兗津宇

摘要：隨著城市化進程的加快，在社會經濟發(fā)展與生態(tài)建設高度融合的時代背景下，我國城市化建設開始由粗放型轉為節(jié)約集約型，本文從分析目前我國所處的經濟發(fā)展階段中土地資源的集約配置在房地產經濟中的作用和動因出發(fā)，提出了土地資源的合理空間布局、規(guī)范體系建設等措施，以此來促進房地產市場經濟高質量發(fā)展。

關鍵詞：土地資源;房地產經濟;集約化配置

雖然我國幅員遼闊，但是人口基數大、新增人口多亦是基本國情，如此，土地變成為了發(fā)展中的稀缺資源，為此需要考慮我國實際的經濟發(fā)展狀況，根據城鄉(xiāng)布局情況來科學合理的規(guī)劃土地資源進行城市化建設。在城市化建設中，對于建設用地的考量，要秉持集中建設、科學協(xié)調的原則，不僅要促進城市建設發(fā)展，更要保持土地資源的可持續(xù)利用。與以往的粗放型房地產行業(yè)的發(fā)展相比，現(xiàn)代的房地產行業(yè)發(fā)展對于土地資源配置有著更高的要求。

1 土地資源配置在房地產經濟中的作用

土地資源是人類寶貴的自然資源，其最基本特點是有限性和不可再生性，是房地產行業(yè)最重要的要素和基本載體，在房地產市場經濟中，土地作為一種稀缺資源，土地在房地產經濟中的作用主要體現(xiàn)在房地產一級市場和房地產二級市場中。房地產一級市場是土地使用權的出讓市場，政府根據社會經濟發(fā)展現(xiàn)狀及土地資源儲備情況，為是土地利用高效合理，對土地資源進行統(tǒng)一規(guī)劃和調配，將配置后的土地投放到土地一級市場。房地產二級市場是土地使用權獲得者經過土地的開發(fā)建設，將建成的房地產出售和出租的市場。在二級市場中，通過政府在配置土地資源過程中產生的區(qū)片價對房地產市場的流通領域產生影響。

2 房地產經濟中土地資源集約化配置的動因

隨著我國城市化進程的推進，農村人口向城市轉移的速度加快，對城市土地的需求日益加大，而城市土地存量有限則成了城市空間擴張的瓶頸。因此，探討土地的集約化利用，則對推動我國城市和房地產經濟的可持續(xù)、高質量發(fā)展有著長遠的戰(zhàn)略意義。

土地資源的集約化配置是我國目前所處的城市化階段的現(xiàn)實選擇，是房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的客觀要求。原因有以下幾點：（1）耕地面積的大量減少。存量土地由用地單位把控的局面雖已逐步退出歷史舞臺，但根據地方經濟社會發(fā)展的需要，批次建設用地的使用和單獨選址項目的落地大多需要進行農用地的轉用，政府通過集體土地的征收征用將大量的耕地非農化，導致大量耕地資源的減少，嚴重威脅到國家的糧食安全。因此，房地產開發(fā)市場的土地利用必須合理充分利用建設用地存量、控制建設用地增量，由過去的“增量使用”模式向“存量調節(jié)”模式轉變，對土地資源進行集約化配置。（2）土地資源利用浪費嚴重。土地供給是衡量房地產經濟運行情況的先行指標，長期以來我國以需求為引導，以城市建設項目為依據[1]，盲目性隨機性的土地供給導致大量城市土地供給過度，出現(xiàn)住房空置率高、批而未用等大量閑置土地的現(xiàn)象。（3）區(qū)域經濟發(fā)展的不均衡引發(fā)房地產市場發(fā)展不均衡。因國家發(fā)展政策的傾斜，大量的房地產投資被吸引到一、二線大城市，而三、四線城市的房地產市場相對蕭條，房地產市場供給結構不平衡，形成大城市高樓林立、“地王”層出不窮而小城市土地利用粗放的局面，在短期內能實現(xiàn)經濟的快速增長，但是對房地產經濟的長期均衡發(fā)展非常不利。（4）生態(tài)文明建設的要求。保護生態(tài)環(huán)境，促進綠色生產方式，堅持節(jié)約優(yōu)先和保護優(yōu)先，是生態(tài)文明建設的基本理念。“要堅持節(jié)約資源和保護環(huán)境的基本國策” [2]，土地資源的集約化配置必然成為房地產市場發(fā)展中的趨勢。

3 房地產經濟中集約化利用土地資源的策略選擇

集約化利用土地資源是指將資金、技術、人口等多種生產要素及非生產要素集中投入到土地上，以實現(xiàn)土地資源的節(jié)約集約利用。城市的發(fā)展天然的需要城市空間的外擴，房地產市場也隨之擴展。伴隨著我國社會主義市場經濟體制的深化改革，在土地利用過程中消化吸收“存量”，嚴格控制“增量”，土地資源的集約化配置是實現(xiàn)房地產市場經濟可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

