蔡奇鋼 龐景文

摘要：基于環(huán)境動力、消費潛力及市場活力三要素構(gòu)建房地產(chǎn)市場競爭力評價指標(biāo)體系，并結(jié)合熵權(quán)法和TOPSIS法建立相應(yīng)的房地產(chǎn)市場競爭力評價模型。在此基礎(chǔ)上，搜集重慶市2018年的指標(biāo)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以重慶市38個區(qū)縣的房地產(chǎn)市場競爭力為例進(jìn)行綜合評價，評價分析結(jié)果表明了評價方法的可行性及合理性，故這能為地產(chǎn)行業(yè)評價某一城市各區(qū)域的房地產(chǎn)市場競爭力提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場競爭力;熵權(quán)TOPSIS法;綜合評價;聚類分析

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）09-0026-30 收稿日期：2020-07-20

1 引言

區(qū)域房地產(chǎn)市場競爭力反映了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的投資價值及市場的可持續(xù)發(fā)展能力，是一個地區(qū)競爭優(yōu)勢的重要方面，同時也是房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)先關(guān)注的要素之一。不同地理區(qū)域的房地產(chǎn)市場競爭力由于其資源稟賦、地理位置、經(jīng)濟社會條件等原因可能存在極大的不均衡性。

目前國內(nèi)外對于房地產(chǎn)市場的研究主要集中在其投資開發(fā)環(huán)境、市場發(fā)展?jié)摿?、市場風(fēng)險預(yù)警評價等方面，從競爭力的角度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究則相對較少，如王也及葉貴的研究成果等，而前者對房地產(chǎn)市場競爭力的評價主要考慮的是市場本身的特征，沒有系統(tǒng)性地從市場宏觀環(huán)境和需求環(huán)境方面考慮，后者的評價指標(biāo)體系則更側(cè)重于從宏觀層面研究地區(qū)經(jīng)濟如何影響房地產(chǎn)投資行為，且指標(biāo)的數(shù)據(jù)來源僅可查閱至市一級，對于大中型城市的戰(zhàn)略制定具有一定參考價值卻不宜用于區(qū)縣層面的競爭力比較。

為完善現(xiàn)有研究的不足，本文在過往研究成果的基礎(chǔ)上充分考察房地產(chǎn)市場竟?fàn)幜Φ膬?nèi)涵，綜合考慮市場的自身特點、環(huán)境影響和消費需求等要素來篩選指標(biāo)，確保數(shù)據(jù)來源的科學(xué)性與可得性，最終構(gòu)建了區(qū)縣層面的綜合評價模型，并以重慶市各區(qū)縣的統(tǒng)計數(shù)據(jù)對其合理性進(jìn)行驗證。

2 房地產(chǎn)市場競爭力評價指標(biāo)體系

房地產(chǎn)市場是一個投資市場，其包含投資主體、房地產(chǎn)產(chǎn)品、用戶及投資環(huán)境幾個要素，它的簡單關(guān)系可用圖1表示。同時，為了能夠客觀、準(zhǔn)確地評價各區(qū)縣房地產(chǎn)市場競爭力的強弱，應(yīng)遵循全面性、可比性以及可操作性的原則進(jìn)行指標(biāo)選取。

由圖1可見，對于一個房地產(chǎn)市場競爭力的研究需要綜合考慮圖中所含的要素，其中房地產(chǎn)企業(yè)作為投資主體最先受某一城市強勁的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢吸引開始進(jìn)入市場，本文將經(jīng)濟環(huán)境對企業(yè)投資決策的這種影響稱為環(huán)境動力;投資行為的最終目的是獲取收益，收益來源于用戶的消費行為，故投資收益的大小直接取決于地區(qū)的消費潛力，本文將其作為第二個指標(biāo)維度;而產(chǎn)品作為投資主體和用戶的聯(lián)系紐帶，給環(huán)境動力和消費潛力提供了作用媒介，即房地產(chǎn)市場，它的活躍與否對于推動三者輪回至關(guān)重要，由此確定了屯個指標(biāo)維度

