李彥祥

摘要：在我國(guó)城市化進(jìn)程不斷深入，人們生活水平不斷攀升的今天，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段引進(jìn)成本管理的方法與思路，不僅能節(jié)約項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，還能實(shí)現(xiàn)建設(shè)資金和建設(shè)資源物盡其用的目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);設(shè)計(jì)階段;工程造價(jià);控制

在我國(guó)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)獲得穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)獲得了迅猛的發(fā)展。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是項(xiàng)目全壽命周期造價(jià)管理的關(guān)鍵階段，也是確定項(xiàng)目?jī)r(jià)值和項(xiàng)目品質(zhì)的重要階段。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制中的不足

1.1 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)

總體規(guī)劃主要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管網(wǎng)、建筑、道路、綠化帶等設(shè)施的位置進(jìn)行規(guī)劃的工作，同時(shí)決定各設(shè)施數(shù)量，在這一條件下如果總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案盲目，就可能導(dǎo)致設(shè)施分布密度增加、設(shè)施數(shù)量增多等問(wèn)題。在設(shè)施分布密度增加條件下，會(huì)直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目總費(fèi)用;在設(shè)施數(shù)量增多條件下，代表設(shè)施材料用量增加，結(jié)合上述分析可見(jiàn)造價(jià)增大。

1.2 限額指標(biāo)難以分解

限額設(shè)計(jì)是按照可行性研究報(bào)告、投資估算方案、施工設(shè)計(jì)圖紙等，在滿(mǎn)足建筑使用功能的前提下，根據(jù)投資限額來(lái)控制設(shè)計(jì)方案，避免出現(xiàn)不合理的設(shè)計(jì)變更，將總投資額控制在規(guī)定范圍內(nèi)。實(shí)際應(yīng)用中，限額設(shè)計(jì)的重點(diǎn)是明確控制指標(biāo)，確保工程成本始終處于受控狀態(tài)，但由于限額指標(biāo)難以分解，會(huì)影響限額設(shè)計(jì)工作的開(kāi)展，不利于成本控制。

1.3 設(shè)計(jì)人員缺乏造價(jià)控制意識(shí)

在許多工程項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)人員往往拖延到快要交工的時(shí)候才開(kāi)始進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣造成的后果多是質(zhì)量低下，沒(méi)有完全體現(xiàn)業(yè)主要求，設(shè)計(jì)圖紙返工率的提高，同時(shí)使設(shè)計(jì)成本再次升高。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制分析

2.1 設(shè)計(jì)規(guī)劃控制策略

（1）設(shè)計(jì)招標(biāo)設(shè)計(jì)招標(biāo)是一種由房地產(chǎn)企業(yè)、業(yè)主共同參與，對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃方案進(jìn)行選擇的競(jìng)爭(zhēng)策略，應(yīng)用當(dāng)中，針對(duì)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布置兩項(xiàng)設(shè)計(jì)工作，要求每個(gè)設(shè)計(jì)人員個(gè)設(shè)計(jì)一套方案，隨后方案將進(jìn)入招標(biāo)階段，由企業(yè)高層與業(yè)主共同選擇最優(yōu)方案，由此可以保障總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布置最符合業(yè)主需求，且不影響工程質(zhì)量。（2）強(qiáng)化技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析在設(shè)計(jì)階段，必須先確認(rèn)所有與造價(jià)成本有關(guān)的工程內(nèi)容、質(zhì)量要求，例如建筑結(jié)構(gòu)選型、工程材料的技術(shù)規(guī)格和要求、環(huán)保措施等，在這一條件下，通過(guò)上述策略可以確保成本達(dá)到當(dāng)前最低，但實(shí)際上施工規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中是否存在多余的工程部分，也會(huì)導(dǎo)致多余造價(jià)產(chǎn)生，針對(duì)這一點(diǎn)就需要采用強(qiáng)化技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析來(lái)開(kāi)展造價(jià)管理。強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析中，首先參考施工要求，分析所有工程內(nèi)容的必要性，如果發(fā)現(xiàn)某工程內(nèi)容不必要?jiǎng)t及時(shí)刪除，其次在分析所有工程內(nèi)容的質(zhì)量要求必要性，如果不必要?jiǎng)t相同處理。

2.2 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，有效控制工程造價(jià)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段，可以有效采取設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)方案競(jìng)選的方式開(kāi)展，并結(jié)合具體的設(shè)計(jì)方案做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和分析，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行最優(yōu)方案的選擇，其中還應(yīng)該結(jié)合具體的計(jì)算機(jī)技術(shù)做好分析處理，并對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程設(shè)計(jì)方案和施工設(shè)備及相應(yīng)的施工效益和工程施工可行性方案進(jìn)行最優(yōu)設(shè)計(jì)，并將具體的項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的投資成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，以此來(lái)更好的控制項(xiàng)目工程的造價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低不僅關(guān)系的項(xiàng)目工程的建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)還涉及到項(xiàng)目工程的整體成本控制效果，當(dāng)然，結(jié)合具體的項(xiàng)目工程建設(shè)，設(shè)計(jì)質(zhì)量還與其工程經(jīng)濟(jì)效益有很大關(guān)系。