3.1 健全房地產市場體系

城市土地市場中的利益主體包括國家、地方政府、企業(yè)和城市居民。[3]健全房地產市場體系是集約化配置土地資源的有效途徑。首先，建立健全的市場架構。在房地產市場經濟的發(fā)展中，逐步推進成熟的房地產一二三級市場，盡可能地采用公開招標及拍賣方式來出讓土地，充分發(fā)揮市場的作用，使競爭公開透明，以此減少尋租等行為，根據城市人口合理預測建設用地和房屋數量，避免盲目擴張，將存量住房作為房地產市場交易主體，并充分發(fā)展租賃住房市場。其次，建立發(fā)達的房地產衍生服務市場。建立健全房地產金融體系建設，將信托、債券等融資產品為房地產的開發(fā)經營及交易活動提供完善的服務[4]。規(guī)范房地產市場評估分析、咨詢、委托代理和法律支持等中介服務市場，完善房地產市場的專業(yè)服務職能，讓民眾與政府和企業(yè)盡可能地享受同等信息，達到規(guī)范交易市場的目的，避免隱形市場的出現(xiàn)。再者，規(guī)范物業(yè)管理市場。將專業(yè)化人性化的物業(yè)滲透到整個房地產市場中，對房地產經濟向高質量發(fā)展起到重要的支撐作用。

3.2 強化規(guī)劃的科學合理性

規(guī)劃通過預測性指標體系和控制性指標體系等的建立來確定一個區(qū)域未來一定時期的發(fā)展方向，土地資源的規(guī)劃可簡要概括為在國家劃分的行政區(qū)域內，結合可持續(xù)發(fā)展和生態(tài)保護原則，根據當地經濟文化的發(fā)展要求，對土地的開發(fā)、利用、治理和保護在空間上、時間上所做的總體安排和布局。因此，必須科學編制國土空間規(guī)劃，并重點做好永久基本農田保護區(qū)、生態(tài)保護區(qū)和城市發(fā)展控制區(qū)三區(qū)規(guī)劃，結合規(guī)劃的超前性和當下發(fā)展建設需要，當前和長遠并重，合理確定發(fā)展空間，節(jié)約集約利用土地，同時，在規(guī)劃執(zhí)行中，提高國土空間規(guī)劃的法律地位和社會地位，增強其科學合理性和實效權威性，嚴格落實“占一補一”的耕地占補平衡政策，合理確定建設用地計劃指標，堅決遏制用地規(guī)模不合理擴張。

3.3 準確把控土地供應時機

土地資源的配置需要考慮土地的合適投放時間，這就需要土地資源管理機構不能盲目供給土地，應該根據市場的需求準確把握土地投放時間，在對房地產市場經濟具有推動作用的前提下供給土地。為了合理把控土地投放時間，需相關單位對房地產市場進行及時調研和分析，適時調整土地投放時間，把握投入房地產市場的土地供應量。土地供給時機可以影響房地產市場的價格波動，也會影響房地產的銷售情況，因此，只有認真分析房地產市場經濟的情況，合理預測房地產市場對土地的需求，使土地市場的土地供應量保持在合理范圍內，才能避免土地資源的浪費，促進房地產市場經濟健康發(fā)展。

3.4 優(yōu)化用地空間布局

土地作為房地產市場的基本要素之一，其區(qū)位性這一特性，決定了每一塊土地都有不同的價值，在規(guī)劃和實際項目用地布局中必然要充分考慮每一宗地的特性，充分發(fā)揮土地資源的潛力，嚴格用地功能分區(qū)，如將城市中心區(qū)的商業(yè)用地布局與住宅用地的布局如何有機聯(lián)系，因自然地理因素而形成的城市布局景觀的確定，將老城區(qū)的工業(yè)用地，向開發(fā)區(qū)、產業(yè)集聚區(qū)遷移等，都需要根據當地的自然條件和社會發(fā)展需要而合理優(yōu)化土地資源配置，提高城市的土地利用效率。

參考文獻：

[1]蔣南平，徐慧.地方政府對城市土地供給的影響研究[J].經濟理論與經濟管理，2015，（1）：55-66.

[2]謝正峰，董玉祥.我國城市土地優(yōu)化配置研究演進與展望[J].經濟地理，2011，（8）：1364-1369.

[3]張宇祥，曾賽星.國外房地產市場體系建設的經驗與啟示[J].宏觀經濟研究，2007，（4）：60-63.