本文基于已有文獻(xiàn)對房地產(chǎn)市場投資環(huán)境、發(fā)展?jié)摿Φ确矫娴脑u價研究以及相關(guān)機構(gòu)出具的城市發(fā)展研究報告、區(qū)縣統(tǒng)計公報等資料，綜合考慮區(qū)縣層面數(shù)據(jù)的可獲得性，確定了初始的指標(biāo)體系;之后借助主成分分析工具對專家意見進(jìn)行處理，剔除掉代表性不強或者內(nèi)涵有重復(fù)的指標(biāo)。最終建立了包含環(huán)境動力、消費潛力和市場活力的“三力”評價指標(biāo)體系，共有17個具體衡量指標(biāo)，如表1所示。由于體系兼顧了相關(guān)評級機構(gòu)以及國家數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作對于區(qū)縣發(fā)展的強調(diào)重點，故能有效突出區(qū)縣層面的房地產(chǎn)市場特征，同時它基本由相對指標(biāo)構(gòu)成，能夠更好地消除不同區(qū)域的規(guī)模差異性，使得評價結(jié)果更為可靠。

3 房地產(chǎn)市場競爭力評價模型

評價模型的構(gòu)建一般包括兩個部分，即指標(biāo)權(quán)重確定及綜合評價值的合成計算。本文采用熵權(quán)法進(jìn)行指標(biāo)權(quán)重確定，它根據(jù)各指標(biāo)的變異程度、利用信息嫡計算出各指標(biāo)的熵權(quán)，該方法客觀性強，精度高，已經(jīng)被廣泛運用于工程、社會、經(jīng)濟等域。對于綜合評價值的計算，本文選用TOPSIS法，即逼近于理想值的排序方法，它的中心思想是找出各項指標(biāo)在所有被選方案中的最優(yōu)值和最差值，然后求出各個方案與理想值、不理想值之間的距離，由此得出各個方案與最優(yōu)方案的接近程度，并以此作為標(biāo)準(zhǔn)實現(xiàn)對不同決策方案的評價比較。本文的研究對象是區(qū)縣房地產(chǎn)市場競爭力綜合評價，關(guān)注不同評價對象的差異性，因而利用TOPSIS的研究思想是合理的。其計算操作過程如下：

4 重慶市各區(qū)縣房地產(chǎn)市場競爭力實證研究

重慶市作為我國四大直轄市之一，是我國西部重要的經(jīng)濟增長點，其區(qū)縣房地產(chǎn)市場競爭力評價思路對其他一二線城市具有一定參考價值。故本文基于2018年重慶市各區(qū)縣指標(biāo)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)對上述綜合評價模型進(jìn)行驗證，得到如表2所示的評價結(jié)果，同時作出對應(yīng)的圖，觀察各區(qū)縣各維度評價值的差異是否與當(dāng)年市場的實際情況相符，如圖3所示。由表2初步看來，重慶主城區(qū)九大城區(qū)的房地產(chǎn)市場綜合競爭力排名靠前，占據(jù)前九位，競爭力較強，其他區(qū)縣次之，基本與區(qū)縣的綜合經(jīng)濟水平狀況一致。

為進(jìn)一步分析區(qū)域差異性，對38個區(qū)縣用SPSS系統(tǒng)聚類中的Ward方法進(jìn)行分析，結(jié)果如圖2所示。據(jù)此可把重慶市各區(qū)縣房地產(chǎn)市場競爭力水平分為五個層級區(qū)域：第一層級區(qū)域：渝中區(qū);第二層級區(qū)域：江北區(qū)、渝北區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡南岸區(qū);第三層級區(qū)域：巴南區(qū)、北碚區(qū);第四層級區(qū)域：長壽區(qū)、江津區(qū)、合川區(qū)、永川區(qū)、南川區(qū)、綦江區(qū)、大足區(qū)、璧山區(qū)、銅梁區(qū)、潼南區(qū)、榮昌區(qū)、萬州區(qū)、黔江區(qū)、涪陵區(qū);第五層級區(qū)域為以縣域為主的其他區(qū)縣。將這一結(jié)果在重慶市地圖中呈現(xiàn)出來如圖3所示。