2.3 嚴(yán)格實(shí)施限額設(shè)計(jì)

第一，在項(xiàng)目立項(xiàng)過(guò)程中，企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目建議書(shū)或可行性研究報(bào)告進(jìn)行合理的項(xiàng)目估算，并將此成本估算作為后期經(jīng)濟(jì)成本限額設(shè)計(jì)的依據(jù)。第二，在方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)上，均要采用限額設(shè)計(jì)，將其貫穿在各個(gè)工序中，具體如下：①方案設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。編制成本匡算，對(duì)于影響成本的單項(xiàng)工程，應(yīng)該進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)成本分析，形成分析報(bào)告，為初步設(shè)計(jì)提供依據(jù)。②初步設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。編制成本概算，對(duì)于擴(kuò)初圖紙上的配套、塔樓等部位，應(yīng)該劃分模板、混凝土、砌體、地面、墻面等分項(xiàng)工程，計(jì)算工程量和價(jià)格取費(fèi)，依據(jù)市場(chǎng)平均水平進(jìn)行估算，形成擴(kuò)初設(shè)計(jì)成本分析報(bào)告，為施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)提供依據(jù)。③施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。從分項(xiàng)工程的特點(diǎn)入手，制定相應(yīng)的技術(shù)指標(biāo)、限額指標(biāo)，將成本影響明顯、成本容易流失的關(guān)鍵點(diǎn)，作為成本控制的重點(diǎn)，常見(jiàn)如土方工程的挖運(yùn)總量、擋土支護(hù)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、樁基工程的選型、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的限額設(shè)計(jì)值、各種建筑材料的選擇等，在保證質(zhì)量的前提下，兼顧經(jīng)濟(jì)性和節(jié)能性。第三，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完成后，施工單位應(yīng)該以圖為準(zhǔn)計(jì)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)，并且和限額設(shè)計(jì)相比較，提出修改意見(jiàn)和建議。還要編制成本分析總結(jié)報(bào)告，由造價(jià)專(zhuān)家進(jìn)行評(píng)審，如果超出限額標(biāo)準(zhǔn)，要及時(shí)進(jìn)行預(yù)警;如果經(jīng)過(guò)評(píng)審，則進(jìn)行細(xì)部調(diào)整即可。

2.4 建立激勵(lì)機(jī)制

從傳統(tǒng)模式的角度講，設(shè)計(jì)取費(fèi)通常按照工程總投資以建筑面積為基數(shù)進(jìn)行比例的計(jì)算和提取。業(yè)主方在規(guī)定時(shí)間之內(nèi)得到設(shè)計(jì)成果，來(lái)支付設(shè)計(jì)費(fèi)用。但是關(guān)于設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞，設(shè)計(jì)方案是否合理，這些都和設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)責(zé)任沒(méi)有關(guān)系。設(shè)計(jì)方事實(shí)上是從經(jīng)濟(jì)利益最大化為出發(fā)點(diǎn)，和業(yè)主的最終目標(biāo)往往相背離。因此，進(jìn)行工程造價(jià)控制需要建立合理且有效的激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)出設(shè)計(jì)人員自身對(duì)工程造價(jià)控制的積極性。例如，可以在設(shè)計(jì)合同中增設(shè)激勵(lì)條款，對(duì)于節(jié)約設(shè)計(jì)進(jìn)度，節(jié)省造價(jià)的設(shè)計(jì)人員，按節(jié)約的時(shí)間成本和工程造價(jià)計(jì)算出一定的比例提取獎(jiǎng)勵(lì)給予設(shè)計(jì)公司和具體設(shè)計(jì)人員。此外，還應(yīng)給予聲譽(yù)獎(jiǎng)勵(lì)。企業(yè)應(yīng)對(duì)得到優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)項(xiàng)的或者具有突出表現(xiàn)的員工，按照獎(jiǎng)項(xiàng)規(guī)模和貢獻(xiàn)大小給予全公司范圍的表?yè)P(yáng)，并授予榮譽(yù)證書(shū)及實(shí)質(zhì)性獎(jiǎng)勵(lì)，從而調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)工作中的造價(jià)控制積極性。

3 結(jié)語(yǔ)

總體來(lái)說(shuō)，新時(shí)期的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)該積極做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)前期的成本控制加強(qiáng)招投標(biāo)的管理和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，有效控制工程造價(jià)以此來(lái)更好的做好項(xiàng)目工程建設(shè)管理和成本控制。

參考文獻(xiàn)：

[1]李勁松.房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的問(wèn)題及對(duì)策的研究[J].現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)（創(chuàng)富信息版），2018（10）：151-152.

[2]張榮，宋莉.房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理分析[J].山西建筑，2017，43（14）：236-237.