視，對(duì)于那些重要的條款，例如，工程質(zhì)量、造價(jià)等等因素，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的條款補(bǔ)充進(jìn)行約束。

3.2.2 加強(qiáng)工程施工事中控制

對(duì)于施工過(guò)程中所出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，一定要進(jìn)行科學(xué)合理的論證來(lái)確定是否需要設(shè)計(jì)變更，盡可能的降低變更的成本，可以對(duì)變更的程序進(jìn)行合理的制定，使變更行為更加的規(guī)范。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證工作要進(jìn)行加強(qiáng)管理，在項(xiàng)目施工過(guò)程中通常會(huì)因?yàn)楹芏嗤话l(fā)的因素造成工程量額外增加，項(xiàng)目工程師對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的情況一定要進(jìn)行合理的施工安排，按實(shí)簽證，以此來(lái)保證工程造價(jià)的真實(shí)準(zhǔn)確性。

3.3 決算階段

3.3.1 在對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行確定的時(shí)候，要嚴(yán)格依據(jù)目前的計(jì)價(jià)規(guī)范，按照合同以及相關(guān)文件中的規(guī)定，以及竣工圖、簽證、變更等等情況進(jìn)行相關(guān)的審查工作。審計(jì)人員不僅僅要對(duì)工程量的計(jì)算規(guī)則、工程造價(jià)計(jì)算程序等等有一定的熟練掌握，同時(shí)還需要對(duì)這些環(huán)節(jié)的內(nèi)在聯(lián)系等熟悉了解，為工程造價(jià)的準(zhǔn)確性提供保障。

3.3.2 深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握工程動(dòng)態(tài)

要對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行全過(guò)程的監(jiān)督管理，及時(shí)的了解項(xiàng)目有沒(méi)有嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖進(jìn)行施工，設(shè)計(jì)變更是否符合要求等等各方面。因此，在結(jié)算的階段不能只是按照設(shè)計(jì)圖紙以及變更的情況對(duì)工程進(jìn)行審核，而是要深入現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際，全面細(xì)致的進(jìn)行核對(duì)，以此來(lái)保證工程結(jié)算是符合質(zhì)量要求的，從而促使投資可以收獲更多的效益。

3.3.3 建立完善的評(píng)價(jià)反饋體制

項(xiàng)目完成以后，需要對(duì)其進(jìn)行一定的評(píng)價(jià)管理，對(duì)其建設(shè)質(zhì)量、實(shí)際效果等等有一個(gè)綜合的反饋評(píng)價(jià)。這樣可以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目在成本控制上更加的謹(jǐn)慎，資金使用更合理到位，也有利于檢查施工是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求，讓房地產(chǎn)項(xiàng)目可以收獲更多的效益。

4 結(jié)語(yǔ)

實(shí)行全過(guò)程造價(jià)管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，是其從根本上控制成本的有效措施，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行有效的成本控制，從源頭上進(jìn)行優(yōu)化管理，擴(kuò)大項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，避免項(xiàng)目成本出現(xiàn)浪費(fèi)的現(xiàn)象，建立完善的審核機(jī)制，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的核對(duì)等等，最終都是為了對(duì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的管理控制，進(jìn)而控制成本，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是提升經(jīng)濟(jì)效益的有力手段。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳德芳. 淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程造價(jià)控制措施[J]. 建筑知識(shí)：學(xué)術(shù)刊， 2013， 000（012）：P.246-247.