摘 要：在黨的十九大報告中明確指出“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位后，國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行了保障房投放，不動產(chǎn)登記等方面的宏觀調(diào)控，這一舉措給我國房地產(chǎn)行業(yè)帶來了巨大的壓力，因此，如何實施房地產(chǎn)企業(yè)工程投資預(yù)算的精益化管理就勢在必行。文章主要我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本特征為主線，分析對其精益化管理及房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中現(xiàn)存的問題及改進策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)成本;精益化管理;工程投資預(yù)算;問題及策略

一、 引言

隨著社會的不斷發(fā)展，人民經(jīng)濟水平的不斷升高，對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來說既是巨大的機遇，也是巨大的挑戰(zhàn)。近年來，隨著國家惠民政策的不斷實施，房地產(chǎn)行業(yè)的生存也面臨了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須在整個建筑工程開展初期就做好對投資的預(yù)算管理，同時，要讓預(yù)算精益化管理的作用得到充分的發(fā)揮，進而使房地產(chǎn)企業(yè)工程投資成本預(yù)算與企業(yè)其他財務(wù)資金實施一體化管理及控制，以此來保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益得到有效的提高。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)對成本實行精益化管理的必要性

首先，因為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)之間激烈的競爭和國家對人民住房的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不進行成本精益化管理，從而有效降低成本，從中獲取利潤。其次，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，目前房地產(chǎn)行業(yè)的粗放管理模式已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需求，因此，必須通過精益化管理才能有效提高企業(yè)本身的管理能力，使得企業(yè)在面對行業(yè)內(nèi)激烈競爭中能夠從容應(yīng)對。最后，因為房地產(chǎn)成本的特征決定了企業(yè)必須對其成本實行精益化管理。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)工程投資預(yù)算管理中現(xiàn)存的問題

（一）預(yù)算管理初期存在的問題

對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控應(yīng)該貫穿于整個開發(fā)過程當(dāng)中，但是在工程投資預(yù)算管理初期，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于沒有認(rèn)清企業(yè)自身的實際情況，并且對于國家出臺的相關(guān)政策不了解，進而在方案設(shè)計階段，沒有對能夠直接影響成本控制的因素比如土方工程，外立面，層高，戶型以及覆土厚度等進行標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化，進而導(dǎo)致在設(shè)計方案實施過程中難以實現(xiàn)成本控制;另外，在施工設(shè)計圖中沒有進行成本控制，其中大多數(shù)企業(yè)的目標(biāo)成本都是在施工圖完成以后才確定的，主要目的是為了招投標(biāo)工作，在設(shè)計工作中根本不進行成本控制。還有一部分企業(yè)在工程投資后，由于對投資預(yù)算的不重視，進而導(dǎo)致企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員及財務(wù)管理人員忽視對投資預(yù)算的管理，最終導(dǎo)致工程中的預(yù)算環(huán)節(jié)潦草結(jié)尾，而在工程后續(xù)的開展過程中形成一定的阻礙。

（二）預(yù)算管理過程中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)控制預(yù)算投資過程中，應(yīng)該有效區(qū)分企業(yè)工程投資預(yù)算管理與其他預(yù)算，例如兩者的投資周期不同，預(yù)期的收益也不同等。房地產(chǎn)企業(yè)工程投資由于具有一定的特殊性，因此財務(wù)人員有必要在財務(wù)預(yù)算的執(zhí)行過程中對整個工程進行跟進，進而使投資預(yù)算全部落實。但是在實際的工作中，一方面，因為企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人才的缺乏，使得投資預(yù)算的落實無法跟進，另一方面，因為各個部門之間沒有對投資預(yù)算進行有效的配合，最終導(dǎo)致預(yù)算計劃與實際的使用情況存在不一致。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)工程因為各種因素處于變動狀態(tài)，而企業(yè)的動態(tài)成本分析的核心是成本統(tǒng)計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時性，工程中任何一個項目的動態(tài)都能夠及時反映出施工過程中的設(shè)計變更等影響成本的內(nèi)容，進而能為企業(yè)管理層在后期進行成本管控時提供客觀的數(shù)據(jù)資料，但是在實際的工作中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只有在工程結(jié)束時才能完成工程中相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計工作，這就造成了動態(tài)陳本分析數(shù)據(jù)的及時性遭到破壞，使得動態(tài)成本控制失去實際意義。

（三）預(yù)算管理評估反饋中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進行工程投資預(yù)算的管理中，要對預(yù)算管理的執(zhí)行結(jié)果進行全面的分析，進而了解并掌握工程的預(yù)算管理。并且能夠從中發(fā)現(xiàn)并完善財務(wù)預(yù)算工作。但是在實際的工作中，大多數(shù)企業(yè)由于缺乏專業(yè)的評估反饋系統(tǒng)，進而導(dǎo)致他們在進行評估反饋時需要耗費巨大的精力及資源，這就大大降低了企業(yè)的工作效率，同時也阻礙了企業(yè)預(yù)算管理的現(xiàn)代化發(fā)展，還可能對企業(yè)的形象產(chǎn)生一些不良影響。