將以上的結(jié)果反映在重慶市區(qū)的行政區(qū)劃地圖上，如圖3所示，可以很清晰地看到重慶市區(qū)縣的房地產(chǎn)市場競爭力總體呈現(xiàn)出明顯的空間差異性特征，呈現(xiàn)出以主城區(qū)為中心，向渝東、渝西不斷降低的趨勢，各區(qū)縣與主城區(qū)（以渝中為中心）的距離在一定程度上基本反映了其房地產(chǎn)市場競爭力高低

對于主城區(qū)來說，渝中區(qū)的房地產(chǎn)市場競爭力表現(xiàn)的很突出，其主要是其經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)勢和消費潛力優(yōu)勢.但是其市場活力表現(xiàn)得不是很亮眼，分析原因可能是受地形和面積的制約，房地產(chǎn)市場的增長潛力在一定程度上受限同樣是主城區(qū)的第二層級的區(qū)域，其市場活力較高，競爭優(yōu)勢十分明顯，而第三層級的巴南和北碚區(qū)各“三力”略有下降，這跟以兩江沿線為中心經(jīng)濟帶的輻射效應(yīng)有限有一定關(guān)系

第四層級的區(qū)縣其市場活力和消費潛力都表現(xiàn)得較好，其中萬州區(qū)的表現(xiàn)尤其亮眼，實際上是得益于萬州區(qū)的歷史經(jīng)濟基礎(chǔ)和資源稟賦條件。因而，未來可以充分發(fā)揮萬州的帶動輻射作用，形成非主城區(qū)的輻射點，提升附近落后區(qū)縣的房地產(chǎn)市場競爭力。

處于第五層級的區(qū)縣基本由渝東北和渝東南城鎮(zhèn)群構(gòu)成，其經(jīng)濟基礎(chǔ)較弱，但是其市場活力卻在同類水平下表現(xiàn)得較好，說明房地產(chǎn)市場供給充分，投資者投資意愿高，只是跟消費潛力及環(huán)境動力不相匹配，需要進(jìn)一步優(yōu)化，整體提高其房地產(chǎn)市場的綜合競爭力水平。

通過對重慶市38個區(qū)縣經(jīng)濟基礎(chǔ)、市場熱度和居民消費意愿等信息的調(diào)查發(fā)現(xiàn)本文構(gòu)建的綜合評價模型的評價結(jié)果與重慶市各區(qū)縣市場的實際情況較為符合，說明了評價模型對于國內(nèi)一二線城市區(qū)縣層面房地產(chǎn)市場研究的適用性，其評價結(jié)果具備作為房地產(chǎn)行業(yè)投資決策依據(jù)的合理性。

5 結(jié)語

本文結(jié)合房地產(chǎn)投資環(huán)境、發(fā)展?jié)摿Φ认嚓P(guān)評價研究以及相關(guān)機構(gòu)的研究報告，運用主成分分析法篩選得到了最終的房地產(chǎn)市場竟?fàn)幜υu價指標(biāo)體系。之后經(jīng)過比較選擇熵權(quán)法和TOPSIS法構(gòu)建了相應(yīng)的綜合評價模型。

為證明模型輸出結(jié)果的合理性以及對國內(nèi)一二線城市區(qū)縣層面房地產(chǎn)市場的適用性，選擇西南部一線城市重慶市作為研究對象對其下屬38個區(qū)縣進(jìn)行評價研究，發(fā)現(xiàn)重慶市各區(qū)縣的房地產(chǎn)市場競爭力總體呈現(xiàn)出明顯的空間差異性特征，呈現(xiàn)出以主城區(qū)為中心，向渝東、渝西不斷降低的趨勢。同時，對于處于不同層級競爭力的區(qū)縣，其環(huán)境動力、市場活力和消費潛力對總體評價值的貢獻(xiàn)各不相同，這和重慶市的實際情況較為符合，故該綜合評價模型能夠推廣應(yīng)用至其他一二線城市，為房地產(chǎn)市場決策管理者或投資者提供一定的參考。

盡管本文選取的房地產(chǎn)市場競爭力評價指標(biāo)已經(jīng)較為全面，但是鑒于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的限制，對于區(qū)縣層面的房屋空置率、房價收入比、租房市場等指標(biāo)沒有引入，如果不受數(shù)據(jù)限制，運用這些指標(biāo)能夠使本文的評價結(jié)果更為精準(zhǔn)。

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作者簡介：蔡奇鋼、龐景文，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院碩士研究生。