四、 促進企業(yè)投資預(yù)算精益化管理的策略

（一）在投資預(yù)算管理前期做好管理工作

首先，企業(yè)先要全面掌握自身的設(shè)計情況，并且及時地了解國家出臺的相關(guān)政策，同時全面做好整個工程的預(yù)算控制，從而使工程在建設(shè)初期就能夠?qū)嵤I(yè)的預(yù)算管理。其次，對要建設(shè)的工程項目要科學(xué)準(zhǔn)確地對其投資規(guī)模進行預(yù)算，進而最大限度地確保對該工程項目的合理投資。同時，財務(wù)人員要做好整個工程的評價工作，尤其是在預(yù)算編制，只能夠?qū)こ掏顿Y所需要的各種資源進行合理的規(guī)劃，并且制訂相關(guān)的監(jiān)督措施，進而保證后續(xù)工程項目的正常進行，使得投資預(yù)算精益化管理的作用能夠充分發(fā)揮。最后，財務(wù)部門與造價部門在預(yù)算的前期要做好對接工作，確保造價與財務(wù)之間的工作有所聯(lián)系，在后期移交中避免出現(xiàn)脫節(jié)的問題。

（二）對投資預(yù)算管理過程進行嚴(yán)格掌控

首先，在執(zhí)行預(yù)算的過程中，財務(wù)人員要對預(yù)算的執(zhí)行過程進行全程實時監(jiān)督，并將執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題及整改意見及時反饋到相關(guān)的管理部門，同時還要監(jiān)管各個工程項目中的入賬數(shù)據(jù)信息，進而使項目工程能夠最大限度地符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，只有保證各個項目工程的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)有財務(wù)部門的結(jié)算數(shù)據(jù)保持一致，才能保證整個工程項目的順利進行。其次，對于工程項目中的其他費用，財務(wù)人員也要做好預(yù)算及控制，同時加強跟進各個部門的工作進程，及時調(diào)整預(yù)算執(zhí)行過程中出現(xiàn)的其他問題，進而使工程投資預(yù)算的精益化管理成分發(fā)揮其作用。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該定時開展財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，進一步提高財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)，進而保證將投資預(yù)算精益化管理的作用發(fā)揮到最大。同時，為了提高財務(wù)人員的工作積極性，還應(yīng)該設(shè)立嚴(yán)格合理的獎罰制度，最大限度地保證財務(wù)預(yù)算編制計劃與工程項目的實際情況相符合。

（三）提高動態(tài)成本分析的及時性和準(zhǔn)確性

動態(tài)成本的及時性和準(zhǔn)確性能夠及時反應(yīng)項目工程在建設(shè)過程中的任何一個變量，因此，要想提高企業(yè)動態(tài)成本分析的及時性和準(zhǔn)確性，企業(yè)必須要加強工程量、工程變更、現(xiàn)場簽證等項目的跟蹤控制，同時，還要建立相應(yīng)的臺賬進行記錄，根據(jù)臺賬內(nèi)容的變化而形成動態(tài)成本分析表，及時將成本變化的情況反饋給上級部門，進而能夠使上級部門及時做出對未來發(fā)展趨勢的預(yù)判，能夠采取有效的措施對成本進行有效的控制。

五、 提高部門間的合作，共同為投資成本精益化管理而努力

隨著社會科技的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)都建立里各自的數(shù)據(jù)信息庫，而要想實現(xiàn)投資預(yù)算精益化管理，首先要對企業(yè)的數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)進行優(yōu)化，進而提高投資預(yù)算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和及時性，同時，財務(wù)部門還要充分利用信息化手段加強企業(yè)管理預(yù)算管理的機密性，通過優(yōu)化財務(wù)數(shù)據(jù)信息庫，使得企業(yè)管理部門能夠了解企業(yè)項目投資的實時情況，進而及時做出相應(yīng)的決策，同時，還能有效地提高財務(wù)人員的工作效率。另外，財務(wù)人員還應(yīng)該重視企業(yè)工程投資預(yù)算的編報工作，進而加強企業(yè)各個部門之間的協(xié)同作用，使得各個部門的實際作用得到充分的發(fā)揮。與此同時，企業(yè)還應(yīng)該加強對其他部門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，進而有效提高企業(yè)各部門之間的工作融合程度。財務(wù)人員還要對整個工程項目的進度有充分的掌握，進而能夠有效地全面統(tǒng)計投資預(yù)算的流程，進而能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)算編制的及時性和有效性，同時，還要將預(yù)算執(zhí)行情況和項目實施情況相結(jié)合，進而使得房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)財融合的作用得到充分的發(fā)揮，有效建立和完善成本管理的控制體系，從能有效提升房地產(chǎn)企業(yè)投資預(yù)算精益化管理的作用，并使其在整個房地產(chǎn)企業(yè)工程項目的控制中的作用發(fā)揮到最大。

六、 結(jié)語

綜上所述，為了使房地產(chǎn)能夠?qū)崿F(xiàn)更長遠(yuǎn)的發(fā)展，同時樹立良好的品牌形象，房地產(chǎn)企業(yè)管理必須要進行投資預(yù)算精益化管理，做好工程項目前期的投資預(yù)算管理以及掌控好各個環(huán)節(jié)的預(yù)算工作，才能有效提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，進一步保證企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻：

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作者簡介：潘軍勇，寧夏浙商投資置業(yè)有限公司。